Art. 1117 Codice Civile — Sezione Sesta Civile

Un genitore dona a una figlia il piano terra e all'altra il primo piano di una palazzina coperta da lastrico solare. La scala e il portone per accedere al tetto si trovano all'interno dell'appartamento della seconda figlia. La proprietaria del piano terra richiede l'accesso al terrazzo comune. La sorella si oppone rivendicando l'esclusività della scala. La Corte d'Appello riconosce la comproprietà della terrazza e il diritto di passaggio tramite servitù per destinazione del padre di famiglia. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile e conferma pienamente il passaggio forzoso attraverso la proprietà privata.

La Corte di Cassazione ha confermato l'Esenzione TARI per le aree destinate a viabilità all'interno di un parcheggio interrato di un supermercato. Il Comune aveva richiesto il pagamento della TARI per queste aree, ma la società aveva contestato l'avviso. La Corte ha stabilito che tali aree, secondo la comune esperienza, non producono una quantità apprezzabile di rifiuti. Pertanto, ha rigettato il ricorso del Comune, confermando la decisione della Commissione Tributaria Regionale e l'esenzione TARI per l'azienda.

Un Condomino ha contestato le spese condominiali per riscaldamento e acqua, sostenendo di essersi distaccato dall'impianto centralizzato e di aver installato un contatore privato. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per revocazione. Ha ribadito che un regolamento condominiale contrattuale, approvato all'unanimità, può prevedere criteri di ripartizione delle spese condominiali riscaldamento e idriche diversi dalla legge. Il distacco o il contatore non esonerano automaticamente se il regolamento dispone diversamente. L'errore invocato dal Condomino era un errore di giudizio, non un errore di fatto revocatorio.

Un proprietario ha chiesto al giudice di riconoscere come comuni una soffitta e un cortile, contestando la proprietà esclusiva rivendicata da un altro proprietario. I primi due gradi di giudizio hanno respinto la sua richiesta. La Corte di Cassazione, invece, ha accolto il ricorso, affermando che la presunzione di condominialità di beni come soffitte e cortili può essere superata solo da un 'titolo contrario' (un documento che provi la proprietà esclusiva) e non dalla semplice osservazione dello stato dei luoghi o dai dati catastali. La sentenza impugnata è stata annullata e il caso rinviato alla Corte d'Appello per una nuova decisione, basata sui principi stabiliti dalla Cassazione.

Una società proprietaria di un immobile esclusivo all'interno di un palazzo ha citato il condominio per far dichiarare cessato il vincolo di destinazione a portineria. Il condominio ha chiesto l'accertamento della natura reale di tale vincolo. La Corte d'Appello ha ritenuto necessaria la presenza in giudizio di tutti i singoli condomini, annullando la precedente sentenza. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa impostazione, accogliendo il ricorso della società proprietaria. I giudici hanno chiarito la piena sussistenza della legittimazione passiva dell'amministratore, escludendo il litisconsorzio necessario dei condomini quando la controversia riguarda l'esistenza di una servitù a vantaggio delle parti comuni e non l'estensione del diritto di proprietà.

Un Condomino ha impugnato le delibere assembleari che approvavano il rifacimento della facciata e la ripartizione delle spese, sostenendo che una parte della facciata fosse di sua proprietà esclusiva. La Corte d'Appello aveva respinto il suo ricorso. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che una **delibera condominiale nulla** è quella che dispone interventi su beni di proprietà esclusiva, non rientrando nelle competenze dell'assemblea. L'assemblea può deliberare solo su beni comuni. Inoltre, il fondo speciale per lavori straordinari deve corrispondere all'ammontare predeterminato dei lavori. La sentenza d'appello è stata cassata e la causa rinviata per un nuovo esame.

Un condomino ha citato in giudizio gli altri abitanti dello stabile per rivendicare la proprietà esclusiva della terrazza condominiale e contestare l'uso dell'area da parte dei vicini. Gli altri condomini hanno richiesto la chiusura dei varchi d'accesso. I giudici di merito hanno respinto le pretese del singolo proprietario, accertando che i titoli d'acquisto dimostravano la natura comune della terrazza fin dal 1964. Il condomino ha proposto ricorso in Cassazione sostenendo un'errata interpretazione dei contratti e la presenza di un giudicato interno. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo e infondato il secondo. I giudici hanno confermato che la valutazione dei contratti spetta al merito e che l'appello dei vicini ha impedito qualsiasi giudicato. Il ricorrente deve pagare le spese di giudizio.

