Provvigione

La Corte di Cassazione stabilisce che il coltivatore che esercita il diritto di prelazione agraria non è tenuto a pagare la provvigione al mediatore immobiliare, anche se tale obbligo era previsto nel contratto preliminare stipulato tra il venditore e il promissario acquirente originario. La Corte ha chiarito che l'obbligo di pagare la provvigione non rientra nelle "pari condizioni" di vendita e costituisce un onere ingiustificato per chi esercita un diritto previsto dalla legge. Pertanto, la clausola relativa alla provvigione prelazione agraria è inefficace nei confronti del prelazionante.

La Corte di Cassazione conferma il diritto alla provvigione di un'agenzia immobiliare anche se la compravendita è stata conclusa direttamente tra le parti dopo la scadenza del mandato. Secondo la Corte, è sufficiente che l'attività dell'intermediario costituisca l'antecedente necessario per la conclusione dell'affare, avendo messo in relazione i contraenti. L'intervento di un collaboratore non iscritto all'albo per la sola visita dell'immobile non inficia tale diritto.

La Cassazione stabilisce che la provvigione al mediatore per un immobile da costruire non è dovuta se il contratto è nullo per mancato rilascio della fideiussione obbligatoria (D.Lgs. 122/2005). Tale nullità, essendo 'di protezione', può essere rilevata d'ufficio dal giudice, invalidando il diritto al compenso dell'agenzia.

La Corte di Cassazione chiarisce che la semplice visita di un immobile, organizzata da un mediatore, non è sufficiente a garantire il suo diritto alla provvigione se la vendita si conclude anni dopo, a seguito di una trattativa autonoma e successiva. L'ordinanza sottolinea la necessità di un 'nesso di causalità adeguata' tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare, nesso che può essere interrotto da una lunga inerzia e dalla ripresa delle negoziazioni in modo del tutto indipendente.

Una società immobiliare si è vista negare la provvigione mediazione perché i giudici di merito avevano ritenuto tardiva la specificazione dei nominativi degli agenti che avevano effettivamente svolto l'attività. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che indicare i nomi degli agenti non è una modifica della domanda, ma un elemento di prova (thema probandum) che può essere introdotto nei termini previsti per le istanze istruttorie. La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato il caso alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

Una società di brokeraggio ha agito per ottenere la provvigione da una compagnia assicurativa dopo aver intermediato una polizza per un ente sanitario pubblico. La compagnia si opponeva, sostenendo la nullità dell'incarico al broker per mancato rispetto delle procedure di evidenza pubblica. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della compagnia, confermando la decisione d'appello. Il principio chiave è che il diritto alla provvigione del broker sorge dall'effettiva attività di mediazione che porta alla conclusione dell'affare, indipendentemente da eventuali irregolarità nel rapporto contrattuale tra il broker e l'ente pubblico committente.

Una società immobiliare ha richiesto il pagamento della provvigione per la vendita di un immobile acquistato dai convenuti direttamente da una procedura fallimentare. Nonostante un accordo scritto che prevedeva il pagamento della provvigione mediatore anche in questo caso, la Corte di Cassazione ha respinto la richiesta. La Corte ha stabilito che, sebbene le parti possano derogare al principio del nesso di causalità, il compenso deve essere giustificato da una controprestazione specifica e concreta da parte del mediatore, che in questo caso è stata ritenuta assente.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione che nega il diritto alla provvigione a un professionista per un'intermediazione immobiliare, in quanto non iscritto all'apposito albo. L'ordinanza chiarisce che l'obbligo di iscrizione non è in contrasto con il diritto europeo e non può essere aggirato definendo l'attività come un semplice mandato. La mancanza di tale requisito comporta la nullità del contratto e la perdita di qualsiasi diritto al compenso, confermando la solidità del principio di legalità per la professione di mediatore.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 9395/2025, ha ribadito la responsabilità del mediatore immobiliare che omette di informare l'acquirente della presenza di un'ipoteca sull'immobile. Anche se l'acquirente ottiene il doppio della caparra dal venditore inadempiente, il mediatore è comunque tenuto a restituire la provvigione percepita, in quanto il suo inadempimento ha reso l'affare non concluso. La Corte ha inoltre corretto un errore nel calcolo dell'importo da restituire, limitandolo alla sola provvigione effettivamente versata.

