Art. 1122 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Una proprietaria ha contestato la realizzazione di opere abusive in condominio da parte di altri condomini, lamentando danni alla sua unità abitativa, inclusi problemi di sicurezza statica e impossibilità di ristrutturazione. Ha chiesto la rimozione delle opere e il risarcimento. I giudici di merito hanno respinto le sue richieste, concedendo solo un minimo risarcimento per fessurazioni. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della proprietaria, dichiarandolo inammissibile. La Corte ha ribadito che il ricorso in Cassazione non può chiedere una nuova valutazione dei fatti, ma solo verificare la corretta applicazione del diritto.

Un proprietario ha trasformato il suo box auto in un monolocale abitativo, creando di fatto una nuova unità immobiliare all'interno di un condominio. Il Condominio ha contestato il diritto del proprietario di utilizzare i beni comuni condominiali, come il giardino e il campo da tennis, per la nuova unità. La Corte di Cassazione ha stabilito che la presunzione di condominialità non si applica automaticamente a un bene comune per una unità immobiliare creata successivamente, se non esisteva un legame funzionale originario. Pertanto, il proprietario della nuova unità non ha diritto all'uso di tali beni comuni.

Due Proprietari hanno citato in giudizio una Società per aver trasformato una finestra condominiale in una portafinestra. Questa modifica creava un collegamento diretto tra l'immobile della Società e un altro condominio, permettendo un accesso all'ascensore e al cortile comune. I Proprietari sostenevano che ciò configurava una servitù di passaggio illegittima. La Corte d'Appello aveva già ordinato il ripristino. La Cassazione ha rigettato il ricorso della Società, confermando che l'apertura di una porta in un muro perimetrale comune per collegare due proprietà diverse costituisce una servitù di passaggio illegittima, gravando il bene comune in modo anomalo e violando l'uso corretto delle parti condominiali.

Un condomino ha richiesto l'autorizzazione per ampliare la propria unità immobiliare. Il regolamento condominiale di natura contrattuale imponeva il parere vincolante dell'assemblea per le modifiche esterne. L'assemblea ha respinto il progetto ritenendolo lesivo dell'estetica dell'edificio. Il condomino ha impugnato il diniego e i giudici di merito hanno annullato la delibera per difetto di motivazione. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del Condominio. I giudici supremi hanno chiarito che il regolamento contrattuale può legittimamente vincolare le opere private al consenso assembleare per tutelare l'estetica comune. Il tribunale non può sostituire la propria valutazione a quella dell'assemblea, ma deve limitarsi a verificare la sussistenza dei fatti posti a base del diniego. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Una società che gestisce un bar installa una grande tenda ancorata alla facciata di un condominio e fissata al suolo su tre lati. Il Condominio agisce in giudizio chiedendone la rimozione per lesione del decoro architettonico. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello ordinano la rimozione della struttura. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della società, confermando che l'opera altera l'armonia estetica dell'edificio. I giudici chiariscono che per tutelare il decoro architettonico non occorre un particolare pregio artistico dello stabile, né rileva che vi siano già state precedenti alterazioni. Inoltre, il danno economico è ritenuto insito nella menomazione estetica stessa. Di conseguenza, la società deve rimuovere definitivamente la tenda e pagare le spese processuali.

Un condomino installa un'inferriata a protezione della propria porta che, durante l'apertura, occupa temporaneamente un metro quadrato del pianerottolo comune. Un'altra condomina agisce in giudizio lamentando una molestia al possesso e chiedendo la rimozione del manufatto. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando che l'installazione costituisce un legittimo uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. L'opera non limita in modo apprezzabile il passaggio né compromette la sicurezza, poiché l'occupazione del pianerottolo avviene solo durante il movimento e l'inferriata può essere facilmente accostata al muro. La ricorrente viene inoltre condannata per aver resistito infondatamente alla proposta di definizione accelerata del giudizio.