Una società di gestione ha richiesto il pagamento di oneri per servizi e consumi ai proprietari di un appartamento situato in un villaggio residenziale. La richiedente basava la propria pretesa su un regolamento interno e sulla figura contrattuale del mandato. I proprietari hanno contestato il debito, sostenendo l'applicazione obbligatoria delle norme sul condominio, che impongono l'approvazione delle spese mediante assemblea. La controversia è giunta in Cassazione dopo decisioni difformi nei primi due gradi di giudizio. La Suprema Corte ha ravvisato la complessità giuridica relativa alle spese di gestione del residence, disponendo il rinvio degli atti alla Seconda Sezione Civile per una decisione specifica sulla natura del vincolo tra parti e beni comuni.

Un condomino ha chiuso con una porta l'accesso al pianerottolo del terzo piano per annettere il relativo vano scala al proprio appartamento. L'altro comproprietario ha agito in giudizio per tutelare le parti comuni dell'edificio e chiedere il ripristino dei luoghi. Il possessore esclusivo ha sostenuto che l'originario costruttore si era riservato la porzione immobiliare superiore negli atti iniziali. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del proprietario dell'ultimo piano. I giudici hanno chiarito che le scale rientrano tra i beni comuni a tutti i condomini. L'esclusione richiede una riserva espressa e chiara nel primo atto di alienazione. Il ricorrente deve rimuovere la porta e restituire il vano scala all'uso comune.

Un condomino ha impugnato la delibera dell'assemblea che approvava i lavori e la ripartizione spese del tetto dell'edificio con i millesimi generali. Il condomino ha sostenuto che la copertura servisse soltanto specifiche proprietà private o una porzione limitata del fabbricato. I giudici di merito hanno respinto la richiesta, ma la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. La Suprema Corte ha chiarito che l'assemblea non ha potere decisionale sulle parti di proprietà esclusiva. Inoltre, se una copertura serve solo alcune unità immobiliari, si applica la disciplina del condominio parziale. Di conseguenza, solo i proprietari interessati possono votare e sostenere i costi relativi.

I proprietari di un appartamento lamentavano infiltrazioni dal lastrico solare sovrastante. Gli stessi chiedevano i danni ai vicini, colpevoli di aver sbarrato un passetto di accesso. Dopo il rigetto nei gradi di merito per assenza di comproprietà del passaggio, la Cassazione respingeva il primo ricorso. I proprietari hanno quindi presentato istanza di revocazione per errore di fatto contro l'ordinanza dei giudici di vertice. I ricorrenti sostenevano che la Corte avesse ignorato la reale destinazione comune del passaggio a servizio del lastrico. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso: la revocazione per errore di fatto non consente di rivalutare le prove o contestare il ragionamento logico dei giudici, ma tutela unicamente da sviste materiali dirette.

Alcuni condomini promuovono ricorso per revocazione sentenza di Cassazione avverso una precedente ordinanza di legittimità. I proprietari contestano la tempestività e la validità della notifica del controricorso avversario, nonché la corretta applicazione dei principi sul diritto di proprietà del lastrico solare e sull'uso delle parti comuni per attività alberghiera. La Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso. I giudici chiariscono che i termini di notifica festivi prorogano la scadenza al primo giorno utile e che l'omesso rilievo di presunti vizi notificatori non costituisce svista materiale revocatoria. Le contestazioni sollevate mascherano una critica alla valutazione giuridica dei magistrati, estranea ai rigidi presupposti dell'errore di fatto. La Corte condanna i ricorrenti alle spese processuali e al versamento del doppio contributo unificato.

Una società cita in giudizio alcuni proprietari per ottenere l'accertamento proprietà condominiale privata su un vano tecnico seminterrato che ospita la caldaia comune. I condomini si oppongono chiedendo di confermare la natura condominiale del locale. I giudici di merito respingono le pretese della società, evidenziando sia la destinazione del locale a servizio dell'impianto di riscaldamento comune sia le incongruenze nei dati catastali presentati. La società propone ricorso in Cassazione. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile. La Cassazione chiarisce che la valutazione delle prove spetta esclusivamente ai giudici di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità. La società soccombente deve pagare le spese legali e il doppio del contributo unificato.

