Art. 1375 Codice Civile — Sezione Terza Civile

Due acquirenti compravano un immobile tramite rogito notarile. Anni dopo, scoprivano un pignoramento sul bene: la vendita precedente, stipulata dallo stesso pubblico ufficiale, era fittizia e revocata dal tribunale. Gli acquirenti pagavano sessantamila euro ai creditori per salvare la casa e citavano in giudizio il professionista per ottenere i danni. La Corte d'Appello condannava il notaio per non aver avvertito i clienti dei rischi evidenti del precedente passaggio di proprietà. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna, dichiarando inammissibile il ricorso del professionista. Sussiste la responsabilità professionale del notaio quando questi omette di segnalare anomalie negoziali a lui note, anche se i registri immobiliari risultavano formalmente liberi al momento dell'acquisto.

Una società stipula un contratto di affitto di ramo d'azienda della durata di nove anni per gestire un ristorante e affittacamere. L'accordo include l'uso di un immobile concesso in comodato. L'affittuaria investe ingenti somme e stipula un mutuo per ampliare l'attività. Successivamente, la società perde la disponibilità del bene perché l'immobile era già sottoposto a pignoramento. L'affittuaria conviene in giudizio il professionista rogante per ottenere il risarcimento del danno. I giudici di merito respingono la domanda, ritenendo che il contratto non trasferisse la proprietà. La Corte di Cassazione ribalta la decisione e afferma la responsabilità del notaio. Anche nell'affitto di azienda, il professionista deve verificare i vincoli sui beni essenziali per assicurare lo scopo pratico dell'accordo. La dichiarazione della controparte non esonera il pubblico ufficiale dai controlli.

Una società concedente ha chiesto la risoluzione di un contratto di leasing immobiliare e il rilascio dell'immobile, contestando all'utilizzatrice il mancato pagamento dei canoni. La concedente ha inviato la comunicazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa tramite posta elettronica certificata, benché il testo contrattuale imponesse espressamente l'invio mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. I giudici di merito hanno dichiarato sciolto il vincolo contrattuale, equiparando l'efficacia della PEC a quella della raccomandata cartacea. La Corte di Cassazione ha invece ribaltato la decisione. Il patto sulla forma convenzionale vincola rigorosamente le parti a utilizzare il mezzo concordato per sciogliere il contratto. Di conseguenza, l'impiego della PEC non produce lo scioglimento immediato del rapporto contrattuale se il testo negoziale impone tassativamente la raccomandata postale.

Una società cliente cita in giudizio il gestore di rete lamentando ritardi tecnici e mancata copertura, chiedendo i danni patrimoniali. Il fornitore si oppone ed esige il pagamento di fatture per quasi due milioni di euro. I giudici liquidano a favore della cliente solo la clausola penale concordata per i ritardi e compensano tale somma con il credito milionario del fornitore. La Corte di Cassazione conferma la decisione. La clausola penale predetermina forfettariamente il danno e non possiede natura vessatoria in un accordo negoziato tra imprese. Inoltre, l'operatore non può invocare l'eccezione di inadempimento per sospendere integralmente i pagamenti se continua a utilizzare i servizi della controparte, violando la buona fede e la proporzione tra prestazioni. La cliente perde la causa e deve saldare il debito residuo.

Diversi condomìni hanno citato una società incaricata di gestire i servizi comprensoriali, lamentando la mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione e la scadenza della convenzione. La società ha risposto pretendendo il pagamento di consumi idrici e numerose fatture di manutenzione. La Corte d'Appello ha condannato i condomìni a pagare ogni spesa, ritenendo i costi automaticamente dovuti in quanto ripetitivi e risalenti nel tempo. I condomìni hanno quindi fatto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha accolto le censure dei proprietari: chi pretende il rimborso spese di gestione non può limitarsi a produrre semplici fatture, ma deve dimostrare l'effettiva esecuzione degli interventi, la loro reale necessità e la congruità economica dei prezzi. La decisione d'appello è stata cassata con rinvio.

Una clinica veterinaria ha contestato una bolletta elettrica con consumi decuplicati, derivanti da una lettura finale di un contatore sostituito senza la sua presenza o autorizzazione. Il fornitore ha basato il credito su una foto del vecchio contatore. La Corte di Cassazione ha chiarito l'onere della prova consumi energia: se il fornitore rimuove il contatore irregolarmente, impedendo verifiche, la presunzione di veridicità della lettura fotografica decade. La Corte ha annullato la sentenza precedente, rinviando il caso affinché si valuti correttamente la responsabilità del fornitore e l'impossibilità per il cliente di contestare i consumi anomali.

