Variazione di classamento: la motivazione dell'atto

Una contribuente contesta la variazione di classamento del suo immobile da A/2 ad A/1 operata dall’Agenzia delle Entrate. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che, quando la rettifica segue una procedura DOCFA avviata dal contribuente e si basa sugli stessi fatti, l’obbligo di motivazione dell’Agenzia è soddisfatto evidenziando le caratteristiche oggettive dell’immobile che giustificano la classificazione superiore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Variazione di classamento: quando la motivazione dell’Agenzia è legittima?

La variazione di classamento di un immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate è un tema che tocca direttamente le tasche dei proprietari, poiché incide sulla rendita catastale e, di conseguenza, sulle imposte. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su un aspetto fondamentale: l’obbligo di motivazione dell’atto di rettifica, specialmente quando questo segue una procedura DOCFA avviata dallo stesso contribuente. Vediamo nel dettaglio il caso e i principi affermati dai giudici.

I Fatti di Causa: Dalla Proposta DOCFA alla Rettifica dell’Agenzia

Il caso ha origine dalla dichiarazione di variazione presentata da una contribuente per un appartamento di sua proprietà, a seguito di una compravendita. Tramite la procedura DOCFA, la proprietaria aveva proposto per l’immobile la categoria catastale A/2 (abitazione di tipo civile) e la classe 5. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non ha accolto tale proposta. Con un avviso di accertamento, l’Ufficio ha disposto la revisione del classamento, attribuendo all’immobile la più prestigiosa categoria A/1 (abitazione di tipo signorile) e la classe 4, con un conseguente e significativo aumento della rendita catastale.

La contribuente ha impugnato l’atto, ma il suo ricorso è stato respinto sia in primo grado sia dalla Commissione Tributaria Regionale. Ha quindi proposto ricorso per Cassazione, lamentando essenzialmente due vizi nell’operato dell’Agenzia.

Le Censure della Ricorrente sulla Variazione di Classamento

I motivi di ricorso si concentravano su due aspetti principali:

1. Violazione dell’obbligo di motivazione: Secondo la ricorrente, l’atto dell’Agenzia era illegittimo perché non specificava il modus operandi seguito per la riclassificazione, mancando di una motivazione adeguata a giustificare la decisione.
2. Violazione dell’onere della prova: La contribuente sosteneva che l’atto di rettifica si basasse su indicazioni generiche e non supportate da elementi concreti, violando così le norme sulla ripartizione dell’onere probatorio.

In sostanza, la proprietaria contestava all’Agenzia di non aver spiegato a sufficienza perché il suo immobile dovesse essere considerato ‘signorile’ (A/1) invece che ‘civile’ (A/2).

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i motivi, ritenendo il ricorso infondato. La decisione si basa su un principio consolidato nella giurisprudenza, che distingue nettamente la rettifica d’ufficio da quella che segue una procedura ‘partecipata’ come il DOCFA.

I giudici hanno chiarito che, quando è il contribuente a presentare una dichiarazione DOCFA, i dati di fatto indicati (come ubicazione, consistenza, planimetrie) diventano la base condivisa della discussione. Essi sono considerati inter partes pacifici, ovvero non contestati tra le parti. La divergenza non riguarda i fatti, ma la loro valutazione tecnica ai fini del classamento.

In questo contesto, l’obbligo di motivazione dell’Agenzia può ritenersi soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi dell’immobile e della nuova classe attribuita. L’Amministrazione non è tenuta a una motivazione complessa se non contesta i dati forniti dal contribuente. Il suo compito è piuttosto quello di rendere note le ragioni della diversa valutazione tecnica che ha portato alla variazione di classamento.

Nel caso specifico, l’Agenzia aveva basato la sua decisione sulle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, ampiamente descritte anche nella sentenza impugnata:

* Ubicazione: L’appartamento si trova in una delle zone più prestigiose e apprezzate di Roma, il quartiere ‘Coppedè’, noto per il suo unico mix di stili architettonici (Liberty, Art Decò, gotico, barocco).
* Caratteristiche dell’immobile: Si tratta di un’unità a destinazione residenziale di tipo signorile (A/1) con tripla esposizione, affaccio principale su una piazza e una via di pregio, un esteso salone di rappresentanza e una consistenza catastale di 8,5 vani.
* Qualità interne: Tutti i vani sono ben illuminati, con un’ottima distribuzione interna, doppi servizi, una scala interna di collegamento e un’altezza utile di 4 metri.

Secondo la Corte, questi elementi, basati sugli stessi dati forniti dalla contribuente, costituiscono una base oggettiva sufficiente a giustificare la classificazione in A/1. L’Agenzia ha compiuto una diversa valutazione tecnica, ponendo la contribuente nella condizione di difendersi, cosa che è puntualmente avvenuta con il ricorso.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

L’ordinanza ribadisce un punto fondamentale per chi affronta una variazione di classamento a seguito di una dichiarazione DOCFA. Se l’Agenzia delle Entrate non contesta i dati materiali forniti (metratura, numero di vani, ecc.), ma si limita a una diversa valutazione delle loro caratteristiche qualitative, la sua motivazione può essere sintetica. Spetta poi al contribuente, se intende contestare tale valutazione, fornire elementi di prova contrari, come perizie tecniche o comparazioni con altri immobili della stessa zona, per dimostrare l’infondatezza della pretesa dell’Ufficio. Non è sufficiente una generica contestazione sulla mancanza di motivazione se i fatti alla base dell’accertamento sono gli stessi dichiarati dal proprietario.

