Valutazione immobile: la perizia dell'Agenzia basta?

Una società di pubblica assistenza ha impugnato un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate richiedeva una maggiore imposta di registro sulla base di una propria perizia di stima per un immobile singolare. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la perizia dell’Agenzia, pur essendo un atto di parte, può legittimamente fondare la decisione del giudice se ben motivata e se le contestazioni del contribuente sono generiche. La Corte ha validato l’uso di un metodo di stima indiretto (costo di riproduzione) data l’unicità del bene, respingendo le censure sulla motivazione della sentenza di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione immobile: la stima dell’Agenzia può bastare?

La corretta valutazione di un immobile è un tema centrale nel diritto tributario, soprattutto quando si tratta di beni unici per i quali il confronto con il mercato è difficile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio questo scenario, chiarendo il valore probatorio della perizia dell’Agenzia delle Entrate e i requisiti necessari per una contestazione efficace da parte del contribuente. Vediamo come la Suprema Corte ha bilanciato le posizioni delle parti in una complessa vicenda legata all’imposta di registro.

I Fatti del Caso

Una società di pubblica assistenza acquistava un complesso immobiliare, una ex colonia estiva, dichiarando un certo valore ai fini dell’imposta di registro. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di rettifica e liquidazione, sostenendo che il valore del bene fosse significativamente superiore e richiedendo il pagamento di una maggiore imposta. L’Agenzia basava la sua pretesa su una propria perizia di stima.

La società contribuente impugnava l’atto, dando il via a un contenzioso tributario. Mentre in primo grado le ragioni della società venivano accolte, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ribaltava la decisione, dando ragione all’Ufficio. La vicenda approdava così in Corte di Cassazione, con la società che lamentava, tra i vari motivi, l’incoerenza della valutazione dell’Agenzia per un bene così singolare e l’insufficienza della motivazione della sentenza d’appello.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso presentato dalla società, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate e della sentenza di secondo grado. La decisione si fonda su principi consolidati in materia di prova nel processo tributario e di limiti al sindacato di legittimità.

Le motivazioni: la valutazione immobile e il valore probatorio della perizia

Il cuore della pronuncia risiede nell’analisi del valore della perizia dell’Ufficio e dei criteri di valutazione. La Corte ha chiarito i seguenti punti fondamentali:

1. Natura della Perizia dell’Agenzia: La relazione di stima redatta dall’Ufficio tecnico erariale non è un atto pubblico con fede privilegiata, ma costituisce una semplice perizia di parte. Ciò significa che non ha un valore probatorio superiore a quello degli altri elementi presentati in giudizio.

2. Potere di Convincimento del Giudice: Nonostante sia una perizia di parte, il giudice tributario può porla a fondamento della propria decisione. La condizione è che ne spieghi le ragioni, illustrando perché la considera corretta e convincente, specialmente a fronte delle argomentazioni della controparte.

3. Metodologia per Beni Unici: Nel caso specifico, data la singolarità dell’immobile (una ex colonia estiva), non era possibile utilizzare un metodo di stima sintetico-comparativo. La Corte ha ritenuto corretto l’utilizzo di un metodo di stima indiretto, come l’approccio basato sul “costo di riproduzione deprezzato”. Tale metodo, che si basa su dati oggettivi come i manuali operativi e gli oneri di urbanizzazione desumibili dalle tabelle comunali, è stato giudicato adeguato per una valutazione immobile di questo tipo.

4. Onere della Prova del Contribuente: La Cassazione ha sottolineato che le contestazioni del contribuente alla stima dell’Ufficio non possono essere generiche. La società, secondo i giudici, si era limitata a formulare “censure generiche” e “argomenti aspecifici”, senza fornire elementi probatori concreti e specifici in grado di invalidare l’analisi dell’Agenzia. Per contestare efficacemente una valutazione, è necessario presentare contro-deduzioni dettagliate, possibilmente supportate da una propria perizia altrettanto ben argomentata.

Le conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti operativi per i contribuenti che si trovano a fronteggiare un accertamento di valore immobiliare. La decisione ribadisce che, per avere successo in un contenzioso, non è sufficiente criticare genericamente l’operato dell’Amministrazione Finanziaria. È indispensabile costruire una difesa solida, basata su elementi probatori specifici e su argomentazioni tecniche puntuali che mettano in luce le incongruenze o gli errori della stima dell’Ufficio. Affidarsi a critiche vaghe o a principi generali, senza calarli nella realtà specifica del caso, si rivela una strategia processuale perdente.

