Valutazione immobile: quando l'Agenzia può rettificare

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31327/2023, ha rigettato il ricorso di due contribuenti contro un avviso di rettifica per l’imposta di registro. L’Agenzia delle Entrate aveva aumentato il valore di un terreno, ritenendo quello dichiarato troppo basso. La Corte ha confermato la legittimità della valutazione immobile basata sul metodo comparativo con beni simili, sottolineando che il ricorso in Cassazione non può riesaminare le prove, ma solo vizi di legittimità. I motivi basati su una perizia di parte e su presunti vincoli urbanistici sono stati respinti per difetto di autosufficienza, non essendo stati allegati i documenti decisivi al ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione Immobile: come e quando l’Agenzia può Rettificare il Valore Dichiarato

Quando si acquista un immobile, la corretta determinazione del suo valore ai fini fiscali è cruciale. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 31327 del 10 novembre 2023, offre importanti chiarimenti sui poteri dell’Agenzia delle Entrate in materia di valutazione immobile e sui limiti del sindacato del giudice di legittimità. La Corte ha stabilito che la rettifica del valore basata su un’analisi comparativa con beni simili è legittima e che il contribuente, per contestarla efficacemente in Cassazione, deve rispettare rigorosi oneri formali.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dall’impugnazione di un avviso di rettifica e liquidazione per l’imposta di registro, emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di due contribuenti. L’Amministrazione Finanziaria aveva rideterminato il valore venale di un terreno situato nel comune di Serrara Fontana, ritenendo incongruo il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita.

I contribuenti si erano opposti, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione all’Ufficio. I giudici di merito avevano infatti ritenuto corretta la procedura di valutazione adottata dall’Agenzia, la quale aveva utilizzato il criterio della comparazione con le quotazioni di beni simili per tipologia e posizione, ricavate da altri atti di compravendita registrati nella stessa zona.

I Motivi del Ricorso e la Valutazione Immobile

I contribuenti hanno portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando diversi vizi della sentenza d’appello. In sintesi, le loro censure si concentravano su:

* Omessa o insufficiente motivazione: I ricorrenti sostenevano che i giudici di secondo grado non avessero adeguatamente valutato le loro argomentazioni difensive, in particolare la mancanza di prove concrete da parte dell’Ufficio sul maggior valore del bene.
* Mancata valutazione di prove: Veniva contestato il fatto che non fosse stata presa in considerazione una perizia di parte che dimostrava la “non congruità” del valore di 27 €/mq accertato dall’Agenzia.
* Violazione di legge: Si denunciava la mancata considerazione delle caratteristiche reali del terreno, che, secondo un certificato di destinazione urbanistica, ricadeva in un’area soggetta a vincoli ambientali e, pertanto, non edificabile.
* Giudicato esterno: Infine, i ricorrenti invocavano gli effetti di un’altra sentenza, favorevole all’acquirente dello stesso fondo, che a loro dire avrebbe dovuto influenzare la decisione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso infondato, rigettando tutte le censure sollevate. La decisione si basa su principi cardine del processo tributario e di legittimità.

Limiti del Giudizio di Cassazione e Motivazione della Sentenza

La Corte ha ribadito che il suo ruolo non è quello di riesaminare i fatti o le prove, ma di verificare la corretta applicazione della legge e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata. Nel caso di specie, la Commissione Regionale aveva fornito una motivazione non meramente “apparente”, spiegando le ragioni della sua decisione: l’avviso dell’Agenzia era ben motivato, descriveva analiticamente il bene e i criteri usati per la stima, tra cui la posizione di pregio, la vicinanza a una nota località turistica e, soprattutto, i dati di atti di compravendita di terreni simili. Di fronte a una motivazione esistente e comprensibile, non è possibile per la Cassazione entrare nel merito e sostituire la propria valutazione a quella del giudice d’appello.

