Vincolo pertinenziale: la Cassazione chiarisce i requisiti

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 34149/2024, ha stabilito che per ottenere le agevolazioni fiscali sull’acquisto di terreni agricoli, il vincolo pertinenziale tra il terreno e un fabbricato annesso va accertato nei fatti. La mancanza dell’annotazione di ruralità nel catasto non è di per sé sufficiente per negare il beneficio, poiché prevale la destinazione concreta del bene al servizio del fondo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Vincolo Pertinenziale e Agevolazioni: la Sostanza Prevale sulla Forma

L’acquisto di un terreno agricolo con annesso fabbricato strumentale può dare diritto a importanti agevolazioni fiscali. Ma cosa succede se il fabbricato non ha la specifica annotazione di ‘ruralità’ al catasto? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 34149 del 2024, ha chiarito un punto fondamentale: per il riconoscimento dei benefici, conta la realtà dei fatti, ovvero l’effettivo vincolo pertinenziale, e non il mero dato formale catastale. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Un Magazzino Agricolo e la Richiesta Fiscale

Due contribuenti acquistavano un fondo rustico insieme a un fabbricato destinato a magazzino e ricovero di attrezzi agricoli, usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per la ruralità. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava loro un avviso di liquidazione per maggiori imposte di registro e catastali. La motivazione dell’Amministrazione Finanziaria era chiara: i contribuenti non avevano dimostrato la ruralità del fabbricato, in quanto mancava la specifica annotazione catastale richiesta dalla normativa. Secondo il Fisco, questa assenza impediva di riconoscere il vincolo pertinenziale con il terreno e, di conseguenza, di applicare i benefici.

Il caso, dopo un primo grado favorevole ai contribuenti, giungeva dinanzi alla Commissione Tributaria Regionale, la quale accoglieva l’appello dell’Agenzia, ritenendo l’annotazione catastale un presupposto essenziale. I contribuenti decidevano quindi di ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei contribuenti, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e rinviando la causa a un nuovo giudice di secondo grado. Il cuore della decisione risiede nell’affermazione che il diritto ai benefici fiscali non può essere negato unicamente sulla base di un’assenza formale nei registri catastali.

Le Motivazioni: Il Vincolo Pertinenziale al Centro dell’Analisi

La Nozione di Pertinenza nel Diritto Tributario

I giudici hanno ribadito che, in assenza di una specifica norma tributaria che definisca la ‘pertinenza’, si deve fare riferimento alla nozione del Codice Civile (art. 817 c.c.). Secondo tale norma, una pertinenza è una cosa destinata in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa principale. Questo legame, definito vincolo pertinenziale, non si basa su dati catastali, ma su un accertamento di fatto che deve considerare due elementi:
1. Elemento oggettivo: la destinazione funzionale e concreta del bene accessorio al servizio di quello principale.
2. Elemento soggettivo: la volontà del proprietario di destinare il bene a tale servizio.

L’accertamento di questo legame è un giudizio di merito che deve basarsi su prove concrete, non su presunzioni derivanti da registri amministrativi.

Irrilevanza dell’Annotazione Catastale di Ruralità

La Corte ha sottolineato che l’agevolazione in esame (prevista dal D.L. n. 194/2009) si riferisce agli ‘atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli’. La norma, quindi, richiede di verificare se il fabbricato sia effettivamente una pertinenza del terreno agricolo. L’annotazione di ruralità, secondo la Cassazione, non è un requisito costitutivo del beneficio, ma al più uno strumento probatorio. Negare l’agevolazione solo per la sua assenza, senza indagare l’effettiva destinazione del bene, costituisce un errore di diritto. Questo approccio si differenzia da quello valido per le imposte patrimoniali (come l’IMU), dove la rendita catastale e la classificazione sono elementi centrali per la determinazione della base imponibile.

