Valutazione aree edificabili: la Cassazione su IMU

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni contribuenti contro il Comune per il pagamento dell’IMU su terreni considerati edificabili. La Corte ha stabilito che la qualifica di pertinenza di un terreno e la sua valutazione economica sono questioni di fatto, non riesaminabili in sede di legittimità. La sentenza chiarisce i limiti del giudizio di Cassazione in materia di valutazione aree edificabili e conferma che per tributi non armonizzati come l’IMU non è obbligatorio il contraddittorio preventivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione aree edificabili: la Cassazione chiarisce i limiti del ricorso

Con la recente sentenza n. 18656/2024, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale in materia di IMU: la valutazione aree edificabili e la loro qualificazione come pertinenze dell’abitazione principale. La pronuncia offre importanti chiarimenti sui limiti del sindacato di legittimità, distinguendo nettamente tra questioni di fatto, di competenza dei giudici di merito, e violazioni di legge, uniche censure ammissibili in Cassazione. Questo caso consolida principi fondamentali riguardanti la prova del valore, la motivazione degli atti impositivi e il contraddittorio con il Fisco.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dagli avvisi di accertamento emessi da un Comune umbro nei confronti di alcuni contribuenti per il mancato pagamento dell’IMU, relativa agli anni dal 2014 al 2017, su alcune aree ritenute edificabili. I contribuenti avevano impugnato gli atti, sostenendo che tali terreni dovessero essere considerati pertinenze delle loro abitazioni e, pertanto, non soggetti a tassazione come aree edificabili.

Il caso ha avuto un percorso processuale complesso. La Commissione Tributaria Provinciale aveva trattato la causa senza concedere la pubblica udienza richiesta, portando la Commissione Tributaria Regionale a dichiarare la nullità della sentenza di primo grado. Tuttavia, anziché rimandare il caso indietro, la CTR ha deciso nel merito, rigettando le ragioni dei contribuenti e confermando la pretesa del Comune. Avverso questa decisione, i contribuenti hanno proposto ricorso per Cassazione, articolando sette diversi motivi di doglianza.

I Motivi del Ricorso e la decisione della Corte

I ricorrenti hanno lamentato diverse violazioni di legge, procedurali e di merito. La Corte di Cassazione ha esaminato e respinto ciascun motivo, fornendo un’analisi dettagliata.

Errore Procedurale e Mancata Retrocessione

Il primo motivo riguardava la mancata trattazione in pubblica udienza in primo grado. La Corte ha confermato l’orientamento secondo cui tale vizio, pur determinando la nullità della sentenza, non rientra tra le ipotesi tassative che impongono la “retrocessione” del giudizio al primo grado. Il giudice d’appello, in virtù del carattere sostitutivo del gravame, ha il potere e il dovere di decidere la causa nel merito.

La Valutazione Aree Edificabili e il Vincolo di Pertinenza

Il cuore della controversia risiedeva nel secondo motivo, relativo alla qualificazione dei terreni come pertinenze. I giudici di legittimità hanno ribadito un principio cardine: la valutazione aree edificabili e l’accertamento dell’esistenza di un vincolo di pertinenzialità costituiscono un apprezzamento di fatto, insindacabile in sede di Cassazione. La Corte ha sottolineato che i giudici di merito avevano adeguatamente motivato la loro decisione, evidenziando elementi concreti come la natura non permanente della recinzione e il fatto che per una delle aree fosse stato persino rilasciato un permesso di costruire, elementi che contraddicevano la tesi della pertinenzialità.

Motivazione degli Avvisi e Prova del Valore

I ricorrenti contestavano anche la carenza di motivazione degli avvisi di accertamento e la mancata prova del valore venale da parte del Comune. Anche su questo punto, la Cassazione ha respinto le censure. La Corte ha chiarito che la motivazione dell’atto e la prova della pretesa sono due piani distinti. Gli avvisi erano sufficientemente motivati, spiegando le ragioni della tassazione. Per quanto riguarda il valore, il Comune aveva basato la sua stima su ben 12 atti di compravendita di terreni simili, fornendo una solida base probatoria che i giudici di merito avevano ritenuto congrua.

