Vincolo pertinenziale: la Cassazione valorizza la realtà

La Corte di Cassazione ha stabilito che per determinare un vincolo pertinenziale tra un’abitazione e un terreno ai fini fiscali, è necessario valutare la situazione di fatto, come la presenza di una piscina o di una recinzione unica. La mancata valutazione di tali elementi da parte del giudice di merito costituisce un’omissione che porta alla cassazione della sentenza. Le formalità catastali non sono l’unico elemento costitutivo del vincolo, che si fonda sul rapporto funzionale e durevole tra i beni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Vincolo pertinenziale: Conta più la piscina della formalità catastale?

Il concetto di vincolo pertinenziale è cruciale nel diritto immobiliare e tributario, specialmente quando si tratta di calcolare le imposte su una compravendita. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che la realtà dei fatti, come la presenza di una piscina e una recinzione comune, può prevalere sulle mere formalità catastali. Vediamo insieme cosa è successo.

I Fatti di Causa

Un contribuente vende due distinti diritti di proprietà su immobili adiacenti. La prima vendita riguarda un’abitazione con un terreno circostante, che in sede di rogito viene considerato pertinenza dell’immobile principale. La seconda vendita, a favore di altri acquirenti, ha per oggetto un altro lotto di terreno, anch’esso considerato pertinenziale.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non concorda con questa classificazione. Emette quindi un avviso di accertamento, ritenendo che i terreni non possano essere considerati pertinenze e debbano essere tassati separatamente come terreni agricoli, con un conseguente aumento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

La Decisione nei Gradi di Merito

Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale dà ragione ai contribuenti. L’Agenzia delle Entrate appella la decisione e la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribalta il verdetto. Secondo la CTR, non sussisteva un vincolo pertinenziale perché mancavano sia il requisito soggettivo (l’appartenenza dei beni allo stesso soggetto prima della vendita) sia un’effettiva contiguità funzionale. Inoltre, la CTR sottolinea che dopo l’acquisto non era stata effettuata alcuna variazione catastale per attestare la nuova destinazione pertinenziale dei terreni.

Il Vincolo Pertinenziale secondo la Cassazione

I contribuenti non si arrendono e ricorrono in Cassazione, sostenendo che la CTR abbia errato nel non considerare elementi di fatto decisivi. Essi avevano prodotto documentazione che provava come i terreni fossero di fatto uniti all’abitazione principale: erano recintati insieme e su uno di essi sorgeva una piscina a servizio della casa.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dei contribuenti, cassando la sentenza della CTR. Il ragionamento dei giudici supremi è chiaro: il giudice di merito ha il dovere di esaminare tutti gli elementi fattuali che possono dimostrare l’esistenza di un vincolo pertinenziale. La circostanza che un’area presenti una piscina e una recinzione unica rispetto al fabbricato principale è un elemento di indubbia rilevanza. Questi fatti, se accertati, sono idonei a fornire indizi significativi sulla destinazione funzionale e durevole del terreno a servizio dell’abitazione.

La Corte ribadisce che il vincolo pertinenziale è definito dall’articolo 817 del Codice Civile e si basa su un rapporto oggettivo e stabile di servizio o ornamento tra i beni. Gli aggiornamenti catastali sono importanti, ma non sono l’elemento costitutivo del vincolo stesso. La CTR, omettendo di valutare la documentazione relativa alla piscina e alla recinzione, ha compiuto un errore di giudizio, non considerando fatti che avrebbero potuto portare a una qualificazione giuridica completamente diversa del bene e, di conseguenza, a un esito differente della causa.

Le Conclusioni

Questa ordinanza è di grande importanza pratica. Ci insegna che, ai fini fiscali, la sostanza prevale sulla forma. L’esistenza di un vincolo pertinenziale non dipende esclusivamente dalle risultanze catastali, ma deve essere accertata in concreto, analizzando lo stato dei luoghi e la funzione effettiva che un bene svolge rispetto a un altro. La presenza di opere come piscine, giardini o recinzioni comuni sono prove fattuali potenti che i giudici devono sempre considerare attentamente. Per i proprietari di immobili, è una conferma che l’effettiva destinazione d’uso dei propri beni ha un peso determinante nelle questioni tributarie.

La mancanza di un aggiornamento catastale impedisce di considerare un terreno come pertinenza di un’abitazione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, gli aggiornamenti catastali o le modalità di accatastamento non sono elementi costitutivi del vincolo pertinenziale. Quest’ultimo si basa sul rapporto funzionale oggettivo e durevole tra i beni, che deve essere valutato in concreto.

Quali elementi possono provare l’esistenza di un vincolo pertinenziale tra due immobili?
Elementi fattuali come la presenza di una piscina a servizio dell’abitazione, una recinzione unica che delimita entrambi i beni, o la conformazione concreta dei luoghi che dimostra un legame di servizio o ornamento stabile e durevole sono prove idonee a fondare la qualificazione di pertinenza.