L’onere della Prova e il Principio di Autosufficienza

Un punto cruciale della sentenza riguarda il principio di autosufficienza del ricorso. La Corte ha dichiarato inammissibili i motivi relativi ai vincoli urbanistici e al giudicato esterno perché i ricorrenti non avevano trascritto nel ricorso i documenti essenziali a sostegno delle loro tesi (il certificato di destinazione urbanistica e il testo dell’altra sentenza). La Corte di Cassazione, infatti, non può andare a cercare gli atti nei fascicoli di merito; è onere del ricorrente fornire tutti gli elementi per decidere, direttamente all’interno dell’atto di ricorso. Questa omissione ha reso impossibile per i giudici verificare la fondatezza delle argomentazioni.

le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione netta tra il giudizio di merito e quello di legittimità. I giudici di Cassazione hanno chiarito che, a seguito della riforma dell’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., il vizio di motivazione è denunciabile solo in caso di “omesso esame circa un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo”. Non è più sufficiente lamentare una motivazione “insufficiente” o “contraddittoria”. I ricorrenti, in sostanza, chiedevano una nuova e diversa valutazione delle prove, come la perizia di parte, attività preclusa in sede di legittimità. La Corte ha inoltre precisato che una perizia stragiudiziale ha valore di mero indizio e il giudice di merito non è tenuto a motivare analiticamente il proprio discostamento dalle sue conclusioni. La scelta dell’Agenzia di utilizzare il metodo comparativo è legittima, a condizione che l’atto impositivo indichi i dati degli atti utilizzati per la comparazione, in modo da permettere al contribuente di esercitare il proprio diritto di difesa, cosa che nel caso di specie era avvenuta.

le conclusioni

La sentenza n. 31327/2023 ha importanti implicazioni pratiche. Per i contribuenti, emerge la necessità di non limitarsi a contestare genericamente la valutazione dell’Agenzia, ma di strutturare le proprie difese in modo rigoroso sin dal primo grado, producendo tutte le prove necessarie. In caso di ricorso per Cassazione, è fondamentale rispettare il principio di autosufficienza, trascrivendo integralmente o nelle parti essenziali i documenti e gli atti su cui si fondano le censure, pena l’inammissibilità. Per i professionisti, la decisione conferma che la strategia difensiva deve concentrarsi sui vizi di legittimità dell’atto o della sentenza, piuttosto che tentare di ottenere una terza valutazione del merito della controversia, che la Cassazione non può e non deve compiere.

Quando è legittimo un avviso di rettifica del valore di un immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate?
Secondo la sentenza, l’avviso è legittimo quando contiene l’indicazione degli atti specifici e dei criteri utilizzati per la valutazione (ad esempio, il metodo comparativo con altri atti di compravendita), consentendo così al contribuente di conoscere le ragioni della pretesa e di difendersi adeguatamente.

Una perizia di parte è sufficiente a contestare la valutazione dell’Agenzia?
No. La Corte chiarisce che una perizia stragiudiziale (di parte), anche se asseverata, ha solo valore di indizio. Il giudice di merito può valutarla discrezionalmente, ma non è obbligato a seguirne le conclusioni né a motivare in modo analitico il perché se ne discosta.

Cosa significa “principio di autosufficienza” in un ricorso per Cassazione?
Significa che il ricorso deve contenere tutti gli elementi necessari (fatti, norme, e soprattutto il contenuto dei documenti rilevanti) per permettere alla Corte di decidere la questione senza dover cercare informazioni altrove. Omettere di trascrivere un documento essenziale, come un certificato urbanistico o un’altra sentenza, rende il relativo motivo di ricorso inammissibile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31327 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 5 Num. 31327 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/11/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 14608/2016 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso l ‘ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-resistente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’ AVVOCATURA GENERALE DELLO

STATO (ADS80224030587) che la rappresenta e difende

-resistente- avverso SENTENZA di COMM. TRIB. REG. RAGIONE_SOCIALE n. 10849/2015 depositata il 03/12/2015.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

udito il Procuratore Generale che ha concluso per l’ accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per la cassazione, affidato a sei motivi, avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Campania n. 10849/47/2015 depositata in data 3 dicembre 2015 e non notificata, che, in controversia su impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione per imposta di registro in relazione alla rideterminazione del valore venale dell’ immobile sito nel comune di Serrara Fontana (Na) c.da Ciglio con atto registrato il 4 maggio 2011, ha rigettato l’appello proposto dai contribuenti avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Napoli n. 18734/22/2014, con condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali. La Commissione Tributaria Regionale ha confermato la decisione di primo grado, sul presupposto che l’amministrazione finanziaria aveva proceduto alla corretta valutazione del cespite secondo il criterio della comparazione con le quotazioni di beni similari.
L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria al solo fine della partecipazione alla discussione della causa ai sensi dell’ art. 370, primo comma, cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo i ricorrenti deducono, ex art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ, omessa motivazione sulle specifiche deduzioni ed eccezioni fatte valere da parte ricorrente.