Un incendio, causato da un fulmine, ha danneggiato l'abitazione di alcuni proprietari, che hanno chiesto l'indennizzo all'Assicurazione. Quest'ultima ha negato la copertura, sostenendo che il premio assicurativo era stato pagato in ritardo, proprio il giorno del sinistro, causando la sospensione della polizza. I proprietari hanno contestato, affermando che la compagnia aveva tacitamente rinunciato alla sospensione, avendo in passato accettato pagamenti tardivi. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari. Ha stabilito che il mero **pagamento tardivo premio assicurativo** e la sua accettazione non bastano a dimostrare una rinuncia dell'assicuratore alla sospensione della garanzia. Serve una volontà chiara e negoziale dell'assicuratore.

Una locatrice richiede il pagamento di canoni insoluti al garante di una società conduttrice. L'inquilino originario aveva ceduto l'azienda e il contratto di locazione a un terzo soggetto, senza che la proprietaria liberasse il debitore iniziale. L'inadempimento si verifica durante il secondo sessennio di affitto. Il garante contesta l'efficacia del vincolo, sostenendo che la garanzia non copra il rinnovo e lamentando la mancata comunicazione della cessione aziendale. La Corte di Cassazione respinge le difese del garante. I giudici stabiliscono che la fideiussione nella locazione commerciale si estende automaticamente al periodo di rinnovo legale di sei anni, salvo patto contrario espresso. Inoltre, la cessione contrattuale non estingue la garanzia prestata per il conduttore originario rimasto obbligato solidale.

Un esercizio commerciale ha interrotto anticipatamente il contratto con una società di gestione di apparecchi da gioco lecito. L'esercente ha contestato alla società il versamento dei proventi in contanti anziché tramite bonifico su conto dedicato. L'esercente ha quindi invocato la clausola di risoluzione per violazione della tracciabilità dei flussi finanziari e della normativa antiriciclaggio. I giudici di merito hanno ritenuto illegittimo il recesso, rilevando la conformità dei contanti alle soglie di legge e la condotta contraria a buona fede dell'esercente. La Corte di Cassazione, rilevando questioni interpretative cruciali sul rapporto tra limiti generali all'uso del contante e obblighi specifici di tracciamento nella filiera del gioco, ha rimesso la decisione alla pubblica udienza per garantire un indirizzo giurisprudenziale uniforme.

Un Lavoratore, dopo aver raggiunto un accordo transattivo con una Banca per un contratto nullo, riceve il pagamento in ritardo, solo a seguito di un decreto ingiuntivo. Nel frattempo, il Lavoratore aveva assunto un debito con un terzo, che non ha potuto onorare a causa del ritardo della Banca, subendo penali e ulteriori richieste. Chiede quindi alla Banca il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso del Lavoratore inammissibile. La Corte ha ritenuto che non fosse stata adeguatamente dimostrata la prevedibilità del danno, ovvero che la Banca non era a conoscenza dell'impegno del Lavoratore verso terzi, né che tale conoscenza fosse stata correttamente dedotta e provata nei gradi di giudizio precedenti.

Due professionisti fondano una struttura comune. Un socio comunica il recesso da associazione professionale pretendendo una liquidazione pari a un terzo del fatturato annuo lordo, in forza dello statuto. Il socio rimasto contesta la pretesa, sostenendo l'avvenuto scioglimento dell'ente e la nullita della clausola sul fatturato per violazione della buona fede. La Corte d'Appello riconosce il recesso ma omette di pronunciarsi sulla contestazione relativa alla validita della clausola statutaria. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del socio superstite. I giudici di merito dovevano valutare espressamente se la liquidazione calcolata sul fatturato lordo generasse un arricchimento ingiustificato in contrasto con la buona fede contrattuale. La causa torna in appello per esaminare la validita della norma dello statuto.

Una Conduttrice, titolare di una parafarmacia, ha chiesto il risarcimento danni al Locatore per vizi dell'immobile. Il Locatore, a sua volta, ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione per il mancato pagamento di un canone, invocando la `clausola risolutiva espressa`. La Conduttrice ha sostenuto che il Locatore aveva sempre tollerato i ritardi nei pagamenti. La Corte di Cassazione ha stabilito che la tolleranza del Locatore rende inoperante la `clausola risolutiva espressa` solo se non c'è un richiamo all'esatto adempimento. Poiché il Locatore aveva inviato una comunicazione specifica, l'esercizio della `clausola risolutiva espressa` è stato ritenuto legittimo. Il ricorso della Conduttrice è stato rigettato.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un'Azienda Sanitaria, conduttrice di un immobile non abitativo, che si rifiutava di pagare i canoni di locazione. L'Azienda sosteneva che i Proprietari avevano illegittimamente rifiutato la riconsegna dell'immobile, danneggiato oltre il normale uso. La Suprema Corte ha confermato le decisioni precedenti: il rifiuto dei Proprietari era legittimo a causa dei danni imputabili all'Azienda. Pertanto, la mancata riconsegna immobile locato non ha liberato il conduttore dall'obbligo di pagare i canoni. La sentenza ribadisce che il conduttore deve restituire l'immobile in buono stato, altrimenti rimane obbligato al canone.

