Valutazione immobile: il criterio comparativo è valido

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società contro un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate. La controversia riguardava la valutazione di un immobile commerciale ai fini dell’imposta di registro. La Corte ha confermato la legittimità del metodo di valutazione immobile con criterio comparativo utilizzato dall’Amministrazione Finanziaria, basato sul confronto con atti di compravendita di beni simili. È stato inoltre chiarito che, per l’imposta di registro, non è obbligatorio il contraddittorio preventivo con il contribuente, in quanto si tratta di un tributo non armonizzato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione Immobile con Criterio Comparativo: La Cassazione Conferma la Legittimità

La corretta valutazione di un immobile ai fini fiscali è una questione centrale nelle compravendite, potendo generare contenziosi significativi tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito principi fondamentali in materia, in particolare riguardo la legittimità del criterio comparativo utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per rettificare il valore dichiarato in un atto di compravendita e l’assenza dell’obbligo di un contraddittorio preventivo.

I Fatti del Caso: La Controversia sul Valore dell’Immobile

Una società S.R.L. aveva acquistato un capannone commerciale, dichiarando un determinato prezzo nell’atto di compravendita. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di rettifica e liquidazione, richiedendo il pagamento di maggiori imposte di registro e sanzioni. La rettifica si basava su una stima del valore venale dell’immobile superiore a quello dichiarato, determinata attraverso il cosiddetto “criterio comparativo”, ovvero confrontando l’immobile con altri simili venduti nella stessa zona.

La società contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che gli immobili usati come paragone non fossero “beni similari” e che l’Ufficio non avesse attivato un contraddittorio preventivo. Dopo un esito favorevole in primo grado, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado accoglieva l’appello dell’Amministrazione Finanziaria, ritenendo corretta la valutazione effettuata. La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Corte e la Validità del Criterio Comparativo

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società, confermando la decisione di secondo grado. I giudici hanno esaminato e respinto i tre motivi di ricorso presentati:

1. Violazione di legge sull’uso del criterio comparativo: La ricorrente lamentava che l’Ufficio avesse utilizzato come termine di paragone immobili non assimilabili. La Corte ha ritenuto questa una censura di fatto, volta a ottenere un riesame del merito non consentito in sede di legittimità.
2. Omessa motivazione: La società denunciava che l’atto impositivo si basasse solo sul raffronto con altri atti, senza un contraddittorio preventivo. Anche questo motivo è stato giudicato inammissibile.
3. Nullità della sentenza per omessa pronuncia: Si lamentava che i giudici d’appello non avessero risposto all’eccezione sulla non similarità degli immobili usati per la comparazione.

La Corte ha ritenuto i motivi infondati e in parte inammissibili, poiché tendevano a una rivalutazione dei fatti già compiuta dai giudici di merito.

Le Motivazioni della Decisione

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nell’applicazione dell’art. 51 del D.P.R. 131/1986. Questa norma autorizza l’Ufficio del Registro a controllare il valore degli immobili avendo riguardo ai trasferimenti di beni simili avvenuti nei tre anni precedenti. La Corte ha sottolineato come la valutazione dell’Ufficio fosse stata analiticamente descritta e giustificata, con riferimento a due atti comparativi specifici, di cui uno riguardava un immobile nello stesso foglio catastale e l’altro un riscatto in leasing della stessa società ricorrente.

Un punto cruciale è stata la totale svalutazione di una vecchia perizia del 2001 prodotta dalla società, in quanto troppo risalente nel tempo per essere attendibile ai sensi della normativa, che impone un orizzonte temporale di tre anni per le comparazioni.

