Art. 1123 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Il Condomino impugna le delibere assembleari che gli addebitano spese personali, come solleciti e invio verbali, per circa duemila euro, ritenendole nulle. Il Tribunale dichiara la nullità parziale delle delibere perché approvate a maggioranza e non all'unanimità. La Cassazione accoglie il ricorso del Condominio. La Suprema Corte chiarisce che la ripartizione delle spese condominiali individuali rientra nei poteri dell'assemblea a maggioranza ai sensi dell'art. 1123, secondo comma, c.c., purché sia valutata la specifica utilità per il singolo. Non serve l'unanimità per addebitare costi postali o di sollecito. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un proprietario impugna la delibera del condominio che vieta l'apertura di una sala giochi nei suoi locali, ritenendo che l'assemblea abbia modificato senza unanimità il regolamento condominiale contrattuale. I giudici di merito danno ragione al condominio, ritenendo il divieto valido. La Cassazione, tuttavia, rileva d'ufficio una questione fondamentale: per limitare l'uso delle proprietà esclusive, non basta un generico rinvio al regolamento nell'atto d'acquisto, ma serve una relatio perfecta, ossia l'inserimento specifico delle clausole limitative nell'atto stesso. La Corte rinvia la decisione concedendo sessanta giorni alle parti per presentare osservazioni.

Un condominio ha modificato a maggioranza le tabelle millesimali per addebitare le spese di androne, scale e ascensore anche ai proprietari dei piani terra, precedentemente esentati da un regolamento contrattuale. Alcuni condomini hanno impugnato la delibera. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condominio, confermando la nullità della delibera. I giudici hanno stabilito che la modifica tabelle millesimali richiede l'unanimità dei consensi quando le tabelle originarie derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese. Poiché l'esenzione originaria favoriva i piani terra in deroga alla legge, la variazione non poteva essere decisa a maggioranza, ma richiedeva l'accordo di tutti i partecipanti al condominio. Il condominio perde la causa e deve pagare le spese legali.

I proprietari di alcune unità immobiliari hanno impugnato le delibere dell'assemblea che ripartivano le spese di riscaldamento secondo le vecchie tabelle del 2005, ignorando le nuove tabelle predisposte nel 2007 dalla società costruttrice. La costruttrice aveva agito in forza di un mandato irrevocabile contenuto nei singoli atti di acquisto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei condomini, confermando che la modifica delle tabelle millesimali non può avvenire unilateralmente sulla base di un mandato generico e indeterminato rilasciato al costruttore. Tale delega in bianco è nulla per indeterminatezza dell'oggetto. Di conseguenza, le modifiche predisposte dal costruttore costituiscono solo una proposta tecnica che necessita dell'approvazione dell'assemblea condominiale per essere efficace.

Il Condominio ha richiesto il pagamento di spese straordinarie per scale, androne e impianto idraulico a due comproprietari di un garage con accesso autonomo dalla strada. I proprietari si sono opposti, invocando la tabella del regolamento contrattuale che li esonerava dalle spese di scale e androne, e chiedendo la loro quota di affitto della portineria. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione del Tribunale, stabilendo che la ripartizione spese condominiali non può essere modificata a maggioranza dall'assemblea se esiste un regolamento contrattuale che prevede esoneri specifici. Inoltre, l'alloggio del portiere è stato confermato come bene comune. Il ricorso del Condominio è stato rigettato, confermando la vittoria dei proprietari del garage.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che approvava a maggioranza nuove tabelle millesimali. La modifica era stata decisa dopo che la condomina aveva ampliato la propria abitazione recuperando il sottotetto. Tuttavia, il condominio ha calcolato i nuovi valori usando criteri non omogenei: metri quadri per alcune proprietà e numero di stanze per altre. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della condomina. I giudici hanno stabilito che l'assemblea non può modificare a maggioranza i criteri di riparto delle spese stabiliti dalla legge o da un accordo unanime. Una delibera che introduce criteri diversi e non omogenei per il futuro è nulla per impossibilità giuridica dell'oggetto, poiché l'assemblea ha agito in difetto assoluto di attribuzioni. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova decisione.

I comproprietari di un immobile hanno proposto opposizione a decreto ingiuntivo condominiale per il pagamento di spese deliberate dall'assemblea. I giudici di merito hanno respinto l'opposizione, rilevando che i vizi lamentati, relativi all'irregolarità della costituzione del condominio e delle convocazioni, costituivano motivi di annullabilità e non di nullità. Di conseguenza, tali vizi avrebbero dovuto essere impugnati entro trenta giorni e non potevano essere fatti valere come semplice difesa contro l'ingiunzione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari, confermando che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo condominiale il giudice deve solo verificare l'esistenza e l'efficacia della delibera. I vizi di annullabilità non possono essere eccepiti per bloccare il pagamento se la delibera non è stata tempestivamente impugnata.

