Valutazione complessiva indizi: la Cassazione decide

Una società immobiliare viene accusata di sottofatturazione. I giudici di merito valutano gli indizi (valori OMI, mutui) in modo separato, ridimensionando l’accertamento. La Corte di Cassazione interviene, annullando la decisione e stabilendo che è necessaria una valutazione complessiva indizi per provare l’evasione, considerando tutti gli elementi probatori nel loro insieme.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione Complessiva degli Indizi: Come si Prova la Sottofatturazione Immobiliare

L’accertamento della sottofatturazione nella vendita di immobili rappresenta una sfida costante per l’Amministrazione Finanziaria. La prova dell’evasione si basa spesso su elementi indiziari, la cui corretta interpretazione è cruciale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: per provare l’esistenza di ricavi non dichiarati è necessaria una valutazione complessiva indizi, e non un’analisi frammentata e isolata di ciascun elemento. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Contenzioso

Il caso ha origine da un avviso di accertamento notificato a una società immobiliare, esercente attività di costruzione e vendita di immobili. L’Agenzia Fiscale contestava l’omessa contabilizzazione di significativi ricavi, derivanti dalla sottofatturazione dei corrispettivi di vendita di alcune unità immobiliari. L’accertamento si basava su una serie di elementi, tra cui:

* Prelievi di contanti effettuati dagli acquirenti in prossimità della data del rogito.
* Scostamenti tra il prezzo dichiarato e i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).
* Importi dei mutui richiesti dagli acquirenti, in alcuni casi superiori al prezzo dichiarato in atto.
* Perizie bancarie che stimavano un valore degli immobili più alto di quello di vendita.
* Incongruenze rispetto ai prezzi di vendita di appartamenti simili nello stesso complesso.

La Commissione Tributaria Provinciale aveva parzialmente accolto il ricorso della società, riducendo l’importo accertato. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale (CTR), chiamata a decidere sull’appello della società e su quello incidentale dell’Agenzia, aveva confermato la decisione di primo grado. In particolare, la CTR aveva ritenuto che elementi come i valori OMI e l’importo dei mutui, di per sé, non fossero sufficienti a costituire indizi gravi, precisi e concordanti di sottofatturazione.

Il Ricorso dell’Agenzia e la valutazione complessiva indizi

L’Amministrazione Finanziaria ha impugnato la sentenza della CTR dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione delle norme in materia di presunzioni (art. 2729 c.c.) e di accertamento tributario (art. 39, d.P.R. n. 600/1973).

Secondo l’Agenzia, il giudice d’appello aveva commesso un errore metodologico fondamentale: aveva operato una valutazione parcellizzata degli indizi, esaminando ogni elemento in modo isolato (i valori OMI, l’importo dei mutui) e concludendo che, singolarmente, non fossero sufficienti. Invece, l’ufficio aveva presentato un quadro probatorio complesso e articolato, che avrebbe dovuto essere analizzato nel suo insieme. La difesa dell’Agenzia ha sottolineato che solo una valutazione complessiva indizi avrebbe potuto rivelare la coerenza del disegno evasivo.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno censurato l’approccio della CTR, definendolo un “esame parcellizzato” che sottrae gli elementi indiziari a una necessaria valutazione complessiva.

La Corte ha ribadito un principio consolidato: quando la prova si basa su presunzioni, il giudice di merito deve valutare l’idoneità degli elementi presuntivi a generare inferenze logiche secondo il criterio dell'”id quod plerumque accidit” (ciò che accade di solito). Questo apprezzamento deve essere ispirato al principio secondo cui i requisiti di gravità, precisione e concordanza degli indizi non vanno ricercati in ogni singolo elemento, ma devono emergere dalla loro valutazione globale e complessiva.

Il giudice può e deve effettuare un’analisi frazionata iniziale per vagliare la rilevanza dei singoli indizi, ma questo è solo un passaggio preliminare. Il giudizio finale deve nascere dalla considerazione di tutti gli elementi significativi nel loro insieme. Nel caso specifico, la CTR si è fermata al primo stadio, omettendo di considerare come i valori OMI e gli importi dei mutui si collegassero alle perizie bancarie, alle differenze di prezzo tra immobili identici e agli altri elementi raccolti dall’Agenzia. Questo errore metodologico ha viziato la sentenza, rendendola illegittima.