Il Principio di Diritto Affermato

La Corte ha cristallizzato il suo ragionamento nel seguente principio di diritto: l’agevolazione prevista per l’acquisto di terreni agricoli e relative pertinenze implica la verifica concreta del vincolo pertinenziale tra il bene principale (terreno) e quello accessorio (fabbricato). Tale accertamento prescinde dal classamento catastale e dall’annotazione di ruralità, che non sono requisiti necessari per qualificare un immobile come pertinenza ai fini del beneficio.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza rappresenta una vittoria del principio di sostanza sulla forma. Per i contribuenti, significa che per ottenere le agevolazioni sulla ruralità, l’onere della prova si concentra sulla dimostrazione dell’effettivo utilizzo del fabbricato a servizio del fondo agricolo. Documenti, testimonianze, fotografie e qualsiasi altro elemento che attesti la destinazione funzionale (es. ricovero attrezzi, deposito di raccolto) diventano cruciali. Non è più sufficiente per l’Amministrazione Finanziaria eccepire la sola mancanza di un’annotazione catastale per recuperare le imposte. Il giudice di merito, ora, è obbligato a compiere una valutazione fattuale completa prima di decidere sulla spettanza del beneficio.

Per ottenere le agevolazioni fiscali sull’acquisto di un terreno agricolo e di un fabbricato annesso, è obbligatoria l’annotazione di ‘ruralità’ al catasto per il fabbricato?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’annotazione di ruralità non è un requisito indispensabile. Ciò che conta è l’accertamento in concreto dell’effettivo vincolo pertinenziale tra il fabbricato e il terreno.

Cosa si intende per ‘vincolo pertinenziale’ ai fini fiscali?
Si intende il legame funzionale e durevole tra un bene accessorio (es. un magazzino) e un bene principale (es. un terreno agricolo), basato sulla volontà del proprietario di destinare il primo al servizio del secondo. Questo legame deve essere dimostrato nei fatti, attraverso prove concrete sull’effettivo utilizzo del bene.

Qual è stata la decisione finale della Corte di Cassazione in questo caso?
La Corte ha accolto il ricorso dei contribuenti, annullando la decisione della Commissione Tributaria Regionale. Ha stabilito che il giudice di secondo grado aveva sbagliato a basare la sua decisione solo sulla mancanza dell’annotazione catastale, senza effettuare un’indagine di fatto sull’esistenza del vincolo pertinenziale. La causa è stata quindi rinviata per un nuovo esame.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34149 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34149 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso 26990/2018 proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME nato in Massa Fiscaglia (FE) il 7 luglio 1953 ed ivi residente alla INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE, COGNOME NOMECOGNOME nato in Massa Fiscaglia (FE) il 15 settembre 1950 e residente in Lagosanto (FE) alla INDIRIZZO (C.F.: NLD CODICE_FISCALE), cui è subentrata COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), difesi e rappresentati, come da procure rispettivamente allegate al ricorso e alla memoria di costituzione, dagli Avv.ti NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE) del Foro di Ferrara (pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO) e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati presso lo studio del primo, in Ferrara alla INDIRIZZO e in Roma alla INDIRIZZO (studio avv. NOME COGNOME);
-ricorrenti –

Avviso liquidazione imposta registro -Agevolazioni ruralità -Vincolo pertinenziale

Agenzia delle Entrate;

-intimata –

-avverso la sentenza n. 1928/2018 emessa dalla CTR Emilia-Romagna in data 16/07/2018 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

COGNOME NOME e COGNOME NOME impugnavano un avviso di liquidazione per maggiore imposta di registro e catastale loro notificato dall’Agenzia delle Entrate per non aver dimostrato la ruralità, in mancanza dell’annotazione catastale prescritta dall’art. 1, comma 2, dm 26.7.2012, ed il vincolo pertinenziale del fabbricato (ad uso magazzino e ricovero attrezzi agricoli) sovrastante il fondo rustico da essi acquistato con atto notarile del 28.2.2012.

La CTP di Ferrara accoglieva il ricorso, rilevando che in relazione alla fattispecie in esame nessuna norma disponeva la decadenza dalle agevolazioni previste dall’art. 2, comma 4 -bis, d.l. n. 194/2009.

