Valutazione immobile: Catasto prevale su stato di fatto?

In un caso di accertamento fiscale sull’imposta di registro, la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di due contribuenti. Essi contestavano la valutazione immobile effettuata dall’Agenzia delle Entrate, sostenendo che si basasse sulla categoria catastale (negozio) anziché sull’effettivo stato dell’immobile (in parte abitazione). La Corte ha stabilito che la scelta del giudice di merito di dare prevalenza ai dati catastali ufficiali rispetto alle prove fornite dai contribuenti rientra nella sua discrezionalità e non è sindacabile in sede di legittimità, confermando così la valutazione dell’Agenzia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione Immobile: il Dato Catastale Può Prevalere sullo Stato di Fatto?

Introduzione: Il Dilemma tra Realtà e Catasto

Quando si vende un immobile, la corretta valutazione immobile è cruciale non solo per definire il prezzo, ma anche per calcolare le imposte di registro. Ma cosa succede se la realtà fisica dell’edificio non corrisponde alla sua classificazione catastale? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio questo dilemma, stabilendo un principio importante sulla discrezionalità del giudice tributario nel pesare le prove. Il caso riguarda un accertamento fiscale in cui l’Agenzia delle Entrate ha contestato il valore dichiarato di un bene, basando la propria stima sulla categoria catastale ufficiale anziché sullo stato effettivo descritto dai contribuenti.

I Fatti del Caso: Una Cessione Sotto la Lente del Fisco

Due contribuenti vendevano un locale commerciale sito in Cosenza. Nell’atto di compravendita, il valore dichiarato era ritenuto congruo. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di rettifica e liquidazione, sostenendo che il valore venale dell’immobile fosse superiore. Per supportare la sua tesi, l’Ufficio faceva riferimento alla categoria catastale del bene (C/1, ovvero negozio o bottega) e a due atti di compravendita di immobili simili nella stessa zona.

Le contribuenti si opponevano, sostenendo che la stima dell’Agenzia fosse errata perché non teneva conto delle reali caratteristiche dell’immobile. A loro dire, il bene non era un semplice locale commerciale, ma un edificio su due piani con caratteristiche assimilabili a una civile abitazione con deposito. La loro tesi era supportata da documentazione che ne attestava le effettive condizioni. Mentre in primo grado i giudici davano ragione alle contribuenti, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, accogliendo l’appello dell’Agenzia.

La Valutazione dell’Immobile e la Prova nel Processo Tributario

Il cuore della questione portata davanti alla Cassazione verteva su due motivi principali:

1. Violazione di legge: Le ricorrenti lamentavano che la Commissione Regionale avesse erroneamente ritenuto valida la stima dell’Ufficio, ignorando lo stato effettivo del bene e violando così diverse norme, tra cui l’art. 53 della Costituzione sulla capacità contributiva.
2. Omesso esame di un fatto decisivo: Si sosteneva che i giudici d’appello avessero ignorato le prove documentali fornite, che dimostravano la non assimilabilità del loro immobile a quelli usati come metro di paragone dall’Agenzia.

La difesa delle contribuenti si basava sull’idea che una corretta valutazione immobile non può prescindere da un’analisi concreta delle sue caratteristiche costruttive e del suo stato, elementi che l’Agenzia aveva trascurato, affidandosi unicamente al dato formale della categoria catastale C/1.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, esaminando congiuntamente i motivi, ha respinto il ricorso. I giudici hanno chiarito un punto fondamentale del processo tributario: il giudice di merito ha il potere di valutare liberamente le prove presentate dalle parti. Nel caso specifico, la Commissione Tributaria Regionale non ha omesso di esaminare le prove delle contribuenti, ma ha compiuto una scelta: ha ritenuto più attendibile e probante la stima dell’Agenzia, basata sulla classificazione catastale C/1, rispetto alla documentazione prodotta dalle parti sullo stato di fatto.

