Valutazione immobile per imposte: limiti al riesame

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due società immobiliari contro una rettifica dell’Agenzia delle Entrate sul valore di un immobile. La Corte ha stabilito che non può riesaminare nel merito le prove, come le perizie, poiché questo compito spetta esclusivamente al giudice di merito. La decisione chiarisce la distinzione tra violazione di legge, unico motivo di ricorso ammissibile, e la contestazione della valutazione immobile, che riguarda l’analisi dei fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione Immobile per Imposte: Quando la Cassazione non può Riesaminare i Fatti

La corretta valutazione immobile ai fini fiscali è un tema cruciale che genera frequenti contenziosi tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il ruolo del giudice di legittimità non è quello di riesaminare le prove o le perizie, ma di verificare la corretta applicazione della legge. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Una Disputa sul Valore di un Edificio

Due società immobiliari avevano acquistato un intero fabbricato, dichiarando un determinato valore nell’atto di compravendita. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo tale valore inferiore a quello di mercato, notificava un avviso di rettifica e liquidazione di maggiore imposta. La controversia giungeva davanti alla Commissione Tributaria Regionale, la quale, pur riducendo parzialmente la pretesa del Fisco, rideterminava il valore dell’immobile a un importo superiore a quello dichiarato, basandosi su una valutazione comparativa con altri immobili simili.

Le società, insoddisfatte della decisione, decidevano di presentare ricorso per Cassazione, lamentando diversi errori da parte del giudice di secondo grado.

I Motivi del Ricorso: Errori di Diritto e di Fatto

I ricorrenti hanno basato il loro appello su tre motivi principali:

1. Violazione di legge: Sostenevano che la Commissione Tributaria avesse erroneamente ignorato atti e documenti successivi alla data della vendita, in violazione delle norme sulla determinazione del valore venale.
2. Omesso esame di fatti decisivi: Lamentavano che il giudice non avesse adeguatamente considerato elementi cruciali come la natura dell’edificio (un’unica unità “terra-cielo”) e la presenza di contratti di locazione attivi, fattori che avrebbero dovuto influenzare la stima.
3. Illogicità della motivazione: Contestavano la contraddittorietà della sentenza, che aveva avallato una stima basata su un immobile libero da vincoli, mentre quello oggetto di causa era locato.

La Decisione della Corte e la corretta valutazione immobile

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo chiarimenti essenziali sui limiti del proprio sindacato in materia di valutazione immobile.

Il Ruolo della Cassazione: Controllo di Legittimità, non di Merito

La Corte ha innanzitutto ribadito che il vizio di “violazione di legge” si configura solo quando il giudice interpreta o applica erroneamente una norma. Al contrario, contestare come il giudice ha valutato le prove (perizie, documenti, ecc.) rientra nel merito della causa. Il ricorso per Cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio dove si riesaminano i fatti. Il compito di individuare le fonti di prova, valutarne l’attendibilità e scegliere quelle più convincenti spetta esclusivamente al giudice di merito.

La Valutazione dei Fatti Decisivi

Anche il secondo motivo è stato respinto. La Corte ha osservato che i giudici di secondo grado avevano, in realtà, tenuto conto dei fatti indicati dai ricorrenti (la natura dell’edificio e le locazioni in essere). Tuttavia, nell’ambito del loro potere discrezionale, avevano ritenuto necessario procedere a una valutazione analitica delle singole componenti, giungendo a una conclusione diversa. I ricorrenti non avevano dimostrato perché una diversa considerazione di quei fatti sarebbe stata “decisiva” per un esito differente del giudizio.

L’Insussistenza del Vizio di Motivazione

Infine, la Corte ha escluso l’illogicità della motivazione. Ha spiegato che per configurare un vizio così grave, non basta evidenziare una singola apparente contraddizione. È necessario che vi sia un “contrasto irriducibile tra affermazioni fra loro inconciliabili” che renda la motivazione incomprensibile. In questo caso, la sentenza impugnata, letta nel suo complesso, risultava adeguatamente e logicamente motivata.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su un principio cardine del sistema processuale italiano: la netta separazione tra il giudizio di merito e quello di legittimità. I giudici delle Commissioni Tributarie (primo e secondo grado) hanno il potere-dovere di analizzare le prove, ascoltare i periti e formare il proprio convincimento sui fatti. La Corte di Cassazione, invece, interviene solo per correggere errori di diritto, garantendo l’uniforme interpretazione della legge su tutto il territorio nazionale. Trasformare un’istanza di legittimità in una richiesta di nuova valutazione delle prove snaturerebbe la funzione della Corte Suprema e creerebbe un’infinita serie di appelli.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un monito per i contribuenti e i loro difensori: un ricorso in Cassazione in materia di accertamento di valore ha successo solo se si riesce a dimostrare un’autentica violazione di norme di legge o un vizio motivazionale grave e palese. Criticare semplicemente la valutazione immobile operata dal giudice di merito, proponendo una lettura alternativa delle perizie o dei documenti, è una strategia destinata all’insuccesso. La decisione sul “quantum” è e rimane una prerogativa del giudice che ha esaminato direttamente le prove del caso.