Una condomina impugna le delibere assembleari che le addebitano il 50% delle spese di rifacimento del tetto della sua palazzina, facente parte di un complesso più ampio. La ricorrente sostiene che le spese vadano ripartite tra tutti i condomini del complesso in base ai millesimi generali, citando una prassi passata. La Cassazione respinge il ricorso, confermando l'esistenza di un condominio parziale. Trattandosi di un tetto che copre solo una specifica palazzina, le spese spettano esclusivamente ai proprietari di quel fabbricato (Art. 1123, comma 3, c.c.). La Corte chiarisce che la deroga ai criteri di riparto richiede un accordo scritto all'unanimità e non può nascere da semplici comportamenti concludenti. Inoltre, l'impugnazione è tardiva poiché i vizi contestati comportano l'annullabilità e non la nullità della delibera, richiedendo il rispetto del termine di trenta giorni.

I proprietari di un immobile hanno citato in giudizio i vicini per costringerli a riparare una falda del tetto che causava infiltrazioni d'acqua nel loro cortile. I giudici di merito hanno stabilito che le spese spettavano solo ai convenuti, poiché quella specifica parte di tetto copriva esclusivamente le loro unità immobiliari, applicando la regola sulla ripartizione spese tetto condominiale. Una delle comproprietarie ha fatto ricorso in Cassazione, lamentando la mancata partecipazione al processo di tutti i condomini. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile: chi contesta la mancata integrazione del processo ha l'obbligo di indicare con precisione i soggetti esclusi e dimostrare i loro titoli di proprietà, cosa che la ricorrente non ha fatto. Di conseguenza, la ricorrente ha perso la causa ed è stata condannata a pagare le spese di giudizio.

Un gruppo di condomini ha avviato un'impugnazione delibera assembleare riguardante la ripartizione delle spese legali per la messa in sicurezza di un muro. Il Tribunale ha rigettato la domanda. Solo alcuni condomini hanno proposto appello. La Corte d'appello ha deciso la causa senza coinvolgere gli altri condomini originari. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei condomini appellanti, stabilendo che l'impugnazione delibera assembleare da parte di più soggetti crea un litisconsorzio necessario in appello. Di conseguenza, la sentenza di secondo grado è nulla perché il giudice avrebbe dovuto ordinare l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutte le parti originarie. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello per un nuovo giudizio.

Un cittadino si oppone a un decreto ingiuntivo per spese condominiali emesso da un condominio adiacente. Egli sostiene di non possedere alcuna proprietà in quell'edificio, ma di utilizzarne solo l'androne e le scale per accedere alla propria abitazione situata in un altro civico. Il Tribunale rigetta l'opposizione ritenendo valida la delibera di riparto. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del cittadino, stabilendo che il semplice uso di una parte dell'edificio non attribuisce automaticamente la qualifica di condomino, potendo derivare da un diritto di servitù. I giudici di merito avrebbero dovuto accertare la reale comproprietà delle parti comuni prima di pretendere il pagamento delle spese. La sentenza viene cassata con rinvio.

Il Condomino impugna la delibera del Supercondominio che ha revocato l'esenzione dalle spese di riscaldamento precedentemente concessa a chi si era distaccato dall'impianto comune. Il Condomino sostiene che il distacco dal riscaldamento centralizzato fosse giustificato dal degrado delle tubature e che si fosse formato un accordo tacito di esenzione, data la tolleranza del Supercondominio per sette anni. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso. I giudici chiariscono che l'obbligo di contribuire alle spese comuni deriva dalla comproprietà e che un disservizio non legittima l'autosospensione dei pagamenti. Inoltre, qualsiasi deroga ai criteri legali di ripartizione richiede il consenso unanime di tutti i condomini, che non può presumersi dalla semplice tolleranza temporanea del mancato pagamento. Il Condomino perde la causa ed è condannato a pagare le spese legali.

Una società immobiliare promuove un'impugnazione di una delibera condominiale per la sostituzione di tubature, lamentando la mancata convocazione, la lesione della sua proprietà privata e l'errata ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: non è possibile introdurre per la prima volta in appello motivi di invalidità non sollevati nel primo giudizio. La Corte ha inoltre confermato che la società non aveva fornito prove della lesione alla sua proprietà, trattandosi di una mera sostituzione di tubi preesistenti. Vince quindi il Condominio, con condanna della società al pagamento delle spese legali.

