Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18974 Anno 2025
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Data pubblicazione: 10/07/2025
Civile Ord. Sez. 5 Num. 18974 Anno 2025
Presidente: COGNOME NOME COGNOME
Relatore: COGNOME NOME
SEZIONE TRIBUTARIA
Oggetto: Registrocompravendita
Composta dai Magistrati
COGNOME NOME
Presidente-
R.G.N. 33018/2018
Balsamo NOME
Consigliere –
COGNOME
NOME
Consigliere rel. –
Ad – 24/06/2025
COGNOME Giuseppe
Consigliere –
NOME COGNOME
Consigliere –
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 33018/2018 R.G. proposto da Parrocchia di San Giovanni Battista di Castenaso, rappresentata e difesa, dall’Avv. NOME COGNOME e dall’Avv. NOME COGNOME
-ricorrente –
Contro
RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante p.t., rappresetnata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME e dall’Avv. NOME COGNOME
-controricorrente e ricorrente incidentale -e
Agenzia delle Entrate, rappresentata e difesa dall’Avvoc atura Generale dello Stato
-controricorrente e ricorrente incidentale -avverso la sentenza della Commissione tributaria Regionale della Emilia-Romagna, n. 1014 depositata il 16 aprile 2018 Udita la relazione svolta nella udienza del 24 giugno dalla Consigliera
NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
Numero sezionale 5454/2025 Numero di raccolta generale 18974/2025 Data pubblicazione 10/07/2025
La controversia ha ad oggetto un avviso di liquidazione (n. 20211T008207000) con cui l’Agenzia delle Entrate (d’ora in poi ente impositore controricorrente), ha chiesto il pagamento di una maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale, in relazione all’acquisto di un terreno edificabile per il prezzo dichiarato di euro 2.350.000,00 alla Parrocchia di San Giovanni Battista di Castenaso (d’ora in poi ricorrente) e alla RAGIONE_SOCIALE (d’ora controricorrente), rispettivamente alienante e acquirente.
L’atto impugnato aveva rettificato il valore della cessione in € 4.000.000,00, determinando di conseguenza una maggiore imposta complementare di registro pari ad euro 132.000,00, una maggiore imposta complementare ipotecaria pari a euro 33.000,00, una maggiore imposta ipotecaria catastale pari ad euro 16.500,00, oltre sanzioni per euro 181.500,00.
L’oggetto della controversia riguarda l’ accertamento: a) dell’ esatta superficie, b) del valore venale in comune commercio del terreno. La CTP ha accolto i ricorsi proposti da entrambe le parti della compravendita, dopo averli riuniti sul presupposto: dell’erroneità della valutazione effettuata dall’ ente impositore nella misura di mq 5 .464, laddove l’estensione del terreno era di soli mq 3.346 ; della maggiore attendibilità della perizia giurata fatta eseguire dall’alienante , tenuto conto che il terreno era stato venduto a seguito di una procedura d’asta nella quale l’offerta massima era stata di € 2.250.00,00.
La C.T.R. ha riformato la pronuncia di primo grado, accogliendo parzialmente l’appello dell’Agenzia delle Entrate sulla base delle seguenti ragioni:
-ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, trova applicazione l’art. 51 del d.p.r. n. 131 del 1986, che, secondo l’ interpretazione fornita dalla giurisprudenza di legittimità, non comporta l’immodificabilità del valore risultante dagli atti di trasferimento, limitandosi a indicare un parametro certo di
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confronto in base al quale l’ufficio deve determinare il valore del bene in comune commercio; Data pubblicazione 10/07/2025
-considerato che i parametri di valutazione indicati dalla norma sopracitata sono tra loro equi ordinati e che non devono essere utilizzati tutti congiuntamente, si ritiene che dagli atti di causa risulta che il parametro più affidabile per eseguire la valutazione del bene sia costituito dal valore, ritenuto congruo, del trasferimento di un immobile avente caratteristiche analoghe a quelle del bene oggetto del giudizio, pari a euro 909 a metro quadro; gli altri criteri indicati dagli atti difensivi comporterebbero l’utilizzazione di elementi di calcolo fondati su fatti che non trovano negli atti di causa sicuro riscontro;
-non risultano condivisibili le osservazioni della società appellata volte a dimostrare che il terreno fosse meno pregiato di quello utilizzato per la valutazione comparativa;
-la deduzione, poi, che la superficie edificabile a disposizione fosse solo quella di metri 3.046,50 portata a metri quadri 3.346,50 grazie all’impegno alla costruzione di un edificio con classe energetica AE è irrilevante; in primo luogo, infatti, la costruzione di un edificio di maggior pregio avrebbe trovato il giusto compenso al momento della vendita, cosicché l’impegno assunto non costituiva necessariamente una perdita patrimoniale dell’acquirente; in secondo luogo, la sentenza di primo grado ha ritenuto che la superficie utile fosse di metri quadri 3346 e tale dato è incontestabile non essendo stato spiegato appello incidentale su tale accertamento;
-moltiplicando, pertanto, il valore di euro 909 a metro quadro per il numero dei metri quadri utili, pari a 3346, sulla base della perizia giurata dell’ingegnere COGNOME e di quanto accertato dal giudice di primo grado, si perviene al valore venale in comune commercio del terreno venduto di euro 3.041.514.