Conclusioni

La decisione della Corte di Cassazione è di fondamentale importanza pratica. Essa stabilisce che, nell’accertamento tributario basato su presunzioni, non è corretto “smontare” il quadro probatorio presentato dall’Amministrazione Finanziaria per analizzarne i singoli pezzi in isolamento. Al contrario, il giudice deve compiere uno sforzo di sintesi, valutando se l’insieme degli indizi, pur se singolarmente non decisivi, nel loro complesso fornisca una prova logica e coerente della maggiore base imponibile. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio a un’altra sezione della Corte di giustizia tributaria, che dovrà riesaminare il caso applicando il corretto principio della valutazione complessiva indizi.

Valori OMI e importi dei mutui sono sufficienti da soli a provare la sottofatturazione?
Secondo la sentenza, presi singolarmente potrebbero non essere sufficienti. Tuttavia, diventano elementi probatori rilevanti se inseriti in un quadro più ampio e valutati complessivamente insieme ad altri indizi, come perizie bancarie o contratti preliminari.

Come deve agire il giudice tributario di fronte a molteplici indizi?
Il giudice non deve condurre una valutazione parcellizzata, ovvero analizzare ogni indizio in modo isolato. Ha l’obbligo di effettuare una valutazione globale e complessiva, verificando se tutti gli elementi, letti insieme, forniscono una prova coerente e logica secondo i requisiti di gravità, precisione e concordanza.

Qual è stato l’errore commesso dalla Commissione Tributaria Regionale in questo caso?
L’errore è stato quello di sottrarre alcuni elementi (valori OMI e importi dei mutui) a una valutazione d’insieme, giudicandoli isolatamente come non sufficienti. In tal modo, ha omesso di considerare la loro connessione con le altre prove raccolte dall’Agenzia, violando il principio della valutazione complessiva degli indizi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 23242 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 23242 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 13/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16825/2018 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, e domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE

-intimata- avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE dell’EMILIA ROMAGNA n. 3197/2017 depositata il 27/11/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/07/2025 dalla Consigliera NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna ( hinc: CTR), con la sentenza n. 3197/2017 depositata in data 27/11/2017, ha respinto l’appello principale proposto da RAGIONE_SOCIALE ( hinc: la contribuente) e l’appello incidentale proposto dall’Agenzia delle Entrate contro la sentenza n. 584/2015, con cui la Commissione tributaria provinciale di Bologna aveva accolto, parzialmente, il ricorso proposto dalla contribuente (esercente attività di costruzione e vendita di immobili) contro l’avviso di accertamen to con cui l’Agenzia delle Entrate aveva contestato l’omessa contabilizzazione di ricavi per Euro 179.850,00 collegata alla sottofatturazione dei corrispettivi di vendita di immobili, con la conseguente rettifica delle dichiarazioni IVA, IRES e IRAP per l’anno 2007.
1.1. Il giudice di prime cure aveva, in particolare, rideterminato i maggiori ricavi in Euro 52.200, in ragione del rilievo dato al prelievo di denaro attuato il giorno precedente l’acquisto di due immobili, ritenendo che si trattasse di somme versate a nero.

La CTR, con riferimento al gravame proposto dalla contribuente, ha ritenuto che erano stati correttamente individuati i prelievi eseguiti dagli acquirenti COGNOME e COGNOME il giorno precedente l’acquisto, quali prove del pagamento in nero.

2.1. Con riferimento all’appello dell’Agenzia per i rimanenti immobili il giudice d’appello ha rilevato che le differenze accertate sulla scorta dei mutui erogati e dei valori OMI di riferimento non costituivano, di per sé, indizi gravi, precisi e concordanti per affermare che si fosse verificata una sottofatturazione. In difetto di accertamenti specifici, analoghi a quelli effettuati per i sig. COGNOME e COGNOME, i riferimenti dell’Agenzia delle Entrate possono trovare lettura

alternativa e non univoca (necessità di maggiori somme per esigenze diverse dall’acquisto), con la conseguenza che difettano gli elementi di prova indiziaria.

Contro la sentenza della CTR l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in cassazione con un motivo.

La parte intimata non si è costituita.

…

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso è stata denunciata la violazione e falsa applicazione dell’art. 2729 cod. civ. e dell’art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600 del 1973, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

1.1. La ricorrente rileva come la CTR abbia fatto esclusivo riferimento unicamente ai valori OMI e agli importi delle somme erogate a mutuo, ritenendoli inidonei a giustificare gli scostamenti rilevati dai prezzi di compravendita di immobili similari e a supportare la contestazione di omessa contabilizzazione di ricavi.

