Vendita fabbricato da demolire: Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19953/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia fiscale: la vendita di un fabbricato da demolire non può essere riqualificata come vendita di terreno edificabile ai fini dell’imposta di registro. La tassazione deve basarsi sulla natura giuridica dell’atto al momento della stipula, senza considerare elementi futuri o esterni come i permessi di costruire o le intenzioni dell’acquirente. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva dato ragione all’Agenzia delle Entrate, uniformando l’interpretazione per imposte dirette e indirette.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Vendita Fabbricato da Demolire: No alla Riqualificazione Fiscale

La Corte di Cassazione, con una recente e importante ordinanza, ha posto fine a un’annosa questione fiscale: la vendita di un fabbricato da demolire può essere considerata, ai fini fiscali, come una cessione di area edificabile? La risposta dei giudici è stata un netto no, stabilendo un principio di diritto che uniforma l’interpretazione per imposte dirette e indirette, offrendo maggiore certezza ai contribuenti.

I Fatti di Causa

Il caso riguardava la vendita di un complesso immobiliare a uso industriale e abitativo. L’acquirente, una società immobiliare, aveva già ottenuto dal Comune un permesso per l’ampliamento, previa demolizione degli edifici esistenti, al fine di costruire nuove unità abitative. A seguito della compravendita, l’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di accertamento, rettificando il valore dell’immobile e riqualificando l’operazione. Secondo l’Ufficio, non si trattava della vendita di un fabbricato, bensì di un’area edificabile, data l’intenzione, già concretizzata dal permesso a costruire, di demolire e ricostruire. Questa riqualificazione comportava l’applicazione di un’aliquota dell’imposta di registro maggiore (dall’8% anziché il 7%) e il recupero di maggiori imposte.

La Riqualificazione nella vendita fabbricato da demolire

La tesi dell’amministrazione finanziaria si basava sull’interpretazione della sostanza economica dell’operazione. Poiché lo scopo finale dell’acquirente era quello di sfruttare il potenziale edificatorio del terreno sottostante, l’oggetto reale della vendita non era l’edificio in sé, destinato a essere demolito, ma il terreno su cui sorgeva. Elementi come il permesso a costruire, ottenuto prima dell’atto di vendita, e la successiva demolizione venivano considerati prove inconfutabili della reale volontà delle parti.

I contribuenti hanno impugnato l’atto impositivo, sostenendo che l’operazione dovesse essere tassata per quello che era giuridicamente: la vendita di un fabbricato esistente. La controversia è giunta fino alla Corte di Cassazione dopo decisioni contrastanti nei gradi di merito.

L’Analisi della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha affrontato la questione con un’analisi approfondita, richiamando la normativa nazionale (in particolare l’art. 20 del D.P.R. 131/1986 sull’imposta di registro), la giurisprudenza della Corte Costituzionale e i principi del diritto europeo.

I giudici hanno sottolineato come, a seguito delle recenti modifiche normative e delle sentenze costituzionali, l’imposta di registro debba essere applicata sulla base della natura intrinseca e degli effetti giuridici dell’atto presentato per la registrazione. Non è possibile fare riferimento a elementi ‘extratestuali’ (esterni all’atto) o a fatti successivi per riqualificare il negozio giuridico.

La Corte ha creato un parallelismo con la disciplina delle imposte dirette, dove è pacifico che la cessione di un edificio non generi una plusvalenza tassabile come cessione di area edificabile, anche se l’alienante o l’acquirente intendano demolirlo.

Il Principio di Diritto sulla vendita fabbricato da demolire

Sulla base di queste premesse, la Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto: la vendita di un fabbricato da demolire non è, di per sé, riqualificabile come vendita di terreno edificabile ai sensi dell’art. 20 del D.P.R. 131/1986. La semplice menzione nell’atto di un titolo edilizio che autorizza la demolizione e la ricostruzione non è un elemento sufficiente a modificare la natura dell’oggetto della compravendita, che rimane un edificio e non un’area nuda.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una rigorosa interpretazione della legge. L’atto da registrare è la compravendita di un bene che, al momento della stipula, è un fabbricato. La sua futura trasformazione è un evento posteriore, dipendente dalla volontà dell’acquirente, e non può retroattivamente cambiarne la natura giuridica ai fini fiscali. Permettere all’amministrazione finanziaria di basare l’accertamento su intenzioni e atti collegati, ma esterni al negozio principale, significherebbe violare il principio di certezza del diritto. La Corte ha chiarito che l’unico strumento per contestare l’operazione sotto un profilo elusivo è l’applicazione della norma sull’abuso del diritto (art. 10-bis dello Statuto del Contribuente), che richiede però garanzie procedurali specifiche, non seguite in questo caso.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta una vittoria per la certezza giuridica nei rapporti tra Fisco e contribuente. Le implicazioni pratiche sono notevoli: gli operatori immobiliari possono ora procedere all’acquisto di immobili da riqualificare con la sicurezza che la transazione sarà tassata per la sua natura effettiva (cessione di fabbricato) e non sulla base di presunzioni legate a progetti futuri. Si consolida così un orientamento univoco che limita il potere di riqualificazione dell’Agenzia delle Entrate, ancorandolo strettamente al contenuto e agli effetti giuridici dell’atto registrato, in linea con i principi nazionali ed europei.

La vendita di un edificio destinato alla demolizione può essere tassata come vendita di un’area edificabile?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un fabbricato, anche se destinato alla demolizione, non può essere riqualificata come vendita di terreno edificabile ai fini dell’imposta di registro. La tassazione deve basarsi sulla natura del bene al momento della vendita.

