Art. 1130 Codice Civile — Sezione Terza Civile

Alcuni proprietari subiscono infiltrazioni di acqua piovana nei loro appartamenti a causa di difetti nei lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare in uso esclusivo. Gli stessi citano in giudizio il condominio per ottenere il ristoro economico totale. La Corte d'Appello assegna i costi applicando la regola dell'articolo 1126 del Codice Civile: due terzi al condominio e un terzo ai proprietari titolari del lastrico. I proprietari ricorrono in Cassazione sostenendo la responsabilità esclusiva del condominio nella scelta dell'impresa inadempiente. La Suprema Corte rigetta il ricorso confermando che per le infiltrazioni dal lastrico solare di uso esclusivo vale il concorso stabilito dalla legge, pari a un terzo a carico dell'usuario e due terzi a carico della compagine condominiale. I condòmini ricorrenti perdono la causa e pagano le spese.

La società idrica ha citato in giudizio un Condominio per un allaccio abusivo alla rete idrica, durato oltre un decennio, chiedendo risarcimento danni o indennizzo per indebito arricchimento. Il Tribunale aveva condannato il Condominio, ma la Corte d'Appello aveva escluso la responsabilità condominio per allaccio abusivo, ritenendo che l'amministratore non avesse il potere di impedire l'illecito. La Cassazione ha ribaltato questa decisione, affermando che il Condominio, tramite il suo amministratore, ha la responsabilità di vigilare sulle parti comuni e di agire per evitare il perpetuarsi di un illecito permanente. Il caso torna in appello per una nuova valutazione.

Un ex amministratore di condominio ha richiesto la restituzione di oltre 4.300 euro sostenendo di aver pagato di tasca propria varie spese di gestione. Il Condominio ha contestato la richiesta perché il professionista non aveva mai aperto un conto corrente dedicato né tenuto registri chiari. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell'ex gestore. I giudici hanno chiarito che le anticipazioni dell'amministratore non possono essere provate solo con un disavanzo contabile tra entrate e uscite. Senza un conto bancario intestato all'ente, risulta impossibile distinguere il denaro personale da quello comune. Il Condominio vince definitivamente la causa e non deve rimborsare alcuna somma.

Un condominio ha richiesto a una proprietaria il rimborso dei consumi idrici anticipati alla società fornitrice. La donna si è opposta sostenendo di non essere tenuta al versamento, poiché l'immobile era concesso in locazione e mancava un contratto di somministrazione diretto. La Corte di Cassazione ha confermato l'obbligo di pagamento per le spese acqua condominio. I giudici hanno stabilito la piena validità dei rilievi del contatore effettuati dal gestore e la presenza dell'allaccio alla rete comune. Il ricorso della proprietaria è stato dichiarato inammissibile per gravi difetti formali nelle contestazioni. La donna deve quindi rimborsare il condominio e pagare oltre duemilaottocento euro di spese legali.

Un debitore ha impugnato il pignoramento dello stipendio eseguito da un condominio, contestando la Notifica atti esecutivi effettuata presso la sua vecchia residenza. Il debitore sosteneva di essersi trasferito e che il condominio fosse a conoscenza della nuova dimora. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso improcedibile poiché il debitore non ha fornito la prova della consegna PEC della sentenza impugnata. La Corte ha precisato che la notifica si considera valida se il nome del destinatario figura ancora sul citofono e se il debitore non ha comunicato il cambio di residenza all'amministratore, impedendo al creditore di conoscere il nuovo indirizzo. Il debitore perde la causa e deve pagare le spese di lite.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna al risarcimento dei danni inflitta a un'ex amministratrice di condominio. La professionista era rimasta inerte per ben sette mesi di fronte a consumi idrici palesemente anomali, aggravando il debito del condominio. La Suprema Corte ha dichiarato improcedibile il ricorso dell'amministratrice perché depositato oltre il termine di venti giorni dalla notifica. I giudici hanno chiarito che, in presenza di più parti collegate da un vincolo processuale necessario, la notifica della sentenza effettuata da una sola parte fa decorrere il termine breve per impugnare nei confronti di tutti i soggetti coinvolti. Di conseguenza, l'omesso rispetto dei termini ha comportato il passaggio in giudicato della condanna, confermando la piena responsabilità dell'amministratore di condominio per la propria negligenza nella gestione delle utenze comuni.

Una società di gestione idrica ha preteso il pagamento dei consumi d'acqua da alcune autogestioni di alloggi popolari per il periodo precedente alla loro effettiva costituzione. La pretesa si fondava su un accordo transattivo stipulato esclusivamente tra la società idrica e l'ente gestore degli alloggi pubblici. Le autogestioni hanno contestato la richiesta tramite un'azione di accertamento negativo del debito. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società idrica, confermando che l'accordo non produce effetti verso soggetti estranei. La Corte ha ribadito il principio dell'efficacia del contratto verso terzi, stabilendo che un accordo bilaterale non può imporre obblighi a enti non ancora costituiti o rimasti estranei alla trattativa. Fino all'effettivo funzionamento delle autogestioni, l'obbligo di pagamento verso il fornitore grava sull'ente gestore originario.