Con il secondo motivo lamentano, ex art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ., omessa o insufficiente motivazione non avendo i giudici di appello adeguatamente valutato che l’ ufficio non aveva in alcun modo comprovato la pretesa azionata nonché ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. omessa e insufficiente motivazione circa un fatto decisivo e controverso, difettando ogni dimostrazione del maggior valore del bene indicato nell’atto di rettifica.

Con il terzo ed il quarto motivo, fra loro connessi, deducono, ex art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ., omessa o insufficiente motivazione in relazione ai fatti controversi e decisivi per il giudizio non avendo i giudici di appello valutato tutti gli elementi addotti dalle parti ricorrenti, anche a mezzo di una consulenza di parte, al fine di comprovare la correttezza del prezzo indicato nell’atto ed avendo omesso di considerare che difettava ogni dimostrazione dei valori comparativi indicati dall ‘ ufficio.
Con il quinto motivo lamentano ex art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ, violazione e falsa applicazione dell’art. 52, comma 4, del d.P.R. 131/1986 per essere stato omesso dal giudice di secondo grado l’esame della questione sollevata dalla difesa circa le caratteristiche del terreno in questione che, secondo quanto era dato evincere dall’ allegato certificato di destinazione urbanistica, ricadeva in un’ area sottoposta a vincoli ambientali e al PTP vigente nell’ isola di Ischia approvato con D.M. 8 .2.1999 e pubblicato in data 23/04/1999 ed era, pertanto, non edificabile.
Con il sesto motivo si deduce, ex art. 360, primo comma, nn. 3 e n. 5, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 52, comma 4, del d.P.R. 131/1986 nonché motivazione insufficiente in relazione ad un fatto controverso e decisivo non avendo i giudici di

appello verificato che difettava ogni prova del valore di euro 27/mq indicato dall’ ufficio, valore la cui erroneità e ‘non congruità’ era stata dimostrata a mezzo della perizia di parte a firma dell’ AVV_NOTAIO.

I ricorrenti, infine, assumono che doveva tenersi conto della sentenza n. 934/31/2016 della Commissione Tributaria Regionale della Campania, emessa in favore dell’ acquirente del fondo, NOME COGNOME, suscettibile di dispiegare effetti di giudicato esterno in quanto sentenza favorevole ad un soggetto coobbligato, sentenza intervenuta successivamente al deposito della pronunzia impugnata.

Il ricorso deve essere rigettato per le ragioni appresso specificate.

7.1. Il primo motivo è inammissibile per difetto di autosufficienza in quanto si lamenta, in modo totalmente generico, una omessa motivazione senza indicare su quali specifici motivi e su quali specifiche deduzioni formulate con l’ atto di appello la motiv azione sarebbe del tutto assente o meramente apparente.

7.2. Il secondo, il terzo ed il quarto motivo -i quali possono essere esaminati congiuntamente in quanto afferenti profili comuni devono essere respinti.

Occorre premettere che per le Sezioni unite di questa Corte la motivazione è solo apparente, e la sentenza è nulla perché affetta da error in procedendo, allorquando, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguìto dal giudice per la formazione del proprio convincimento, cioè tali da lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass. Sez. U. 19/06/2018, n. 16159 , che menziona Cass. Sez. U. 03/11/2016, n. 22232; conf.: Cass. Sez. U. nn. 22229, 22230, 22231, del 2016. I medesimi concetti giuridici sono espressi da Cass. Sez. U. 24/03/2017, n. 766; Cass. Sez. U. 09/06/2017, n. 14430 [p.
2.4.]; Cass. Sez. U. 18/04/2018, n. 9557 ). Successivamente Cass. Sez. U. 27/12/2019, n. 34476 (che cita, in motivazione, Cass. Sez. U. 07/04/2014, n. 8053; Cass. Sez. U. 18/04/2018, n. 9558; Cass. Sez. U. 31/12/2018, n. 33679) ha avuto modo di ribadire che «nel giudizio di legittimità è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 RAGIONE_SOCIALE preleggi, in quanto attiene all’esistenza d ella motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali: tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazio ne apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione».
Orbene nel caso in esame non può certamente affermarsi che i giudici di appello abbiamo omesso di pronunziarsi sulla questione relativa alla legittimità dell’ atto impugnato, specie con riferimento alla determinazione del valore dell’ immobile oggetto di c ausa.

