Art. 1117 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino contro una delibera assembleare, dichiarandolo inammissibile. La decisione sottolinea che, se la sentenza d'appello si fonda su più ragioni autonome (rationes decidendi), il ricorrente deve contestarle tutte. Omettere la critica anche a una sola di esse rende l'impugnazione delibera assembleare inefficace, poiché la motivazione non censurata è sufficiente a sorreggere la decisione. Il caso in esame ha confermato questo principio, rigettando i vari motivi di ricorso per difetto di specificità e per la mancata contestazione di tutte le motivazioni della Corte d'Appello.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 917/2024, chiarisce i limiti della trasformazione del tetto in terrazzo a uso esclusivo. Il caso riguarda la richiesta di risarcimento danni da parte di acquirenti di un immobile per opere non autorizzate (terrazzi) e infiltrazioni. La Corte distingue tra 'innovazione' (art. 1120 c.c.), che richiede autorizzazione, e 'modificazione' per un uso più intenso della cosa comune (art. 1102 c.c.). La trasformazione è lecita se non altera la funzione di copertura del tetto e non impedisce il pari uso agli altri condomini. La Corte ha cassato la sentenza d'appello, rinviando la causa per una nuova valutazione basata su questi principi e ha ribadito la responsabilità oggettiva del condominio per i danni da infiltrazioni.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 30791/2024, chiarisce i criteri per determinare la proprietà del lastrico solare. Un proprietario aveva citato in giudizio il condominio e il titolare dell'appartamento sovrastante per danni da infiltrazioni. La Corte d'Appello aveva escluso la responsabilità del condominio basandosi su una clausola del regolamento che addebitava le spese di manutenzione al singolo condomino. La Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che per vincere la presunzione di proprietà comune del lastrico solare non basta una norma regolamentare sulla ripartizione delle spese. È necessario un titolo contrario, ovvero l'atto costitutivo del condominio, che in modo chiaro ed inequivocabile ne attesti la proprietà esclusiva. La Corte ha inoltre specificato che il danno da mancato godimento dell'immobile può essere provato anche tramite presunzioni.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30713/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di condominio: la presunzione di proprietà comune delle parti elencate nell'art. 1117 c.c., come il lastrico solare. A seguito dell'acquisto di un immobile, i nuovi proprietari richiedevano il riconoscimento dei loro diritti sulle parti comuni. La Corte d'Appello aveva rigettato la domanda relativa al lastrico solare, invertendo l'onere della prova e ponendolo a carico degli acquirenti. La Cassazione ha cassato tale decisione, chiarendo che spetta a chi rivendica la proprietà esclusiva di un bene, e non a chi ne sostiene la natura comune, fornire la prova contraria alla presunzione legale. Il medesimo principio è stato esteso anche alle parti comuni del supercondominio.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello per omessa pronuncia. Il caso riguardava una controversia su una servitù di passaggio. La corte di merito aveva dichiarato inesistente la servitù, ma aveva omesso di decidere sull'eccezione relativa alla carenza di legittimazione attiva di alcuni attori. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, stabilendo che il giudice ha l'obbligo di pronunciarsi su tutte le domande ed eccezioni proposte, pena la nullità della decisione. La causa è stata rinviata per un nuovo esame.

Un proprietario crea un passaggio tra il suo giardino e il posto auto situato in un'area comune condominiale. La Corte di Cassazione ha confermato che tale azione costituisce una servitù su parti comuni illegittima, non un uso consentito del bene. La Corte ha inoltre chiarito che l'intervento in giudizio del condominio titolare del diritto sana l'eventuale difetto di legittimazione iniziale del soggetto che aveva promosso la causa.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che rivendicava la proprietà esclusiva di una terrazza tramite usucapione abbreviata. La Corte ha stabilito che non può esserci buona fede, requisito essenziale per l'usucapione terrazza abbreviata, se l'atto di acquisto stesso richiama il regolamento di condominio che definisce l'area come bene comune, seppur concesso in uso esclusivo. La decisione sottolinea l'importanza del contenuto dei regolamenti condominiali negli atti di compravendita immobiliare.