La Corte di Cassazione può riesaminare le perizie usate per la valutazione di un immobile?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare il merito della vicenda o le prove. Il suo compito è controllare la correttezza giuridica e la coerenza logico-formale della sentenza impugnata, non scegliere quali prove siano più attendibili. Questo potere spetta esclusivamente al giudice di merito (in questo caso, la Commissione Tributaria Regionale).

Cosa si intende per ‘violazione di legge’ in un ricorso per cassazione?
Significa contestare che il giudice di merito abbia interpretato o applicato in modo errato una norma giuridica. Non riguarda una presunta errata valutazione dei fatti o delle prove, che è invece una questione di merito non censurabile in sede di legittimità, se non nei limiti del vizio di motivazione o dell’omesso esame di un fatto decisivo.

L’esistenza di contratti di locazione su un immobile è un fatto sempre ‘decisivo’ per la sua valutazione fiscale in un ricorso?
Secondo questa ordinanza, non basta affermare che un fatto sia decisivo. La parte ricorrente deve dimostrare specificamente in che modo quel fatto, se fosse stato considerato diversamente dal giudice, avrebbe portato a una conclusione differente della controversia. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che il giudice di merito avesse già tenuto conto di tale elemento nel suo complesso ragionamento valutativo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20358 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20358 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3152/2021 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, COGNOME RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE; -ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che lo rappresenta e difende; -controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. dell’ EMILIA-ROMAGNA n. 913/2020 depositata il 21/09/2020;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

La C.T.R. dell’ Emilia-Romagna, con la sentenza n. 913/5/2020, depositata in data 21 settembre 2020, in parziale accoglimento dell’appello proposto dall’Ufficio, rideterminava, in controversia avente ad oggetto un avviso di rettifica liquidazione di imposta di

registro relativo ad una compravendita immobiliare in data 28 febbraio 2014, il valore complessivo dell’immobile in € 3.100.000,00 (di cui euro 1.150.000,00 per gli immobili a destinazione residenziale e 1.950.000,00 per gli immobili a destinazione commerciale) e compensava le spese dell’intero giudizio.

In particolare la C.T.R., nel premettere che non era possibile prendere in considerazione tutto il materiale successivo all’atto di vendita, riteneva che le perizie prodotte dalle parti, depurate dagli eventuali errori, portassero a dei risultati convergenti, eccezion fatta per gli immobili ad uso residenziale, per i quali riteneva di utilizzare una valutazione di € 2.000,00/mq, analoga al prezzo di vendita di altri immobili siti in Modena, INDIRIZZO, perfettamente comparabili.

Contro detta sentenza propongono ricorso per cassazione sulla base di tre motivi la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE società semplice.

L’ Ufficio resiste con controricorso.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo le società ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360 , primo comma, n.3. c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986, lamentando l’omessa considerazione, da parte dei giudici di secondo grado, degli atti e documenti successivi alla data della vendita.

Con il secondo motivo deducono , ai sensi dell’art. 360 , primo comma, n.5. c.p.c. omesso esame circa fatti controversi e decisivi per il giudizio rappresentati dalla natura del bene compravenduto (edificio terra-cielo) e la locazione delle relative unità immobiliari lamentando che ove la C.T.R. li avesse correttamente valutati sarebbe giunta a diverse conclusioni confermando il valore dichiarato di euro 2.500.000,00.

Con il terzo motivo deducono, ai sensi dell’art. 360 , primo comma, n.3. c.p.c. l’illogicità e contraddittorietà della sentenza in relazione alla stima di valore del fabbricato compravenduto.

Il ricorso deve essere respinto per le ragioni appresso specificate.

Il primo motivo è infondato.

5.1. Occorre rammentare che il vizio di violazione di legge consiste in un’erronea ricognizione da parte del provvedimento impugnato della fattispecie astratta recata da una norma di legge implicando necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta, mediante le risultanze di causa, inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito la cui censura è possibile, in sede di legittimità, attraverso il vizio di motivazione (tra le tante: Cass. 11 gennaio 2016 n. 195; Cass. 30 dicembre 2015, n. 26610). Come è noto, il ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale, ma solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne l’attendibilità e la concludenza e di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente la prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge (Cass. 4 novembre 2013 n. 24679; Cass. 16 novembre 2011 n. 27197; Cass. 6 aprile 2011 n. 7921; Cass. 21 settembre 2006 n. 20455; Cass. 4 aprile 2006 n. 7846; Cass. 9 settembre 2004 n. 18134; Cass. 7 febbraio 2004 n. 2357). Né il giudice del merito, che attinga il proprio convincimento da quelle prove che ritenga più attendibili, è tenuto ad un’esplicita confutazione degli altri elementi probatori non accolti, anche se
allegati dalle parti (ad es.: Cass. 7 gennaio 2009 n. 42; Cass. 17 luglio 2001 n. 9662).