Quali elementi può considerare l’Agenzia delle Entrate per determinare l’imposta su una compravendita?
Secondo la sentenza, l’imposta va applicata in relazione alla natura intrinseca e agli effetti giuridici dell’atto da registrare. Non si possono considerare elementi extratestuali, come il comportamento delle parti prima o dopo la stipula o atti collegati (es. permessi a costruire), per riqualificare l’operazione.

Questo principio vale sia per le imposte dirette che per quelle indirette?
Sì. La Corte ha affermato che la decisione si pone in linea con una ricostruzione uniforme della fattispecie sia ai fini delle imposte dirette (come le plusvalenze su terreni edificabili) che ai fini delle imposte indirette (come l’imposta di registro), garantendo coerenza nell’ordinamento fiscale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19953 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19953 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26944/2018 R.G., proposto DA

‘ RAGIONE_SOCIALE (nella qualità di incorporante la ‘ RAGIONE_SOCIALE‘) , con sede in Montemurlo (PO), in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore , ed NOME, rappresentate e difese dal Pro f. Avv. NOME COGNOME, dall’Avv. NOME COGNOME e dall’Avv. NOME COGNOME tutti con studio in Roma, ove elettivamente domiciliate (indirizzi pec per notifiche e comunicazioni del presente procedimento: per il primo, EMAIL , per il secondo EMAIL , per il terzo EMAIL, giusta procura in margine al ricorso introduttivo del presente procedimento;
RICORRENTI

CONTRO

l’Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore Generale pro tempore ;

INTIMATA

IMPOSTA DI REGISTRO ACCERTAMENTO VENDITA DI FABBRICATO DA DEMOLIRE ART. 20 D.P.R. 131/1986

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Toscana il 12 febbraio 2018, n. 246/02/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13 febbraio 2025 dal Dott. NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

1. La ‘RAGIONE_SOCIALE (nella qualità di incorporante la ‘ RAGIONE_SOCIALE) ed NOME COGNOME hanno proposto ricorso congiunto per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Toscana il 12 febbraio 2018, n. 246/02/2018, la quale, in controversia avente ad oggetto l’ impugnazione di avviso di rettifica di valore e liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale (n. NUMERO_DOCUMENTO) in dipendenza di compravendita (preceduta da preliminare registrato e trascritto nel l’anno 2010) da NOME COGNOME alla ‘ RAGIONE_SOCIALE, con rogito notarile del 29 marzo 2012, di un complesso immobiliare formato da tre unità ad uso industriale e da una unità (pertinenziale) ad uso abitativo in Prato alla INDIRIZZO, per il quale l’acquirente aveva già ottenuto il rilascio dal Comune di Prato di permesso per l’ampliamento (previa demolizione) il 27 gennaio 2012, al fine di realizzare un edificio residenziale, rettificandosi il valore da € 10.050.000,00 ad € 1.180.000,00 sulla base di relazione estimativa dell’Ufficio Provinciale di Prato dell’Agenzia del Territorio del 5 febbraio 2013, prot. n. 352/28/2014, e riqualificandosi la compravendita di fabbricato in compravendita di area edificabile ex art. 20 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, con il conseguente recupero delle maggiori imposte (in particolare, con l’applicazione dell’aliquota dell’8% – anziché del 7% – per
l’imposta di registro) nella misura di € 24.800,00, ha accolto l’appello proposto dall ‘Agenzia delle Entrate nei confronti delle medesime avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Prato il 2 aprile 2015, n. 71/07/2015, con condanna in solido alla rifusione delle spese giudiziali.

La Commissione tributaria regionale ha riformato la decisione di prime cure – che aveva accolto, dopo la riunione per connessione, i ricorsi originari delle contribuenti – sul presupposto che il valore del complesso immobiliare era risultato dalla comparazione con quello di ben dodici immobili nuovi compravenduti nello stesso periodo e nella stessa zona ed era stato raffrontato con i valori OMI per mera conferma.

L’Agenzia delle Entrate si è tardivamente costituita per la sola partecipazione all’eventuale trattazione in pubblica udienza.

CONSIDERATO CHE:

Preliminarmente, si rileva che l’Agenzia delle Entrate deve considerarsi mera ‘ intimata ‘ nel presente procedimento, essendosi tardivamente costituita -con un inammissibile ‘ atto di costituzione ‘ – per la sola partecipazione all’eventuale udienza di discussione.

Invero, s econdo quanto disposto dall’art. 35, comma 5, del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, nel testo modificato dall’art. 1, comma 380, della legge 29 dicembre 2022, n. 197, al presente procedimento si applica (anche) il novellato art. 370 cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 3, comma 27, lett. f), nn. 1 e 2, del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149), il quale prevede che « 1. La parte contro la quale il ricorso è diretto, se intende contraddire, deve farlo mediante controricorso da depositare entro quaranta giorni dalla notificazione del ricorso. In mancanza, essa non può presentare memorie, ma soltanto
partecipare alla . discussione orale. 2. Al controricorso si applicano le norme degli articoli 365 e 366, in quanto è possibile. 3. Il controricorso è depositato insieme con gli atti e i documenti e con la procura speciale, se conferita con atto separato ».