Cosa ha sbagliato il giudice di secondo grado in questo caso?
Il giudice del gravame ha omesso di esaminare adeguatamente elementi di fatto decisivi portati dai contribuenti, come la documentazione relativa alla presenza di una piscina e di una recinzione comune. Questa omissione ha impedito una corretta qualificazione giuridica del rapporto tra i beni, viziando la sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29065 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29065 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13912/2020 R.G. proposto da :

NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME, NOME COGNOME, con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con l’RAGIONE_SOCIALE (P_IVA) che la rappresenta e difende -controricorrente- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Veneto, sede in VENEZIA n. 914/2019 depositata il 15/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME NOME ha venduto con atto notarile due distinti diritti proprietari.

In particolare, con un primo negozio ha ceduto la piena proprietà di cespiti siti nel Comune di Abano Terme, in INDIRIZZO, in favore degli acquirenti COGNOME NOME e COGNOME NOME, consistenti in una porzione di fabbricato censito come A/4 (del mapp. 1381 di mq 407 ) e in un’ area di sedime del fabbricato sovrastante e del mapp. 1436 (già 386) di mq 852, al prezzo di € 95.000,00 (prezzo comprensivo del fabbricato e del terreno). L’area del mapp. 1436, cioè il terreno agricolo, è stato considerato, in sede di rogito come pertinenza dell’abitazione e tassato con il corrispondente regime fiscale ai fini dell’imposta di registro.
Con un secondo negozio il medesimo venditore ha ceduto a COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME l’intera proprietà (in ragione dell’usufrutto i primi due e della nuda proprietà il terzo) dei mapp. 1435 (già 386) di mq 851 ed il mapp. 383 di mq 80, al prezzo di € 25.000,00. Il terreno risulta essere retrostante la abitazione insistente sul mapp. 15 (fronte strada), terreno agricolo altrimenti del tutto intercluso (mapp. 383 e 1435 -ex 386) e in sede di rogito è stato anch’esso considerato come pertinenza dell’abitazione e tassato con il corrispondente regime fiscale ai fini imposta di registro.
L’RAGIONE_SOCIALE, con l’ avviso n. 20131T002540000 prot. 75493/2014, non ha ritenuto corretta la classificazione dei terreni agricoli come pertinenze dei fabbricati adiacenti, e ha quindi proceduto a rettificare i valori imponibili relativi ai due atti di trasferimento di diritti reali. In particolare, ha rivalutato il terreno censito al mappale 1436 del foglio 6, portando il valore da 985 a 22.800 euro, e i terreni censiti ai mappali 1435 e 383 dello stesso foglio, da 1.076 a 25.000 euro. La base del nuovo calcolo è stato il prezzo di cessione dichiarato dalle parti per gli stessi mappali, corrispondente a un valore unitario di
26,85 euro al metro quadrato. A seguito della rettifica, in particolare, l’RAGIONE_SOCIALE ha accertato maggiori imposte per entrambe le vendite, comprensive di imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre a sanzioni e interessi.

I contribuenti hanno presentato ricorso con contestuale istanza ai sensi dell’articolo 17 -bis del D.Lgs. 546/92.

La Commissione Provinciale di Padova, con la sentenza n. 326/2/2017 depositata in data 24/03/2017, ha accolto il ricorso.

La RAGIONE_SOCIALE ha interposto appello.

Con la sentenza meglio in epigrafe indicata, la CTR ha accolto l’appello, ritenendo che l’avviso di accertamento fosse adeguatamente motivato. Nel merito, ha escluso la sussistenza del vincolo pertinenziale tra i terreni e i fabbricati, richiamando la giurisprudenza della Cassazione secondo cui tale vincolo richiede sia l’appartenenza dei beni allo stesso soggetto (requisito soggettivo), sia un rapporto di contiguità o servizio (requisito oggettivo) e rilevando che nel caso di specie, prima della vendita non esisteva né un legame proprietario né una contiguità funzionale tra i beni, e che dopo l’acquisto non è stata formalizzata alcuna variazione catastale che ne attestasse la destinazione pertinenziale. L’RAGIONE_SOCIALE aveva già evidenziato l’autonomia catastale dei mappali e l’omessa denuncia di variazione. Inoltre, la Commissione ha respinto l ‘argomentazione secondo cui i terreni sarebbero stati privi di accesso alla strada pubblica e quindi destinati strutturalmente a essere pertinenze: dalle planimetrie è emerso che i lotti erano raggiungibili tramite un altro mappale affacciato su INDIRIZZO. Sono stati infine confermati i valori accertati dall’RAGIONE_SOCIALE, ritenuti coerenti con i prezzi dichiarati dalle stesse parti in uno dei trasferimenti e non sono state rilevate condizioni di incertezza normativa che potessero giustificare l’esclusione RAGIONE_SOCIALE sanzioni.
Avverso la suddetta sentenza di gravame i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione affidato a n. 4 motivi, cui ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