Deve, ancora, rilevarsi che l’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del D.L. 22 giugno 2012 n. 83, convertito, con modificazioni, nella Legge 7 agosto 2012 n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto RAGIONE_SOCIALE previsioni degli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o
extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (tra le tante: Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, nn. 8053 e 8054; Cass., Sez. 6^-3, 27 novembre 2014, n. 25216; Cass., Sez. 2^, 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass., Sez. Lav., 21 ottobre 2019, n. 26764; Cass., Sez. 5^, 12 luglio 2021, nn. 19820, 19824, 19826 e 19827; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 20963; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21431). L’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del D.L. 22 giugno 2012 n. 83, convertito, con modificazioni, nella Legge 7 agosto 2012 n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, nel cui paradigma non è inquadrabile la censura concernente la omessa valutazione di deduzioni difensive (Cass., Sez. 1^, 14 settembre 2018, n. 26305; Cass., Sez. 6^-1, 6 settembre 19 2019, n. 22397; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2021, n. 12400; Cass., Sez. 5^, 24 luglio 2021, nn. 21457 e 21458) né l’omessa disanima di questioni o argomentazioni (Cass., Sez. 6^-1, 6 settembre 2019, n. 22397; Cass., Sez. 5^, 20 aprile 2021, n. 10285).
Orbene la Commissione Regionale, valutate le prospettazioni difensive operate dalle parti, ha avuto modo di evidenziare che: ‘ l’avviso di rettifica e liquidazione impugnato contiene l’analitica descrizione del bene trasferito nonché i criteri seguiti per l’accertamento dell’imposta dovuta. L’ufficio è pervenuto alle sue conclusioni in virtù RAGIONE_SOCIALE caratteristiche intrinseche ed estrinseche del terreno alienato e, in particolare, della sua ubicazione (ricadente nel territorio del Comune di Serrara Fontana), della consistenza,
della conformazione, della viabilità di accesso al medesimo e RAGIONE_SOCIALE condizioni socio culturali della zona di appartenenza, di notevole pregio e in continua ascesa commerciale. Peculiarità dovuta essenzialmente alla vicinanza alla rinnovata località di Sant’NOME. Inoltre il collegio rileva che l’accertamento scaturisce dalle risultanze del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Ferrara Fontana e allegata all’atto al quale emerge che il riferimento al PRG approvato con decreto del Presidente G.R. Campania n. 13390/1984, l’immobile in questione, per sua natura, non agricolo, ricade in zona ‘F’ ovvero territorio destinato ad attrezzature sportive, strade, parcheggi etc.. Il Collegio ritiene che tale circostanza, rendendo assolutamente inattendibile l’ esiguo valore dichiarato ha legittimato la diversa valutazione da parte dell’ufficio in considerazione della peculiarità dell’immobile alienato, Ufficio che ha proceduto alla valutazione del cespite secondo il criterio della comparazione RAGIONE_SOCIALE quotazioni di beni similari per tipologia e posizione, ricavati fa atti similari reg. presso l’ ufficio Napoli 2 (atto 2008 n. 93011 T – zona F- valore dichiarato euro 27,00 mq. e atto 2009 n. 8238/1 – t zona F – valore accertato euro 27,00 mq. da cui è emerso che la valutazione attribuibile al terreno non possa essere inferiore a euro 27 al metro quadro ‘
Nella specie risulta, quindi, che la Commissione Tributaria Regionale ha dato conto RAGIONE_SOCIALE fonti fondamentali del proprio convincimento e degli elementi fattuali (su riportati) tali da indurre a confermare la valutazione del terreno, così come già operata dal primo giudice, risultando, dunque, evidente che i “fatti” di cui si lamenta l’omesso esame da parte del giudice di appello sono costituiti, dalla omessa valutazione RAGIONE_SOCIALE prove dedotte dai contribuenti ai fini di comprovare un minor valore dell’ area de qua.
Ma la valutazione RAGIONE_SOCIALE prove raccolte, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda

fattuale non sono sindacabili in cassazione e giudice di appello non era, poi, onerato a motivare il discostamento del proprio convincimento dalle conclusioni della perizia stragiudiziale di parte (vedi Cass., Sez. 5^, 25 dicembre 2018, n. 33503; Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2021, n. 16579; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396).

Risulta, quindi, evidente che sotto il profilo della nullità della sentenza per assenza sostanziale di motivazione e per violazione del principio di correlazione tra il chiesto ed il pronunciato -i ricorrenti mirino, in realtà, a sollecitare in questa sede una diversa valutazione del quadro probatorio ed estimativo, il che è certamente precluso nel giudizio di legittimità.

Va pure osservato che in tema di imposta di registro, l’avviso di rettifica del valore degli immobili è completo (e quindi legittimo), ai sensi degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nel momento in cui contiene l’indicazione degli atti specifici utilizzati e gli estremi della registrazione, per consentire al contribuente che ne ha interesse di richiedere tali atti e di contestarli nel merito nella maniera più opportuna e producente. (Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 12741 del 05/06/2014, Rv. 631096 – 01).
Nel caso in esame, secondo quanto chiarito dai giudici di merito, nell’ avviso sono stati richiamati ‘atti similari’ con relativi estremi, atti, facilmente consultabili, rispetto ai quali i contribuenti nulla risultano avere dedotto.

7.3. La censura di cui al quinto motivo è inammissibile.

Come ribadito dalla Sezioni Unite di questa Corte (cfr. sent. n. 34469/2019), in tema di ricorso per cassazione, sono inammissibili, per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., le censure fondate su atti e documenti del giudizio di merito qualora il ricorrente si limiti a richiamare tali atti e documenti, senza riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riprodotti, senza fornire puntuali indicazioni necessarie alla loro individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento

del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di cassazione, al fine di renderne possibile l’esame, ovvero ancora senza precisarne la collocazione nel fascicolo di ufficio o in quello di parte e la loro acquisizione o produzione in sede di giudizio di legittimità.

Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021 – non deve invero essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno RAGIONE_SOCIALE censure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito (cfr. Cass. SU. n. 8950/2022), ovvero deve ritenersi rispettato ogni qualvolta l’indicazione dei documenti o degli atti processuali sui quali il ricorso si fondi, avvenga, alternativamente, o riassumendone il contenuto, o trascrivendone i passaggi essenziali (cfr. Cass. n. 12481/2022).
Nel ricorso in esame non risulta trascritto, neppure in parte qua , il contenuto della documentazione richiamata ‘allegato certificato di destinazione urbanistica’ né sono stati forniti i dati necessari all’individuazione della sua collocazione quanto al momento della produzione nei gradi dei giudizi di merito, segnalandone dunque la presenza negli atti del giudizio di merito mediante precisa indicazione della sua collocazione nel fascicolo di ufficio o in quello di parte, essendosi limitata la parte a richiamare tale documentazione del tutto genericamente nel ricorso in cassazione.
7.4. Anche il sesto motivo va respinto non potendosi configurare la lamentata violazione dell’art. 52, comma 4, d.P.R. 131/1986.

