Art. 1393 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Alcuni acquirenti hanno comprato un terreno edificabile confidando in un atto notarile con cui il direttore di una filiale bancaria aveva acconsentito all'esclusione del bene dalla garanzia a favore dell'istituto di credito. Anni dopo, la banca ha rinnovato il vincolo perché il debito originario non era mai stato estinto e il funzionario era privo dei poteri per autorizzare lo svincolo. Gli acquirenti hanno chiesto la cancellazione dell'ipoteca invocando l'apparenza del diritto e la propria buona fede. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della banca. La Suprema Corte ha chiarito che, se il debito sottostante non è estinto, la cancellazione dell'ipoteca richiede poteri speciali. Chi acquista ha il preciso dovere di verificare i poteri del funzionario nei registri pubblici, non potendo invocare la tutela dell'affidamento senza aver svolto tali controlli.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sulla risoluzione contratto preliminare per inadempimento. Un promittente venditore, a seguito del mancato pagamento da parte dell'acquirente, aveva agito per il recesso e la ritenzione della caparra. I giudici hanno riqualificato la domanda come risoluzione con clausola penale. La Suprema Corte ha confermato la decisione, chiarendo che quando è presente una caparra, le azioni di recesso e risoluzione sono funzionalmente equivalenti. Ha inoltre stabilito che la diffida ad adempiere inviata dall'avvocato senza procura scritta è valida se seguita dall'atto giudiziario, che funge da ratifica.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 7744/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di edilizia: le norme sulle distanze tra costruzioni sono inderogabili e tutelano un interesse pubblico. Di conseguenza, qualsiasi accordo privato in senso contrario è nullo. Nel caso specifico, un proprietario era stato condannato ad arretrare un manufatto costruito a distanza non legale, nonostante un'autorizzazione del rappresentante del vicino e un successivo condono edilizio. La Corte ha confermato che né il consenso privato né la sanatoria amministrativa possono pregiudicare il diritto del vicino a richiedere il rispetto delle distanze legali.

Un acquirente ha cercato di far valere un contratto preliminare per un bene in comunione, firmato da un solo comproprietario per conto di tutti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la mancanza della procura scritta di un comproprietario rende l'intero contratto preliminare bene in comunione inefficace. La Corte ha ribadito che tale accordo è un'operazione giuridica indivisibile e non è possibile il trasferimento forzoso delle sole quote dei comproprietari consenzienti.

Una società elettrica fa causa a una partnership agricola per il recesso da un contratto. La partnership si difende sostenendo che il socio firmatario non aveva i poteri per stipulare un atto di straordinaria amministrazione. La Corte di Cassazione conferma questa tesi, escludendo l'applicazione del principio di rappresentanza apparente poiché la società elettrica avrebbe dovuto verificare i poteri del socio consultando i registri pubblici, adempiendo al proprio onere di diligenza.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 14607/2025, chiarisce il rigoroso onere della prova a carico di chi agisce in rivendicazione per recuperare un immobile. La Corte ha stabilito che la produzione di un testamento e di visure catastali non è sufficiente a dimostrare la proprietà, anche quando la controparte si difende eccependo l'usucapione. Tale eccezione non attenua la necessità per l'attore di fornire la cosiddetta "probatio diabolica", ossia la prova di un acquisto a titolo originario. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Una recente sentenza della Cassazione chiarisce i confini della responsabilità del venditore per gli atti di un intermediario. Nel caso di specie, dei promissari acquirenti avevano stipulato un contratto preliminare con un soggetto che agiva come rappresentante dei proprietari, senza però possedere una procura scritta valida. La Corte ha stabilito che, sebbene il contratto sia inefficace, i proprietari sono tenuti a risarcire i danni subiti dagli acquirenti. Questa responsabilità sorge quando la condotta dei proprietari ingenera colposamente un affidamento incolpevole nei terzi circa l'esistenza dei poteri rappresentativi. La Corte ha precisato che si tratta di una responsabilità di natura extracontrattuale, che dà diritto alla restituzione delle somme versate ma non al doppio della caparra, rimedio tipico dell'inadempimento contrattuale.