Una perizia dell’Agenzia delle Entrate ha valore di prova privilegiata?
No, la Cassazione chiarisce che si tratta di una “semplice perizia di parte”. Tuttavia, il giudice può basare la propria decisione su di essa a condizione che spieghi in modo convincente le ragioni per cui la ritiene attendibile.

Come può essere effettuata la valutazione di un immobile unico nel suo genere?
Quando il metodo comparativo con beni simili non è praticabile a causa della singolarità dell’immobile, la Corte ritiene legittimo il ricorso a procedimenti di stima indiretti, come quello basato sul costo di riproduzione deprezzato, utilizzando dati oggettivi (es. manuali di stima, tabelle comunali).

Per contestare una valutazione immobile dell’Agenzia è sufficiente una critica generica?
No. La Corte ha stabilito che per contrastare efficacemente la stima dell’Ufficio, il contribuente deve formulare censure specifiche e dettagliate, supportate da elementi probatori concreti, e non limitarsi ad “argomenti aspecifici” o “censure generiche”.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29325 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29325 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso nr. 13302-2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’AVV_NOTAIO giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legis dall’AVV_NOTAIO GENERALE COGNOMEO STATO

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 1437/2022 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO COGNOMEA TOSCANA, depositata il 9/12/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 30/10/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n.

in accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di rettifica e di liquidazione a mezzo del quale era stato richiesto il pagamento di maggiore imposta di registro ed accessori in relazione alla compravendita di un compendio immobiliare.

RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5 per esame omesso od incoerente od illogico circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti e lamenta che i Giudici di appello abbiano omesso di esaminare o comunque abbiano «compiuto un esame incoerente od illogico di un fatto decisivo per il giudizio, ovvero l’indagine … compiuta dall’Ufficio e secondo quest’ultimo avente ad oggetto la ‘pluralità di fonti’ ivi compresa l’analisi del mercato immobiliare -richiamata sia nell’Avviso di Rettifica e Liquidazione impugnato nel merito, sia nella sentenza di secondo grado,
e dalla quale l’Ufficio stesso avrebbe ‘desunto’ i dati ed i conseguenti risultati cui è poi giunto per l’emissione dell’Avviso e la richiesta di una maggiore imposta».

1.2. La doglianza va disattesa.

1.3. È dirimente evidenziare che la censura (da riqualificare esclusivamente ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.) è inammissibile risolvendosi in una contestazione della valutazione degli elementi probatori effettuati dal Giudice di merito che, investendo un accertamento riservato a quest’ultimo , non possono essere sindacati in questa sede (cfr. Cass., Sez. Un. n. 34476/2019), se non per vizio motivazionale che, tuttavia, non risulta essere stato ritualmente prospettato, mancando l’indicazione puntuale del fatto storico (ovvero di un preciso accadimento o di una precisa circostanza in senso storiconaturalistico -cfr. Cass. n. 21152/2014) asseritamente non esaminato.
1.4. Non possono invero ritenersi «fatti» nel senso indicato, quelli dedotti dalla ricorrente, ovvero che «l’Ufficio per il proprio accertamento … avrebbe ricavato i dati, e cioè le voci di costo, da fonti accessibili, quali i manuali operativi RAGIONE_SOCIALE stime immobiliari; ovvero da ‘analisi di mercato’, genericamente richiamate ma non indicate nel detto Avviso …; ovvero ancora, da ‘perizie effettuate negli anni’ … » e che l’accertamento tuttavia non avrebbe potuto essere effettuato sulla base di questi dati perché «le peculiari caratteristiche e la singolarità del bene immobile oggetto dell’accertamento (una ex colonia estiva) …(erano)… tali da non consentire il confronto con altri beni immobili e la riconducibilità dei dati asseritamente acquisiti dalle … indagini al bene de quo … »; trattasi di questioni ed argomentazioni difensive di cui, peraltro, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha anche tenuto conto avendo espressamente affermato che l’atto di accertamento era stato emesso «previa valutazione del bene con metodo di stima indiretto, mediante il cosiddetto approccio di costo o costo di riproduzione deprezzato e le singole voci di costo erano state desunte sulla base di pratiche estimali come il manuale operativo RAGIONE_SOCIALE stime immobiliari o da analisi di mercato e dati messi a
disposizione da enti pubblici come, ad esempio, gli oneri di urbanizzazione desumibili dalle tabelle del Comune», escludendo quindi per la singolarità dell’immobile la praticabilità della metodologia di stima sintetico-comparativa, risultando invece necessaria la stima puntuale della medesima unità, attraverso il ricorso a procedimenti estimativi indiretti, quali il costo di riproduzione deprezzato del bene, ovvero la capitalizzazione dei redditi immobiliari ordinari dallo stesso prodotti.
2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.; violazione degli art. 132, comma 2, n. 4, cpc; art. 118 disp. att. c.p.c.; art. 111, comma 6, Cost.; in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 4 e 5, c.p.c.» e lamenta che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado abbia «emesso una sentenza con … argomentazioni inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del suo convincimento, … non consente(ndo)… alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudicante».
2.2. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5 c.p.c.; violazione degli art. 132, comma 2, n. 4» e lamenta la contraddittorietà della motivazione della sentenza di appello atteso che «se il bene oggetto dell’accertamento è unico nel suo genere e nelle sue caratteristiche, tali da non consentire alcun confronto con immobili similari …» ne conseguirebbe che «il metodo di stima adottato non …(poteva)… essersi basato su di una ‘analisi di mercato’ riferita al territorio ed al Comune ove la ex colonia è posta».
2.3. Le censure, da esaminare congiuntamente, vanno disattese.