Avverso la sentenza la ricorrente ha proposto ricorso fondato su tre motivi e deposita memoria, mentre le controricorrenti si sono costituite con controricorso, proponendo ricorso incidentale. Numero sezionale 5454/2025 Numero di raccolta generale 18974/2025 Data pubblicazione 10/07/2025
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente prospetta la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., la violazione degli artt. 36 del d.lgs. n. 546 del 1992, dell’art. 132, n.4, c.p.c., dell’art. 118 disp. a tt. c.p.c., dell’art. 111 Cost., degli artt. 51, commi 2 e 3 e dell’art. 52, commi 2 e 2 bis del d.p.r. n. 131 del 1986, per l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, nonché per carenza e omessa motivazione o motivazione apparente sul presupposto che la sentenza impugnata ha omesso di valutare l’apporto probatorio offerto dalla stessa ricorrente.
1.1. Il motivo è inammissibile, volendo anche prescindere da un profilo di inammissibilità dello stesso, in quanto in modo confuso denuncia una violazione di legge, che non esplicita con l’indicazione del paradigma violato, prospettando congiuntamente , l’omesso esame di fatti oggetto di discussione. Giova ricordare che in tema di scrutinio di legittimità del ragionamento sulle prove adottato del giudice di merito, la valutazione del materiale probatorio – in quanto destinata a risolversi nella scelta di uno (o più) tra i possibili contenuti informativi che il singolo mezzo di prova è, per sua natura, in grado di offrire all’osservazione e alla valutazione del giudicante costituisce espressione della discrezionalità valutativa del giudice di merito ed è estranea ai compiti istituzionali della S.C. (con la conseguenza che, a seguito della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non è denunciabile col ricorso per cassazione come vizio della decisione di merito), restando totalmente interdetta alle parti la possibilità di discutere, in sede
di legittimità, del modo attraverso il quale, nei gradi di merito, sono state compiute le predette valutazioni discrezionali (Cass. Sez. 3, n. 37382/2022, Rv. 666679 -05). Numero sezionale 5454/2025 Numero di raccolta generale 18974/2025 Data pubblicazione 10/07/2025
Già da tempo, peraltro, in sede di legittimità è stato affermato che la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità, non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, ma la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico – formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge. Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico – giuridico posto a base della decisione (Cass., Sez. 5, n. 19547/2017, Rv. 645292 -01, Sez. 6 – 5, n. 29404/2017, Rv. 646976 -01, ma nello stesso senso già Sez. 6 – 5, n. 1414 del 2015, Rv. 634358 -01, Sez. L, n. 11670/2006, Rv. 589071 -01, Sez. L, n. 11660/2006, Rv. 589044 – 01, Sez. 2, n. 23286 del 2005, Rv. 585444 -01).