La norma non richiede più la notificazione del controricorso, ritenendo necessario e sufficiente il deposito dello stesso, ma ha mantenuto la previsione dell’impossibilità di presentare memorie (o atti equiparabili) che non siano precedute dal tempestivo deposito del controricorso. Né la memoria in questione (nella specie, sotto la denominazione di ‘ atto di costituzione ‘) può essere utilmente riqualificata come controricorso, sia pure tardivo, ai fini dell’instaurazione, in ogni caso, del rapporto processuale tra le parti, non sussistendo i requisiti di cui all’art. 366 c od. proc. civ. La menzionata memoria è, infatti, priva della descrizione dello svolgimento del processo e non contiene l’esame critico dei singoli motivi di ricorso, ma si sostanzia nell’illustrazione di argomenti difensivi a sostegno della conservazione del provvedimento impugnato (in termini: Cass., Sez. 1^, 29 gennaio 2024, n. 2599).
Ciò premesso, il ricorso è affidato ad otto motivi.

Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di appello di pronunciarsi sulla eccepita nullità dell’atto impositivo per mancata allegazione delle compravendite comparative.

3.1 Il predetto motivo è infondato.

3.2 Invero, si può ritenere che vi sia stato rigetto implicito dell’eccezione secondo il principio per cui, in tema di contenzioso tributario, qualora il giudice, nonostante

l’eccezione di nullità dell’avviso di accertamento, sia passato all’esame del rapporto sostanziale, si deve ritenere, per come è strutturato il giudizio di fronte alle commissioni tributarie, che ha ritenuto tale eccezione implicitamente infondata, atteso che il giudizio tributario, ancorché avente ad oggetto l’accertamento del rapporto sostanziale, è formalmente costruito come giudizio di impugnazione dell’atto impositivo, il quale costituisce il ‘ veicolo di accesso ‘ al giudizio di merito, cui si perviene solo per il tramite di tale impugnazione, con la conseguenza che quando ricorrano vizi formali dell’atto, tali da condurre alla sua invalidazione, il giudice deve arrestarsi alla relativa pronuncia, rimanendo in tal guisa pienamente e correttamente esercitata la giurisdizione attribuitagli (da ultima: Cass., Sez. Trib., 10 dicembre 2024, n. 31827).
3.3 In ogni caso, l’eccezione è infondata, non essendo prevista, a pena di nullità, l’allegazione all’avviso di rettifica e liquidazione degli atti utilizzati per la comparazione in base al combinato disposto degli artt. 51, comma 3, e 52, comma 2bis , del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 31, ma essendo sufficiente una sintetica riproduzione del loro contenuto in motivazione. Difatti, è pacifico che, in tema di imposta di registro, l’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta, riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, deve ritenersi adeguatamente motivato, ove contenga la riproduzione del contenuto essenziale dell’atto utilizzato per la comparazione, e cioè delle parti utili a far comprendere il parametro utilizzato per la rettifica, essendo anche in questo modo adempiuto l’obbligo di allegare all’avviso l’atto utilizzato per la comparazione (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 11 settembre 2017, n. 21066; Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n. 3388; Cass., Sez. 5^, 26 aprile
2023, n. 11031; Cass., Sez. 5^, 4 maggio 2023, n. 11775), per cui, ai fini del rispetto dell’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica e liquidazione di cui all’art. 52, commi 2 e 2bis , del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è sufficiente la riproduzione del contenuto essenziale degli atti utilizzati come parametro di riferimento, con la specificazione che trattasi, per ciascun atto, di valori dichiarati o accertati, senza che da questo derivi un ulteriore obbligo di allegare o riportare eventuali avvisi di accertamento relativi agli atti oggetto di comparazione (Cass., Sez. 5^, 10 gennaio 2022, n. 381).
4. Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 52, comma 2 e comma 2bis , del d.P.R. 26 aprile 1976, n. 131, 2697 cod. civ., 24 e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di appello di rilevare la nullità dell’atto impositivo per mancata allegazione di copie integrali e mancata riproduzione del contenuto essenziale delle compravendite comparative.

4.1 Il predetto motivo è inammissibile.

4.2 Infatti, il mezzo è carente di autosufficienza in relazione alla motivazione dell’atto impositivo, di cui si lamenta la insufficienza e l’inadeguatezza in ordine all’indicazione circa « i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell’amministrazione » (art. 7, comma 1, della legge 7 luglio 2000, n. 212, il cui testo è ripreso dall’art. 52, comma 2bis , del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, in relazione all’avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta di registro; altrettanto vale anche per le imposte ipotecaria e catastale, in virtù dell’espresso rinvio dell’art. 13 comma 1, del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, alle « disposizioni relative all’imposta di registro »).
Invero, in base al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, sancito dall’art. 366 cod. proc. civ., qualora il ricorrente censuri la sentenza di una commissione tributaria regionale sotto il profilo della congruità del giudizio espresso in ordine alla motivazione di un avviso di accertamento – il quale non è atto processuale, bensì amministrativo, la cui motivazione, comprensiva dei presupposti di fatto e delle ragioni di diritto che lo giustificano, costituisce imprescindibile requisito di legittimità dell’atto stesso – è necessario, a pena di inammissibilità, che il ricorso riporti testualmente i passi della motivazione di detto atto che si assumono erroneamente interpretati o pretermessi dal giudice di merito, al fine di consentire alla Corte di Cassazione di esprimere il suo giudizio sulla suddetta congruità esclusivamente in base al ricorso medesimo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 4 aprile 2013, n. 8312; Cass., Sez. 5^, 19 aprile 2013, n. 9536; Cass., Sez. 5^, 13 febbraio 2015, n. 2928; Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2017, n. 16147; Cass., sez. 5^, 10 dicembre 2021, n. 39283; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570; Cass., Cass., Sez. 5^, 14 marzo 2022, n. 8156; Cass., Sez. 5^, 12 aprile 2022, n. 11842; Cass., Sez. 6^-5, 11 maggio 2022, n. 14905; Cass., Sez. Trib., 16 gennaio 2023, n. 998; Cass., Sez. Trib., 15 settembre 2023, n. 26679; Cass., Sez. Trib., 12 febbraio 2024, n. 3885; Cass., Sez. Trib., 9 marzo 2015, n. 6259). Ciò in quanto non è altrimenti possibile per il giudice di legittimità verificare la corrispondenza di contenuto dell’atto impositivo rispetto alle doglianze del contribuente, venendo preclusa ogni attività nomofilattica (Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2015, n. 16010; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570);
4.3 Nella specie, l’atto impositivo non è stato trascritto né riprodotto nel ricorso per cassazione, non essendo sufficiente