2.4. In primo luogo, si osserva che si scorge dal complessivo contenuto della decisione gravata di ricorso per cassazione la ratio decidendi posta a base della stessa, collegata all’esistenza di elementi documentali che avevano pienamente giustificato la ripresa a tassazione del maggior valore accertato rispetto alla compravendita, come dianzi illustrato.

2.5. Tanto è sufficiente per escludere che la sentenza impugnata possa rientrare nello stigma RAGIONE_SOCIALE sentenze nulle per omissione della motivazione, motivazione apparente, motivazione perplessa o incomprensibile, alla stregua di quanto affermato da Cass. S.U. n.8053/2014 e n.8054/2014.

2.6. In particolare, poi, il vizio di motivazione contraddittoria è rinvenibile soltanto in presenza di un contrasto insanabile ed inconciliabile tra le argomentazioni addotte nella sentenza impugnata, che non consenta la identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (tra le tante: cfr. Cass. nn. 36831/2021, 9761/2021, 17196/2020).

2.7. Nella specie, tuttavia, non si può ritenere che la sentenza impugnata sia inconcludente o incoerente sul piano della logica giuridica, giacché essa contiene una compiuta ed articolata illustrazione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese all’accoglimento del gravame, per c ui, la motivazione del decisum raggiunge ed oltrepassa la soglia del minimo costituzionale.

3.1. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione di legge in relazione agli artt. 116 c.p.c. e 2697 c.c. e 7 e 36 D.Lgs 546/1992, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5 c.p.c.» e lamenta che «l’accertamento operato dal Giudice del secondo grado si …(sia)… risolto in una ingiustificata e … apodittica valorizzazione della perizia di stima dell’Ufficio, perizia cui si è attribuito … un valore probatorio privilegiato, e senz’alcuna considerazione dei dati istruttori che, offerti al giudizio dal Contribuente, ne esplicitavano l’incongruità e l’inattendibilità».
3.2. La censura va parimenti disattesa.

3.3. Come già affermato da questa Corte, in tema di imposta di registro, poiché dinanzi al giudice tributario l’amministrazione finanziaria è sullo stesso piano del contribuente, la relazione di stima di un immobile, redatta dall’Ufficio tecnico erariale, prodotta dall’amministrazione finanziaria costituisce una semplice perizia di parte, alla quale, pertanto, può essere attribuito il valore di atto pubblico soltanto per quel che

concerne la provenienza, ma non anche per quel che riguarda il contenuto; nondimeno, nel processo tributario, nel quale esiste un maggiore spazio per le prove cosiddette atipiche, anche la perizia di parte può costituire fonte di convincimento del giudice, che può elevarla a fondamento della decisione a condizione che spieghi le ragioni per le quali la ritenga corretta e convincente (cfr. Cass. n. 14418/2014; conf. Cass. nn. 6038/2022, 2193/2015).

3.4. Nel caso di specie la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha fatto corretta applicazione del suindicato criterio di giudizio, posto che, dopo aver richiamato la stima dell’Ufficio e affermato che la stessa si era basata sul «metodo di stima indiretto, mediante il cosiddetto approccio di costo o costo di riproduzione deprezzato, …desu(mendo)… le singole voci di costo sulla base di pratiche estimali come il manuale operativo RAGIONE_SOCIALE stime immobiliari o da analisi di mercato e dati messi a disposizione da enti pubblici come, ad esempio, gli oneri di urbanizzazione desumibili dalle tabelle del Comune», ha dimostrato di aver ponderatamente valutato l’esito della detta stima giudicandolo attendibile, a fronte della genericità ed in conferenza degli elementi probatori offerti dalla parte contribuente («il contribuente ha affidato la propria difesa ad argomenti aspecifici formulando censure generiche all’atto di accertamento con argomenti avulsi dalle risposte fornite dall’Amministrazione»).
4.1. Con il quinto motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione dell’art. 115 cpc in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5 per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti» e lamenta che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado abbia omesso «l’esame di un elemento probatorio idoneo a fornire una diversa rappresentazione dei fatti, ovvero … la valutazione della perizia di parte del Contribuente …(e)… la valutazione dei rilievi di natura tecnica proposti dal Contribuente stesso, che avrebbero permesso di determinare una diversa decisione della causa».
4.2. Le censure sono inammissibili o infondate.

