Art. 1138 Codice Civile — Anno 2023

Alcuni condomini hanno sostituito una tenda da sole con una tettoia in legno sulla propria veranda. Il Condominio ha chiesto la demolizione dell'opera, ritenendola contraria al regolamento condominiale, che imponeva l'uniformità di tende e ombrelloni per preservare l'estetica dell'edificio. Dopo il rigetto nei primi gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Condominio. I giudici hanno stabilito che il regolamento condominiale contrattuale deve essere interpretato letteralmente. La Corte d'Appello aveva errato nel trascurare la clausola specifica che vietava modifiche estetiche non autorizzate, limitandosi a valutare l'assenza di un danno al decoro architettonico. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Una società proprietaria di un locale in un centro commerciale ha impugnato le delibere con cui il condominio ha revocato l'uso gratuito di un'area comune e ha deciso di concederla in affitto a pagamento. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condominio, stabilendo che la locazione di parti comuni rappresenta una forma di uso indiretto del bene. Di conseguenza, l'assemblea può deliberare tale locazione a maggioranza, senza necessità di unanimità, qualora l'area non sia suscettibile di uso diretto da parte di tutti i condomini. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio.

Una condomina si oppone al pagamento di spese straordinarie per infiltrazioni provenienti dalla sua terrazza, ripartite con un criterio diverso da quello legale. La Cassazione ha stabilito che la decisione dell'assemblea non era nulla, ma si trattava di una delibera condominiale annullabile. Questo perché la modifica dei criteri di spesa era occasionale e limitata a quel singolo lavoro. Non avendo la condomina impugnato la delibera entro il termine di 30 giorni, la decisione è diventata definitiva e la sua richiesta è stata respinta. La sentenza chiarisce la differenza tra delibere nulle, impugnabili sempre, e quelle annullabili, soggette a un termine perentorio.

La Corte di Cassazione affronta il caso di una veranda realizzata sul terrazzo dell'ultimo piano, trasformando una tettoia precedentemente autorizzata. I giudici di merito avevano escluso l'illegittimità, non ritenendo leso il decoro architettonico. La Cassazione, invece, ribalta la decisione. Sottolinea che la nozione di sopraelevazione include qualsiasi aumento di volumetria. Se un regolamento condominiale di natura contrattuale vieta qualsiasi modifica all'aspetto dell'edificio, l'opera diventa una sopraelevazione illegittima a prescindere dalla sua visibilità o dall'impatto estetico. La valutazione non può limitarsi al solo decoro, ma deve considerare i vincoli più stringenti imposti dal regolamento. La Corte ha quindi annullato la sentenza, rinviando a un nuovo esame.

Due condomini impugnano una delibera che istituisce un parcheggio nel cortile, perché ostacola l'accesso al loro box privato. Durante la causa, il condominio approva una nuova delibera correttiva, facendo cessare la disputa. Tuttavia, il tribunale condanna i condomini a pagare metà delle spese legali. La Cassazione ribalta la decisione, chiarendo il principio di soccombenza virtuale delibera condominiale: il giudice doveva considerare che la prima delibera era illegittima perché limitava un diritto individuale. Di conseguenza, i condomini erano i vincitori 'virtuali' e non dovevano essere condannati al pagamento delle spese.

Una proprietaria chiede di modificare il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione di un viale comune, pretendendo l'applicazione delle tabelle millesimali. Gli altri proprietari si oppongono, forti di un accordo inserito nei rogiti di acquisto che prevede una divisione in parti uguali. La Cassazione dà ragione a questi ultimi, stabilendo che la convenzione specifica prevale sulla legge. Questo principio sulla ripartizione spese condominiali in deroga rende l'accordo vincolante e non modificabile unilateralmente. La richiesta della proprietaria viene quindi respinta perché l'accordo accettato al momento dell'acquisto è valido e non consente la revisione delle tabelle secondo i criteri legali.

Un Condominio impedisce a un Proprietario l'accesso a un cortile, sostenendo che sia un'area comune in base al proprio regolamento. Il Proprietario, che aveva acquistato regolarmente il terreno, si oppone. La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale: il regolamento condominiale non è titolo di proprietà. Questo documento serve solo a regolare i rapporti interni tra i condòmini e non può essere usato per rivendicare la proprietà di un'area nei confronti di un terzo acquirente munito di un valido atto di acquisto. Di conseguenza, la Corte dà ragione al Proprietario, affermando che per provare la proprietà il Condominio avrebbe dovuto presentare un vero e proprio titolo di acquisto, non il semplice regolamento.

Una condomina ha impugnato la delibera che introduceva un divieto di parcheggio in cortile condominiale, ritenendola lesiva del suo diritto di godimento. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso. I giudici hanno stabilito che l'assemblea può legittimamente regolamentare l'uso delle parti comuni per garantirne un utilizzo più ordinato e paritario a tutti i condomini. Una delibera che limita la sosta a un breve periodo per carico e scarico non altera la destinazione del bene e non richiede maggioranze qualificate. La decisione del Condominio è stata quindi confermata e la condomina condannata a pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione ha chiarito i limiti e i doveri del giudice nel **giudizio di rinvio** in merito alla riproposizione delle questioni precedentemente dichiarate assorbite. Il caso riguarda l'impugnazione di una delibera condominiale per lavori straordinari. Dopo un primo annullamento della Cassazione, il giudice di rinvio aveva erroneamente ritenuto inammissibili alcune doglianze poiché non riproposte in modo analitico. La Suprema Corte ha invece stabilito che il richiamo generico a tutte le domande formulate nelle precedenti fasi di merito, contenuto nell'atto di riassunzione, è sufficiente a manifestare la volontà della parte di insistere anche sui motivi assorbiti, obbligando il giudice a pronunciarsi su di essi.

La Corte di Cassazione ha affrontato una disputa riguardante la natura di un vialetto d'accesso, inizialmente qualificato come proprietà condominiale dai giudici di merito. Il ricorrente sosteneva che il vialetto fosse di sua proprietà esclusiva, seppur gravato da una servitù di passaggio a favore dei vicini. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, evidenziando che il regolamento di condominio e le planimetrie allegate non costituiscono titoli di proprietà validi per superare quanto indicato negli atti d'acquisto originali, i quali facevano esplicito riferimento a servitù di passaggio su aree private.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inopponibilità di un regolamento condominiale predisposto da una società costruttrice in un momento successivo alla vendita delle unità immobiliari. I giudici hanno stabilito che il regolamento, incidendo sui diritti di proprietà e sulle parti comuni, richiede obbligatoriamente la forma scritta ad substantiam. Di conseguenza, è stata esclusa la possibilità di un'accettazione tacita per facta concludentia da parte dei condomini. La sentenza ribadisce inoltre la sussistenza dell'interesse ad agire dei proprietari per contestare clausole che riservano diritti esclusivi al venditore sulle aree comuni dell'edificio.

Una società di servizi chiedeva il pagamento di corrispettivi basati su un nuovo regolamento condominiale, mai approvato per iscritto dall'assemblea né accettato dal condomino convenuto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che per la validità di un regolamento condominiale è necessaria la forma scritta, non essendo sufficiente un'accettazione tacita o per comportamenti concludenti. La mancanza di un valido titolo ha reso infondata la pretesa di pagamento.