a soddisfare tale canone la trascrizione a pagina 11 di un breve stralcio (di per sé non significativo) della perizia di stima ad esso allegata. Aggiungasi che il mezzo si limita a menzionare anche il rinvio dell’atto impositivo a ‘ tabelle allegate ‘ con l’enunciazione di dati e numeri relativi alle compravendite comparative (a dire della ricorrente, « di difficile comprensione »), senza però riprodurle o trascriverle. Per cui, il collegio non è posto in condizioni di valutare l’adeguatezza motivazionale dell’ avviso di rettifica e liquidazione in contestazione.
4.4 Ad ogni modo, la sentenza impugnata ha espressamente argomentato sulla congruenza della perizia di stima, evidenziando come la determinazione del valore sia confortata dal riferimento congiunto ai prezzi delle compravendite di immobili con analoghe caratteristiche ed ubicazione ed ai valori OMI della zona urbanistica.

Con il terzo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 36, comma 2, e 61 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, 112, 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ., 111 sesto e settimo comma, Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato accolto dal giudice di appello il gravame dell’amministrazione finanziaria con motivazione meramente apparente sulla congruità del valore del complesso immobiliare compravenduto.
5.1 Il predetto motivo è infondato.

5.2 Come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la

sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) ».

Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
5.3 Nella specie, tuttavia, non si può ritenere che la sentenza impugnata sia insufficiente ed incoerente sul piano della logica

giuridica, contenendo un’ampia ed articolata illustrazione delle ragioni sottese all ‘affermata congruità della stima operata dall ‘amministrazione finanziaria .

In proposito, muovendo dalla contrapposizione « di due distinte valutazioni del medesimo bene, oggetto di compravendita », e cioè, « per un verso, la relazione peritale che i contribuenti hanno ottenuto da un professionista privato, per l’altro, la valutazione effettuata dall’ufficio impositore », il giudice di appello ha convincentemente motivato la propria adesione alle conclusioni della perizia di parte pubblica rispetto a quelle della perizia di parte privata. A tale riguardo, si è ritenuto che: « La prima, che ha riscosso il consenso della CTP pur non rivestendo la ritualità di perizia giurata (…) », non è attendibile, giacché « il valore del bene viene ottenut(o) all’esito di una serie di passaggi che si palesano erronei: nella determinazione delle superfici utili (riducendo quelle imputabili ad autorimessa), nella comparazione col valore di immobili posti in vendita in quello stesso periodo (ma prendendo a riferimento beni usati e non nuovi), nel sommare alla valutazione dei costi quell’importo di € 25.000,00 che in realtà l’Ufficio aveva già considerato ». Laddove: « Venendo invece all’attività di valutazione operata dall’Ufficio prima dell’emissione dell’avviso di liquidazione, conviene ricordare che quel risultato finale non è stato ottenuto come dedotto dai valori OMI, ma come comparazione con ben 12 immobili nuovi, compravenduti nello stesso periodo nella stessa zona (…). Il valore ottenuto dall’Ufficio con l’applicazione dei criteri anzide tti era stato da ultimo raffrontato ci valori OMI per trarne suffragio ».
5.4 Si rammenta che, in tema di accertamenti tributari, qualora la rettifica del valore di un immobile si fondi sulla stima dell’UTE o di altro ufficio tecnico, che ha il valore di una semplice perizia

di parte, il giudice investito della relativa impugnazione, pur non potendo ritenere tale valutazione inattendibile solo perché proveniente da un’articolazione dell’amministrazione finanziaria, non può considerarla di per sé sufficiente a supportare l’atto impositivo, dovendo verificare la sua idoneità a superare le contestazioni dell’interessato ed a fornire la prova dei più alti valori pretesi ed essendo, altresì, tenuto ad esplicitare le ragioni del proprio convincimento (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 8 maggio 2015, n. 9357; Cass., Sez. 5^, 3 novembre 2016, n. 22209; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2017, n. 30158; Cass., Sez. 5^, 6 dicembre 2018, n. 31606; Cass., Sez. 5^, 23 dicembre 2019, nn. 34335 e 34336; Cass., Sez. 5^, 24 febbraio 2020, n. 4851; Cass., Sez. 5^, 19 giugno 2020, n. 12022; Cass., Sez. 5^, 5 marzo 2021, n. 6139; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2022, n. 6038; Cass., Sez. Trib., 6 giugno 2023, n. 17423; Cass., Sez. Trib., 14 agosto 2024, n. 22845). Inoltre, occorre considerare che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale di parte (privata), ancorché asseverata con giuramento, costituisce pur sempre una mera allegazione difensiva, onde il giudice del merito non è tenuto a motivare il proprio dissenso in ordine alle osservazioni in essa contenute quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni incompatibili con le stesse e che, ai fini della adeguatezza della motivazione, il giudice non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito nella valutazione degli stessi, implicitamente disattendendo quelli morfologicamente
incompatibili con la decisione adottata (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2011, n. 16650; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2021, n. 18857; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 5^, 11 gennaio 2022, n. 602; Cass., Sez. 5^, 20 luglio 2023, n. 21727; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9462; Cass., Sez. 5^, 6 agosto 2024, n. 23080).