4.3. La censura circa il lamentato errore di calcolo non è, invero, conforme al vizio di cui al novellato art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., nel testo introdotto dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito dalla legge n. 134 del 2012, che ha escluso qualsiasi rilievo alla motivazione insufficiente e contraddittoria, restando il sindacato di legittimità sulla motivazione circoscritto alla sola verifica della violazione del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. individuabile nelle sole ipotesi – che si convertono in violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ. e danno luogo a nullità della sentenza – di «mancanza della motivazione quale requisito essenziale del provvedimento giurisdizionale», di «motivazione apparente», di «manifesta ed irriducibile contraddittorietà» e di «motiva zione perplessa od incomprensibile»; al di fuori di tali ipotesi, il vizio di motivazione può essere dedotto solo per omesso esame di un «fatto storico», che abbia formato oggetto di discussione e che appaia «decisivo» ai fini di una diversa soluzione della controversia (Cass. Sez. U. nn. 8053 e 8054 del 2014; Cass. nn. 22598/2018, 23940/2017, 17619/2017, 13928/2015).
4.4. Nel caso di specie, deve essere senz’altro esclusa la carenza totale di motivazione, nonché l’omesso esame del fatto decisivo costituito dal preteso errato calcolo della superficie, avendo la Corte territoriale preso in esame il fatto in questione, affermando che «la questione della differenza di superficie … viene indicata come frutto di errore calcolo senza che sia stata presa posizione alcuna sulla motivazione opposta dall’amministrazione per la quale la divergenza era da imputare ad una diversa valutazione del fabbricato principale».
4.5. La doglianza, in quanto inammissibile, non può, pertanto, trovare accoglimento.

4.6. Le ulteriori doglianze, circa i rilievi tecnici attestanti asseriti errori nella valutazione dell’Ufficio , relative dunque a questioni, implicanti un accertamento di fatto, che non risultano trattate in alcun modo nella sentenza impugnata, sono inammissibili trattandosi di questioni nuove,

non precedentemente prospettate nei precedenti gradi di giudizio e non sottoposte perciò al vaglio del giudice di appello, la cui introduzione per la prima volta in questa sede urta dunque contro il consolidato principio affermato da questa Corte secondo cui non sono prospettabili, per la prima volta, in sede di legittimità le questioni non appartenenti al tema del decidere dei precedenti gradi del giudizio di merito, né rilevabili di ufficio ( cfr. Cass. nn. 907/2018; Cass. n. 17041/2013; Cass. n. 7981/2007), posto che il giudizio di cassazione ha per oggetto solo la revisione della sentenza in rapporto alla regolarità formale del processo ed alle questioni di diritto proposte (cfr. Cass. n. 4787/2012).
4.6. La ricorrente non ha, invero, in alcun modo indicato dove e quando esse siano state prospettate nel corso dei pregressi gradi di giudizio, laddove al contrario è suo onere precipuo di indicare in quale specifico atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Suprema Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare il merito della suddetta questione (Cass. nn. 18018/2024, 20694/2018, 15430/2018, 23675/2013).

4.7. La ricorrente si è limitata dunque a fare riferimento al contenuto della perizia di parte prodotta nei precedenti gradi, senza alcuna indicazione dei relativi atti difensivi nei quali sarebbero state ritualmente formulate le relative contestazioni alle pretese avversarie.

4.6. Sotto questo profilo è opportuno tuttavia evidenziare che il potere-dovere del giudice di esaminare i documenti ritualmente versati in atti sussiste solo se la parte che li ha prodotti o che, comunque, ne intende trarre vantaggio, abbia formulato una domanda o un’eccezione espressamente fondata sui documenti medesimi, esponendo nei propri scritti difensivi gli scopi della relativa produzione con riguardo alle sue pretese, derivandone altrimenti per la controparte l’impossibilità di controdedurre e per lo stesso giudice impedita la valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze probatorie e dei documenti ai fini della decisione (cfr. Cass. n. 1997 del 2023; Cass. n. 22342 del 2007; Cass. n. 8304 del 1990; Cass. n. 1385 del 1995).
Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.880,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 30.10.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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