Gli Eredi di una contitolare di concessione demaniale hanno citato in giudizio una Società co-concessionaria per l'uso arbitrario dell'immobile. Gli accordi iniziali prevedevano l'uso diviso dei locali e l'obbligo finale di unificarli entro una precisa scadenza. Alla data stabilita, la Società ha mantenuto la disponibilità dell'area maggioritaria, limitandosi a proporre la cogestione della propria attività commerciale. La Corte d'Appello aveva ridotto il risarcimento basandosi su documenti tardivi. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso degli Eredi, stabilendo che la restituzione immobile in concessione richiede l'effettiva rimessa a disposizione dell'immobile unificato e non la semplice proposta di gestire insieme l'azienda. Inoltre, le prove prodotte per la prima volta in appello senza giustificato motivo sono inammissibili.

L'Azienda Locatrice ha chiesto la risoluzione di un contratto di locazione di veicoli e il risarcimento danni all'Azienda Conduttrice per mancato pagamento dei canoni e per il furto di un autocarro. Il Tribunale ha risolto il contratto per inadempimento nel pagamento, ma ha negato il risarcimento per il furto, ritenendo che non fosse un inadempimento imputabile all'Azienda Conduttrice. La Corte d'Appello ha confermato. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che la responsabilità del conduttore per furto di un bene locato non era stata adeguatamente provata come inadempimento contrattuale, né le censure procedurali erano specifiche. L'Azienda Locatrice ha perso e dovrà pagare le spese legali.

Una compratrice acquista immobili dalla madre per aiutarla a saldare debiti. L'atto notarile indica una procedura esecutiva pendente e contiene una clausola espressa di esonero del professionista da ogni compito di verifica ulteriore. Dopo l'atto, la compratrice scopre ulteriori creditori e cita il rogante, contestando la responsabilità professionale del notaio per mancato controllo e violazione del dovere di consiglio. La Corte di Cassazione respinge il ricorso dell'acquirente confermando l'efficacia della clausola di esonero. La conoscenza dei debiti familiari e la specifica pattuizione contrattuale escludono ogni colpa del pubblico ufficiale. Il notaio vince la causa e la compratrice deve rimborsare le spese legali.

Una creditrice, vittoriosa in appello con conferma della sentenza di primo grado, notificava un primo atto di precetto per le sole spese legali del giudizio di secondo grado, prontamente saldate dalla debitrice. Successivamente, la stessa creditrice notificava un secondo precetto per richiedere le spese legali del primo grado, gravando la controparte di ulteriori onorari e compensi. La debitrice proponeva opposizione contestando l'abusivo frazionamento del credito. Dopo il rigetto nei gradi di merito, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della debitrice. I giudici di legittimità hanno chiarito che la sentenza d'appello costituisce l'unico titolo esecutivo valido. Pertanto, suddividere la riscossione delle spese in due precetti distinti senza una valida giustificazione viola il principio di correttezza e buona fede, integrando un abuso degli strumenti processuali.

Un Garante aveva sottoscritto una polizza a favore di un'Azienda Creditrice per coprire i canoni di locazione di un'Azienda Debitore. Quest'ultima non pagò e l'Azienda Creditrice ottenne un decreto ingiuntivo contro il Garante. Il Garante si oppose, sostenendo che la garanzia fosse una fideiussione (non un contratto autonomo di garanzia), che il pagamento fosse già avvenuto e che l'Assicurazione avesse agito in mala fede. La Cassazione ha rigettato il ricorso del Garante. Ha confermato che la garanzia era un contratto autonomo, impedendo al Garante di sollevare eccezioni del debitore principale. La Corte ha anche ritenuto non provati i pagamenti e l'asserita mala fede. Il Garante ha perso la causa, dovendo pagare le spese. La distinzione tra fideiussione e contratto autonomo di garanzia è stata cruciale.

Un Concessionario ha citato in giudizio il Concedente, lamentando la **violazione diritto di esclusiva** nella sua zona di vendita e la mancata protezione da parte del Concedente contro gli sconfinamenti di altri rivenditori. Il Concessionario ha chiesto un risarcimento danni. I giudici di merito hanno respinto la domanda, ritenendo non provato l'obbligo contrattuale del Concedente di intervenire e l'effettivo danno. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso del Concessionario inammissibile, confermando che l'interpretazione del contratto e la valutazione delle prove spettano ai giudici di merito, e non è possibile riesaminare i fatti in sede di legittimità. Il Concessionario ha perso e dovrà pagare le spese legali.

Una società cessionaria di crediti bancari chiedeva i danni al pubblico ufficiale per non aver curato l'annotamento della postergazione di un'ipoteca su un immobile, perdita che l'aveva costretta a restituire oltre 28.000 euro al creditore originario. La Corte di Cassazione ha escluso ogni responsabilità professionale del notaio. Il contratto di mutuo stabiliva chiaramente che tale adempimento spettava al debitore mutuatario e non al professionista incaricato della stipula. Il notaio risultava quindi formalmente esonerato dalle parti dall'espletamento di tale formalità.