Ancora, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale, ancorché asseverata con giuramento, non è dotata di efficacia probatoria nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato. Non essendo prevista dall’ordinamento la precostituzione fuori del giudizio di un siffatto mezzo di prova, ad essa si può solo riconoscere valore di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto (Cass., Sez. 5^, 25 dicembre 2018, n. 33503; Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2021, n. 16579; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2022, n. 7925; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. 5^, 20 luglio 2023, n. 21727; Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2024, n. 29800).
5.5 Per cui, la motivazione del decisum raggiunge appieno la soglia del minimo costituzionale, essendo stata confacentemente giustificata la preferenza accordata alla valutazione estimativa dell’Agenzia del Territorio.

Con il quarto motivo, si denuncia omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di appello di esaminare la relazione estimativa di parte e gli elementi ivi dedotti.

6.1 Il predetto motivo è inammissibile e, comunque, infondato. 6 .2 Come si è già detto nell’esame del terzo motivo, la perizia stragiudiziale di parte privata, ancorché asseverata con giuramento, costituisce pur sempre una mera allegazione difensiva, onde il giudice del merito non è tenuto a motivare il proprio dissenso in ordine alle osservazioni in essa contenute quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni incompatibili con le stesse e che, ai fini della adeguatezza della motivazione, il giudice non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito nella valutazione degli stessi, implicitamente disattendendo quelli morfologicamente incompatibili con la decisione adottata (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2011, n. 16650; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396; Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2021, n. 18857; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 5^, 11 gennaio 2022, n. 602; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. Trib., 20 luglio 2023, n. 21727; Cass., Sez. Trib., 9 aprile 2024, n. 9462; Cass., Sez. Trib., 26 agosto 2024, n. 23080).
6.3 Ad ogni modo, il mezzo non contiene la specifica indicazione di fatti storici -desumibili dalla perizia di parte privata -di cui il giudice di appello abbia omesso l’esame. Anzi, la sentenza impugnata ha dato espressamente conto delle ragioni di preferenza della perizia di parte pubblica, affermando che la perizia di parte privata -oltre a non essere asseverata da giuramento – avrebbe determinato il valore del bene compravenduto « all’esito di una serie di passaggi che si palesano erronei nella determinazione delle superfici utili
(riducendo quelle imputabili ad autorimessa), nella comparazione col valore di immobili posti in vendita in quello stesso periodo (ma prendendo a riferimento beni usati e non nuovi), nel sommare alla valutazione dei costi quell’importo di € 25.000,00 che in realtà l’Ufficio aveva già considerato ».

7 Con il quinto motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di appello di pronunciarsi sulla legittimità della riqualificazione della compravendita di fabbricato in compravendita di area edificabile.

Con il sesto motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 36, comma 2, e 61 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, 112, 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ., 111 sesto e settimo comma, Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato accolto l’appello dell’amministrazione finanziaria con motiv azione meramente apparente sulla legittimità della riqualificazione della compravendita di fabbricato in compravendita di area edificabile.
Con il settimo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 20 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stata riqualificata la compravendita di fabbricato in compravendita di area edificabile sulla base di elementi extratestuali (il rilascio del permesso di ampliamento) e futuri (la demolizione e ricostruzione del fabbricato compravenduto). 7.1 I predetti motivi, – la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta -sono fondati.
7.2 Come si è detto, con rogito notarile del 29 marzo 2012, NOME COGNOME aveva venduto alla ‘RAGIONE_SOCIALE‘ (poi, incorporata dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘) -in esecuzione di preliminare registrato e trascritto n ell’anno 2010) un complesso immobiliare formato da tre unità ad uso industriale e da una unità (pertinenziale) ad uso abitativo per il prezzo di € 1.050.000,00. In tale sede, le parti avevano fatto menzione del rilascio sin dal 17 gennaio 2012, da parte del Comune di Prato a favore della ‘RAGIONE_SOCIALE , di un permesso per l’ampliamento previa demolizione -del complesso immobiliare al fine di realizzare sull’area di risulta nuove unità immobiliari ad uso abitativo.
Indi, sulla base della relazione estimativa dell’Agenzia del Territorio, l’ Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore nella misura di € 1.180.000,00 , con il conseguente recupero delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale (in particolare, della prima con l’aliquota dell’8% e non del 7% , ai sensi dell’art. 1, comma 1, della tariffa – parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131), ed aveva identificato l’oggetto della compravendita nell’area edificabile (cioè nell’area di risulta dalla demolizione del preesistente complesso immobiliare) , ai sensi dell’art. 20 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
A tal proposito, l’atto impositivo (come si evince dallo stralcio riprodotto a pagina 5 del ricorso, in ossequio al canone dell’autosufficienza) ha così argomentato: « Dall’atto di compravendita risulta che in data 5 settembre 2001 con P.G. 20110104505 (P.E.: 2568/2011) la parte acquirente aveva depositato al Comune di Prato richiesta di Permesso di costruire per la demolizione del complesso industriale oggetto di tale preliminare e successiva realizzazione di un edificio per