Il Presunto Giudicato Esterno e il Contraddittorio

Infine, la Corte ha smontato gli ultimi due argomenti principali: la violazione di un presunto giudicato esterno (una precedente sentenza tra i contribuenti e l’Agenzia delle Entrate) e la violazione del diritto al contraddittorio preventivo. Sul primo punto, è stato osservato che il giudicato non poteva operare perché le parti in causa erano diverse (il Comune non era parte del precedente giudizio). Sul secondo, la Corte ha ribadito il suo consolidato orientamento: per i tributi non armonizzati, come l’IMU, non sussiste un obbligo generale di contraddittorio endoprocedimentale, salvo che non sia espressamente previsto dalla legge.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla netta separazione tra il giudizio di fatto e il giudizio di diritto. La Corte non può riesaminare le prove o sostituire la propria valutazione a quella dei giudici di merito, ma può solo verificare la corretta applicazione delle norme di legge e la coerenza logica della motivazione. In questo caso, la CTR aveva valutato le prove (documenti, permessi di costruire, atti di compravendita) e concluso, con ragionamento logico, per l’inesistenza del vincolo pertinenziale e per la correttezza della valutazione economica operata dal Comune. Rimettere in discussione tali conclusioni avrebbe significato trasformare il giudizio di legittimità in un inammissibile terzo grado di merito.

Le Conclusioni

La sentenza n. 18656/2024 rafforza alcuni punti fermi della giurisprudenza tributaria. In primo luogo, conferma che la valutazione aree edificabili e l’accertamento della loro natura pertinenziale sono questioni di fatto, la cui decisione spetta ai giudici di merito e non è censurabile in Cassazione se adeguatamente motivata. In secondo luogo, ribadisce che i vizi procedurali non comportano automaticamente la regressione del processo. Infine, cristallizza il principio secondo cui, per i tributi locali come l’IMU, il diritto al contraddittorio preventivo non è un obbligo generalizzato ma è limitato alle sole ipotesi previste dalla legge. Questa pronuncia fornisce quindi un’importante guida per contribuenti e amministrazioni comunali, chiarendo i confini e le regole del contenzioso tributario in materia di imposte immobiliari.

Se un processo tributario di primo grado si svolge senza la pubblica udienza richiesta, la causa deve tornare al primo giudice?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che, sebbene la mancata udienza pubblica richiesta costituisca una nullità della sentenza, non è una delle cause tassative previste dalla legge per la “retrocessione” del processo. Il giudice d’appello deve quindi decidere la causa nel merito.

È possibile contestare davanti alla Corte di Cassazione la valutazione di un’area edificabile fatta dal giudice di merito?
Generalmente no. La determinazione del valore di un terreno e la valutazione se esso sia una pertinenza di un’abitazione sono considerati accertamenti di fatto. La Corte di Cassazione non può riesaminare le prove o sostituire la propria valutazione, ma solo controllare che il ragionamento del giudice di merito sia logico e conforme alla legge.

Per l’IMU, il Comune è obbligato a discutere con il contribuente prima di emettere un avviso di accertamento?
No. La Corte ha confermato che per i tributi “non armonizzati” a livello europeo, come l’IMU, non esiste un obbligo generale di contraddittorio preventivo. Tale obbligo sussiste solo nei casi specificamente previsti dalla legge.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18656 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 18656 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/07/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 4460/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO COMUNE DI RAGIONE_SOCIALE, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. UMBRIA, n. 223/2022 depositata il 04/07/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La C.T.R. dell’Umbria, con la sentenza in epigrafe indicata ha dichiarato la nullità della sentenza di primo grado e decidendo nel merito ha rigettato i ricorsi dei contribuenti avverso gli avvisi di accertamento impugnati, per maggiore IMU anni di imposta 2014 -2017, su aree edificabili nel Comune di Terni;

ricorrono in cassazione COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME eredi di COGNOME NOME, con sette motivi di ricorso;

resiste con controricorso il Comune di Terni che chiede il rigetto del ricorso;

la Procura generale della Corte di Cassazione, sost. proc. gen. NOME COGNOME, ha depositato memoria con conclusioni di rigetto del ricorso, confermate anche in udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso risulta infondato e deve respingersi con condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del grado con il raddoppio del contributo unificato.

Con il primo motivo i ricorrenti prospettano la violazione di legge rilevante ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. degli art. 33, primo comma, 59, d. lgs. n. 546 del 1992, 27, d.l. n. 137 del 2020, 24 e 111 della Costituzione, per omessa trattazione in pubblica udienza davanti alla C.T.P. di Terni, nonostante le specifiche richieste.