Nel caso di specie la sentenza impugnata ha scelto, tra i vari mezzi probatori, quello ritenuto più attendibile ed ha ben preso in
considerazione anche le prove offerte dal ricorrente, come si evince dall’avere ritenuto attendibile la perizia giurata del dott. COGNOME per la determinazione della superficie utile. Numero sezionale 5454/2025 Numero di raccolta generale 18974/2025 Data pubblicazione 10/07/2025
Con il secondo motivo la ricorrente prospetta la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. e degli artt. 36 del d.lgs. n. 546 del 1992, dell’art. 132, n. 4, c.p.c. Sostiene in proposito che la sentenza abbia omesso o motivato in maniera insufficiente sull’eccezione di illegittimità dell’atto di rettifica sollevata dalla stessa ricorrente. Censura, inoltre, l’esorbitante quotazione del terreno sul presupposto della minore apprezzabilità del sito di ubicazione dell’area rispetto a quello preso in comparazione. Denuncia, inoltre, l’omessa motivazione sulle ragioni poste a base della riforma della sentenza di primo grado.
2.1. Il motivo è per alcuni aspetti inammissibile e, per altri, infondato. Il motivo, pur veicolando l’impugnazione sotto il paradigma della nullità della sentenza, sostanzialmente riproduce le medesime doglianze svolte con il primo motivo. Esso, infatti, lamenta la mancata valorizzazione della documentazione probatoria dalla stessa ricorrente addotta nel giudizio. Oltre a riportarsi a quanto già esposto in relazione al primo motivo di impugnazione (punto 1.1 della presente ordinanza) e, pertanto, rilevandone profili di inammissibilità, si osserva che la sentenza impugnata ha dato chiaramente conto delle ragioni per le quali ha ritenuto più affidabile il metodo comparativo fondato sul raffronto con un altro atto di compravendita relativo ad un terreno, sul presupposto che quel bene e quello oggetto del presente giudizio avessero caratteristiche analoghe. Sul punto ha altresì precisato che gli elementi di calcolo forniti dalle parti erano « aleatori e fondati su fatti che non trovano negli atti di causa sicuro riscontro».
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Nella motivazione, inoltre, la sentenza impugnata ha dato atto anche di avere valutato le censure riguardanti i costi degli oneri di urbanizzazione che comprendevano anche la realizzazione di un parcheggio pubblico e li ha messi a confronto con gli oneri posti a carico del terreno preso a paragone. In tal senso ha affermato «va poi osservato che la srl ricordava che l’acquirente del terreno in comparazione per potere edificare ‘ si impegnava a realizzare un parcheggio pubblico da cedere al Comune di Castenaso, mentre essa srl si doveva impegnare a realizzare un parcheggio, strade impianto fognario ‘. Ciò avrebbe reso più oneroso ottenere la facoltà di edificare e perciò meno appetibile il terreno. Data pubblicazione 10/07/2025
Non si può condividere tale conclusione perché, ignorandosi le dimensioni dei due distinti parcheggi, non si può fare un raffronto tra l’entità dei distinti oneri economici posti a carico dei proprietari dei due distinti terreni. Inoltre, l’impegno a carico dell’appellante di ‘ realizzare un parcheggio ‘ risulta all’evidenza meno gravoso della realizzazione e cessione al Comune di un parcheggio pubblico imposte al proprietario del terreno a confronto».
La ricorrente, pertanto, erroneamente ha censurato la sentenza impugnata per omessa pronuncia. Anzi, la stessa non ha neanche investito con il suo mezzo di impugnazione la parte di pronuncia nella quale vengono spiegate le ragioni per le quali non sono state ritenute rilevanti le osservazioni riguardanti la differenza e la omogeneità dei terreni posti a confronto. Su tale aspetto il motivo risulta pertanto anche inammissibile.
La decisione del giudice, non solo c’è, dunque, ma è anche logica e coerente, comunque prive di vizi logici.