civile abitazione composto da 16 unità abitative; detta pratica ha avuto il parere favorevole della Commissione Edilizia e trasformazione urbana in data 26 gennaio 2012 e con lettera del 27 gennaio 2012, P.G. 201020013627/8D(,) il Comune di Prato ha comunicato alla Società RAGIONE_SOCIALE il rilascio di tale permesso, alle condizioni tutte riportate in tale comunicazione. Dai fatti evidenziati risulta, in maniera chiara ed incontrovertibile, che oggetto dell’acquisto non è tanto il fabbricato esistente, quanto la potenzialità edificatoria dell’area sottostante, connessa alla concessione edilizia, per la quale alla data dell’atto era stato espresso parere favorevole al rilascio ».
7.3 Va premesso che, in effetti, la questione era stata sollevata con il ricorso originario e ribadita in sede di controdeduzioni in appello. Tuttavia, la Commissione tributaria regionale non si è pronunciata in alcun modo sul punto. Né può desumersene (per la carenza di un collegamento logico-giuridico) un rigetto implicito dalla decisione presa in ordine all’adeguatezza motivazionale dell’avviso di rettifica e liquidazione in ordine alla stima di quanto venduto.

7.4 La decisione della presente controversia postula un riesame unitario della fattispecie della compravendita di fabbricati da demolire ai fini delle imposte dirette ed indirette alla luce della giurisprudenza nazionale ed europea.

7.5 Con riguardo alle imposte dirette, la disposizione dell’art. 67, comma 1, lett. b), e 68 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, che assoggetta a tassazione, quali « redditi diversi », le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non un terreno

« suscettibile di utilizzazione edificatoria », ma un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato; l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (nel caso di specie, attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione fiscale (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 febbraio 2014, n. 4150; Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2014, n. 15629; Cass., Sez. 5^, 12 novembre 2016, n. 7853; Cass., Sez. 6^-5, 23 gennaio 2018, n. 1674; Cass., Sez. 6^-5, 12 aprile 2019, n. 10393; Cass., Sez. 6^-5, 6 settembre 2019, n. 22409; Cass., Sez. 5^, 22 ottobre 2020, n. 23077; Cass., Sez. 6^-5, 8 febbraio 2021, n. 3006; Cass., Sez. 5^, 16 marzo 2021, n. 7377; Cass., Sez. 6^-5, 19 marzo 2021, n. 7917; Cass., Sez. 5^, 12 maggio 2021, n. 12528; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2021, n. 13674; Cass., Sez. 5^, 14 giugno 2022, n. 19197; Cass., Sez. Trib., 18 maggio 2023, n. 13729; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2024, n. 28186; Cass., Sez. Trib., 10 febbraio 2025, n. 3304).
Tanto vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la ratio ispiratrice della disposizione citata tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (tra
le tante: Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2014, n. 15629; Cass., Sez. 6^-5, 23 gennaio 2018, n. 1674; Cass., Sez. 6^-5, 12 aprile 2019, n. 10393; Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2020, n. 15532; Cass., Sez. 6^-5, 16 marzo 2021, n. 7377; Cass., Sez. 5^, 17 maggio 2022, n. 15897; Cass., Sez. Trib., 19 dicembre 2023, nn. 35440 e 35468; Cass., Sez. Trib., 16 dicembre 2024, n. 32889; Cass., Sez. Trib., 10 febbraio 2025, n. 3304).

7.6 Ciò che rileva, dunque, ai fini dell’applicabilità della norma in esame, è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica, e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento -su area già edificata -operata dal cedente o dal cessionario (Cass., Sez. 5^, 21 febbraio 2019, n. 5088). Non è, quindi, possibile porre a carico del venditore dell’edificio sorto su terreno (già) edificabile una (affermata) plusvalenza anche solo commisurata all’ulteriore capacità edificatoria non (ancora) sviluppata, perché si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (il venditore) una tassazione che il legislatore ha fissato già in capo al compratore. Né si deve pensare che in tal modo il venditore si sottragga ai propri obblighi fiscali: infatti, nel prezzo di cessione dell’edificio, come nella rendita catastale, è computata anche la capacità edificatoria inespressa. Detto in altri termini, la norma in oggetto non intende colpire la capacità edificatoria residua (c.d. volumetria, cubatura o superficie coperta rimanente), bensì solo la plusvalenza nella cessione di un terreno a seguito della primigenia edificabilità prevista in sede di pianificazione urbanistica. Diversamente opinando, sarebbero da considerare soggette a plusvalenza da cessioni di terreno edificabile tutte le alienazioni a titolo oneroso di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoria del lotto su
cui insistono, poiché potrebbero sempre essere abbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall’intenzione delle parti (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 febbraio 2019, n. 5088; Cass., Sez. 6^-5, 8 febbraio 2021, n. 3006).

7.7 Dalla ricognizione dei precedenti sull’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, se ne può concludere che: a) la distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus ; b) la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste; c) nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile; d) il potere generale dell’amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove – nell’esercizio di discrezionalità politica che non trascende i limiti costituzionali di cui agli artt. 3 e 53 Cost. -ha previsto per la cessione di edifici un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreni edificabili un diverso regime fiscale (Cass., Sez. 6^-5, 8 febbraio 2021, n. 3006).
7.8 Venendo alle imposte indirette, posto che la disciplina nazionale dell’ IVA prevede il « regime naturale » dell’esenzione , salva la ricorrenza di situazioni specifiche (art. 10, comma 1, nn. 8), 8bis ) e 8ter ), del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633), l’orientamento favorevole all’amministrazione finanziaria, che era maturato in materia di imposta di registro (Cass., Sez. 5^,

19 agosto 2015, n.16983; Cass., Sez. 5^, 21 novembre 2014, n. 24799; Cass., Sez. 6^- 5, 9 gennaio 2018, n. 313), è ormai superato da più recenti arresti (in termini: Cass., Sez. 5^, 22 aprile 2021, n. 10688; Cass., Sez. 6^-5, 9 dicembre 2021, nn. 39133 e 39134), giacché la riflessione giurisprudenziale è ormai approdata ad una ricostruzione uniforme della fattispecie sia ai fini delle imposte dirette che ai fini delle imposte indirette.

