Valutazione immobile: i criteri per l'accertamento

Una società immobiliare impugna un avviso di accertamento per la rettifica del valore di un bene. La Cassazione accoglie il ricorso, stabilendo che la valutazione immobile dell’Agenzia delle Entrate non può basarsi su dati comparativi antecedenti di oltre tre anni rispetto all’atto di compravendita, come invece avvenuto nel caso di specie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione Immobile: la Cassazione fissa i paletti per l’accertamento del Fisco

La corretta valutazione immobile ai fini fiscali è un tema cruciale che spesso genera contenziosi tra contribuenti e Agenzia delle Entrate. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito importanti principi a tutela del cittadino, fissando paletti precisi sull’utilizzo del criterio sintetico-comparativo da parte dell’Ufficio. La sentenza chiarisce i limiti temporali dei dati utilizzabili per la stima e il valore probatorio delle rilevazioni OMI, offrendo spunti fondamentali per la difesa del contribuente.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare vendeva un complesso di immobili dichiarando un prezzo di 550.000,00 €. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione con cui rettificava il valore venale del bene, portandolo a 900.000,00 € e richiedendo le maggiori imposte. La stima dell’Ufficio si basava sul cosiddetto “criterio sintetico-comparativo”, utilizzando come termine di paragone i valori OMI e i dati di alcune compravendite di immobili ritenuti simili, avvenute però in anni molto precedenti all’atto in questione (2002 e 2007, a fronte di una vendita del 2011).

La società impugnava l’avviso, contestando la validità dei dati comparativi utilizzati dal Fisco per la valutazione immobile, in quanto anacronistici e non rappresentativi di beni con caratteristiche analoghe.

L’iter Giudiziario e i motivi del ricorso

Nei primi due gradi di giudizio, i giudici tributari davano ragione all’Agenzia delle Entrate, ritenendo la stima congrua. La società, tuttavia, decideva di proseguire la propria battaglia legale presentando ricorso in Cassazione. I motivi principali del ricorso si concentravano su due aspetti fondamentali:

1. Violazione di legge: L’erronea applicazione del criterio comparativo, avendo l’Ufficio utilizzato dati di compravendita antecedenti di oltre tre anni rispetto all’atto, limite temporale massimo previsto dalla normativa (art. 51, d.P.R. 131/1986).
2. Errore procedurale: La mancata ammissione da parte dei giudici di merito di una perizia di parte, erroneamente ritenuta tardiva, che avrebbe potuto dimostrare l’incongruità della stima del Fisco.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto i motivi di ricorso della società, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa ad un’altra sezione della Commissione tributaria regionale per un nuovo esame. Le motivazioni della decisione sono di grande importanza per tutti i contribuenti.

Limiti temporali per la valutazione immobile comparativa

I Giudici hanno stabilito con chiarezza che la normativa fiscale impone un limite temporale invalicabile: i trasferimenti immobiliari usati come comparazione non possono essere anteriori di oltre tre anni rispetto alla data dell’atto oggetto di accertamento. Nel caso specifico, i dati relativi al 2002 e al 2007 erano palesemente inutilizzabili. La Corte ha inoltre ribadito che i valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) hanno un carattere meramente indiziario e non possono, da soli, sostenere una rettifica di valore, specialmente quando gli altri elementi comparativi sono illegittimi perché troppo datati.