La sentenza impugnata ha dichiarato la nullità della decisione di primo grado (per la mancata trattazione in pubblica udienza), ma

ha, esattamente, rilevato che l’invalidità non comporta la regressione del processo al primo grado, in quanto non rientrante nelle ipotesi tassative di cui all’art. 59, d. lgs. 546 del 1992: «In tema di contenzioso tributario, la trattazione del ricorso in camera di consiglio invece che alla pubblica udienza, in presenza di un’istanza di una RAGIONE_SOCIALE parti ai sensi dell’art. 33 del d.lgs. n. 546 del 1992, integra una nullità processuale che, pur travolgendo la successiva sentenza per violazione del diritto di difesa, non determina, una volta dedotta e rilevata in appello, la “retrocessione” del giudizio in primo grado, poiché tale ipotesi non rientra tra quelle tassativamente previste dall’art. 59 del detto d.lgs. l’appello costituisce, anche nel processo tributario, un gravame generale a carattere sostitutivo che impone al giudice dell’impugnazione di pronunciarsi e decidere sul merito della controversia» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 19579 del 24/07/2018, Rv. 649822 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 3559 del 16/02/2010, Rv. 611764 – 01).
Con il secondo motivo i ricorrenti prospettano una violazione degli art. 817, cod. civ., 1, comma 703, legge n. 147 del 2013, 13, secondo comma, d.l. n. 201 del 2011, D.M. 30 ottobre 2012, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

I ricorrenti prospettano la violazione di legge in relazione alla mancata considerazione dei terreni edificabili quali pertinenze RAGIONE_SOCIALE abitazioni.

Le decisioni di merito hanno valutato le prove del giudizio e con valutazione, insindacabile in sede di legittimità, hanno ritenuto che l’assenza di un vincolo di pertinenzialità dei terreni.

Si tratta di una evidente valutazione di merito RAGIONE_SOCIALE prove non sindacabile da questa Corte di Cassazione: «Il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e RAGIONE_SOCIALE prove è sottratto al

sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023, Rv. 669412 – 01).
La sentenza impugnata evidenzia, inoltre, che la recinzione del terreno in località Gabelletta non assicura il vincolo di pertinenza, trattandosi di un’opera «che non determina alcuna radicale trasformazione dell’area, né difficilmente rimovibile»; per il rispetto RAGIONE_SOCIALE distanze da parte dei proprietari confinanti (che avrebbero leso il diritto all’edificazione del ricorrente sul terreno) la sentenza analizza la conciliazione volta a consentire da parte del ricorrente l’edificazione ad una distanza dal conf ine inferiore a quella legale, nonché la possibilità di azioni giudiziarie. Inoltre, il ricorrente aveva ottenuto un permesso di costruire nel 2013 su una RAGIONE_SOCIALE aree in giudizio. Si tratta, come visto, di evidenti valutazioni di merito, in fatto non sindacabili in sede di legittimità.
Con il terzo motivo i ricorrenti prospettano violazione e falsa applicazione degli art. 1, comma 162, legge 27 dicembre 2006, n. 296, 16, d.P.R. 472 del 1997, 7, legge 27 luglio 2000, n. 212 e 3, legge 7 agosto 1990 n. 241 del 1990, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

I ricorrenti ripropongono il motivo di mancanza della motivazione degli avvisi di accertamento. La sentenza impugnata, sul punto evidenzia la sussistenza della motivazione degli avvisi impugnati in quanto «espongono con sufficiente chiarezza le ragioni che hanno portato alla liquidazione del tributo richiesto. Il Comune di Terni ha spiegato che non ritiene di qualificare pertinenziali le aree

in questione perché la situazione di fatto non era mutata rispetto al passato, quando il vincolo pertinenziale non era stato mai dedotto».

Altra considerazione deve ricevere la valutazione della fondatezza della richiesta del Comune, che deve ritenersi distinta dalla motivazione dell’atto, investendo la prova della fondatezza della pretesa. I due piani non possono essere confusi, come prospet tato nel ricorso in cassazione. L’avviso di accertamento non deve contenere anche le prove della pretesa tributaria: «Nel processo tributario, ai fini della validità dell’avviso di accertamento non rilevano l’omessa allegazione di un documento o la mancata ostensione dello stesso al contribuente se la motivazione, anche se resa per relationem , è comunque sufficiente, dovendosi distinguere il piano della motivazione dell’avviso di accertamento da quello della prova della pretesa impositiva e, corrispondentemente, l’atto a cui l’avviso si riferisce dal documento che costituisce mezzo di prova» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 8016 del 25/03/2024, Rv. 670858 -01; vedi anche Sez. 5, del 6 giugno 2024, n. 15881).
4. Con il quarto ed il quinto motivo i ricorrenti prospettano violazione e falsa applicazione degli art. 2697, cod. civ. e 7, d. lgs. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., nonché degli art. 8, quarto comma, d. lgs. n. 23 del 2011, 13, terzo comma, d. l. n. 201 del 2013, 5, quinto comma, d. lgs. 504 del 1992, comma 703, legge n. 147 del 2013, 3 e 53 della Costituzione in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

Per i ricorrenti la sentenza sarebbe viziata nella motivazione in quanto il Comune non avrebbe provato il valore dei terreni, peraltro senza mai fare un accesso ai terreni per valutarne le caratteristiche, per la determinazione del valore.