7.9 Tale ripensamento si pone in linea con la giurisprudenza eurounitaria, la quale – posto che la soluzione del caso concreto deriva, in definitiva, dall’esame della totalità delle circostanze in cui si svolge l’operazione (Corte Giust., 17 gennaio 2013, BGŻ Leasing sp. z o.o. vs. RAGIONE_SOCIALE Izby Skarbowej w Warszawie , C-224/11, par. 32) – ritiene che, tra gli elementi oggettivi pertinenti da prendere in considerazione ai fini della qualificazione di un’operazione data ai fini dell’IVA, figurano lo stato di avanzamento, alla data di cessione di un bene immobile composto da un terreno e da un fabbricato, dei lavori di demolizione o di trasformazione effettuati dal venditore, l’uso di tale proprietà alla stessa data nonché l’impegno del venditore alla realizzazione dei lavori di demolizione al fine di permettere una costruzione futura (Corte Giust., 12 luglio 2012, causa n. C-326/11, J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard vs. Staatssecretaris van Financiën , par. 34; Corte Giust., 17 gennaio 2013, causa n. C-543/11, Woningstichting Maasdriel vs. Staatssecretaris van Financiën , par. 33). Per cui, si deve applicare il regime IVA previsto per le cessioni di fabbricati alla vendita di fabbricati demoliti solo in parte ed utilizzati ancora come fabbricati alla data della cessione, le cui opere di demolizione sono completate dall’acquirente; mentre, nel caso in cui, all’atto della cessione,
la demolizione era solo iniziata e non completata, ma l’obbligo di demolizione sia stato assunto dal venditore, le operazioni di cessione e di demolizione formano un’operazione unica sotto il profilo IVA, avente ad oggetto non la cessione del fabbricato esistente e del suolo attiguo, ma quella di un terreno, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori di demolizione del vecchio fabbricato al momento dell’effettiva cessione del terreno (Corte Giust., 19 novembre 2009, causa n. C-461/08, Don Bosco COGNOME RAGIONE_SOCIALE vs. Staatssecretaris van Financiën , par. 40, 41 e 44; Corte Giust., 4 settembre 2019, causa n. C-71/18, RAGIONE_SOCIALE vs. KPC Herning , par. 42, 43, 61, 62 e 63). Per cui, un’operazione di cessione di un terreno che incorpora, alla data di tale cessione, un fabbricato non può essere qualificata come cessione di un ” terreno edificabile ” quando tale operazione è economicamente indipendente da altre prestazioni e non forma, con queste ultime, un’unica operazione, anche se l’intenzione delle parti era che il fabbricato fosse totalmente o parzialmente demolito per fare posto ad un nuovo fabbricato.
A questa stregua, si è escluso che la cessione di un terreno, che al momento della vendita incorpori un fabbricato pienamente operativo come deposito e non ancora demolito, possa essere qualificata come cessione di ‘ terreno edificabile ‘ laddove la demolizione risulti essere un’operazione economicamente indipendente rispetto alla vendita del suolo e non formi, con quest’ultima, un’unica operazione, e ciò anche se l’intenzione delle parti era quella di demolire totalmente o parzialmente il fabbricato esistente per fare posto ad un nuovo edificio; atteso che al momento della cessione il fabbricato poteva sempre essere oggetto di un uso effettivo, che il venditore non era in alcun modo coinvolto nella demolizione
parziale del deposito, che l’acquirente aveva incaricato, a proprie spese e a proprio rischio, un’impresa terza per i lavori necessari, la Corte ha concluso, in quel caso, che la demolizione fosse operazione indipendente dalla sua vendita e non formasse co n quest’ultima un’unica prestazione sul piano economico (Corte Giust. 4 settembre 2019, causa n. C-71/18, RAGIONE_SOCIALE vs. RAGIONE_SOCIALE Herning , par. 48).