Diritto di difesa e rispetto delle norme processuali

La Corte ha censurato anche l’operato dei giudici di merito per aver escluso una perizia tecnica depositata dalla società. Un semplice ricalcolo dei termini ha dimostrato che il deposito era avvenuto tempestivamente, ovvero 21 giorni prima dell’udienza, rispettando il termine di 20 giorni liberi previsto dalla legge. Questo errore ha leso il diritto di difesa del contribuente, impedendogli di portare in giudizio elementi cruciali a proprio favore. La Cassazione ha riqualificato il motivo di ricorso e lo ha accolto, sottolineando l’importanza del rispetto delle regole processuali come garanzia di un giusto processo.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento rappresenta un’importante vittoria per i diritti del contribuente. Essa rafforza il principio secondo cui l’Amministrazione Finanziaria, nell’espletare la sua attività di accertamento, deve attenersi scrupolosamente ai criteri stabiliti dalla legge. La valutazione immobile non può basarsi su dati obsoleti o su stime generiche come i valori OMI, ma deve fondarsi su elementi concreti, attuali e verificabili. La decisione, inoltre, riafferma la centralità del diritto di difesa, che non può essere compresso da errate interpretazioni delle norme procedurali. Per i cittadini e le imprese, questa sentenza costituisce un prezioso precedente per contestare accertamenti di valore ritenuti ingiusti e non correttamente motivati.

Qual è il limite temporale massimo per i dati comparativi usati dal Fisco nella valutazione di un immobile?
Secondo la Corte di Cassazione, che richiama l’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986, i dati relativi a trasferimenti di immobili usati per la comparazione non possono essere anteriori di oltre tre anni rispetto alla data dell’atto oggetto di accertamento.

I valori OMI sono sufficienti per giustificare una rettifica del valore di un immobile?
No. La Corte ha ribadito che i valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) hanno un valore meramente indiziario e non possono, da soli, fondare un avviso di accertamento, soprattutto quando mancano altri elementi probatori validi e tempestivi.

Una perizia depositata 21 giorni prima dell’udienza può essere considerata tardiva?
No. La Corte ha chiarito che il termine per il deposito di documenti è di venti giorni liberi prima dell’udienza. Un deposito effettuato 21 giorni prima è, pertanto, tempestivo e il documento deve essere ammesso al fascicolo processuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22667 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22667 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 12/08/2024

REGISTRO BASE IMPONIBILE VENDITA STIMA VALORI OMI

sul ricorso iscritto al n. 35812/2018del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede legale in Marino (RM), alla INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore, NOME COGNOME, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dagli avv.ti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), con studio in Roma, alla INDIRIZZO.

– RICORRENTE –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO.

per la cassazione della sentenza n. 3159/4/2018 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata il 15 maggio 2018, non notificata;

UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 26 marzo 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione indicato in atti, con cui l’Ufficio rettificava nella somma di 900.000,00 € il valore venale dell’unità immobiliare (lotto edificato, con abitazione formata da tre appartamenti, due di 140,00 mq ed uno di 160 mq, con annessi balconi, sei cantine per una superfice lorda di 190 mq ed una corte comune di 4.830 mq) oggetto di compravendita del 13 gennaio 2011, stipulata al prezzo dichiarato di 550.000,00 €;

la Commissione tributaria regionale del Lazio rigettava l’appello proposto dalla società acquirente, assumendo che;

l’avviso di rettifica scaturiva da una relazione di stima dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio nella quale si dava conto del criterio sintetico-comparativo utilizzato, descrivendo puntualmente gli immobili oggetto di valutazione, la loro ubicazione, le condizioni di conservazione ed indicando gli atti presi a comparazione (1. valutazione OMI per il primo semestre 2011, con valori di mercato per tipologia ville e villini in normale stato di conservazione e manutenzione tra un minimo di 2.000,00 €/mq a 2.600,00 €/mq; 2. valore di un terreno ubicato nelle vicinanze, con il medesimo indice di edificabilità, valutato nel primo semestre 2002 in 215,00 €/mq.; 3. villino ubicato sempre ad Ariccia valutato, nel secondo semestre 2007, in 2.700 €/mq; 4. un fabbricato in Albano in condizione di abbandono stimato nel secondo semestre 2009 nella somma di 1.600,00 €/mq);
-nel delineato contesto perdeva rilievo il riferimento contenuto nell’avviso di rettifica ad altre stime non rese note alla contribuente,

dovendosi ritenere che, ai fini della valutazione in oggetto, rilievo decisivo fosse stato dato dall’Ufficio alle rilevazioni di cui sopra;