La sentenza impugnata, con motivazione approfondita e con valutazioni di fatto, insindacabili in questa sede, ha evidenziato come il valore RAGIONE_SOCIALE aree edificabili è stato determinato tenendo presente le loro specifiche caratteristiche e il Comune nell’avvi so aveva

evidenziato ben 12 compravendite di terreni simili; inoltre, la sentenza evidenzia come i terreni presi in considerazione dal contribuente non sono significativi in quanto uno di essi era di notevole estensione (ed il prezzo al mq era influenzato proprio dalla sua estensione) ed un altro aveva destinazione urbanistica diversa («completamente difforme»). Si tratta di evidenti valutazioni di fatto. Il ricorso in cassazione mira ad una rivalutazione del fatto non consentita nel giudizio di legittimità.
Nel ricorso in cassazione, infatti, solo apparentemente si prospetta una violazione di legge, ma, invece, si deduce una questione di mero fatto: «È inammissibile il ricorso per cassazione con cui si deduca, apparentemente, una violazione di norme di legge mirando, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito. (Principio affermato dalla S.C. con riferimento ad un motivo di ricorso che, pur prospettando una violazione degli artt. 1988 c.c. e 2697 c.c., in realtà tendeva ad una nuova interpretazione di questioni di mero fatto, quali l’avvenuta estinzione dei crediti azionati, già esclusa dal giudice d’appello alla luce dei rapporti commerciali di fornitura intercorsi tra le parti e dei pagamenti effettuati tramite cambiali ed altri titoli di crediti riferibili a precedenti fatture non oggetto di causa)» (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017, Rv. 643690 – 01).
I ricorrenti, del resto, reiterano acriticamente i motivi di appello senza confrontarsi con le motivazioni della decisione («Con i motivi di ricorso per cassazione la parte non può limitarsi a riproporre le tesi difensive svolte nelle fasi di merito e motivatamente disattese dal giudice dell’appello, senza considerare le ragioni offerte da quest’ultimo, poiché in tal modo si determina una mera contrapposizione della propria valutazione al giudizio espresso dalla sentenza impugnata che si risolve, in sostanza, nella proposizione di
un non motivo , come tale inammissibile ex art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.», Sez. 1 – , Ordinanza n. 22478 del 24/09/2018, Rv. 650919 – 01).

Con il sesto motivo i ricorrenti prospettano una violazione del giudicato esterno già formatosi sulla inedificabilità dell’area (violazione e falsa applicazione degli art. 5, quinto comma d. lgs. 504 del 1992, 53 Cost., 2909 cod. civ. e 324 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.).

Con la sentenza del 23 febbraio 2010 della C.T.P. di Terni, passata in giudicato, era stata affermata l’inedificabilità di fatto dei terreni in questione.

La sentenza impugnata ha, correttamente, evidenziato come la sentenza citata dal ricorrente è intervenuta tra parti diverse (l’RAGIONE_SOCIALE, per l’imposta di registro) e in quanto tale non può ritenersi formato il giudicato esterno.

Infatti, per l’art. 2909 cod. civ. «L’accertamento contenuto nella sentenza passata in giudicato fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa» (vedi Sez. 5 – , Sentenza n. 38950 del 07/12/2021, Rv. 663418 -01 e Sez. 1 – , Ordinanza n. 27304 del 26/10/2018, Rv. 651467 -01).

Con il settimo motivo i ricorrenti prospettano una violazione del contraddittorio procedimentale (violazione e falsa applicazione degli art. 10, primo comma, legge 212 del 2000, 6, secondo e quarto comma, d. lgs. 218 del 1997, art. 12, settimo comma, legge 212 del 2000, in relazione all’art. 360, prim o comma, n. 3, cod. proc. civ.).

Su quest’aspetto deve darsi continuità all’indirizzo giurisprudenziale che ha costantemente ritenuto insussistente un diritto al contraddittorio endoprocedimentale per l’IMU, trattandosi di tributo non armonizzato: «In tema di diritti e garanzie del contribuente sottoposto a verifiche fiscali, l’Amministrazione finanziaria è gravata di un obbligo generale di contraddittorio endoprocedimentale, la cui violazione comporta l’invalidità dell’atto

purché il contribuente abbia assolto all’onere di enunciare in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere e non abbia proposto un’opposizione meramente pretestuosa, esclusivamente per i tributi “armonizzati”, mentre, per quelli “non armonizzati”, non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo generalizzato vincolo, sicché esso sussiste solo per le ipotesi in cui risulti specificamente sancito» (Sez. U, Sentenza n. 24823 del 09/12/2015, Rv. 637604 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 4752 del 23/02/2021, Rv. 660667 – 02).
…

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore del controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 1.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 28/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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