La Cassazione ha esaminato il caso di un condomino che aveva ristrutturato il suo appartamento all'ultimo piano, realizzando una sopraelevazione. Altri condomini lo avevano citato in giudizio, sostenendo che l'intervento avesse leso il decoro architettonico condominiale. La Corte Suprema ha dato ragione al proprietario dell'ultimo piano. I giudici hanno stabilito che non c'è violazione del decoro architettonico condominiale se l'edificio presenta già numerose e significative alterazioni estetiche pregresse (come tende, condizionatori, tubature esterne). In un contesto già 'degradato', la nuova modifica non peggiora in modo rilevante l'aspetto complessivo del fabbricato.

La Corte di Cassazione conferma la demolizione di una veranda costruita sul terrazzo di un edificio. La decisione non si basa tanto sull'occupazione di una piccola parte di suolo comune, quanto sulla grave alterazione del decoro architettonico. Secondo i giudici, il manufatto, realizzato con materiali e colori (verde) in forte contrasto con lo stile del palazzo, creava una disarmonia estetica evidente. Viene così stabilito che qualsiasi intervento che pregiudica l'aspetto originario dell'edificio è illecito e deve essere rimosso, anche se l'immobile non possiede un particolare pregio artistico. Le proprietarie della veranda perdono la causa e devono demolire l'opera a proprie spese.

Un condominio chiedeva la rimozione di un condizionatore installato da un proprietario sulla facciata, in violazione di una delibera e del decoro architettonico. La Corte d'Appello aveva dato torto al condominio, basandosi solo su fotografie di scarsa qualità. La Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che la valutazione del danno al decoro architettonico non può limitarsi a prove incerte. Il giudice deve considerare tutti gli elementi, incluse le delibere condominiali e l'impatto visivo complessivo. La causa dovrà essere riesaminata da un nuovo giudice.

Un'impresa costruttrice, proprietaria di una porzione di un edificio, demolisce la sua parte per costruire nuove villette, invadendo suolo, sottosuolo e strutture portanti comuni. L'altro proprietario si oppone. La Corte di Cassazione stabilisce che la demolizione di parti comuni condominiali e l'appropriazione di aree condivise sono illegittime. Tale condotta viola il diritto degli altri condomini al pari uso della cosa comune. Anche l'eliminazione dei parcheggi con vincolo di destinazione è illecita. La Corte accoglie il ricorso del proprietario danneggiato, affermando che un singolo condomino non può alterare la struttura e le aree comuni a proprio esclusivo vantaggio.

Una società immobiliare ha trasformato il proprio terrazzo privato in una veranda chiusa, inglobando di fatto una finestra condominiale che garantiva luce e aria al vano scale dell'edificio. Il Condominio ha agito in giudizio per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna alla rimozione della struttura, stabilendo che la chiusura finestra condominiale viola i limiti dell'uso della cosa comune previsti dall'art. 1102 c.c. Anche se l'opera è realizzata su una proprietà esclusiva, essa non può pregiudicare le utilità comuni come l'illuminazione e l'aerazione naturale delle scale, specialmente se l'intervento avviene senza autorizzazione assembleare e sottrae benefici essenziali alla collettività dei condomini.

La Corte di Cassazione ha confermato l'illegittimità di una veranda di circa 30 mq realizzata su una terrazza privata, ordinandone la demolizione per lesione del decoro architettonico. I giudici hanno chiarito che il regolamento condominiale di natura contrattuale può imporre limiti più severi della legge, vietando varianti che alterino l'estetica del complesso. La Suprema Corte ha inoltre precisato che l'aggiornamento delle tabelle millesimali non costituisce una sanatoria per le opere abusive né una modifica tacita del regolamento, richiedendo quest'ultima un consenso unanime e formale dei condomini.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una condomina che aveva attuato il distacco riscaldamento centralizzato nel 2008, supportata da una perizia tecnica. Nonostante l'opposizione del condominio e il rigetto nei primi due gradi di giudizio, basati su un regolamento condominiale restrittivo e sulla successiva sostituzione della caldaia comune, la Suprema Corte ha ribaltato la decisione. È stato stabilito che il diritto al distacco è un diritto individuale garantito dalla legge e non può essere negato da regolamenti, anche se di natura contrattuale, a meno che non si provi un danno tecnico o economico per gli altri condomini. La legittimità dell'operazione deve essere valutata con riferimento al momento in cui il distacco è stato eseguito.

