Variazione rendita catastale: i limiti della procedura

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un istituto di credito contro l’Agenzia delle Entrate, chiarendo importanti principi sulla variazione rendita catastale. La Corte ha stabilito che la procedura speciale introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 è applicabile solo per lo scorporo del valore dei macchinari ‘imbullonati’ e non per altre modifiche, come la ridistribuzione degli spazi interni. Inoltre, ha confermato che la motivazione dell’atto di classamento dell’Agenzia è sufficiente se indica i dati oggettivi e la classe, qualora non vi sia contestazione sui fatti presentati dal contribuente ma solo una diversa valutazione tecnica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Variazione Rendita Catastale: La Cassazione Fissa i Paletti sulla Procedura DOCFA

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fornisce chiarimenti cruciali sulla variazione rendita catastale, delineando i confini applicativi delle procedure di aggiornamento e i requisiti di motivazione per gli atti dell’Amministrazione Finanziaria. La decisione scaturisce dal ricorso di un importante istituto bancario, che si è visto negare la modifica della rendita di un proprio immobile a seguito di una diversa distribuzione degli spazi interni.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Variazione Controversa

Un istituto di credito, dopo aver effettuato interventi edilizi che modificavano la distribuzione interna di un immobile già accatastato, presentava nel 2016 una dichiarazione di variazione (modello Docfa) per ottenere una nuova e più bassa rendita catastale. La società invocava le novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015), normativa pensata per escludere dal calcolo della rendita il valore dei cosiddetti ‘imbullonati’, ovvero i macchinari industriali.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, respingeva la proposta e attribuiva una rendita diversa. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano ragione all’Agenzia, spingendo la società a ricorrere in Cassazione, lamentando principalmente la carenza di motivazione dell’atto fiscale e l’errata interpretazione delle norme.

La Variazione Rendita Catastale e l’Obbligo di Motivazione

La Corte ha rigettato i motivi legati alla presunta nullità della sentenza per motivazione apparente. I giudici hanno ribadito un principio consolidato: quando l’attribuzione della rendita avviene tramite procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso dell’Agenzia è soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita.

Questo vale, però, a una condizione precisa: che non vi sia una contestazione sugli elementi di fatto indicati dal contribuente. Se la differenza tra la rendita proposta e quella attribuita deriva unicamente da una ‘diversa valutazione tecnica’ del valore economico del bene, una motivazione sintetica è sufficiente. Al contrario, se l’Agenzia basa la sua decisione su elementi di fatto diversi da quelli dichiarati dal contribuente, la motivazione deve essere più approfondita, per garantire il diritto di difesa.

Nel caso specifico, la società non aveva mai sostenuto che l’Agenzia avesse utilizzato dati fattuali diversi, ma si era lamentata solo della valutazione finale. Pertanto, la motivazione dell’Ufficio è stata ritenuta adeguata.

L’Errata Applicazione della Legge di Stabilità 2016

Il punto cruciale della decisione riguarda l’ambito di applicazione della normativa del 2016. La Corte ha chiarito che l’articolo 1, commi 21 e 22, della Legge n. 208/2015 ha introdotto una specifica fattispecie di dichiarazione di variazione catastale. Il suo unico scopo è quello di consentire agli intestatari di immobili già censiti di rideterminare la rendita escludendo dalla stima il valore di macchinari, congegni e attrezzature funzionali al processo produttivo (‘imbullonati’).

La norma, quindi, non costituisce una via generica per richiedere una nuova valutazione dell’immobile per qualsiasi altra ragione. La società, invece, non ha mai dedotto né dimostrato che la sua precedente dichiarazione DOCFA includesse il valore di tali componenti impiantistiche. La sua richiesta di variazione si basava unicamente su una diversa ‘distribuzione dei soli spazi interni’. Di conseguenza, la Corte ha concluso che la procedura speciale prevista dalla Legge di Stabilità 2016 non era applicabile al caso di specie.

