Art. 1135 Codice Civile — Sezione Sesta Civile

Un'ex amministratrice ha richiesto l'emissione di un decreto ingiuntivo contro il condominio per ottenere il rimborso spese amministratore relativo ad anticipazioni economiche della gestione. Il condominio ha proposto opposizione, contestando l'inadempimento della professionista, la mancata redazione dei rendiconti e l'assenza di delibere assembleari di approvazione. La Corte d'Appello ha revocato il decreto ingiuntivo, respingendo la richiesta per difetto di prova sull'effettiva inerenza delle uscite alle parti comuni. La Corte di Cassazione ha confermato il verdetto e dichiarato inammissibile il ricorso dell'ex amministratrice. I giudici hanno chiarito che la firma del nuovo amministratore sui rendiconti non sostituisce la delibera dell'assemblea e non costituisce riconoscimento di debito. L'ex amministratrice perde definitivamente la causa ed è condannata alle spese legali.

Un Condomino ha impugnato le delibere assembleari che approvavano il rifacimento della facciata e la ripartizione delle spese, sostenendo che una parte della facciata fosse di sua proprietà esclusiva. La Corte d'Appello aveva respinto il suo ricorso. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che una **delibera condominiale nulla** è quella che dispone interventi su beni di proprietà esclusiva, non rientrando nelle competenze dell'assemblea. L'assemblea può deliberare solo su beni comuni. Inoltre, il fondo speciale per lavori straordinari deve corrispondere all'ammontare predeterminato dei lavori. La sentenza d'appello è stata cassata e la causa rinviata per un nuovo esame.

Un condomino ha contestato l'addebito di spese legali per diffide stragiudiziali, incluse in un consuntivo e un preventivo condominiale, in assenza di una sentenza che ne accertasse la soccombenza. La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera assembleare che ponga a totale carico di un singolo condomino spese legali, senza un titolo giudiziale (una sentenza), è affetta da nullità. Questo vizio può essere rilevato d'ufficio dal giudice. La sentenza impugnata è stata cassata, rinviando la causa al Tribunale per una nuova valutazione, affermando il principio della nullità delibera condominiale in questi casi.

Un condomino ha impugnato la delibera dell'assemblea che approvava i lavori e la ripartizione spese del tetto dell'edificio con i millesimi generali. Il condomino ha sostenuto che la copertura servisse soltanto specifiche proprietà private o una porzione limitata del fabbricato. I giudici di merito hanno respinto la richiesta, ma la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. La Suprema Corte ha chiarito che l'assemblea non ha potere decisionale sulle parti di proprietà esclusiva. Inoltre, se una copertura serve solo alcune unità immobiliari, si applica la disciplina del condominio parziale. Di conseguenza, solo i proprietari interessati possono votare e sostenere i costi relativi.

Una società immobiliare vantava un credito verso un condominio derivante da un precedente accordo di transazione. L'assemblea condominiale ha successivamente approvato un rendiconto che inseriva a carico della società presunti debiti pregressi per spese straordinarie. La società non ha contestato tale delibera nei termini di legge, limitandosi a fare riserve verbali e ad agire poi per ottenere il proprio credito. Il condominio ha quindi opposto in compensazione il controcredito risultante dal bilancio approvato. La Corte di Cassazione ha confermato la compensazione dei debiti, stabilendo che la mancata impugnazione della delibera assembleare rende definitivo e incontestabile il credito per i contributi condominiali approvati, precludendo ogni successiva contestazione nel merito.

Una condomina ha impugnato la delibera dell'assemblea che approvava il bilancio preventivo contenente la spesa per una polizza tutela legale condominio. La condomina sosteneva che tale spesa violasse il suo diritto di dissentire dalle liti condominiali. Il Tribunale ha rigettato la domanda e la Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che l'assemblea ha il potere di deliberare la stipula di una polizza assicurativa per coprire le spese legali relative alle parti comuni. Questa spesa, rientrando tra i costi di gestione ordinaria, va ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, senza che si possa applicare la disciplina del dissenso dalle liti, la quale riguarda solo le conseguenze di una specifica causa persa e non i contratti di assicurazione generali.

Un condomino subisce gravi danni causati dall'otturazione del pluviale di una terrazza a livello di proprietà esclusiva del vicino sovrastante. Il danneggiato decide di citare in giudizio soltanto il proprietario della terrazza. La Corte d'Appello dichiara nullo il giudizio per non aver coinvolto tutti gli altri condomini dello stabile. La Corte di Cassazione ribalta questa decisione. I giudici stabiliscono che per i danni da infiltrazioni in condominio derivanti da terrazze in uso esclusivo si applica la responsabilità da cose in custodia. Questa responsabilità ha natura solidale tra il custode esclusivo e il condominio. Di conseguenza, il danneggiato può agire anche contro un solo responsabile, senza l'obbligo di citare in giudizio l'intero condominio. La sentenza d'appello viene quindi cassata con rinvio.

Il Condominio ha richiesto il pagamento delle spese condominiali alla Società Costruttrice per i suoi appartamenti rimasti invenduti. La Società si è opposta, invocando una clausola del regolamento contrattuale che la esonerava da tali contribuzioni. La Corte di Cassazione ha stabilito che la decisione dell'assemblea di ripartire comunque le spese a carico della Società costituisce una delibera condominiale nulla e non semplicemente annullabile. Modificare a maggioranza i criteri di spesa contrattuali richiede infatti il consenso unanime di tutti i condomini. Di conseguenza, l'invalidità può essere fatta valere in ogni tempo, anche dopo la scadenza del termine ordinario di trenta giorni per l'impugnazione. La Suprema Corte ha quindi respinto il ricorso del Condominio.

Un'impresa edile, creditrice di un condominio per lavori eseguiti, ha richiesto un decreto ingiuntivo per ottenere i documenti contabili e i dati dei condòmini morosi e in regola. Avendo l'amministratore consegnato i documenti in corso di causa, il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere. La Corte d'Appello ha compensato le spese legali per la novità della questione giuridica riguardante l'estensione dell'obbligo di comunicare i dati dei condòmini morosi anche a quelli in regola. L'impresa ha fatto ricorso in Cassazione contestando la compensazione delle spese. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che la valutazione sulla novità della questione spetta al giudice di merito e che l'obbligo di cooperazione dell'amministratore riguarda specificamente la comunicazione dei dati dei condòmini morosi ai creditori, giustificando la compensazione delle spese legali in assenza di un orientamento consolidato.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di due condomini che hanno impugnato la delibera di approvazione del rendiconto condominiale poiché non riportava un debito del condominio nei loro confronti, accertato da una precedente sentenza passata in giudicato. Mentre i giudici di merito avevano ritenuto tale omissione una scelta discrezionale dell'assemblea, la Suprema Corte ha stabilito che il rendiconto deve essere veritiero e intellegibile. L'omissione di un debito certo, liquido ed esigibile impedisce ai condomini di conoscere la reale situazione patrimoniale dell'ente, rendendo la delibera invalida per violazione dei principi di trasparenza contabile.