In tal modo il giudice di seconde cure ha tuttavia, trascurato tutte le altre evidenze fattuali e, in particolare (secondo quanto riportato in sede di formulazione dei motivi d’appello incidentale ), le incongruenze dei corrispettivi pattuiti per alcune delle cessioni immobiliari (indicate nell’avviso di accertamento) rispetto ad altre riguardanti appartamenti con caratteristiche identiche e dimensioni simili e l’antieconomicità dei corrispettivi indicati in alcuni rogiti (tanto più che si tratta di appartamenti e villette di nuova costruzione). Inoltre, dalle indagini finanziare eseguite avvalendosi dei poteri istruttori ex art. 32, primo comma, n. 7, d.P.R. n. 600 del 1973 e 51, comma 2, d.P.R. n. 633 del 1972, sono emersi « contratti di mutuo stipulati per un importo pari/superiore al valore dichiarato in atto di compravendita; perizie estimative effettuate dalla Banca
superiori rispetto a quanto dichiarato in rogito; promesse e/o preliminari consegnate dagli acquirenti alle Banche erogatrici dei mutui dalle quali emergono accordi differenti rispetto a quanto effettivamente dichiarato; prelevamenti di contanti consistenti in prossimità del rogito …»

1.2. La ricorrente ha richiamato il punto 1 della deliberazione 22/04/1995 pubblicata in G.U., attuativa dell’art. 38 bis d.lgs. 01/09/1993, n. 385, secondo cui l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario non può superare l’80% del valore del bene ipotecato, che può essere aumentato fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative.

Rileva, quindi, che nel caso in esame, la CTR, in luogo di una valutazione complessiva degli elementi indiziari, ha optato per un esame parcellizzato degli stessi. In sostanza, sebbene il materiale indiziario illustrato dall’ufficio non fosse limitato unicamente allo scostamento dai valori OMI e agli importi dei mutui, ma consistesse anche di indagini finanziarie, d ell’antieconomicità dei corrispettivi dichiarati nei rogiti, delle perizie estimative effettuate dalla banca mutuante per importi superiori rispetto a quanto dichiarato in rogito, nelle promesse o nei preliminari consegnati dagli acquirenti alle banche erogatrici dei mutui, la CTR si è astenuta dalla complessiva valutazione degli stessi.
Il motivo di ricorso è fondato. Nella sentenza impugnata si legge che: « Quanto al gravame dell’agenzia per i rimanenti immobili si rileva che le differenze accertate sulla scorta dei mutui erogati e dei valori OMI di riferimenti di per sé non costituiscono indizi gravi precisi e concordanti per affermare che si sia verificata sottofatturazione ».

Tale incedere argomentativo sottende una valutazione di due singoli indizi (valori OMI e ammontare dei mutui erogati), ritenuti privi dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

Nel fare ciò la CTR ha, tuttavia, sottratto due elementi (valori OMI e importi dei mutui erogati) a una valutazione complessiva del materiale indiziario che tenesse conto anche delle divergenze registrate nei preliminari consegnati alle banche e nelle perizie fatte eseguire da queste ultime.

Secondo questa Corte, infatti, allorquando la prova addotta sia costituita da presunzioni, le quali anche da sole possono formare il convincimento del giudice del merito, rientra nei compiti di quest’ultimo il giudizio circa l’idoneità degli elementi presuntivi a consentire inferenze che ne discendano secondo il criterio dell’ id quod plerumque accidit , essendo il relativo apprezzamento sottratto al controllo in sede di legittimità, se sorretto da motivazione immune da vizi logici o giuridici e, in particolare, ispirato al principio secondo il quale i requisiti della gravità, della precisione e della concordanza, richiesti dalla legge, devono essere ricavati in relazione al complesso degli indizi, soggetti ad una valutazione globale, e non con riferimento singolare a ciascuno di questi, pur senza omettere un apprezzamento così frazionato, al fine di vagliare preventivamente la rilevanza dei vari indizi e di individuare quelli ritenuti significativi e da ricomprendere nel suddetto contesto articolato e globale (Cass., 16/05/2017, n. 12002).
La sentenza impugnata deve essere, pertanto, cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna che, in diversa composizione, deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

…

P.Q.M.

accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna che, in diversa composizione, deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 11/07/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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