Il Rifiuto della Consulenza Tecnica d’Ufficio

Infine, la Corte ha respinto anche la doglianza relativa all’omessa pronuncia sulla richiesta di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU). I giudici hanno ricordato che il ricorso a tale strumento è una facoltà discrezionale del giudice di merito. La sua decisione di non disporla non è sindacabile in sede di legittimità, se non per vizi specifici e gravi che, nel caso in esame, la ricorrente non ha saputo dimostrare.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su una chiara interpretazione delle norme fiscali e procedurali. In primo luogo, l’obbligo di motivazione degli atti di classamento è graduato in base al tipo di divergenza tra contribuente e Fisco: minimo se la divergenza è puramente valutativa, massimo se riguarda i fatti. In secondo luogo, le norme speciali, come quelle sulla variazione rendita catastale per gli ‘imbullonati’, devono essere interpretate restrittivamente e applicate solo ai casi per cui sono state esplicitamente create. Non possono essere estese per analogia a situazioni diverse, come una semplice ristrutturazione interna. Infine, il potere del giudice di merito di gestire l’istruttoria, inclusa la decisione sulla necessità di una CTU, è ampio e discrezionale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti indicazioni pratiche per contribuenti e professionisti del settore. Sottolinea l’importanza di utilizzare correttamente gli strumenti procedurali, come il DOCFA, e di invocare le normative pertinenti al proprio caso specifico. Tenta di utilizzare una norma nata per lo scorporo degli impianti industriali per giustificare una revisione della rendita basata su altre motivazioni si è rivelata una strategia perdente. La decisione rafforza la legittimità degli atti dell’Agenzia delle Entrate quando, a parità di dati fattuali, si limitano a una diversa valutazione tecnica, ponendo un onere probatorio più stringente sul contribuente che intenda contestarla.

Quando è sufficiente la motivazione dell’Agenzia delle Entrate per una variazione rendita catastale?
La motivazione è considerata sufficiente con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, a condizione che gli elementi di fatto presentati dal contribuente non siano stati disattesi e la differenza derivi solo da una diversa valutazione tecnica del valore economico del bene.

La procedura speciale introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 può essere usata per qualsiasi modifica catastale?
No. Tale procedura è specificamente ed esclusivamente finalizzata a rideterminare la rendita catastale escludendo dalla stima il valore di macchinari e impianti ‘imbullonati’. Non può essere utilizzata per variazioni dovute ad altre cause, come una diversa distribuzione degli spazi interni.

Il giudice è obbligato a disporre una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) se una parte la richiede?
No, la decisione di ricorrere a una CTU rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Il suo rifiuto di disporla non è, di regola, sindacabile in Cassazione, a meno che non si dimostri l’omesso esame di un fatto storico decisivo per il giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16261 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16261 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 7992-2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio degli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, che la rappresentano e difendono giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 589/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del l’ABRUZZO , depositata il 3/10/2022; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 31/5/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la Società) propone ricorso, affidato a quattro motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Piemonte aveva respinto l’appello avverso la sentenza n della Commissione tributaria provinciale di Pescara, in accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di variazione di classamento;

RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo la Società denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullità della sentenza per apparenza della motivazione e violazione dell’art. 132, comma primo, n. 4) cod. proc. civ. e dell’art. 36 del d.lgs. n. 546 del 1992 e lamenta che, con riferimento al motivo di appello, con cui si denunciava il vizio di motivazione dell’atto impugnato , la Commissione tributaria regionale si sia limitata a riportare stralci di sentenze di legittimità «senza … verificare se l’atto impugnato possedesse o meno i requisiti motivazionali»;
1.2. con il secondo motivo la Società denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione degli artt. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 nonché degli artt. 8 e 10 del regio decreto-legge del 13 aprile 1939 n. 652 e degli artt. 8 e 30 del regolamento del 1° dicembre 1949 n. 1142» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente affermato che «il requisito motivazionale sarebbe soddisfatto dalla mera rivisitazione da parte dell’Amministrazione finanziaria della valutazione operata dal contribuente mediante la procedura DOC.FA, senza che sia necessaria l’illustrazione del percorso logico-giuridico seguito per giungere a una nuova valutazione bensì sia sufficiente l’individuazione di un mero ‘controvalore’ da opporre a quello individuato dal contribuente stesso»;
1.3. con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «v iolazione e falsa applicazione dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 e dell’art. 1, comma 3, del decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE Finanze 19 aprile 1994, n. 701» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che «non essendo presenti componenti impiantistiche da scorporare, non sarebbe possibile rettificare la rendita catastale proposta con il precedente NUMERO_DOCUMENTO.NUMERO_DOCUMENTO ma anche che tale precedente NUMERO_DOCUMENTO, confermato dall’Ufficio, sarebbe preclusiv a a una nuova valutazione dell’immobile »;
1.4. con il quarto motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «nullità della sentenza impugnata per omessa pronuncia in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4 c.p.c. e all’art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546» per avere la Commissione tributaria regionale omesso di pronunciarsi «in merito alla richiesta di una consulenza tecnica d’ufficio »;

2.1. il primo motivo va disatteso;

2.2. per la giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. n. 2151 del 29/01/2021; Cass. n. 10636 del 09/05/2007), ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto, e tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione;
2.3. tutte le eccezioni circa la mancanza di adeguata motivazione dell’atto impugnato devono quindi ritenersi implicitamente disattese per il fatto stesso dal rigetto del gravame in conseguenza del la legittimità dell’atto di classamento, laddove è stato affermato che «gli indicati termini di riscontro dell’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, adottato in esito alla procedura Docfa, debbono ritenersi inadeguati (solo) a fronte di una immutazione della proposta formulata dalla parte (con la dichiarazione di accatastamento), immutazione rilevante, -ai fini dell’assolvimento dell’obbligo di motivazione, qualora incentrata sugli ‘elementi di fatto’ di detta proposta, non anche qualora (ad elementi di fatto immutati) la diversa
valutazione della rendita catastale consegua ‘da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni’ »;

3.1. il secondo motivo di ricorso va parimenti disatteso;

3.2. come correttamente argomentato dai Giudici d’appello, costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (cfr. Cass. n. 31809 del 07/12/2018; Cass. n. 30166 del 20/11/2019; Cass. n. 3104 del 09/02/2021);
3.3. nel caso di specie, la ricorrente non ha in alcun modo dedotto che gli elementi di fatto indicati dalla medesima fossero stati disattesi dall’Ufficio, e cioè che l’atto impugnato avesse posto a base della rideterminazione catastale diversi elementi di fatto rispetto a quelli prospettati dalla contribuente, il che quindi priva di fondamento le doglianze relative alla mancata indicazione, nel provvedimento impugnato, circa i « criteri concretamente adottati dall’Ufficio per pervenire alla attribuzione della rendita catastale indicata nell’avviso di accertamento»;
4.1. il terzo motivo va parimenti rigettato;

4.2. come riportato dalla stessa ricorrente, la Società aveva presentato, in data 23/12/2016, una variazione modello Docfa a seguito dell’introduzione dell’art. 1, comma 22, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, senza realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito a catasto, ma unicamente sulla base di una diversa «distribuzione degli spazi interni»;

4.3. in diritto, va dunque evidenziato che per effetto dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 (Legge di stabilità per il 2016) – con cui sono stati innovati i criteri di determinazione della stima dei fabbricati speciali, escludendosi dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli

altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo (cc.dd. «imbullonati») – è rimasto sottratto dal carico impositivo il valore RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche, secondo un criterio distintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura, energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto, sia esso o meno infisso al suolo;

4.4. il comma 22 dell’art. 1 cit. precisa, inoltre, che «a decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21»;