Sull’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, la CTR dell’Emilia -Romagna accoglieva il gravame, affermando, per quanto qui ancora rileva, che il carattere della ruralità presupponeva una specifica annotazione catastale, a sua volta collegata alla dimostrazione della natura pertinenziale rispetto al fondo del l’immobile, sicch é la detta annotazione non costituiva un mero dato formale indifferente al fine di determinare il carattere rurale dell’immobile, ma ne rappresentava uno strumento dimostrativo che presupponeva un’attività probatoria da parte dell’interessato.
Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME e COGNOME Nino sulla base di due motivi. L’Agenzia delle Entrate non ha svolto difese.

Con ordinanza interlocutoria del 14.11.2019 la allora Sesta Sezione civile rinviava la causa alla Sezione Quinta, ritenendo non sussistenti i presupposti di cui all’art. 375 c.p.c.

In prossimità dell’adunanza camerale i ricorrenti hanno depositato memoria

contro

illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1, comma 2, dm 26.7.2012 e 817, 818 e 2135 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che l’accertamento del vincolo pertinenziale e del conseguente carattere rurale di un bene comporta un giudizio di fatto costituito dalla destinazione concreta ed effettiva della pertinenza a servizio della cosa principale, a prescindere dall’annotazione catastale.

Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 4 -bis, d.l. n. 194/2009 (convertito con l. n. 25 del 26.2.2010), in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che il diritto ai benefici fiscali alle pertinenze costituite da fabbricati sovrastanti il fondo deve essere attribuito allorquando gli stessi siano permanentemente destinati alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione. 3. I due motivi, da trattarsi congiuntamente, siccome strettamente connessi, sono fondati.
3.1 L ‘agevolazione in contestazione tra le parti consegue dal d.l. 30 dicembre 2009 n. 194, art. 2, comma 4bis , cit., secondo il cui disposto vengono in considerazione, sotto il profilo oggettivo dell’agevolazione, «gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti»; e l’atto impositivo, come anticipato, recava recupero a tassazione ordinaria del fabbricato che non risultava censito in catasto (almeno) secondo l’annotaz ione di ruralità prevista (da ultimo) dal d.m. 26 luglio 2012.
3.2 Il nesso di pertinenzialità -che la disposizione espressamente prevede con riferimento a terreni «qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti» comporta, nello specifico àmbito dell’imposta di registro (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 23, comma 3), l’applicazione della disposizione secondo la quale «Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate» (v. Cass.,

11 aprile 2011, n. 8136; Cass., 16 maggio 2002, n. 7169).

La Corte, in difetto di una specifica disposizione tributaria, ha tratto la nozione di «pertinenza» dalla nozione generale prefigurata dall’art. 817 c.c. (v. Cass., 18 gennaio 2019, n. 1301; Cass., 3 marzo 2014, n. 4892; Cass., 26 novembre 2007, n. 24545, con riferimento all’imposta di registro; Cass., 17 febbraio 2015, n. 3148; Cass., 13 marzo 2013, n. 6259, in tema di benefici cd. prima casa; Cass., 22 maggio 2019, n. 13742; Cass., 30 maggio 2018, n. 13606; Cass., 23 giugno 2017, n. 15668; Cass., 21 settembre 2016, n. 18470; Cass., 30 dicembre 2015, n. 26077; Cass., 8 novembre 2013, n. 25170; Cass., 29 ottobre 2010, n. 22128; Cass., 30 novembre 2009, n. 25127, a riguardo dell’ICI) .
E si è, così, statuito in aderenza ai principi espressi con riferimento all’art. 817 c.c. (v., ex plurimis , Cass., 16 maggio 2018, n. 11970; Cass., 28 aprile 2006, n. 9911; Cass., 2 marzo 2006, n. 4599; Cass., 9 maggio 2005, n. 9563; Cass., 6 settembre 2002, n. 12983; Cass., 3 novembre 2000, n. 14350) – che «l’effettiva e concreta destinazione della cosa al servizio ed ornamento dell’altra debba essere considerata una relazione implicante oltre che aspetti oggettivi anche aspetti soggettivi, riferibili alla volontà dell’avente diritto» (così Cass., 3 marzo 2014, n. 4892; Cass., 26 novembre 2007, n. 24545); e, più specificamente, che l’accertamento del vincolo pertinenziale si fonda sui «presupposti di cui all’art. 817 c.c., desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo» (Cass., 22 maggio 2019, n. 13742; Cass., 30 maggio 2018, n. 13606; Cass., 30 dicembre 2015, n. 26077; Cass., 8 novembre 2013, n. 25170; Cass., 29 ottobre 2010, n. 22128; Cass., 30 novembre 2009, n. 25127).
Questa indagine cd. fattuale nella fattispecie non è stata specificamente svolta dal giudice del gravame.