5.2. Orbene dal tenore della sentenza impugnata risulta che la C.T.R. ha operato un diffuso ed argomentato accertamento sui dati di stima, tenendo specificamente conto non solo della stima esposta in atto impositivo, ma anche dei dati di valutazione offerti dalle stesse contribuenti (consulenza cd. Depietri) comparati con altra stima prodotta dall’Agenzia delle entrate in corso di giudizio.

Invero l’art. 51, comma 3, disciplina in iure i criteri normativi cui si correla il potere di rettifica del valore venale dei beni oggetto dell’atto sottoposto a tassazione ma la censura di violazione di legge nel caso in esame si risolve in una riproposizione di argomenti probatori il cui esame implica accertamenti in fatto mentre in diritto ciò che rileva è che il giudice del merito abbia specificamente dato conto della verifica condotta sui criteri di stima utilizzati e che sia pervenuto ad una specifica conclusione estimativa; gli ulteriori elementi di valutazione finiscono, allora, per incidere sulla stima, non sulla violazione della fattispecie astratta.
Risulta, quindi, evidente che le società contribuenti più che dedurre una violazione dell’art. 51 T .U.R. lamentano una non corretta valutazione delle prove, a fronte della scelta operata dal giudice di merito in relazione ai dati istruttori rilevanti e ritenuti decisivi; oggetto del giudizio che le ricorrenti vorrebbero demandare a questa Corte non è, quindi, l’analisi e l’applicazione delle norme, bensì l’apprezzamento delle prove, rimesso alla valutazione del giudice di merito (Cass. 13/05/2022, n. 17744, Cass. 05/02/2019, n. 3340; Cass. 14/01/ 2019, n. 640; Cass. 13/10/ 2017, n. 24155; Cass. 04/04/ 2013, n. 8315);
Anche il secondo motivo non coglie nel segno.

6.1. Deve rilevarsi che la censura proposta non è riconducibile alla fattispecie di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c .p.c. non

riflettendo la pretermissione di fatti storici, quanto piuttosto profili prettamente valutativi.

Le società contribuenti nel lamentare che la C.T.R. non avrebbe valutato, i seguenti fatti: – si trattava di un edifico da cielo a terra quale oggetto di compravendita; – otto u.i. risultavano oggetto di contratti di locazione in corso, non considerano che questi dati sono stati richiamati nella gravata sentenza nel senso che la C.T.R. ne ha dato conto, rilevando, tuttavia la necessità di una valutazione delle singole componenti (in quanto ciò aveva formava oggetto anche della stima di parte) e considerando anche l’ alea estimale indicata dall’UTE nel 15%.
Le ricorrenti, peraltro, non chiariscono in quali termini e sotto quale profilo i fatti probatori dedotti, asseritamente del tutto pretermessi, avrebbero potuto portare ad una diversa conclusione circa la ritenuta legittimità dell’accertamento e, pertanto, deve escludersi che si tratti di fatti decisivi in quanto nella sostanza ciò che si deduce è l’erroneità della stima avallata dal giudice del merito in relazione ad una non meglio chiarita decisività dei dati in questione.

Anche il terzo motivo è infondato. La parte contribuente, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., deduce una motivazione illogica e contraddittoria per non avere la C.T.R. considerato che nella specie esistevano dei ‘vincoli locativi’ laddove la valutazione UTE, ritenuta legittima, aveva considerato i beni liberi da pesi, vincoli e servitù.

Tuttavia, nel prospettare tale vizio, omette di considerare che occorre valutare l’intero contesto valutativo, cioè il complesso di dati (che non possono essere isolati) che ha formato oggetto di delibazione, sicché non appare in alcun modo ravvisabile il vizio paventato.

Va considerato, infatti, che solo una motivazione della sentenza viziata da contrasto irriducibile tra affermazioni fra loro inconciliabili costituisce anomalia motivazionale talmente grave che, impedendo

il controllo sull’effettiva ratio decidendi , si converte in vizio di violazione di legge rilevante (cfr. Cass. SU 7 aprile 2014, n. 8053; Cass. sez. 3, 12 ottobre 2017, n. 23940; Cass. sez. 6-3, ord. 25 settembre 2018, n. 22598; Cass. ord. 20 febbraio 2020, n. 4422), nella specie non potendosi configurare alcun profilo di nullità della sentenza che per contro appare, nel suo complesso, adeguatamente e logicamente motivata.

In conclusione il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna le società ricorrenti al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in favore dell’Ufficio nella somma di euro 7.000,00 oltre spese prenotate a debito; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico delle parti ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.