4.5. ne consegue che dal 1° gennaio 2016 gli intestatari degli immobili già censiti con i criteri precedenti, possono presentare atti di aggiornamento, tramite procedura Docfa, per modificare in riduzione l’importo della rendita catastale di quegli immobili, nel rispetto RAGIONE_SOCIALE novità introdotte, ovvero attraverso lo scorporo di quegli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale;

4.6. la normativa ha quindi la finalità di uniformare i criteri di stima e quindi di determinazione della rendita degli immobili già iscritti in catasto con quelli di nuova costituzione che saranno iscritti a far luogo dal 1° gennaio 2016, essendo stata introdotta una particolare fattispecie di dichiarazione di variazione catastale, non connessa alla realizzazione di interventi edilizi sul bene già censito in catasto, rivolta, come si è detto, a rideterminare la rendita catastale escludendo dalla stessa eventuali componenti impiantistiche che non sono più oggetto di stima diretta;
4.7. ciò posto, la Società non ha in alcun modo dedotto, né dimostrato che nella precedente dichiarazione DOCFA, presentata prima dell’entrata in vigore della normativa dianzi indicata, erano stati indicati, ai fini della quantificazione della rendita catastale dell’immobile, i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo relativo all’immobile in oggetto , avendo piuttosto fatto riferimento ad una diversa distribuzione dei soli spazi interni;
4.8. ne consegue che la Commissione tributaria regionale ha correttamente ritenuto che «non essendo intervenuta alcuna modifica fisica significativa, e non essendo presenti componenti impiantistiche da scorporare, non si ravvisa(va)… alcun motivo di operare variazioni rispetto alle valutazioni precedenti, considerando che i valori unitari assegnati …(erano)… da ritenersi ormai assodati, in quanto verificati dall’Ufficio e accettati dalla parte, che li …(aveva)… riproposti identici nel DocFa del 2014»;
4.9. non poteva essere dunque presentata richiesta della modifica della rendita catastale, a seguito dei lavori e RAGIONE_SOCIALE modifiche apportate dalla Società al suddetto immobile, mediante la procedura prevista dalla legge n. 208 del 2015;

5.1. da ultimo, va disatteso anche il quarto motivo di ricorso;

5.2. il giudizio sulla necessità e utilità di far ricorso allo strumento della consulenza tecnica d’ufficio rientra, invero, nel potere discrezionale del giudice di merito, la cui decisione è censurabile per cassazione unicamente ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., soggiacendo peraltro la relativa impugnazione alla preclusione derivante dalla regola della cd. doppia conforme di cui all’art. 348ter , quinto comma, cod. proc. civ. ( ratione temporis vigente ed applicabile al caso in esame) (cfr. Cass. n. 25281 del 25/08/2023);
5.3. in particolare, posto che il giudizio sulla necessità ed utilità di far ricorso allo strumento della consulenza tecnica d’ufficio rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, la cui decisione è, di regola, incensurabile nel giudizio di legittimità, è consentito, dunque, giusta la nuova formulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., denunciare in Cassazione, oltre all’anomalia motivazionale, solo il vizio specifico relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che sia stato oggetto di discussione tra le parti, ed abbia carattere decisivo, al che consegue che il ricorrente non può limitarsi a denunciare né l’omessa pronuncia sull’istanza di disporre la consulenza tecnica d’ufficio, né l ‘ omesso esame di elementi istruttori, ma deve indicare l ‘ esistenza di uno o più fatti specifici, il cui esame è stato omesso, il dato, testuale o extratestuale, da cui essi risultino, il come ed il quando tali fatti siano stati oggetto di discussione processuale tra le parti e la loro
decisività (cfr. Cass. n. 7472 del 23/03/2017), onere a cui in ogni caso la ricorrente si è sottratta, essendosi limitata a lamentare la nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla richiesta di consulenza tecnica d’ufficio;

sulla scorta di quanto sin qui illustrato, va respinto il ricorso;

le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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