-l’obbligo della motivazione può essere adempiuto anche per relationem e, nella specie, dalla motivazione dell’atto impositivo era possibile evincere i contenuti e gli elementi essenziali degli immobili assunti in comparazione, osservando che erano stati applicati i valori OMI più aggiornati, operando alcuni correttivi proprio in considerazione dei dati specifici dell’oggetto di stima;

un diverso avviso non poteva giustificarsi sulla base RAGIONE_SOCIALE relazioni dei consulenti di parte della contribuente, atteso che la prima perizia era stata ritenuta irrilevante dal primo Giudice, in quanto elaborata sulla base del diverso criterio del valore commerciale del bene, mentre la perizia redatta dall’AVV_NOTAIO COGNOME non poteva essere esaminata in quanto prodotta dalla contribuente il 21 novembre 2017 e quindi tardivamente;

RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione avverso la predetta pronuncia, con atto notificato il 10/11 dicembre 2018, sulla base di cinque motivi, depositando in data 15 marzo 2024 memoria ex art. 380bis 1 cod. proc. civ.;

l’RAGIONE_SOCIALE depositava nota del 20 dicembre 2019 con cui, rappresentando di non essersi potuta costituire nei termini, riservava la facoltà di partecipare all’udienza di discussione ai sensi dell’art. 370, primo comma, cod. proc. civ.;

CONSIDERATO CHE:

con il primo motivo di impugnazione, la ricorrente ha eccepito, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4 cod. proc. civ e 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 e 111, sesto comma, Cost., sostenendo la sussistenza di una motivazione apparente, non avendo il Giudice d’appello argomentato in ordine alla dedotta inidoneità dei cespiti assunti dall’Ufficio a comparazione, nonché sulle valorizzazioni di molto antecedenti l’atto notarile, limitandosi a
reiterare pedissequamente la descrizione degli stessi beni operata dall’UTE;

con la seconda censura la ricorrente ha dedotto, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ponendo in rilievo l’erronea applicazione del ‘criterio sintetico comparativo’ utilizzato dall’Ufficio per la diversa attribuzione di valore dell’immobile compravenduto, avendo utilizzando quali campioni alcuni cespiti privi RAGIONE_SOCIALE ‘caratteristiche analoghe’ al suddetto bene, oltretutto con valorizzazioni di epoca antecedente ai tre anni;
con la terza doglianza l’istante ha lamentato, in ragione dell’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 52, comma 2bis , d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e 42 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, contestando al Giudice regionale di aver erroneamente ritenuto non necessaria l’allegazione all’avviso di rettifica degli atti utilizzati dall’Ufficio per la comparazione dell’immobile compravenduto ed i campioni analizzati, tra i quali le precedenti stime effettuate dall’UTE, giacchè, in base alle norme richiamate, se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato, non essendo consentito all’amministrazione di citare soltanto detti elementi, senza che gli stessi siano poi, concretamente, verificabili dal destinatario del provvedimento;
con il quarto motivo di impugnazione la società ha denunciato, secondo il parametro di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, lamentando che la Commissione di secondo grado avesse omesso totalmente l’esame del motivo di appello con il quale si poneva in evidenza l’erronea valutazione da parte dell’Ufficio della corte comune, nonostante la stessa fosse qualificata al Catasto Fabbricati del Comune di Ariccia come bene comune non censibile e, dunque, priva di una intrinseca potenzialità di autonomia funzionale e reddituale;
con la quinta ragione di contestazione la contribuente ha censurato la valutazione della Commissione sotto il paradigma di cui all’art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., eccependo la violazione degli artt. 32 e 58 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 nella parte in cui ha reputato di non poter esaminare la perizia redatta dall’AVV_NOTAIO, ritenendo erroneamente tardivo il deposito della stessa avvenuto in data 21 novembre 2017 nel termine di venti giorni prima dell’udienza di discussione del 12 dicembre 2017, così come previsto dall’art. 32 del D.lgs. 546/1992;
il ricorso va accolto nei termini che seguono;

il primo motivo di impugnazione va disatteso;