Una società di mediazione immobiliare ha citato in giudizio un'acquirente per il mancato pagamento della provvigione. L'acquirente aveva inizialmente sottoscritto una proposta d'acquisto, con annesso impegno a versare una provvigione del 4%, che però era decaduta per mancata accettazione. Successivamente, la stessa acquirente ha concluso l'acquisto dello stesso immobile a un prezzo superiore, senza sottoscrivere un nuovo accordo per la provvigione. Il Tribunale di Milano ha stabilito che, nonostante la decadenza del primo accordo scritto, la provvigione è comunque dovuta poiché l'attività del mediatore è stata la causa della conclusione dell'affare. In assenza di un patto specifico, l'importo è stato determinato secondo gli usi locali (2,75% del prezzo di vendita), condannando l'acquirente al pagamento.

Un tribunale ha stabilito la non debenza della provvigione all'agente immobiliare in un caso di prelazione agraria commissione. Una società agricola, esercitando il diritto di prelazione su un terreno confinante, si era opposta a un decreto ingiuntivo per il pagamento della mediazione. Il giudice ha accolto l'opposizione, specificando che chi esercita la prelazione subentra solo negli obblighi strettamente legati alla compravendita, escludendo accordi accessori come la commissione.

Una recente sentenza della Corte d'Appello analizza il diritto alla provvigione dell'agenzia immobiliare in caso di risoluzione consensuale del contratto preliminare. Il caso riguardava la compravendita di un immobile da costruire. La Corte ha confermato che il diritto alla provvigione sorge alla conclusione dell'accordo, anche se poi le parti decidono di risolverlo. Tuttavia, ha ridotto l'importo della provvigione a quanto effettivamente pattuito, accogliendo parzialmente l'appello del promissario acquirente.

Il Tribunale di Pescara ha stabilito che la provvigione del mediatore immobiliare è dovuta quando si forma un vincolo giuridico tra le parti, come l'accettazione di una proposta d'acquisto. In questo caso, un acquirente si era rifiutato di pagare l'agenzia dopo che la sua proposta era stata accettata e la caparra incassata dai venditori. Il giudice ha condannato l'acquirente a pagare la provvigione, ritenendo l'affare concluso e irrilevante la successiva mancata stipula del contratto definitivo.

Un acquirente ha citato in giudizio un'agenzia immobiliare per la restituzione della provvigione, sostenendo che l'agenzia non avesse comunicato la presenza di ipoteche sull'immobile. Il Tribunale di Brescia ha respinto la domanda, stabilendo che la responsabilità del mediatore immobiliare non include automaticamente l'obbligo di effettuare indagini tecnico-giuridiche come le visure ipotecarie, a meno che non riceva un incarico specifico. La conclusione finale dell'affare da parte dell'acquirente, sebbene a un prezzo inferiore, ha inoltre escluso la gravità dell'inadempimento contestato.

Un'agenzia immobiliare ha citato in giudizio l'amministratrice di una società per il pagamento di una provvigione. Il Tribunale ha respinto la domanda, accogliendo l'eccezione di difetto di legittimazione passiva. È stato chiarito che, avendo l'amministratrice agito "per conto" della società, che è risultata l'effettiva acquirente dell'immobile, la pretesa creditoria doveva essere rivolta contro la società stessa e non contro la persona fisica che la rappresenta.

Una recente sentenza della Corte di Appello analizza il diritto alla provvigione del mediatore quando più agenzie immobiliari contribuiscono a una vendita. La Corte ha confermato che la provvigione spetta all'agenzia la cui attività, pur non essendo l'unica, si è rivelata una concausa necessaria per la conclusione dell'affare, rigettando l'appello del venditore che contestava il pagamento.