La Corte, sia pur incidentalmente, ha già avuto modo di rilevare -così come, del resto, si è osservato anche in dottrina – che la nozione di «fondo

rustico» non è estensibile al d.l. n. 194 del 2009, art. 2, comma 4 bis , cit., che ha diversamente riguardo a terreni agricoli e relative pertinenze (v. Cass., 26 giugno 2020, n. 12777, in motivazione). In particolare, si è rimarcato che, nella fattispecie, «prevale … una visione economica -funzionale, per cui il rapporto di pertinenzialità viene a configurarsi in funzione dell’attività di impresa e quindi vi rientrano tutti i fabbricati funzionali all’attività agricola» (Cass., 12 febbraio 2021, n. 3597).
La nozione di pertinenza -con le implicazioni poste, in punto di relativa disciplina tributaria, dalla disposizione di cui al d.P.R. n. 131/1986, art. 23, comma 3, cit. -non può quindi identificarsi -in difetto di specifica disposizione che tanto preveda -col mero classamento catastale la cui specifica disciplina, in punto di unità immobiliari rurali, non viene, dunque, in rilievo, considerato, per un verso, che l’unità immobiliare rurale si correla (secondo le specifiche indicazioni poste dal d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, art. 9, cit.) ad una preesistente destinazione d’uso che va verificata a riguardo dell’acquisto agevolato – in ragione (questa v olta) dell’effettivo nesso di pertinenzialità col terreno oggetto di acquisto (secondo una destinazione riferibile ora all’acquirente); e, per il restante, che, ciò che per l’appunto può risultare strumentale allo svolgimento di una data attività agricola non implica che, sol per questo, il bene possa costituire (anche) una pertinenza del terreno ove l’acquirente intende svolgere la sua attività. Conclusione, questa, per vero espressa dalla stessa amministrazione che ha avuto modo di rilevare che, ai fini dell’agevolazione in discorso, «non rileva, invece, la qualificazione di strumentalità del fabbricato, di cui all’articolo 2 del DPR 23 marzo 1998 , n. 139 (che ha sostituito il comma 3 ed inserito il comma 3bis dell’articolo 9 del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133), in quanto le agevolazioni in materia di piccola proprietà contadina fanno riferimento alla nozione di pertinenza e non a quella di strumentalità.» (così la risoluzione n. 26/E, del 6 marzo 2015).
3.3. Va soggiunto che -venendo in considerazione la specifica disciplina di un’agevolazione correlata allo svolgimento di attività agricola, secondo i prescritti requisiti soggettivi, ed incentrata, sotto il profilo oggettivo, sulla nozione di pertinenza -nemmeno ricorrono le ragioni in forza delle quali la rilevanza formale del classamento catastale è stata ritenuta dirimente in punto di agevolazioni, ed esenzioni, riconosciute in tema di imposte patrimoniali (la cui base imponibile è costituita dalla rendita catastale; v. Cass. Sez. U., 21 agosto 2009, n. 18565 cui adde , ex plurimis , Cass., 9 marzo 2018, n. 5769; Cass., 31 ottobre 2017, n. 25936; Cass., 11 maggio 2017, n. 11588; Cass., 20 aprile 2016, n. 7930; Cass., 12 agosto 2015, n. 16737).
3.4. Può, allora, porsi il seguente principio di diritto: <>.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto. Ne consegue la cassazione della sentenza impugnata ed il rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna.

P.Q.M.

accoglie il ricorso;

cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 25.10.2024.

la Presidente

Dott.ssa NOME COGNOME

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