Inoltre, la Corte ha ribadito un principio consolidato: l’obbligo di contraddittorio endo-procedimentale preventivo non si applica ai tributi non armonizzati a livello europeo, come l’imposta di registro. Tale obbligo sussiste solo se espressamente previsto dalla legislazione nazionale, cosa che non avviene in questo caso. Pertanto, l’assenza di un confronto con il contribuente prima dell’emissione dell’avviso di rettifica non ne inficia la validità.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame offre importanti spunti pratici per contribuenti e professionisti:

* Forza del criterio comparativo: L’Amministrazione Finanziaria ha un solido fondamento normativo per utilizzare il criterio comparativo. Per contestarlo, il contribuente deve fornire prove concrete, aggiornate e pertinenti che dimostrino la non similarità dei beni o la scorrettezza dei valori utilizzati.
* Irrilevanza di perizie datate: Le perizie di stima, per essere efficaci in un contenzioso, devono essere temporalmente vicine all’atto di compravendita, in linea con il triennio di riferimento previsto dalla legge.
* Nessun obbligo di contraddittorio preventivo: Per l’imposta di registro, il contribuente non può eccepire la nullità dell’atto per mancata attivazione del contraddittorio. La difesa deve concentrarsi sul merito della valutazione.
* Limiti del ricorso in Cassazione: Non è possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare le valutazioni di fatto, come la similarità tra due immobili. Il ricorso deve basarsi su vizi di legge o motivazionali ben precisi, come la motivazione assente o meramente apparente.

L’Amministrazione Finanziaria può rettificare il valore di un immobile usando il criterio comparativo?
Sì. La Corte di Cassazione conferma che, ai sensi dell’art. 51 del D.P.R. 131/1986, l’Ufficio può rettificare il valore dichiarato confrontando l’immobile con altri beni aventi analoghe caratteristiche, trasferiti a qualsiasi titolo nei tre anni precedenti all’atto.

È obbligatorio per l’Agenzia delle Entrate avviare un contraddittorio con il contribuente prima di emettere un avviso di rettifica per l’imposta di registro?
No. La Corte ribadisce che l’obbligo di contraddittorio preventivo sussiste solo per i tributi armonizzati a livello europeo. Per tributi non armonizzati come l’imposta di registro, tale obbligo non è generalizzato e si applica solo nei casi specificamente previsti dalla legge nazionale.

In Cassazione si può contestare la scelta degli immobili usati per la comparazione dall’Ufficio?
No, tendenzialmente. La valutazione sulla similarità degli immobili è una “quaestio facti”, ovvero una questione di fatto, di competenza dei giudici di merito. Il ricorso in Cassazione è ammissibile solo per vizi di legittimità (violazioni di legge) o per un’omessa o apparente motivazione, ma non per chiedere una nuova valutazione delle prove e dei fatti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29336 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29336 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso nr. 172-2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’AVV_NOTAIO g iusta procura speciale estesa a margine del ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legis dall’AVV_NOTAIO GENERALE COGNOMEO STATO

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 5210/2022 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO COGNOMEA SICILIA, depositata l’8/6/2022 ;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 30/10/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato a tre motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n.

, in accoglimento parziale del ricorso proposto avverso avviso di rettifica e di liquidazione a mezzo del quale, in riferimento al periodo d’imposta 2015, era stato richiesto il pagamento di maggiori imposte di registro e sanzioni in relazione alla compravendita di un capannone commerciale.

RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986 e lamenta che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado abbia erroneamente omesso di valutare che l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, «al fine di rettificare il valore del bene compravenduto dalla ricorrente si …(era)… limitata ad utilizzare il “criterio comparativo “in relazione ad immobili che non possono essere considerati “beni similari”».
1.2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., «omessa motivazione su un fatto decisivo per la risoluzione della controversia» lamentando che l’ Ufficio aveva emesso l’atto impositivo « basandosi unicamente sul raffronto di altri atti stipulati in anni precedenti, ma su immobili totalmente diversi da quello oggetto dell’atto di compravendita, senza nessun preventivo contraddittorio con il contribuente e senza nessuna richiesta preventiva di qualsiasi documentazione atta a giustificare il prezzo della compravendita».
2.1. Le doglianze, da esaminare congiuntamente, vanno disattese.