Successivamente parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa ex art. 380. bis .1 c.p.c. e la difesa erariale ha depositato copia informatica dei propri atti.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce ai sensi dell’art. 360 c. l n. 3) c.p.c. la violazione e/o falsa applicazione di legge con riferimento all’art. 817 c.c. e all’art. 1 c. 497. Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (Legge finanziaria 2006) La CTR avrebbe erroneamente ritenuto insussistente il rapporto pertinenziale tra l’immobile principale e i terreni agricoli retrostanti oggetto di compravendita, sulla base del mancato adempimento RAGIONE_SOCIALE formalità catastali in relazione ai mappali pertinenziali, senza considerare che il concetto di pertinenza- anche ai fini tributari- è disciplinato unicamente dall’art 817 c,c. e che gli aggiornamenti catastali (quale pertinenza urbana) o comunque la modalità di accatastamento in genere del bene non costituiscono elementi costitutivi del vincolo pertinenziale.
Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta ai sensi dell’art. 360 c. l n. 4) la nullità della sentenza e/o del procedimento per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 53, 57, 1 e 49 del d. lgs. 546/1992 e degli artt. 112 e 345 cpc, in ragione dell’erroneo rigetto dell’eccezione di inammissibilità proposta dai contribuenti appellati in relazione al nuovo motivo di appello dell’Ufficio concernente i presunti omessi adempimenti formali di natura catastale, posti a fondamento della pr onuncia. Si contesta inoltre che l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe inammissibilmente mutato la motivazione della propria pretesa in sede contenziosa.
Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta ai sensi dell’ art. 360. c. l n. 5) l’ omesso esame circa un atto decisivo per il giudizio che è

stato oggetto di discussione. La CTR avrebbe pretermesso la valutazione dei documenti afferenti alla posizione dei due mappali rispetto ai fondi dominanti e alla conformazione concreta, cioè la posizione rispetto alla pubblica via -dopo l’apposito frazionamento che ha preceduto la duplice vendita-, nonché il modo in cui il fondo è connesso (recintato) al fondo dominante, la presenza di manufatti sul bene-pertinenza che ne rendono evidente la natura di parco/giardino (piscina), tutti fatti desumibili dalla documentazione allegata dai contribuenti, atti a provare il vincolo pertinenziale.
Con il quarto motivo di ricorso, si deduce ai sensi dell’art. 360, co. l n. 3) la violazione di legge o falsa applicazione dell’art. 10 L. 212/2000, art. 5 e 6 d.lvo 472/1997, con riferimento alla domanda subordinata di disapplicazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni in ragione della sussistenza di prassi idonee a generare l’affidamento del contribuente.

I motivi nn. 1 e 3 vanno trattati congiuntamente, in quanto strettamente connessi.

5.1. Gli stessi sono fondati e vanno accolti.

5.2 . La circostanza che l’area in questione presenti una piscina e una recinzione unica rispetto al fabbricato principale costituisce un elemento fattuale di indubbia rilevanza, idoneo a fornire significativi indizi in ordine alla destinazione funzionale del terreno.

Tali elementi, infatti, possono evidenziare un rapporto di servizio o di complementarità stabile tra il terreno e l’immobile principale, rapporto che, ove accertato in concreto, è idoneo a fondare la qualificazione del bene come pertinenza.

La valutazione di tali circostanze fattuali rientra pacificamente nella competenza del giudice di merito, il quale è tenuto ad apprezzare, alla luce RAGIONE_SOCIALE risultanze istruttorie, se sussista un vincolo oggettivo e durevole di accessorietà tra i beni.

5.3. Nel caso di specie, tuttavia, la documentazione prodotta e riferita alla presenza della piscina e della recinzione comune non risulta

essere stata adeguatamente esaminata dal giudice del gravame, il quale ha omesso di considerare tali elementi ai fini della qualificazione giuridica del terreno.

Tale omissione assume particolare rilievo, in quanto la valutazione di detti elementi avrebbe potuto condurre a una diversa qualificazione del bene in termini di pertinenzialità, incidendo così in modo determinante sulla corretta applicazione della normativa di riferimento e, conseguentemente, sull’esito della decisione impugnata.

5.4. I motivi vanno quindi accolti.

I successivi motivi sono conseguentemente assorbiti.

Il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo del ricorso, assorbiti gli altri motivi, e cassa la sentenza impugnata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, il 30/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.