7.1. sul piano dei principi va ricordato che costituisce orientamento ampiamente consolidato di questa Corte ritenere che l’ipotesi di motivazione apparente ricorra allorché essa, pur graficamente e, quindi, materialmente esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, non consentendo, in tal modo, alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, lasciando all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture. Siffatta motivazione si considera -come suol dirsi – non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., il che rende nulla la sentenza per violazione (censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ.) anche dell’art. 132, secondo comma, num. 4), cod. proc. civ. o, nel processo tributario, ex 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546;
7.2. va, invece, esclusa (in seguito alla riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, comma 1, lett. b) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012, n. 134, ratione temporis applicabile al caso in esame) qualunque rilevanza al semplice difetto di “sufficienza” della motivazione [cfr., su tali principi, anche da ultimo, Cass., Sez. T, 31 gennaio 2023, n. 2689 e, tra le tante,

a partire da Cass., Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053, Cass., Sez. Trib., 19 gennaio 2023, n. 1615, Cass., 1° marzo 2022, n. 6626; Cass., Sez. Trib, 8 agosto 2022 n 24449; Cass., Sez. U. 19 giugno 2018, n. 16159 (p. 7.2.), che menziona Cass., Sez. U. 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., nn. 22229, 22230, 22231, del 2016, Cass., Sez. U, 24 marzo 2017, n. 766; Cass., Sez. U., 9 giugno 2017, n. 14430 (p. 2.4.); Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9557 (p. 3.5.), Cass., Sez. U., 27 dicembre 2019, n. 34476 (che cita, in motivazione, Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9558 e Cass., Sez. U., 31 dicembre 2018, n. 33679];
7.3. va aggiunto che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè a discutere ogni singolo elemento o ad argomentare sulla condivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all’art. 132, secondo comma, num. 4, cod. proc. civ., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, ma considerati subvalenti rispetto alle ragioni della decisione (così Cass., Sez. VI/T, 2 febbraio 2022, n. 3108, che richiama Cass., Sez. II, 25 giugno 2020, n. 12652; Cass., Sez. I, 26 maggio 2016, n. 10937; Cass., Sez. VI, 17 maggio 2013, n. 12123 e anche Cass., Sez. I, 31 luglio 2017, n. 19011, Cass., Sez. I, 2 agosto 2016, n. 16056 e Cass., Sez. T., 24 giugno 2021, n. 18103);
7.4. la Commissione regionale ha dato conto del motivo di appello con cui la società aveva lamentato le « incongruenze presenti nella relazione di stima e la non pertinenza e non idoneità dei riferimenti comparativi in essa evidenziati, sia per la tipologia e la collocazione degli immobili, sia per lo stato di conservazione, sia infine per le potenzialità edificatorie del terreno, nella specie inesistenti, tenuto conto della utilizzazione RAGIONE_SOCIALE cubature consentite», nonché, alla luce di quanto evidenziato dal consulente di parte, « la non praticabilità, per mancanza di elementi comparativi significativi, del metodo comparativo » v. pagina n. 2 della sentenza in esame), così rideterminando nella
misura di 546.678,35 € il valore del bene sulla base del criterio del valore di mercato, al netto dei costi di ristrutturazione;

