Servitus non aedificandi

I proprietari di un terreno confinante chiedevano l'arretramento di un fabbricato per violazione delle distanze legali. La società acquirente chiamava in causa il venditore invocando la garanzia per evizione. Nelle more del processo d'appello, l'acquirente stipulava una transazione con i vicini: pagava una somma per istituire un divieto di costruire sul fondo confinante, salvando l'edificio dall'abbattimento. I giudici d'appello confermavano comunque a carico degli eredi del venditore la condanna a restituire oltre centomila euro per evizione parziale. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dei venditori. L'accordo con i vicini incide sulla garanzia per evizione: l'acquirente non può incassare il valore della demolizione evitata, altrimenti si arricchirebbe ingiustamente. Il risarcimento dovuto dal venditore deve coincidere solo con i costi effettivi sostenuti per la transazione e per le spese di difesa.

Una società edile acquista un terreno con annessa cessione di cubatura, ma il Comune nega il permesso di costruire a causa di una modifica delle norme urbanistiche successiva al contratto. La Corte di Cassazione ha stabilito che il venditore non è responsabile per inadempimento, poiché la causa del diniego è un "factum principis" (un atto della pubblica autorità) e non una sua colpa. Il contratto rimane valido e la responsabilità per le modifiche normative ricade sull'acquirente.

Un acquirente acquista un'abitazione con giardino per poi scoprire che i venditori avevano esaurito la potenzialità edificatoria residua prima della vendita. La Corte di Cassazione conferma la responsabilità dei venditori per aver taciuto tale vincolo di inedificabilità, qualificandolo come un onere non apparente che limita il godimento del bene e giustifica il risarcimento del danno per l'acquirente. La Corte ha rigettato il ricorso dei venditori, stabilendo che la vendita di un immobile include implicitamente il suolo su cui sorge e le sue potenzialità.

La Corte di Cassazione affronta un caso di violazione delle distanze tra costruzioni a causa di un muro di contenimento. La sentenza stabilisce che un muro che sostiene un terrapieno artificiale è una 'costruzione' a tutti gli effetti e deve rispettare le normative. Viene inoltre affermata la nullità di qualsiasi accordo privato che deroghi alle norme inderogabili del piano regolatore locale, in quanto poste a tutela dell'interesse pubblico.