Art. 106 Costituzione — Sezione Seconda Civile

Un acquirente firma un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, versando una caparra e una provvigione al collaboratore di un'agenzia immobiliare. Successivamente, scopre che l'immobile è pignorato e non appartiene interamente al venditore. Risolto il contratto, l'acquirente ottiene la restituzione della caparra ma non della provvigione. Ne nasce una controversia sulla responsabilità dell'agenzia immobiliare e del suo collaboratore. Il venditore interviene chiedendo i danni all'agenzia. La Corte d'Appello condanna il collaboratore a restituire la provvigione, rigettando le altre domande. Il venditore ricorre in Cassazione contestando la composizione del collegio d'appello e la mancata condanna dell'agenzia. La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando la validità della sentenza d'appello con giudice ausiliario e dichiarando inammissibili i motivi sulla responsabilità dell'agenzia per carenza di specificità.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso relativo a una disputa tra fratelli riguardante un giardino terrazzato. Il cuore della vicenda riguarda l'azione di regolamento di confini e la validità delle prove documentali. La Corte ha stabilito che l'eccezione di usucapione è inammissibile quando l'incertezza del confine è oggettiva, poiché tale stato impedisce il possesso utile all'acquisto della proprietà. Inoltre, è stato ribadito che i titoli di acquisto e i frazionamenti catastali prevalgono sulle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio se quest'ultima non trova riscontro nei documenti originari.

Una società di costruzioni, nel ricostruire un edificio, ha violato una servitù del 1963 che regolava le distanze tra costruzioni con i vicini. I tribunali di merito hanno ordinato l'arretramento dell'opera. La società ha fatto ricorso in Cassazione, contestando la composizione del collegio giudicante e l'interpretazione della servitù. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando che la violazione dell'accordo privato era una ragione sufficiente per la condanna. Ha inoltre stabilito la legittimità temporanea dei giudici ausiliari, rendendo la sentenza definitiva.

Un promissario acquirente, di fronte all'inadempimento dei venditori, modifica in appello la sua richiesta da esecuzione del contratto a risoluzione. La Cassazione conferma la legittimità di questo mutamento domanda, chiarendo che è ammissibile se fondato sugli stessi fatti. La sentenza sottolinea come la facoltà di scegliere tra adempimento e risoluzione sia un diritto della parte adempiente, esercitabile anche in secondo grado per tutelare al meglio i propri interessi.

Un cittadino ha citato in giudizio un Comune per l'inadempimento di un accordo transattivo. Sebbene i tribunali abbiano confermato la risoluzione dell'accordo per colpa del Comune, la richiesta di risarcimento del danno del cittadino è stata respinta. La Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il danno non può essere presunto (non è 'in re ipsa'), ma deve essere sempre specificamente provato da chi lo richiede. La semplice violazione di un contratto non è sufficiente per ottenere un indennizzo.

Un'impresa immobiliare ha citato in giudizio un'impresa appaltatrice per il distacco diffuso di piastrelle in 35 unità abitative, causato da un intonaco inadeguato. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna dell'appaltatrice, qualificando il vizio come 'gravi difetti costruzione' ai sensi dell'art. 1669 c.c. L'ordinanza chiarisce i criteri per la valutazione delle prove tecniche e il momento da cui decorre la prescrizione per la denuncia, confermando che anche vizi su elementi di finitura possono compromettere la funzionalità dell'opera.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 10158/2024, dichiara inammissibile un ricorso riguardante una richiesta di usucapione. La Corte ribadisce che la valutazione della prova per l'usucapione è di competenza esclusiva dei giudici di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità, a meno di vizi specifici. Il ricorso, basato su una presunta errata valutazione delle prove testimoniali e documentali, è stato respinto, confermando la decisione della Corte d'Appello che aveva negato l'acquisto per usucapione.

In una disputa su un terrapieno costruito sul confine, la Cassazione ha annullato la decisione di merito. Ha stabilito che i giudici devono applicare d'ufficio le norme dei regolamenti edilizi comunali sulle distanze legali, le quali prevalgono sulla facoltà generale di costruire in aderenza prevista dal Codice Civile. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata sulla corretta applicazione delle normative locali.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31278/2025, ha negato il risarcimento a un gruppo di cittadini i cui immobili erano stati temporaneamente confiscati a seguito di una lottizzazione abusiva. Sebbene la confisca sia stata poi revocata, la Corte ha stabilito che la temporanea indisponibilità del bene non costituisce un danno in re ipsa. I proprietari non avevano fornito alcuna prova di un pregiudizio concreto, patrimoniale o non patrimoniale, derivante dalla vicenda. La restituzione degli immobili è stata considerata una forma di risarcimento sufficiente, in assenza di altre prove di danno.