7.5. il Giudice regionale, poi, nel descrivere il contenuto dell’accertamento compiuto nella relazione di stima dell’RAGIONE_SOCIALE nei termini sopra illustrati, ha ritenuto la stessa corretta, essendo stata considerata dall’Ufficio (e non dalla CTP come per lapsus calami indicato in sentenza, tenuto conto che stessa ha solo confermato il valore attribuito al bene dall’amministrazione), la « stima più aggiornata dell’OMI », operando « alcuni correttivi proprio in considerazione dei dati specifici dell’immobile oggetto di stima» (v. pagina n. 5 della sentenza impugnata);
7.6. in siffatti termini, la motivazione esiste e non può considerarsi porsi al di sotto del mimino costituzionale esigibile, risultano chiaro il percorso logico seguito per escludere « la fondatezza del gravame» (v. pagina n. 5 della sentenza in rassegna), basato sulla ritenuta plausibilità del valore attribuito al bene dall’Ufficio sulla scorta dei vari elementi indicati nella relazione di stima, con ciò implicitamente negando valore persuasivo agli argomenti spesi nei motivi di appello;
anche il terzo motivo, da esaminarsi prioritariamente rispetto al secondo per sua teorica portata dirimente, non può essere accolto;

8.1. non sussiste difatti la dedotta violazione degli artt. 52, comma 2bis , d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e 42 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, per la mancata allegazione all’avviso di rettifica RAGIONE_SOCIALE « ulteriori Perizie relative a precedenti stime, usate come parametro (v. pagina n. 13 del ricorso), avendo il Giudice regionale ritenuto, con valutazione di merito non sindacabile nella sede che occupa, che tali stime non avessero costituito la piattaforma probatoria su cui era stata elaborata la stima, come risulta chiaro dal passaggio motivazionale della sentenza in cui si è espressamente affermato che « perde rilievo il riferimento, contenuto nell’avviso di rettifica, alle ‘altre stime eseguite dallo scrivente’, non rese nota alla contribuente, dovendosi ritenere che, ai fini della valutazione di cui si è detto, il rilievo decisivo sia stato dall’ufficio attribuito alle rilevazioni di cui
si è detto. Non si è dunque in presenza di un avviso di rettifica che scaturisca da valutazioni desunte da atti e riferimenti non conosciuti né conoscibili dalla contribuente, avendo l’ufficio indicato puntualmente gli immobili assunti a riferimento per la valutazione sintetica o comparativa» (così a pagina n. 4 della sentenza impugnata);

va, invece, accolto il secondo il motivo di ricorso con cui la contribuente ha dedotto la violazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, contestando la correttezza dei campioni comparativi utilizzati, anche in considerazione del fatto che erano di epoca antecedente ai tre anni previsti dalla predetta disposizione;

9.1. la menzionata norma dispone che «Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l’ufficio del registro, ai fini dell’eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni»;
9.2. questa Corte ha affermato che:

«i plurimi criteri individuati dal Testo unico dell’imposta di registro, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente “pariordinati” e l’Amministrazione finanziaria può seguire uno qualsiasi dei predetti criteri, laddove lo ritenga maggiormente idoneo per determinare in sede di accertamento il valore del bene trasferito (cfr. Cass. n. 4221 del 2006; Cass. n. 15876 del 2020; Cass. n. 30189 del 2018)»;

– l’avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su “altri elementi di valutazione” (d.P.R. n. 131 del

1986, ex art. 51, comma 3), quali la destinazione dell’immobile, la sua collocazione, la sua tipologia, la superfice, lo stato di conservazione, l’epoca di costruzione, a condizione che tali criteri di valutazione non siano elencati in modo meramente generico e di stile, onde consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa (cfr. Cass. Sez. Cass. n. 2951 del 10/02/2006; Cass. n. 3419 del 08/03/2001; Cass. n. 1961 del 2018 e Cass. n. 29143 del 2018)» (così Cass., Sez. T., 24 giugno 2021, n. 18103);
9.3. nella specie, la Commissione ha considerato adeguata la valutazione del valore del bene, basata – come detto – sulle indicazioni di valore OMI relative al primo semestre 2011, sul valore, relativo al primo semestre 2002, di un terreno ubicato nelle vicinanze, sul valore, al secondo semestre 2007, di un villino sito nel Comune di Ariccia, sul valore di un fabbricato, in Albano in condizione di abbandono stimato nel secondo semestre 2009;