Un proprietario, la cui unità immobiliare era stata inizialmente omessa dalle tabelle millesimali, si oppone alla decisione dell'assemblea di includerla con un voto a maggioranza, sostenendo che fosse necessario il consenso unanime. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale: la semplice omissione di un'unità dalle tabelle non costituisce un accordo formale di esonero dalle spese. Per modificare questa situazione non è richiesta l'unanimità. La Corte ha quindi confermato la legittimità della delibera di modifica tabelle millesimali a maggioranza, obbligando il proprietario a contribuire alle spese comuni. La sentenza chiarisce che solo una 'diversa convenzione' esplicita può giustificare un'esenzione.

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio importante sulla ripartizione delle spese per il lastrico solare a uso esclusivo. Un proprietario si opponeva a pagare i lavori di manutenzione, sostenendo che la presenza di una servitù per stendere i panni a favore degli altri condomini rendesse il lastrico di uso comune. La Corte ha respinto questa tesi. Ha chiarito che una servitù limitata a una piccola area e a una specifica funzione non è sufficiente a far perdere al lastrico la sua natura di uso esclusivo. Di conseguenza, il proprietario deve contribuire alle spese secondo il criterio dell'art. 1126 c.c., che pone a suo carico una quota maggiore dei costi. Il Condominio vince la causa.

La Cassazione affronta un caso di cessazione materia del contendere in condominio. Una società aveva citato in giudizio alcuni proprietari per la formazione delle tabelle millesimali, ma questi negavano di far parte del condominio. Durante la causa, l'assemblea ha approvato le tabelle, rendendo la richiesta iniziale superflua. La Corte ha confermato la chiusura del processo, stabilendo che il giudice può dichiararla anche d'ufficio quando viene meno l'interesse ad agire. I proprietari che contestavano la loro appartenenza al condominio sono stati comunque condannati a pagare le spese legali in base al principio di soccombenza virtuale, poiché il giudice aveva accertato, in via incidentale, la fondatezza del rapporto condominiale.

Un'assemblea condominiale aveva deliberato di addebitare le spese per l'adeguamento antincendio dell'autorimessa anche ai condomini non proprietari di box, seppur in misura ridotta. Un condomino proprietario di un box ha impugnato la delibera. La Corte di Cassazione ha stabilito che la corretta ripartizione spese antincendio deve gravare esclusivamente sui proprietari delle unità immobiliari situate nell'autorimessa. Questo perché sono loro a trarre l'utilità diretta e a creare il potenziale pericolo. Una delibera presa a maggioranza non può modificare questo criterio legale. Di conseguenza, la delibera è stata ritenuta invalida e il ricorso del Condominio è stato respinto, dando ragione al singolo Condomino.

Un condomino ha contestato le tabelle millesimali perché la superficie del suo box era stata aumentata fittiziamente, aggiungendo una quota di aree verdi comuni. Questo calcolo, applicato a tutti i box, alterava la ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione ha accolto il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale per la revisione delle tabelle millesimali: la correttezza del valore di una singola unità immobiliare non può essere verificata isolatamente. È indispensabile rapportarla al valore complessivo di tutte le altre proprietà dell'edificio. L'aggiunta di una superficie fittizia, anche se uguale per tutti, è illegittima se non approvata all'unanimità. La sentenza è stata annullata e il caso dovrà essere riesaminato.

Una condomina contesta la delibera di modifica tabelle millesimali approvata a maggioranza dopo i suoi lavori di ristrutturazione. La Corte d'Appello le dà ragione, richiedendo l'unanimità. La Cassazione ribalta la decisione, stabilendo un principio fondamentale: le regole sulla modifica a maggioranza si applicano solo se esiste una tabella millesimale preesistente e validamente approvata. Se la tabella precedente era usata solo per prassi, senza una formale delibera, quella votata a maggioranza non è una 'modifica', ma una 'prima approvazione', e come tale è perfettamente legittima. Il Condominio vince la causa.

Un proprietario di negozi al piano terra, senza accesso a un cortile interno (cavedio), si opponeva alla delibera che gli addebitava le spese per lavori sui muri di tale cortile. La Cassazione ha respinto il suo ricorso, stabilendo un principio chiave sulla ripartizione spese condominiali. I muri che delimitano il cavedio, avendo una funzione strutturale per l'intero stabile, sono considerati parti comuni. Di conseguenza, tutti i condomini, inclusi quelli senza accesso diretto, devono contribuire alla loro manutenzione in base ai millesimi di proprietà. L'uso potenziale o il beneficio indiretto, come la stabilità dell'edificio, prevale sulla mancanza di utilizzo diretto.