Ed, invero, premesso che le censure attingono sotto diversi profili i criteri adottati dall’Ufficio per pervenire alla valutazione dell’immobile de quo , deve a riguardo ribadirsi che in tema di valutazione del valore di un bene ai fini dell’imposta di registro l’art. 51, comma 3 TUR non contiene un’elencazione tassativa dei criteri che l’Ufficio può utilizzare al fine di rettificare il valore dei terreni ben potendo utilizzare l’Amministrazione il criterio di valutazione che ritenga meglio rispondente al caso, con l’unico obbligo di motivare l’atto impositivo (art. 52, comma 2bis , d.P.R. cit.) mediante enunciazione del criterio effettivamente adottato, con le specificazioni necessarie per consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa e per delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALE ragioni deducibili dall’amministrazione. Nella specie la sentenza impugnata ha ritenuto di confermare, ritenendolo congruo, il criterio di valutazione adottato dall’Ufficio mentre la valutazione dei profili dedotti dai ricorrenti investe il merito della controversia e pertanto non può essere oggetto del vaglio della Corte cui spetta solo una funzione di controllo circa la legittimità dell’operato del giudice risultando nella specie l’iter logico valutativo logico e adeguatamente motivato.
Appare, poi, del tutto priva di pregio la contestazione di una motivazione insufficiente in relazione ad un fatto controverso e decisivo «non avendo i giudici di appello verificato che difettava ogni prova del valore di euro 27/mq indicato dall’ ufficio, v alore la cui erroneità e ‘non congruità’ era stata dimostrata a mezzo della perizia di parte a firma dell’ AVV_NOTAIO».

Trattasi chiaramente di censure che attengono a profili meramente fattuali relativi ai criteri valutativi adottati dai giudici di merito dovendosi ribadire che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, la perizia stragiudiziale, ancorché asseverata con giuramento, non è dotata di efficacia probatoria nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato. Non essendo prevista dall’ordinamento la precostituzione fuori del giudizio di un

siffatto mezzo di prova, ad essa si può solo riconoscere valore di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto (Cass., Sez. 5^, 25 dicembre 2018, n. 33503; Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2021, n. 16579; Cass., Sez. 5^, 17 giugno 2021, n. 17396).

Ben può ritenersi, invero, che il giudice di appello, nella valutazione RAGIONE_SOCIALE complessive risultanze probatorie, non era onerato a motivare analiticamente le ragioni del discostamento del proprio convincimento dalle conclusioni della perizia stragiudiziale di parte. 8. Va, infine, rilevato che del tutta priva di pregio è l’ eccezione di giudicato esterno formulata dai ricorrenti.

A prescindere dal rilievo formale della mancanza della copia della sentenza con la certificazione di cui all’art. 124 disp. att. c.p.c., che non può essere superata con il riferimento alla mancata contestazione di controparte (Cas. n. 9746/2017; 20974/2018), ai fini della verifica di fondatezza di tale censura, sarebbe stato indispensabile per questa Corte avere contezza del contenuto della decisione di cui si invoca l’efficacia preclusiva.

Secondo un orientamento consolidato «in tema di ricorso per cassazione, pur costituendo il giudicato la regola del caso concreto e conseguentemente una questione di diritto da accertare direttamente, la sua interpretazione, da parte del giudice di legittimità, è possibile solo se la sentenza da esaminare venga messa a disposizione mediante trascrizione nel corpo del ricorso, derivandone in mancanza l’inammissibilità del motivo, con cui si denuncia la violazione dell’art. 2909 cod. civ., restando precluse ogni tipo di attività nomofilattica (cfr. Cass. n. 16227/2014). Nel giudizio di legittimità, il principio della rilevabilità del giudicato esterno deve essere infatti coordinato con l’onere di autosufficienza del ricorso, per cui la parte ricorrente che deduca il suddetto giudicato deve, a
pena d’inammissibilità del ricorso, riprodurre in quest’ultimo il testo della sentenza che si assume essere passata in giudicato, non essendo a tal fine sufficiente il riassunto sintetico della stessa (cfr. Cass. nn. 13988/2018, 15737/2017, 2617/2015). Nella specie la sentenza di cui è invocato l’effetto preclusivo, indispensabile ai fini della verifica degli ambiti oggettivi e soggettivi del giudicato, e della cui erronea valutazione la ricorrente si duole, non risulta né trascritta nel ricorso, né prodotta in giudizio, in palese violazione del principio di specificità ex art. 366 cod. proc. civ.
Stante l’infondatezza dei motivi dedotti, dunque, il ricorso deve essere rigettato.

6.1. Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di euro 800,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla L. n. 228 del 2012 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico RAGIONE_SOCIALE parti ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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