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di rimozione di una copertura in lamiera realizzata da un condomino sul proprio balcone. Il ricorrente lamentava la lesione del decoro architettonico e l'assenza di titoli abilitativi edilizi. La Suprema Corte ha stabilito che l'irregolarità amministrativa non incide sui rapporti privatistici tra condomini e che il giudice di merito può legittimamente disattendere le conclusioni della CTU se motiva adeguatamente l'assenza di un pregiudizio estetico concreto per l'edificio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che le norme sulle distanze tra costruzioni si applicano anche all'interno dei condomini, regolando i rapporti tra le proprietà esclusive. Nel caso specifico, una struttura, inizialmente definita 'serra bioclimatica', è stata classificata come una vera costruzione e, pertanto, condannata alla demolizione per violazione delle distanze legali dalla proprietà vicina. La Corte ha rigettato i tentativi di applicare deroghe o le norme sull'uso delle parti comuni, confermando un principio consolidato in materia immobiliare.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5389/2024, ha chiarito i limiti all'uso parti comuni in condominio. È stato confermato che l'installazione di fioriere in un'area comune, impedendo agli altri condomini di farne parimenti uso, è illegittima. La Corte ha inoltre ribadito che l'azione per la rimozione di tali opere ha natura reale e, pertanto, non è soggetta a prescrizione. Infine, è stato statuito che la parte che rifiuta la proposta di mediazione e risulta poi soccombente in giudizio è tenuta a rimborsare anche le spese del procedimento di mediazione.

La Corte di Cassazione affronta il tema del compossesso delle parti comuni in un condominio. Il caso riguarda la modifica di una facciata (finestre trasformate in porte) da parte di un condomino. La Corte ha stabilito che, in un'azione possessoria, non è sufficiente dimostrare la modifica materiale del bene, ma bisogna valutare l'eccezione 'feci sed iure feci' (l'ho fatto, ma in virtù di un mio diritto). Pertanto, il giudice deve esaminare se l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino rientri nei limiti del suo diritto, senza impedire agli altri un pari uso. La sentenza di merito è stata cassata per non aver considerato la peculiarità del compossesso.

La Corte di Cassazione ha chiarito il principio di comoda divisibilità di un bene in comunione. Il caso riguardava la divisione di un giardino annesso a un palazzo storico. La Corte ha stabilito che la divisione non può basarsi solo sulla mera fattibilità materiale, ma deve considerare l'aspetto economico-funzionale. Una divisione che crea porzioni di valore quasi nullo o inutilizzabili non è ammissibile, poiché pregiudica il valore complessivo del bene e il diritto dei comproprietari a ricevere una quota funzionale e di valore proporzionale.

In una disputa tra vicini, la Corte di Cassazione ha stabilito che la sopraelevazione di un muro di cinta per chiudere un terrazzo costituisce una nuova costruzione. Pertanto, tale opera deve rispettare le distanze legali previste dalla legge, indipendentemente dall'eventuale permesso edilizio comunale. La Corte ha invece respinto le domande relative alla proprietà e all'usucapione di un cortile comune, confermando la sua natura condominiale.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della delibera di un condominio che negava a una società l'installazione di una canna fumaria. La decisione si fonda sulla prevalenza del regolamento condominiale contrattuale, che può imporre limiti più stringenti all'uso delle parti comuni rispetto alla legge generale, subordinando tali interventi a un'autorizzazione preventiva. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché non contestava adeguatamente questa specifica motivazione.