2.2. In primo luogo, i motivi evocano, in maniera cumulata ed indistinta, vizi diversi ed eterogenei, adducendo la violazione di alcune norme di legge e sovrapponendo le censure in fatto a quelle relative alla asserita violazione di legge sostanziale e alla reiterata denuncia di una pretesa carenza di motivazione, dando luogo ad una sostanziale mescolanza e sovrapposizione, con l’inammissibile prospettazione della medesima questione sotto profili incompatibili (cfr. Cass. nn. 3397/2024, 26874/2018, 19443/2011), e richiedendo un inesigibile intervento della Corte che, per giungere alla compiuta formulazione del motivo, dovrebbe individuare per ciascuna RAGIONE_SOCIALE doglianze lo specifico vizio dedotto.
2.3. A seguire, il primo motivo, pur deducendo la violazione di norme di diritto, non contiene nella sua articolata illustrazione l’effettiva denuncia di esse, ma la enuncia come conseguenza di una pregressa rivalutazione del materiale probatorio; esso è dunque volto a sollecitare in via diretta la rivalutazione della motivazione sulla quaestio facti , al di fuori dei limiti consentiti -vigente il nuovo testo dell’art. 360, n. 5 c.p.c.- da Cass., S.U. nn. 8053 e 8054 del 2014.

2.4. Occorre inoltre ribadire, quanto al secondo motivo, che in tema di imposta di registro l’Amministrazione n on è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito (cfr. Cass. nn. 4752/2021, 27421/2018).
2.5. Le ulteriori doglianze sono altresì inammissibili in quanto ripropongono censure di fatto, già ampiamente disattese nel merito dalla sentenza impugnata in ordine al valore venale dell’immobile oggetto d ell’atto di compravendita tassato, tendendo così a richiedere una nuova valutazione del merito che è preclusa in questa sede.

2.5. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha, infatti, affermato quanto segue:«I primi Giudici hanno determinato il valore commerciale dell’immobile attribuito dal CTU nel lontano anno 2001, ma tale decisione poteva essere condivisa se la predetta perizia del CTU fosse stata effettuata nei tre anni precedenti all’atto di compravendita su cui qui si controverte. Il c. 3 dell’art. 51 del DPR 131/86 dispone, infatti, che “gli atti che abbiano per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, l’Ufficio del Registro, ai fini dell’eventuale rettifica, controlla il valore di cui al c. 1 (quello dichiarato dalle parti nell’atto) avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori non oltre tre anni dalla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni”. Ed anche la circolare 16/2016, invocata dalla parte, con la quale l’RAGIONE_SOCIALE fornisce indicazioni operative ai propri Uffici in materia di controllo, richiama l’attenzione sull’utilizzo per la valutazione del valore venale dell’immobile, dei criteri di cui all’art. 51 del DPR 131/1986, con particolare riferimento “ai trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto”. Non si comprende, infatti, il criterio utilizzato dal primo Giudice di prendere a riferimento il valore di un immobile attribuito nel 2004 e poi rivalutarlo, anziché riferirsi a immobili trasferiti negli ultimi tre anni, in conformità alla citata norma. Si ritiene, pertanto, che la valutazione dell’Ufficio sia più attendibile, oltre che più legittima essendo stata fatta, nel rispetto della citata disposizione. Il valore venale dell’immobile di cui trattasi è stato determinato con l’applicazione del criterio comparativo con altri due atti similari, come analiticamente descritto e adeguatamente giustificato nella motivazione dell’atto impugnato, tenuto conto RAGIONE_SOCIALE caratteristiche intrinseche dell’immobile. In particolare, è stato fatto riferimento ad un atto comparativo, con cui è stato trasferito un immobile similare per superficie, categoria e classe catastale, sito nello stesso Comune, ricadente nello stesso foglio catastale 159, di cui all’atto pubblico serie IT n. 2890 per AVV_NOTAIO rep. 16.868, registrato in data 01/07/2013, nel quale l’importo corrisposto è pari ad €
1441,00 al mq. portato a € . 1225,00 applicando il coefficiente di vetustà 0,85, anno di costruzione 1979. RAGIONE_SOCIALE era parte, inoltre, del secondo contratto di compravendita serie IT NUMERO_DOCUMENTO n. 6071, utilizzato ai fini della comparazione di valore, col quale ha riscattato un immobile similare, stessa classe e categoria catastale posto nello stesso Comune di Messina, foglio 159 di mq. 168, che conduceva in locazione finanziaria. Tale immobile era stato acquistato dalla società venditrice, RAGIONE_SOCIALE sRAGIONE_SOCIALE nel 2005, con atto di compravendita per AVV_NOTAIO, registrato alla serie IT 1127, in data 16/9/2005, per € . 714,28 mq, e concesso in leasing finanziario alla RAGIONE_SOCIALE L’ufficio, al fine di ragguagliare il valore dell’atto preso a confronto con quello da valutare, ha applicato il valore medio tra € . 1.225 a mq. di cui al primo atto ed € . 714,28 al mq. di cui al secondo atto (valore, quest’ultimo, ai fini del calcolo favorevole alla parte, in quanto, essendo riferito all’anno 2005, non è stato rivalutato secondo gli indici Istat), che è risultato pari ad € . 969,64 al mq., con il conseguente valore accertato dell’immobile in € . 665.000,00. Il calcolo effettuato con l’Atto impugnato, pertanto, appare corretto e poggia su valide basi e presupposti di contenuto logico-giuridico corrispondente a parametri cui largamente si fa ricorso nella vita economica».
2.6. Laddove la ricorrente lamenta, dunque, che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente disatteso le argomentazioni circa la congruità del valore dichiarato nell’atto e corrisposto, basate sugli esiti di una perizia di parte contenente una descrizione dell’immobile del tutto differente da quelli presi a comparazione dall’Ufficio, le doglianze si risolvono nella censura circa la ricostruzione del fatto e la valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze compiute dai Giudici di appello.