Una coppia ha citato in giudizio i vicini per una porzione di sottotetto, rivendicandone la proprietà per usucapione sottotetto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d'appello. È stato stabilito che i ricorrenti non hanno fornito la prova di un possesso continuato per vent'anni, in quanto il locale era di fatto inaccessibile prima del 1991, impedendo così la maturazione dei termini per l'usucapione. Di conseguenza, il sottotetto è stato dichiarato bene condominiale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11256/2025, ha chiarito i limiti del risarcimento del danno non patrimoniale in ambito immobiliare. Il caso riguardava una disputa sulla comproprietà di un cortile, il cui accesso era stato bloccato da uno dei proprietari. La Corte ha confermato che un'area cortilizia, anche se non menzionata in un atto di donazione, si trasferisce in comproprietà se funzionale agli immobili principali. Tuttavia, ha escluso il diritto al risarcimento del danno non patrimoniale, specificando che l'impossibilità di parcheggiare non costituisce una lesione grave di un diritto inviolabile della persona, come il diritto all'abitazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10371/2025, ha chiarito la ripartizione delle spese condominiali gronde. Due condomini avevano impugnato una delibera che considerava le gronde dei balconi della facciata interna come beni comuni, ripartendone i costi tra tutti. La Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che se le gronde hanno la funzione di proteggere la facciata comune dall'acqua piovana, sono da considerarsi bene condominiale. Di conseguenza, le spese per la loro manutenzione devono essere suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall'art. 1123, primo comma, del codice civile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un locale caldaia, originariamente a servizio di due unità immobiliari, rientra nella presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. Per vincere tale presunzione, l'atto di vendita che ha dato origine al condominio deve contenere una volontà chiara ed inequivocabile di escludere il bene dalla proprietà comune. Il semplice silenzio sul punto o l'indicazione di altre parti comuni non è sufficiente a riservare la proprietà esclusiva al venditore.

Una causa sulla proprietà di un alloggio condominiale approda in Cassazione. Il punto focale è l'estinzione del processo d'appello, dichiarata dalla corte territoriale a causa della mancata notifica della riassunzione del giudizio entro i termini di legge. La Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria, ha rinviato la decisione per consentire alle parti di raggiungere un accordo, sottolineando l'importanza cruciale del rispetto delle scadenze procedurali.

La Corte di Cassazione rigetta i ricorsi in una controversia immobiliare su un portico e aree comuni. La decisione chiarisce che la 'probatio diabolica' è attenuata quando le proprietà delle parti derivano da un unico originario proprietario. Il portico è stato ritenuto pertinenza comune in base agli atti di provenienza, respingendo le pretese di proprietà esclusiva e di usucapione. Anche il ricorso incidentale su una presunta servitù d'uso per un forno è stato respinto, qualificando il diritto come personale e non reale.

In una disputa tra comproprietari, la Corte di Cassazione ha stabilito che le norme sulle distanze tra costruzioni (art. 873 c.c.) non si applicano in modo automatico all'interno di un unico edificio. In questi casi, prevale la disciplina sull'uso delle parti comuni (art. 1102 c.c.). La Corte ha cassato la sentenza d'appello per 'motivazione apparente', non avendo chiarito i criteri di misurazione adottati né giustificato l'applicazione delle norme sulle distanze in condominio. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

Una condomina modifica un ballatoio, ritenendolo privato. I vicini si oppongono. La Cassazione conferma la decisione d'appello: il ballatoio è parte comune. Viene ribadito il principio della presunzione di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c., respingendo il ricorso della condomina e confermando l'ordine di demolizione.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della proprietà delle scale in un condominio. Al centro della disputa, una scala a chiocciola che collega un ballatoio a un lastrico solare, entrambi aree comuni. I giudici hanno stabilito che, in assenza di un atto formale che ne attribuisca la proprietà esclusiva a un singolo condomino (il cosiddetto 'titolo contrario'), la scala deve considerarsi un bene comune. La Corte ha rigettato il ricorso dei condomini che ne rivendicavano la proprietà, confermando il principio della presunzione di condominialità per le strutture funzionalmente essenziali all'uso comune dell'edificio.

La Cassazione ha annullato la decisione della Corte d'Appello sulla responsabilità per il crollo di un muro di confine. È stato stabilito che i giudici di secondo grado hanno erroneamente ignorato il 'giudicato interno' sulla natura comune del muro, un punto pacifico tra le parti e non impugnato in appello. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione delle spese di ricostruzione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che i locali dell'ex portineria non rientrano nella proprietà comune se il loro servizio è stato soppresso dal costruttore/proprietario originario prima della costituzione del condominio, ovvero prima della vendita della prima unità immobiliare. La sentenza chiarisce che per determinare la natura di un bene, come la proprietà comune portineria, è cruciale la sua destinazione funzionale al momento della nascita del condominio, non la sua funzione originaria.

Una condomina si è vista negare dalla Corte d'Appello il diritto di accedere alla sua proprietà tramite una porta sul cortile comune, perché la Corte ha presunto che tale accesso fosse finalizzato a operazioni di carico/scarico che avrebbero leso i diritti degli altri condomini. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, chiarendo che il diritto di accesso, quale legittimo uso della cosa comune, non può essere negato sulla base di un potenziale e futuro abuso. L'eventuale uso improprio dovrà essere contestato in un giudizio separato.

In un caso riguardante il diritto di sopraelevazione, la Corte di Cassazione ha stabilito che tutti i condomini, e non solo quelli con unità immobiliari prospicienti, sono legittimati ad agire per violazioni delle distanze legali. La sentenza chiarisce che le norme sulle distanze tutelano l'intero edificio condominiale. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente applicato il concetto di 'condominio parziale', rinviando il caso per un nuovo esame.