La Corte ha sottolineato che l’individuazione della natura del bene ai fini fiscali può legittimamente basarsi sulla classificazione catastale. Di conseguenza, era corretto per l’Agenzia utilizzare, ai fini comparativi, atti di trasferimento di altri immobili con la medesima categoria. La decisione della Commissione Regionale di accordare “maggiore valenza probatoria” alla stima dell’Ufficio è un tipico apprezzamento di merito. Tale valutazione non può essere riesaminata dalla Corte di Cassazione, il cui compito non è quello di decidere quale prova sia più convincente, ma solo di verificare la presenza di vizi di legge o l’omissione totale dell’esame di un fatto storico decisivo, cosa che in questo caso non è avvenuta.

Conclusioni: Implicazioni per i Contribuenti

L’ordinanza offre un’importante lezione pratica: l’importanza cruciale della coerenza tra i dati catastali di un immobile e la sua reale condizione. La sentenza evidenzia che, in un contenzioso fiscale, il dato formale registrato al catasto può assumere un peso determinante. Il giudice può legittimamente decidere di fondare la propria decisione su tale dato, anche a fronte di prove che dimostrino una diversa realtà fattuale. Per i contribuenti, ciò significa che è fondamentale assicurarsi che la classificazione catastale del proprio immobile sia sempre aggiornata e corrispondente al suo effettivo stato e destinazione d’uso. Trascurare questo aspetto può esporre a rettifiche fiscali difficili da contestare, poiché la discrezionalità del giudice nel valutare le prove gioca un ruolo centrale.

Nella valutazione di un immobile per le imposte, conta di più la categoria catastale o il suo stato effettivo?
La sentenza chiarisce che il giudice tributario ha il potere di dare maggior peso alla classificazione catastale ufficiale (es. C/1 – negozio), ritenendola un elemento fondamentale per la stima. Sebbene lo stato di fatto sia rilevante, la scelta di quale prova sia più convincente rientra nella discrezionalità del giudice di merito.

Posso contestare una valutazione dell’Agenzia delle Entrate basata su immobili comparativi che ritengo diversi dal mio?
Sì, è possibile e doveroso contestare la valutazione fornendo prove concrete, come perizie tecniche e documentazione, che dimostrino le differenze sostanziali tra il proprio immobile e quelli usati come termine di paragone. Tuttavia, l’esito non è garantito, poiché il giudice valuterà liberamente tutte le prove, inclusa quella dell’Agenzia.

La Corte di Cassazione può decidere se la stima del valore di un immobile era giusta o sbagliata?
No. La Corte di Cassazione non entra nel merito della valutazione, cioè non stabilisce il valore corretto dell’immobile. Il suo compito è verificare che il processo decisionale del giudice precedente non sia viziato da errori di diritto o dall’aver completamente ignorato un fatto storico cruciale per la decisione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14650 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14650 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 31/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12297 -2022 R.G. proposto da:

BALSAMO NOME COGNOME NOME

rappresentate e difese dall’Avvocato NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, domiciliata in ROMA, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 3239/2021 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della CALABRIA, depositata il 6/10/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 14/5/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME

DELL’ORFANO

FATTI DI CAUSA

NOME e NOME COGNOME propongono ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Calabria aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n. 213/2020 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Cosenza, in accoglimento dei ricorsi, riuniti, proposti avverso l’avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro con il quale l’Agenzia delle Entrate contestava il maggior valore, rispetto a quello dichiarato, del locale commerciale, sito in Cosenza, INDIRIZZO oggetto di cessione da parte delle ricorrenti con atto stipulato in data 25.1.2013.
Agenzia delle entrate resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo le ricorrenti denunciano, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., «violazione e falsa applicazione dell’art. 53 Cost., degli artt. 43, 51 e ss. d.P.R. 131/1986 e dell’art. 2697 c.c.» per avere la Commissione tributaria regionale ritenuto correttamente effettuata la stima dell’immobile da parte dell’Ufficio senza tenere conto dello stato effettivo dell’immobile.