La società controricorrente ha anch’essa proposto ricorso, depositato in epoca successiva a quello dell’ odierna ricorrente. Trova, pertanto applicazione il consolidato orientamento di legittimità per il quale, il principio dell’unicità del processo di impugnazione contro una stessa sentenza comporta che, una volta avvenuta la notificazione della prima impugnazione, tutte
le altre debbono essere proposte in via incidentale nello stesso processo e perciò, nel caso di ricorso per cassazione, con l’atto contenente il controricorso; tuttavia, quest’ultima modalità non può considerarsi essenziale, per cui ogni ricorso successivo al primo si converte, indipendentemente dalla forma assunta e ancorché proposto con atto a sé stante, in ricorso incidentale, la cui ammissibilità è condizionata al rispetto del termine di quaranta giorni risultante dal combinato disposto degli artt. 370 e 371 c.p.c., indipendentemente dai termini (l’abbreviato e l’ordinario) di impugnazione in astratto operativi. Tale principio non trova deroghe riguardo all’impugnazione di tipo adesivo che venga proposta dal litisconsorte dell’impugnante principale e persegue il medesimo intento di rimuovere il capo della sentenza sfavorevole ad entrambi, né nell’ipotesi in cui si intenda proporre impugnazione contro una parte non impugnante o avverso capi della sentenza diversi da quelli oggetto della già proposta impugnazione (Cass., Sez. 3, n. 36057/2021, Rv. 663183 -01, Sez. 4, n. 5695/2015, Rv. 634799 -01, Sez. 2, n. 26622/2005, Rv. 586075 – 01). Numero sezionale 5454/2025 Numero di raccolta generale 18974/2025 Data pubblicazione 10/07/2025
Con il primo motivo la società controricorrente prospetta la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c . degli artt. 36 del d.lgs. n. 546 del 1992, dell’art. 132, n. 4, c.p.c., «per omessa motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio, in quanto la commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna in tema di valutazione del valore di mercato del terreno edificabile oggetto di compravendita ha posto a fondamento della sentenza una perizia di stima giurata limitandosi ad assumere come valida la determinazione della superficie in questa riportata discostandosi tuttavia dalle conclusioni in ordine al valore economico e dalle considerazioni in ordine ai vincoli gravanti sul bene contenute nel stessa, omettendo di fornire le ragioni e il criterio logico posto alla base di tale scostamento».
4.1. Il motivo è inammissibile per le medesime ragioni già svolte in relazione al secondo motivo del ricorso principale (punto 2.1 della presente ordinanza). Numero sezionale 5454/2025 Numero di raccolta generale 18974/2025 Data pubblicazione 10/07/2025
Con il secondo motivo la società controricorrente prospetta la falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., dell’art. 51 del d.p.r. n. 131 del 1986 , «in quanto nella determinazione del valore del terreno non si è tenuto conto di ulteriori elementi di valutazione, quali i vincoli derivanti dal PSC del Comune di Castenaso, nonché la convenzione stipulata con lo stesso ente, laddove la norma citata impone di tenere conto dei trasferimenti a qualsiasi titolo alle divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo costitutivo che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, nonché di ogni altro elemento di valutazione, anche alla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni».
5.1. Il motivo è infondato. La giurisprudenza di legittimità, nell’interpretazione dell’art. 51 del d.p.r. n. 131 del 1986 ha da tempo affermato che, in tema di imposta di registro, i plurimi criteri di stima individuati dall’art. 51, comma 3 del d.P.R. n. 131 del 1986, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente pari ordinati, sicché l’avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su “altri elementi di valutazione”, purché questi ultimi non siano elencati in modo meramente generico e di stile, onde consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa (Cass., Sez. 5, n. 18103/2021, Rv. 661783 – 02).
Nel caso di specie la sentenza impugnata ha adottato il criterio comparativo, espressamente previsto dalla normativa ora richiamata.
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La circostanza che la sentenza si sia avvalsa, per quanto riguarda la determinazione della superficie, delle indicazioni fornite da una perizia, mentre, per quanto riguarda la determinazione del valore venale in comune commercio del terreno per cui è causa, ha fatto riferimento ad un altro atto di acquisto di un terreno avente le medesime caratteristiche, non costituisce una violazione di legge. Si ricorda, infatti, che nel giudizio di impugnazione di avvisi di accertamento, il giudice del merito non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali, né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averli vagliati nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito, implicitamente disattendendo gli argomenti morfologicamente incompatibili con la decisione adottata, come nel caso di mere allegazioni difensive quali sono le osservazioni contenute nella perizia stragiudiziale (Cass., Sez. 5, n. 16650/2011, Rv. 619080 -01, Sez. 5, n. 3104/2021, Rv. 660644 -02).