Tirando le fila di questo discorso, da un lato, si pone un’esigenza di stretta interpretazione, al fine di non svuotare di contenuto l’esenzione di cui all’art. 135, paragrafo 1, lett. j), della direttiva n. 2006/112/CE del Consiglio del 28 novembre 2006 ; d’altro lato, la sola intenzione delle parti non può assumere, di per sé, rilevanza prevalente rispetto alle risultanze oggettive dell’operazione immobiliare. Devono ricorrere, invece, elementi negoziali che consentano di ritenere che la demolizione non costituisce operazione indipendente dalla vendita, ma è saldata a questa in una unitaria regolamentazione contrattuale (Cass., Sez. Trib., 7 marzo, 2023, n. 6788).
7.10 All’orientamento univoco della giurisprudenza di legittimità si è di recente uniformata la circolare emanata dall’Agenzia delle Entrate il 29 luglio 2020, n. 23/E, che ha escluso, ai fini della tassazione delle plusvalenze, che la cessione di un edificio possa essere riqualificata come cessione del terreno edificabile, in tal modo, superando le indicazioni contenute nella risoluzione resa dalla stessa Agenzia delle Entrate il 22 ottobre 2008, n. 395/E, con la quale era stato precisato che la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in un’area oggetto di un piano di recupero, approvato in via definitiva dal Comune, fosse riconducibile alla fattispecie della cessione di area edificabile, con conseguente plusvalenza
tassabile indipendente dal periodo di possesso del cespite. L’amministrazione finanziaria, pertanto, ha ormai escluso che possa attribuirsi rilievo ad elementi di fatto, quali, ad esempio, l’avvenuto rilascio del permesso di demolizione e di ricostruzione, l’esistenza di un piano di recupero o di riqualificazione dell’area, o il prezzo di cessione del fabbricato superiore al valore venale dello stesso e che i richiamati elementi possano portare a qualificare la cessione di un fabbricato come una cessione di terreno, con conseguente tassazione della plusvalenza.
7.11 Da ultimo, in piena sintonia con la consolidata giurisprudenza di legittimità, un recente arresto di questa Corte (in termini: Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2023, n. 14004) ha confermato che la vendita di fabbricato da demolire non è riqualificabile come vendita di terreno edificabile attraverso l’art. 20 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (anche alla luce delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 87, della legge 27 dicembre 2017, n. 205, e dall’art. 1, comma 1084, della legge 30 dicembre 2018, n. 145 , alla luce dell’interpretazione datane dalle sentenze della Corte Costituzionale n. 158 del 21 luglio 2020 e n. 39 del 16 marzo 2021), secondo cui l’imposta di registro va app licata in relazione all’intrinseca natura ed agli effetti giuridici dell’atto da registrare, indipendentemente dal titolo o dalla forma apparente, prendendo in considerazione unicamente gli elementi desumibili dall’atto stesso (intesi quali effetti giuridici del negozio veicolato in un documento) e « prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati ».
Non può, pertanto, procedersi – come pretende di fare l’Agenzia delle Entrate all’interpretazione del contratto concluso in base ad elementi extra-testuali (per quanto

menzionati nelle pattuizioni contrattuali al fine di osservare le prescrizioni previste, sotto comminatoria di nullità, rispetto ai titoli edilizi inerenti ai fabbricati alienati, ai sensi dell’art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), quali il comportamento delle parti anteriore o successivo alla stipulazione del contratto, che sono rilevanti ai fini dell’interpretazione civilistica del contratto, ma non anche, all’esito della novella, ai fini dell’interpretazione imposta dal diritto tributario per l’applicazione dell’imposta di registro. Un eventuale collegamento negoziale con altri atti, così come gli eventuali elementi extra-testuali, possono assumere rilievo solo ed esclusivamente ai sensi dell’art. 10 -bis della legge 27 luglio 2000, n. 212, con le relative garanzie procedurali e previa dimostrazione dei relativi presupposti applicativi -possibilità che consente di superare anche i dubbi di compatibilità dell’attuale formulazione dell’art. 20 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 con la normativa comunitaria (Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2023, n. 14004).
7.12 Ad ogni modo, nel caso in disamina, per quanto il rilascio del permesso di ampliamento, oltre ad essere antecedente (27 gennaio 2012) alla compravendita (29 marzo 2012), sia stato ivi menzionato (per dare risalto, secondo la prospettazione dell’amministrazione finanziaria, al trasferimento della capacità edificatoria dell’area risultante dalla futura demolizione del complesso immobiliare), se ne può concludere che, secondo una ricostruzione uniforme sia ai fini delle imposte dirette che ai fini delle imposte indirette, va escluso che la compravendita di un fabbricato da demolire possa riqualificarsi come vendita di area edificabile quando tale operazione sia economicamente indipendente, anche se l’intenzione delle parti sia di procedere
alla totale o parziale demolizione dell’immobile e, quindi, alla sua ricostruzione o alla costruzione di un nuovo fabbricato.

7.13 Si può, dunque, enunciare il seguente principio di diritto: « In linea con una ricostruzione uniforme sia ai fini delle imposte dirette che ai fini delle imposte indirette, che trova fondamento nella normativa e nella giurisprudenza di fonte euro-unitaria, la vendita di fabbricato da demolire non è, di per sé, riqualificabile come vendita di terreno edificabile attraverso l’art. 20 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (anche alla luce delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 87, della legge 27 dicemb re 2017, n. 205, e dall’art. 1, comma 1084, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, alla luce dell’interpretazione datane dalle sentenze della Corte Costituzionale n. 158 del 21 luglio 2020 e n. 39 del 16 marzo 2021), non essendo rilevante in senso contrario la mera menzione del rilascio di un titolo edilizio legittimante la demolizione e la ricostruzione (totali o parziali) di un preesistente fabbricato ovvero la costruzione di un nuovo fabbricato (con diverse caratteristiche, dimensioni e destinazioni) sul l’area di risulta dalla demolizione di quello preesistente ».
8 . Con l’ottavo motivo, si denuncia o messo esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di appello di tener conto del fatto che il complesso immobiliare compravenduto era in buono stato di manutenzione e non costituiva un rudere.

8 .1 Il predetto motivo è assorbito dall’accoglimento del quinto motivo, del sesto motivo e del settimo motivo, rendendosene superfluo ed ultroneo lo scrutinio in questa sede.

Alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la fondatezza del quinto motivo, del sesto motivo e del settimo

motivo , l’infondatezza del primo motivo, del secondo motivo, del terzo motivo e del quarto motivo, nonché l’assorbimento dell’ottavo motivo, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a ), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quinto motivo, il sesto motivo ed il settimo motivo, rigetta il primo motivo, il secondo motivo, il terzo motivo ed il quarto motivo, dichiara l’assorbimento dell’ottavo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 13 febbraio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.