Alcuni condomini hanno citato in giudizio i proprietari di un locale commerciale che aveva realizzato una pizzeria su un'area esterna adiacente allo stabile, chiedendone la rimozione. I proprietari del locale sostenevano che l'area fosse di loro proprietà esclusiva in forza di un vecchio rogito. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, dichiarando l'area di natura comune. La Corte ha ribadito il principio della presunzione di condominialità dei cortili e delle aree esterne limitrofe al fabbricato, stabilendo che, in mancanza di un'espressa e inequivocabile indicazione contraria nel titolo d'acquisto (come l'indicazione delle specifiche particelle catastali), tali spazi appartengono a tutti i condomini. I ricorrenti hanno perso la causa e sono stati condannati al pagamento delle spese legali.

Un condomino dell'ultimo piano ha murato l'accesso originario al terrazzo comune, installando una porta blindata di cui possedeva le uniche chiavi. Il condominio ha agito in giudizio per recuperare il possesso dell'area. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condomino, confermando che i beni comuni dell'edificio sono soggetti a compossesso condominiale. Per tali aree, non serve che il condominio dimostri un possesso fisico continuo, poiché l'uso potenziale e la funzione strutturale del bene bastano a fondare la tutela possessoria. Il condomino deve quindi ripristinare lo stato dei luoghi e consegnare le chiavi.

L'Erede del Costruttore ha richiesto l'accertamento della proprietà esclusiva di venticinque parcheggi situati nei portici e nel cortile di un condominio, impugnando le delibere che ne assegnavano l'uso ai condomini. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno rigettato la domanda, ritenendo che tali aree rientrassero tra i beni comuni. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'Erede, confermando la condominialità dei posti auto. I giudici hanno chiarito che il regolamento condominiale e gli atti di vendita non contenevano una chiara riserva di proprietà a favore del costruttore, il quale aveva invece destinato l'area a parcheggio comune. L'Erede del Costruttore perde la causa ed è condannata a pagare le spese processuali.

Un condomino ha installato una tettoia in acciaio e pannelli per coprire un pozzo luce comune, annettendolo di fatto alla sua proprietà esclusiva. L'altro comproprietario ha chiesto la rimozione delle opere. Il condomino autore dei lavori ha risposto chiedendo che venisse accertata l'avvenuta usucapione di beni comuni. La Corte d'Appello ha ordinato la rimozione della tettoia, escludendo l'usucapione per mancanza di prove sulla datazione dei lavori. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che per usucapire un'area condominiale non basta il semplice non uso da parte degli altri, ma serve un comportamento attivo e inequivocabile che escluda gli altri comproprietari dal possesso per almeno vent'anni.

Una cittadina ha chiesto al Tribunale di accertare la proprietà privata di un'area boschiva situata sopra una scogliera a Peschici, sostenendo che non facesse parte del demanio marittimo. Lo Stato ha invece rivendicato la natura pubblica dell'area, chiedendo la demolizione delle opere abusive realizzate, tra cui un trabucco e un piazzale. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della donna, confermando che la scogliera e l'area soprastante appartengono al demanio marittimo. Di conseguenza, la ricorrente ha perso la causa, deve rilasciare l'area, demolire le opere costruite a proprie spese e pagare le spese di giudizio.

La Proprietaria di un appartamento ha citato in giudizio Il Condominio e Il Condomino confinante. La donna rivendicava la proprietà del sottotetto e chiedeva la rimozione di due ripostigli creati dal vicino. I giudici di merito hanno respinto la domanda perché l'atto di acquisto non menzionava il sottotetto. Inoltre, il vano ospitava tubature comuni. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che la proprietà del sottotetto spetta al condominio se l'atto d'acquisto tace e se il vano serve all'uso comune. La Proprietaria ha perso definitivamente la causa ed è stata condannata a pagare le spese legali a favore del condominio e del vicino.

Una condomina ha citato in giudizio il proprio condominio chiedendo il risarcimento per i danni subiti a causa del distacco intonaco che l'aveva colpita mentre si trovava sul proprio balcone. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno rigettato la domanda, accertando che i detriti non provenivano dalla facciata condominiale, bensì dal sottobalcone della proprietà privata sovrastante. La Corte di Cassazione ha confermato tali decisioni, ribadendo che, in mancanza di prova sulla provenienza del danno dalle parti comuni, il condominio non può essere ritenuto responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c.