1.2. Con il secondo motivo le ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto la validità della stima

effettuata dall’Ufficio per determinare il valore dell’immobile (i valori OMI ed i due atti di compravendita richiamati nell’avviso impugnato come comparazione) pur «in presenza di specifiche e documentate prove fornite dai contribuenti, … relative alle effettive caratteristiche dell’immobile»

1.3. Le doglianze vanno esaminate congiuntamente in quanto strettamente connesse.

1.4. Va premesso che, a norma del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 1, l’Ufficio provvede alla rettifica, e alla conseguente liquidazione, se ritiene che gli immobili ceduti abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, ed, a tal fine, ha «riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni» (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3).
1.5. È inoltre d’uopo evidenziare che – come ripetutamente rilevato da questa Corte – la posizione paritaria che le parti assumono davanti al giudice tributario – a sua volta chiamato a verificare la fondatezza della pretesa impositiva con esame (nel merito) del rapporto giuridico che vi è implicato – non consente di attribuire ai criteri di valutazione impiegati per il controllo del valore una efficacia dimostrativa ex se , indipendentemente, dunque, dall’effettiva idoneità persuasiva (per certezza e concludenza dei dati evidenziati) delle fonti di prova addotte all’interno di un processo che, per la sua struttura, ammette un maggior spazio di operatività delle prove cosiddette atipiche (v., ex plurimis ,
Cass. nn. 9357 e 2193 del 2015; Cass. n. 14418/2014; Cass. n. 4363/2011; Cass. n. 8890/2007).

1.6. In questo senso è stato ritenuto che anche la perizia di parte possa costituire fonte di convincimento del giudice, che può elevarla a fondamento della decisione a condizione che spieghi le ragioni per le quali la ritenga corretta e convincente (cfr. Cass. n. 4363/2011; Cass. n. 8890/2007).

1.7. Ciò posto, la Commissione tributaria regionale, nell’accogliere l’appello erariale, ha affermato quanto segue:« … l’individuazione della natura del bene trasferito (al fine della liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali) deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, e ciò a prescindere dal suo effettivo utilizzo … Ne consegue che legittimamente l’Ufficio, a fronte della identificazione catastale come C/1 del bene controverso, ha richiamato, ai fini comparativi, atti aventi ad oggetto il trasferimento di immobili aventi la medesima categoria catastale di quello di cui è causa».
1.8. Le stesse contribuenti hanno riportato nel ricorso che l’Ufficio aveva posto a base della stima la classificazione catastale C1, così come risultante dall’atto e nella DOCFA, ritenendo non plausibile una determinazione del valore dei locali come civile abitazione, con classamento in categoria A4 e C/6 (immobile di civile abitazione di tipo economico e relativa pertinenza), derivante da «precedente individuazione catastale dell’immobile fino al 16/11/1999, … successivamente rettificata da parte dei precedenti proprietari» (cfr. pag. 10 ricorso).
1.9. Hanno inoltre dedotto l’erroneità della comparazione effettuata dall’Ufficio per avere « preso in considerazione due immobili … della medesima categoria catastale C/1 ma aventi caratteristiche completamente diverse rispetto a quelle dell’immobile oggetto dell’avviso di accertamento … poiché)… mentre i due immobili presi in considerazione …(erano)… dei … magazzini commerciali, l’immobile

oggetto della compravendita …(era)… un immobile posto su due piani le cui caratteristiche costruttive sono da riferirsi ad una civile abitazione per quanto riguarda il piano primo ed ad un deposito per quanto riguarda il piano terra» (cfr. pag. 12 del ricorso).

1.10. Nel caso di specie la Commissione tributaria regionale, senza violare le disposizioni dalla ricorrente evocate, ha dunque bilanciato i dati probatori offerti al giudizio, operando una tipica valutazione di concludenza delle fonti di prova in relazione ai fatti costitutivi della pretesa tributaria ed a quelli volti ad infirmarne l’efficacia ed ha accordato una maggiore valenza probatoria alla stima dell’Ute, ritenuta idonea a dare una reale rappresentazione dell’effettiva situazione dei beni negoziati in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
1.11. Le doglianze delle ricorrenti non indicano, peraltro, il fatto storico il cui esame sarebbe stato omesso, richiedendosi piuttosto la rivalutazione del materiale probatorio.

1.12. Come noto, però, la censura ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, ossia ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico – naturalistico, la cui esistenza risulti dalla sentenza o dagli atti processuali e che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti avente carattere decisivo (cfr. Cass. n. 13024/2022; Cass. n. 14802/2017), senza che possano considerarsi tali né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, né le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio (cfr. Cass. n. 10525/2022).
Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna le ricorrenti, in solido, al pagamento, in favore dell’Agenzia controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.400,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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