Nel caso di specie, peraltro, nemmeno di un rigetto implicito si è trattato, in quanto, come già evidenziato e riportato per esteso (punto 2.1 della presente ordinanza) la sentenza ha, non solo ben esplicitato le ragioni circa la bontà del metodo di calcolo del valore utilizzato, ma anche dato conto nel medesimo passaggio che aveva ben contezza dei costi degli oneri di urbanizzazione che comprendevano anche la realizzazione di un parcheggio pubblico e della necessità di realizzare un impianto fognario. Nella motivazione, pertanto, sono state chiarite le ragioni per cui si è comunque ritenuto idoneo l’atto preso a comparazione e, anzi, la società controricorrente non ha neanche investito con il suo mezzo di impugnazione la parte di pronuncia nella quale vengono spiegate le ragioni per le quali non sono state ritenute rilevanti le osservazioni riguardanti la differenza e la omogeneità
dei terreni posti a confronto. Su tale aspetto il motivo risulta pertanto anche inammissibile. Numero sezionale 5454/2025 Numero di raccolta generale 18974/2025 Data pubblicazione 10/07/2025
Né, peraltro sembra che la sentenza impugnata non abbia considerato l’esistenza di vincoli ed altri elementi che avrebbero potuto abbattere il valore del terreno. Sul punto la sentenza evidenzia che «non può dimenticarsi che la perizia dell’ingegner COGNOME che determinava il valore del terreno in euro 4.000.000 e che l’agenzia poneva a base del suo accertamento era seguita proprio su incarico dell’acquirente ora appellata nuove costruzioni RAGIONE_SOCIALE Sicché risulta poco credibile che quest’ultima non mettesse a suo tempo a disposizione del proprio perito tutti gli elementi di valutazione, compresi quelli ora qui utilizzati per deprezzare il terreno acquistato. Ciò nonostante, il terreno era valutato in euro 4.000.000. Dunque, il terreno non era scadente come ora la RAGIONE_SOCIALE vorrebbe dimostrare».
Con il terzo motivo la società controricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto controverso decisivo per il giudizio consistente nella sussistenza di una procedura di gara finalizzata a spuntare il miglior prezzo di mercato per il terreno compravenduto pur prevedendo l’art. 44 del d.p.r. n. 131 del 1986 che per la vendita di beni immobili fatta in sede di asta e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito pubblico incanto la base imponibile costituita dal prezzo di aggiudicazione.
6.1. Il motivo è inammissibile, in quanto tendente a indurre un’ulteriore rivisitazione dei mezzi istruttori, preclusa in questa sede.
L’ente impositore controricorrente ha proposto ricorso incidentale.
Con il primo motivo del ricorso incidentale l’ente impositore prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. Denuncia che la sentenza ha omesso di considerare la presenza
agli atti della documentazione attestante l’esistenza di metri quadri 2.525,92 di superficie accessoria non considerata in alcun modo dalla perizia utilizzata dalla sentenza impugnata del dottor ingegner COGNOME Numero sezionale 5454/2025 Numero di raccolta generale 18974/2025 Data pubblicazione 10/07/2025
8.1. Il motivo è inammissibile per le medesime ragioni svolte al punto n. 2.1. della presente ordinanza cui si rinvia.
Con il secondo motivo del ricorso incidentale l’ente impositore prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’o messo esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.
9.1. Il motivo è inammissibile, in quanto ripropone in subordine le medesime doglianze di cui al primo motivo, inducendo ad una sostanziale rivisitazione dei mezzi istruttori, preclusa in questa sede.
Ne consegue il rigetto del ricorso principale e dei ricorsi incidentali.
Stante la reciproca soccombenza le spese dell’intero giudizio sono compensate.
Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale e della società ricorrente incidentale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale proposto dalla società controricorrente e rigetta il ricorso incidentale proposto dall’Agenzia delle Entrate .
Spese compensate interamente.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale e della società ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo pari a quello dovuto per il
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ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Data pubblicazione 10/07/2025
Così deciso in Roma, 24 giugno 2025
Il Presidente NOME COGNOME