Una società costruttrice si opponeva al pagamento di una somma a un'altra impresa, previsto da un accordo per la sua partecipazione a un'Associazione Temporanea di Imprese (ATI) per un appalto pubblico. L'accordo prevedeva che l'impresa non avrebbe eseguito alcun lavoro, ma avrebbe solo 'prestato' i suoi requisiti. La Corte di Cassazione ha dichiarato nullo tale patto interno ATI, poiché viola il principio imperativo di corrispondenza tra quote di partecipazione e quote di esecuzione dei lavori, a tutela dell'interesse pubblico.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della proprietà del sottotetto. Il caso riguarda la modifica di un sottotetto da parte dei proprietari dell'ultimo piano. La Corte ha rigettato il loro ricorso, confermando che il sottotetto si presume bene comune se funzionale all'edificio (es. isolamento), e spetta a chi ne rivendica la proprietà esclusiva fornire una prova rigorosa tramite un titolo d'acquisto specifico.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 9911/2024, ha stabilito che la divisione di un bene comune non può essere disposta se ne compromette la funzione essenziale. Nel caso specifico di una strada condivisa che serve da accesso a più proprietà, il diritto alla divisione sancito dall'art. 1111 c.c. cede il passo al divieto di cui all'art. 1112 c.c., che tutela l'uso a cui il bene è destinato. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva dato prevalenza assoluta al diritto di sciogliere la comunione, senza valutare l'effettiva funzione della strada.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello per omessa pronuncia su un motivo specifico di gravame. Il caso riguardava la riqualificazione della domanda di un'azione petitoria (actio confessoria servitutis) in un'azione possessoria. La Corte ha stabilito che il giudice d'appello non può ignorare il motivo con cui si contesta tale riqualificazione, poiché altera i presupposti della domanda stessa, incorrendo nel vizio di ultrapetizione. L'omessa pronuncia su un motivo di appello costituisce una violazione dell'art. 112 c.p.c. e comporta la cassazione della sentenza.

Un condomino impugna una delibera assembleare. La Cassazione, confermando la decisione di merito, stabilisce la piena validità della ratifica delibera condominiale con cui l'assemblea chiarisce una precedente nomina dell'amministratore e ne sana l'operato processuale. Viene ribadito il potere dell'assemblea di interpretare le proprie decisioni e di agire con effetto retroattivo per sanare vizi di rappresentanza.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la cessione contratto di locazione non è una conseguenza automatica della vendita di un ramo d'azienda. Nel caso esaminato, una società acquirente lamentava l'esclusione del contratto di locazione dalla cessione, ma i giudici hanno confermato che tale trasferimento deve essere espressamente pattuito. La Corte ha ritenuto irrilevante la questione di un'alterazione del contratto, dato che il subentro nella locazione non poteva essere presunto e l'acquirente era consapevole della precedente risoluzione del rapporto locativo.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2047/2024, chiarisce le condizioni per ottenere un'indennità per l'uso esclusivo di un immobile in comunione da parte dell'ex coniuge. Il caso riguardava la richiesta di un uomo di sciogliere la comunione dell'ex casa coniugale e di ricevere un compenso per il mancato utilizzo. La Corte ha accolto la richiesta di indennità, stabilendo che è sufficiente manifestare l'intenzione di utilizzare il bene per averne diritto, anche se ha confermato il diniego alla divisione dell'immobile a causa di difformità catastali.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare a causa del mancato rispetto di una scadenza. La Corte ha stabilito che il mancato rispetto di un termine essenziale, ovvero la stipula del rogito entro 30 giorni, costituisce un inadempimento grave che giustifica la risoluzione del contratto e la condanna alla restituzione del doppio della caparra, a prescindere dalla qualificazione del contratto come preliminare o definitivo.

La Corte di Cassazione chiarisce i limiti delle prove contro la prescrizione presuntiva del compenso professionale. Un avvocato ha agito contro un ex cliente per il saldo di una parcella, ma il cliente ha eccepito la prescrizione triennale. La Corte ha stabilito che né l'invio della fattura, né un pagamento parziale non qualificato come 'acconto', né una registrazione con un'ammissione stragiudiziale del debito sono sufficienti a superare la presunzione di avvenuto pagamento. Solo l'ammissione in giudizio o il giuramento decisorio possono vincere tale presunzione, che si fonda sull'idea che certi debiti vengano saldati rapidamente.

Un figlio ha contestato la vendita di una sua quota immobiliare, effettuata dal padre in qualità di suo rappresentante a favore della nuova moglie. L'attore sosteneva che la vendita fosse simulata. La Corte d'Appello ha respinto la domanda, ammettendo nuove prove documentali del pagamento del prezzo prodotte solo in secondo grado. La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza, ribadendo il rigoroso divieto di produzione documenti in appello, come stabilito dall'art. 345 c.p.c. dopo la riforma del 2012. I nuovi documenti sono ammissibili solo se la parte dimostra l'impossibilità di produrli prima per causa non imputabile. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Una disputa sulla proprietà di un terreno si è conclusa con una pronuncia di inammissibilità da parte della Corte di Cassazione. Il ricorso è stato respinto perché eccessivamente lungo, confuso e privo della necessaria specificità nelle critiche mosse alla sentenza precedente. La Corte ha sottolineato l'importanza dei requisiti di chiarezza e sintesi negli atti processuali, sanzionando i ricorrenti per lite temeraria.