Quando è sufficiente la motivazione di un avviso di variazione di classamento?
Quando la variazione segue una procedura DOCFA avviata dal contribuente e l’Agenzia basa la sua rettifica sugli stessi dati forniti, la motivazione è considerata sufficiente se indica i dati oggettivi dell’immobile e la classe attribuita, specificando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche che giustificano la classificazione superiore.

In caso di rettifica del classamento proposto con DOCFA, su chi grava l’onere della prova?
L’onere di provare gli elementi di fatto che giustificano la pretesa di una maggiore rendita spetta all’Amministrazione finanziaria. Tuttavia, se i fatti sono pacifici perché forniti dal contribuente stesso, l’Agenzia adempie al suo onere motivando la diversa valutazione tecnica. A quel punto, spetta al contribuente dimostrare l’infondatezza di tale valutazione, ad esempio tramite perizie.

Può l’Agenzia delle Entrate modificare la categoria catastale da A/2 ad A/1 basandosi solo sulle caratteristiche dell’immobile?
Sì. La Corte ha confermato la legittimità della modifica basata sulle caratteristiche oggettive dell’immobile, come la localizzazione in una zona di pregio, l’architettura particolare, l’ampia metratura, la distribuzione interna e altre qualità che lo riconducono alla categoria delle abitazioni di tipo signorile (A/1).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33873 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33873 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso nr. 716-2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME , rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

AGENZIA COGNOMEE RAGIONE_SOCIALE

, in persona del Direttore pro tempore -intimata- avverso la sentenza n. 2359/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DEL LAZIO, depositata il 26.5.2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 14/10/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 17497/2019

in rigetto del ricorso proposto avverso avviso accertamento con il quale l’Ufficio aveva disposto la revisione del classamento proposto con DOCFA il 19/5/2016 per l’appartamento di proprietà della ricorrente, sito in INDIRIZZO, mediante rettifica della dichiarazione di variazione a seguito di variazioni succedutesi per una compravendita posta in essere tra il padre della ricorrente e la stessa ricorrente sua figlia, con modifica della categoria da A2 a A1, e della Classe da 5 a 4, elevandola la R.C. a 5.004 ,47, ferma restando la consistenza.
L ‘RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata. La ricorrente ha infine depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia , ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., violazione degli artt. 7 legge n. 212/2000 e 1 del Decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE Finanze n. 701/1994 per avere la Commissione tributaria regionale r espinto l’appello senza considerare «che l’Ufficio, nell’atto revisione del classamento, …(aveva)… omesso di specificare il suo modus operandi in relazione alla fattispecie concreta esaminata, mancando per ciò stesso di adempiere all’onere di giungere ad un assetto motivazionale ».
1.2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. violazione dell’art. 2697 c.c. e lamenta che l’atto impugnato contenga unicamente indicazioni generiche e non supportate da elementi concreti.

2.1. Le censure, da esaminare congiuntamente, in quanto strettamente connesse, vanno disattese.

2.2. In primo luogo, va evidenziato che, come emerge dalla sentenza impugnata, nel caso in esame il riclassamento non è intervenuto d’ufficio ex art. 1 comma 335 l. n. 311/2004 (come nel precedente tra le stesse parti di questa Corte -ordinanza n. 14197/2020 -citato dalla ricorrente) ma seguito di procedura partecipata RAGIONE_SOCIALE, con accertamento in fatto insindacabile nella presente sede.