Un amministratore di condominio ha integrato il verbale di un'assemblea inserendo accuse offensive contro un condomino, accusandolo di non pagare le spese e di raccogliere deleghe per revocargli il mandato. Il condomino ha fatto causa per risarcimento danni da diffamazione. L'amministratore si è difeso invocando il diritto di critica e ha proposto una domanda riconvenzionale per un'offesa subita. Sia il Giudice di Pace sia il Tribunale hanno condannato l'amministratore, ritenendo il verbale lesivo e non giustificato. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. La Suprema Corte ha stabilito che la diffusione di un verbale con espressioni offensive e non necessarie configura una chiara diffamazione in condominio, superando i limiti della continenza.

Una società che conduceva in locazione un locale cantinato subiva un allagamento a causa della rottura di tubature condominiali. Chiedeva quindi al Condominio il risarcimento per la merce danneggiata. La Corte di Cassazione ha negato il risarcimento per la merce, pur riconoscendo la responsabilità del Condominio. La decisione si fonda sulla mancata prova, da parte della società, dell'effettiva esistenza e del valore dei beni distrutti. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: la **liquidazione equitativa del danno** non è una scorciatoia. Il giudice può usarla solo se il danneggiato ha prima dimostrato con certezza che un danno si è verificato e che è oggettivamente impossibile quantificarlo. Fotografie generiche di scatoloni e testimonianze vaghe non sono sufficienti a soddisfare questo onere.

Un ex amministratore ha citato un condominio per ottenere il pagamento di compensi arretrati. Il condominio ha risposto con una domanda riconvenzionale, contestando la responsabilità amministratore condominio per non aver agito tempestivamente contro una società morosa. L'inerzia dell'amministratore ha reso il credito inesigibile a causa della cancellazione della società dal registro delle imprese. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna dell'amministratore al risarcimento del danno, ribadendo che l'obbligo di riscossione coattiva dei contributi sussisteva anche prima della riforma del 2012.

Un condominio citava in giudizio la propria compagnia assicurativa per ottenere l'indennizzo previsto dalla polizza postuma decennale a seguito del distacco di lastre di marmo dalla facciata. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del condominio, confermando la decisione della Corte d'Appello che aveva negato la copertura. La decisione si fonda sul principio che l'interpretazione del contratto assicurativo spetta al giudice di merito e non è sindacabile in Cassazione se la motivazione è logica e plausibile, anche se esistono altre interpretazioni possibili.

Un proprietario, condannato in via esclusiva per danni da infiltrazioni provenienti dal suo lastrico solare a uso esclusivo, ha impugnato la sentenza chiedendo la condanna esclusiva del condominio. La Corte d'Appello, pur ravvisando una potenziale corresponsabilità, ha rigettato l'appello poiché la domanda era limitata alla condanna esclusiva e non a quella solidale. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che i limiti della domanda d'appello impedivano una riforma della decisione. Il caso evidenzia l'importanza della corretta formulazione dei motivi d'appello in materia di responsabilità lastrico solare.

Un supercondominio cita in giudizio la propria compagnia assicurativa per un danno patrimoniale causato dalla negligenza dell'amministratore. La Cassazione chiarisce che la mancanza di legittimazione ad agire, intesa come titolarità del diritto, non è un'eccezione processuale soggetta a preclusioni, ma una questione di merito rilevabile in ogni stato e grado del processo. Il ricorso viene rigettato poiché la polizza copriva l'amministratore e non conferiva un'azione diretta al condominio danneggiato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 23881/2025, affronta il tema della responsabilità del locatore per le immissioni intollerabili prodotte dal conduttore. Nel caso di specie, i proprietari di un appartamento citavano in giudizio il locatore di un locale commerciale sottostante, il cui conduttore gestiva un'attività di ristorazione fonte di rumori molesti. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che la responsabilità del locatore non è automatica. Essa sorge solo se si prova un suo concorso nel fatto dannoso, ad esempio per aver affittato l'immobile pur potendo prevedere, con l'ordinaria diligenza, che l'attività del conduttore avrebbe causato danni a terzi. Tale prova, nel caso specifico, non è stata fornita. Similmente, è stata esclusa la responsabilità del condominio, il cui obbligo di vigilanza sul rispetto del regolamento spetta all'amministratore.

Un condomino agisce contro il condominio e una società energetica per rumori e infiltrazioni nel suo box auto. La Cassazione interviene sul tema della legittimazione attiva, stabilendo un principio fondamentale: per la richiesta di risarcimento del danno da mancato utilizzo è sufficiente dimostrare il possesso del bene, non essendo necessaria la prova della proprietà. Al contrario, per le domande che mirano a ottenere un ordine di esecuzione di opere su parti comuni, è indispensabile provare la titolarità del diritto di proprietà. La Corte cassa la sentenza e rinvia il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione sulla base di questi principi.