2.7. La ricorrente, invero, lamenta sostanzialmente il mancato esame della documentazione (perizia giurata nonché apposita documentazione fotografica) «attesta…(nte)… l’effettivo stato dei luoghi» in relazione alle caratteristiche degli immobili nella valutazione del loro valore venale, il che rende la censura inammissibile atteso che ai sensi dell’art. 360 n. 5, come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22.6.2012 n. 83 conv. in l. 134/2012, è inammissibile il motivo di ricorso per l’omesso esame di elementi istruttori
ove il fatto storico sia stato comunque preso in considerazione, come nel caso in esame (avendo i Giudici del gravame esaminato le questioni fattuali in oggetto), dovendo, il nuovo testo dell’art. 360 n. 5, essere interpretato, alla luce dei canoni di cui all’art. 12 RAGIONE_SOCIALE preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione con riferimento alla mancanza assoluta dei motivi, alla motivazione apparente, al contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, alla motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di motivazione (cfr. Cass. n. 14324/2015, S.U.8053/2014).
2.8. Risultano, parimenti, prive di fondamento le doglianze circa la nullità della sentenza per motivazione apparente atteso che dall ‘esame della decisione gravata di ricorso per cassazione, come dianzi riportata, si scorge appieno la ratio decidendi posta a base della stessa, collegata all’esistenza di elementi documentali che avevano giustificato la tassazione degli immobili sulla base del maggior valore accertato rispetto alla compravendita, il che è sufficiente per escludere che la sentenza impugnata possa rientrare nello stigma RAGIONE_SOCIALE sentenze nulle per omissione della motivazione, motivazione apparente, manifesta e irriducibile contraddittorietà, motivazione perplessa o incomprensibile, alla stregua di quanto affermato da Cass. S.U. n.8053/2014 e n.8054/2014.
3.1. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza «per avere la Commissione Regionale omesso di pronunciarsi sulle eccezioni di merito … ritualmente riproposte in sede di gravame» con cui si lamentava che l’Ufficio aveva posto a base della rettifica immobili non aventi caratteristiche similari a quello oggetto di compravendita.

3.2. La censura è infondata avendo i Giudici d’appello implicitamente disatteso le doglianze della contribuente laddove hanno ritenuto correttamente effettuata la stima del valore dell’immobile, come dianzi evidenziato, considerato che il giudice di merito è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze di prova che ritenga più attendibili e idonee alla formazione dello stesso, né gli è richiesto di dar

conto, nella motivazione, dell’esame di tutte le allegazioni e prospettazioni RAGIONE_SOCIALE parti e di tutte le prove acquisite al processo, essendo sufficiente che egli esponga – in maniera concisa ma logicamente adeguata – gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione e le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi implicitamente disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l’ iter argomentativo svolto (cfr. Cass. n. 29730/2020, 16056/2016).
Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.880,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 30.10.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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