2.3. Nella giurisprudenza di questa Corte si è dunque consolidato il principio per cui in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dall’art. 27 del d.l. 23 gennaio 1993 n. 16, convertito in legge 24 marzo 1993 n. 75, e dal d.m. 19 aprile 1994 n. 701 (c.d. procedura “DOCFA”), l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento può ritenersi soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, mentre, in caso contrario, cioè nell’ipotesi in cui la discrasia non derivi dalla stima del bene, ma dalla divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente, sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (cfr. Cass. n. 3104/2021, Cass. n. 17016/2020, Cass. n. 25006/2019, Cass. n. 31809/2018, Cass. n. 12497/2016, Cass. n. 23237/2014.).
2.4. Occorre inoltre precisare che nelle controversie riguardanti la verifica dell’attendibilità del provvedimento di classamento, emesso dall’Amministrazione in rettifica di quello proposto dal contribuente, a seguito di lavori di ristrutturazione di un immobile e a mezzo della procedura DOCFA di cui al d.m. Finanze 19 aprile 1994, n. 701, l’onere di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla stessa Amministrazione, salva comunque la facoltà del contribuente di assumere su di sé l’onere di dimostrare l’infondatezza della
pretesa di maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile; ne consegue che il giudice del merito, dovendo verificare se la categoria e la classe attribuite all’immobile risultino adeguate secondo i dati presenti nella motivazione dell’atto, non può trarre tale prova positiva dall’insuccesso dell’onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell’assolvimento dell’onere della prova posto a carico dell’Ufficio (cfr. Cass. n. 15495/2013).
2.5. Ciò posto, l ‘avviso di accertamento catastale impugnato risulta motivato perché basato sulle rilevate caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare, sussumibile nella Categoria A/1, Classe 4, piuttosto che nella Categoria A/2, Classe 5 proposte, categoria e classe essendo facilmente individuabili in funzione della destinazione permanente dell’unità e della zona di ubicazione, essendo stato evidenziato nella sentenza impugnata quanto segue:« … il fabbricato in oggetto è … localizzato in una RAGIONE_SOCIALE zone più prestigiose e maggiormente apprezzate della Capitale, quale il quartiere “Coppedè”, un angolo della Città dalle fattezze inaspettate e bizzarre, un fantastico miscuglio di arte Liberty, Art Decò, con infiltrazioni di arte greca, gotica, barocca e addirittura medievale, che rappresenta un ambito territoriale unico dove le unità immobiliari presentano un maggiore apprezzamento per le caratteristiche estrinseche e per la classe di redditività, conseguente alla valutazione del mercato immobiliare registrata nel contesto urbano in cui sono ubicate. D’altra parte … l’unità oggetto del ricorso, è a destinazione residenziale di tipo signorile (A/1) ha una tripla esposizione e l’affaccio principale su INDIRIZZO e INDIRIZZO; è caratterizzata da un esteso salone di rappresentanza ed una buona consistenza catastale (8,5 vani); tutti i vani sono ben illuminati da luce diretta e ben disimpegnati con un’ottima distribuzione interna. L’unità è dotata di due bagni al piano quinto ed uno al piano sesto con una camera comunicanti con una scala interna. E poi da tener conto dell’altezza utile dell’appartamento che misura mt. 4,00…».
2.5. Tali dati, nella specie di causa, costituiscono la base oggettiva dello stesso provvedimento di classamento, che si è limitato a fare una difforme valutazione rispetto alla proposta (DOCFA), ponendo l’interessata in condizione di tutelarsi mediante il ricorso alle commissioni tributarie, cosa che è puntualmente avvenuta.

2.6. I fatti sui quali si fonda l’impugnato avviso sono quelli stessi indicati dalla contribuente nella proposta DOCFA di attribuzione di rendita, in quanto la motivazione dell’atto di classamento, per quanto risulta, non è fondata su di una causa petendi sconosciuta alla contribuente.

2.7. Nel caso di specie, si deduce dalla sentenza impugnata che nell’avviso di classamento sia stata respinta la richiesta di modifica della categoria sulla base dei dati forniti dal contribuente, con conseguente mancata modifica della rendita catastale, in ragione di una valutazione tecnica effettuata sulla base della tipologia costruttiva, caratteristiche dimensionali, finiture, e impianti fissi, e non è stato, peraltro, in alcun modo dedotto in ricorso, che l’atto di classamento si sia basato su elementi di fatto differenti da quelli indicati nel modello DOCFA.
2.8. Ne consegue che anche nel presente caso, l’atto di classamento, in quanto conseguente a procedura cosiddetta DOCFA, con allegata relazione di stima UTE, in quanto fondato sui medesimi fatti indicati dal contribuente nella proposta di attribuzione della rendita, deve ritenersi sufficientemente motivato con la sola precisazione di unità immobiliare, canone censuario, foglio, particella, subalterno, zona censuaria, categoria, classe, consistenza, rendita, questo perché i fatti su cui si fonda l’atto di classamento dovevano ritenersi inter partes pacifici, essendo appunto quelli stessi indicati dal contribuente in procedura cosiddetta DOCFA, cosicché nemmeno era onere dell’Ufficio la loro prova, trattandosi invece da parte dell’Ufficio, anche a mezzo di allegazione di stima UTE, di rendere note al contribuente le ragioni della valutazione da cui ha fatto discendere il nuovo classamento, per esempio con riferimento ai prezzi medi, questione di fatto e giuridica, quest’ultima, che il contribuente ben avrebbe potuto contrastare anche col deposito di perizie o relazioni tecniche, nel rispetto RAGIONE_SOCIALE preclusioni processuali stabilite dalla legge.
2.9. La CTR ha quindi correttamente evidenziato la prova, da parte dell’Ufficio , «della legittimità del proprio operato indicando tutti gli elementi previsti dalle normative vigenti, per un nuovo classamento, quali gli identificativi catastali, l’ubicazione, la classificazione dell’immobile, la rendita catastale, il possessore, la motivazione della “variazione di classamento”», né risulta cha la contribuente abbia concretamente e sufficientemente dato prova contraria in ordine alle caratteristiche che avrebbe avuto l’immobile per rientrare nella categoria pretesa.
Sulla scorta di quanto sin qui evidenziato il ricorso va integralmente respinto.

Nulla sulle spese stante la mancata costituzione in giudizio dell’RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 14.10.2025.

Il Presidente (COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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