9.4. non può, allora, non osservarsi che gli unici riferimenti ricompresi nella forbice temporale della predetta disposizione sono quelli del valore, nell’anno 2009, del fabbricato in stato di abbandono, sito in altro territorio, nonché quelli della valutazione OMI del primo semestre 2011, che assumono però valore solo indiziario (v., tra le tante, Cass., Sez. T., 25 febbraio 2021, n. 5159; Cass.; Sez. T., 4 novembre 2020, n. 24550, che richiama. Cass., Sez. T., 25 gennaio 2019, n. 2155, che a sua volta richiama Cass., sent. n. 9474/2017; n. 26487/2016; n. 24054/2014, ord. n. 11439/2018; nello stesso senso, Cass. Sez. V, 7 settembre 2018, n. 21813; ancora Cass., Sez. T., 25 febbraio 2021, n. 5159, che richiama Cass., Sez. V, 2 aprile 2020, n. 7655 e Cass. IV-V, 21 dicembre 2015, n. 25707) e su cui, invece, il Giudice regionale ha posto massimo e decisivo affidamento, valorizzando il fatto che è stata considerata la stima più aggiornata dell’OMI con i relativi adattamenti (v. pagina n. 5 della sentenza);
9.5. inappropriati, in ragione della loro datazione, risultano, invece, i riferimenti ai valori degli anni 2002 e 2007, mentre è mancata ogni valutazione sulle caratteristiche dei beni considerati (sotto i profili della

loro tipologia, superfice, stato di conservazione, epoca di costruzione) e posto in comparazione con quello oggetto di tassazione, il che vale a rendere, alla fine, lo scrutinio operato dalla Commissione, complessivamente valutato, non conforme alle illustrate prescrizioni normative stabilite;

resta assorbito nella valutazione che precede il quarto motivo di impugnazione, considerando che nella valutazione da rinnovare il Giudice del rinvio esaminerà anche il motivo di appello concernente la dedotta non computabilità ai fini che occupano della corte comune, in quanto bene comune non censibile;

va accolto anche il quinto motivo di ricorso;

11.1. risulta, invero, evidente dalla mera lettura della sentenza la violazione degli artt. 32 e 58 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sol considerando che in essa si è dato conto che la perizia dell’AVV_NOTAIO COGNOME venne depositata in data 21 novembre 2017 (martedì) a fronte di una udienza di trattazione fissata il 12 dicembre 2017 (martedì), il che significa che il predetto deposito avvenne ventuno giorni prima la citata udienza e, quindi, tempestivamente nel termine dei venti giorni liberi precedenti la trattazione della causa come richiesto dall’art. 32, applicabile nel giudizio di appello, stante il richiamo operato dall’art. 61 d.lgs. citato alle norme relative al giudizio di primo grado (cfr. Cass. , Sez. T, 24 giugno 2021, n. 18103);
11.2. va sul punto osservato che la ricorrente ha errato nella scelta del paradigma censorio, richiamando l’art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., per far valere la violazione di norme processuali (artt. 32 e 58 d.lgs. citato), sindacabile dalla Corte a mente dell’art. 360, primo comma, num. 4 cod. proc. civ., ma la censura può essere in tal senso riqualificata, avendo comunque l’istante chiesto sul punto l’annullamento della sentenza, accogliendo quindi il motivo in quanto il deposito della citata documentazione era stato tempestivamente effettuato;
alla stregua RAGIONE_SOCIALE riflessioni svolte vanno accolti il secondo ed il quinto motivo di ricorso, dichiarato assorbito il quarto e rigettati il primo

ed il terzo; la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e rinviata alla Corte di giustizia tributaria del Lazio, in diversa composizione, perché rinnovi, alla luce di quanto sopra esposto, il giudizio concernente il valore attribuito al bene, nonché per regolare le spese del presente giudizio di legittimità;

P.Q.M.

la Corte accoglie il secondo ed il quinto motivo di ricorso, dichiara assorbito il quarto e rigetta il primo ed il secondo motivo di impugnazione, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per liquidare le spese anche del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 marzo 2024.

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Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.