Registrazione tardiva

Un locatore ha chiesto la risoluzione del contratto e il pagamento delle differenze dei canoni all'inquilino, il quale aveva applicato una autoriduzione basandosi su norme poi dichiarate incostituzionali. La Corte d'Appello ha dato ragione all'inquilino, ritenendo applicabile la sanatoria che limita l'importo dovuto al triplo della rendita catastale per tutelare la buona fede. Il locatore ha proposto ricorso in Cassazione contestando la legittimità della riduzione del canone di locazione. La sesta sezione civile, ritenendo la questione di particolare rilevanza e complessità giuridica, non ha deciso il merito ma ha rimesso la causa alla Terza Sezione Civile per la trattazione in pubblica udienza.

La Corte di Cassazione affronta il caso di due contratti di locazione per lo stesso immobile: il primo, con canone più alto, non registrato; il secondo, con canone inferiore, regolarmente registrato per eludere il fisco. I Locatori, registrando tardivamente il primo accordo, chiedevano il pagamento del canone maggiore. La Corte ha stabilito che la tardiva registrazione del contratto di locazione non può 'sanare' la sua invalidità e prevalere su un secondo contratto già validamente registrato. Di conseguenza, l'unico contratto valido è quello registrato per primo, con il canone più basso, a tutela dell'Inquilina e della trasparenza fiscale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni inquilini che, a seguito della registrazione tardiva del contratto di locazione, avevano versato un canone inferiore a quello pattuito. La Corte ha ribadito il principio secondo cui la registrazione tardiva sana la nullità del contratto con efficacia retroattiva ('ex tunc'). Di conseguenza, gli inquilini erano tenuti a pagare l'intero canone concordato e il loro persistente versamento di una somma ridotta ha costituito un inadempimento grave, legittimando la risoluzione del contratto per morosità.