Valori OMI non bastano per l'accertamento fiscale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22804/2024, ha stabilito che l’Agenzia delle Entrate non può basare un avviso di rettifica del valore di un immobile esclusivamente sui valori OMI. Questi dati statistici, pur essendo un utile punto di riferimento, hanno natura di presunzione semplice e devono essere supportati da ulteriori elementi probatori gravi, precisi e concordanti per giustificare un maggior valore rispetto a quello dichiarato nell’atto di compravendita. La Corte ha accolto il ricorso di una società, cassando la sentenza di merito che aveva ritenuto sufficiente il mero richiamo ai valori OMI.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valori OMI: Non Bastano per l’Accertamento Fiscale, lo Conferma la Cassazione

L’ordinanza n. 22804 del 13 agosto 2024 della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di accertamento tributario immobiliare: i valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) non sono, da soli, sufficienti a giustificare una rettifica del prezzo dichiarato in un atto di compravendita. Questa pronuncia offre importanti chiarimenti sui limiti del potere di accertamento dell’Amministrazione Finanziaria e sul corretto riparto dell’onere della prova, tutelando il contribuente da valutazioni meramente statistiche e spersonalizzate.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dalla compravendita di due capannoni industriali a Roma. La società acquirente dichiarava nell’atto notarile un prezzo complessivo di € 252.000,00. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di rettifica e liquidazione, rideterminando il valore degli immobili in € 371.250,00 e richiedendo il pagamento delle maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali.

La valutazione dell’Agenzia si basava essenzialmente sui valori OMI per la zona di riferimento, come recepiti in una relazione dell’Ufficio Tecnico Erariale (U.T.E.).

La società impugnava l’atto, ma il suo ricorso veniva rigettato sia in primo grado (Commissione Tributaria Provinciale) sia in appello (Commissione Tributaria Regionale). I giudici di merito ritenevano che il riferimento ai valori OMI fosse una motivazione sufficiente per l’accertamento e che il contribuente non avesse fornito prove adeguate a superare la presunzione derivante da tali dati. Di qui, il ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e i limiti dei valori OMI

La società contribuente ha presentato due motivi di ricorso alla Suprema Corte:
1. Motivazione carente o apparente: La sentenza d’appello sarebbe stata viziata da una motivazione inadeguata, non rendendo comprensibile l’iter logico-giuridico seguito.
2. Violazione delle norme sull’onere della prova: La Commissione Tributaria Regionale avrebbe errato nel ritenere sufficiente il mero richiamo ai valori OMI, che hanno un carattere puramente presuntivo.

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo, giudicando la motivazione della sentenza d’appello come esistente e comprensibile, seppur sintetica. Ha invece accolto pienamente il secondo motivo, cassando la sentenza e rinviando la causa a un nuovo esame.

Le Motivazioni

Il cuore della decisione risiede nella corretta interpretazione del valore probatorio delle quotazioni OMI. La Corte ha consolidato il suo orientamento, spiegando in modo articolato perché questi dati non possano costituire l’unica base per un accertamento.

I giudici hanno chiarito che le quotazioni OMI, pur essendo un utile punto di riferimento, non costituiscono una fonte di prova diretta del valore venale di un immobile. Esse forniscono indicazioni “di larga massima” e hanno la natura di presunzioni semplici. Di conseguenza, un avviso di liquidazione fondato esclusivamente su di esse non può essere considerato sufficientemente motivato.

L’Amministrazione Finanziaria, per poter legittimamente rettificare il valore dichiarato, deve integrare i dati OMI con “ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti”. Questo significa che l’Ufficio deve considerare le caratteristiche specifiche dell’immobile in questione (ubicazione, superficie, stato di manutenzione, caratteristiche costruttive, situazione urbanistica) e possibilmente fare riferimento a elementi concreti come atti di compravendita di immobili simili nella stessa zona e nello stesso periodo.

Basare l’accertamento solo sui valori OMI equivarrebbe a violare il divieto di praesumptio de presumpto, ossia il divieto di fondare una presunzione (il maggior valore dell’immobile) su un’altra presunzione (l’aderenza del valore dell’immobile ai dati statistici OMI). Il punto di partenza dell’accertamento deve essere un fatto certo, non un dato statistico e generico.

La sentenza impugnata è stata cassata proprio perché si era discostata da questi principi, legittimando un avviso di rettifica basato sul mero recepimento dei valori OMI senza dare conto di ulteriori riscontri che ne confermassero la congruenza nel caso specifico.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento rappresenta un’importante garanzia per il contribuente. Essa stabilisce che un accertamento fiscale immobiliare non può essere un processo automatico basato su dati statistici. L’Agenzia delle Entrate ha l’onere di condurre un’istruttoria approfondita, personalizzando la valutazione e supportandola con elementi di prova concreti e specifici.

Per i contribuenti, ciò significa che è sempre possibile contestare un accertamento basato unicamente sui valori OMI, fornendo elementi a contrario (come perizie di stima, fotografie, documentazione sullo stato dell’immobile) che dimostrino le peculiarità del bene e giustifichino un valore inferiore a quello statistico. La decisione rafforza il principio secondo cui la pretesa fiscale deve essere sempre fondata su una motivazione robusta, verificabile e ancorata alla realtà specifica del singolo immobile.

I valori OMI sono sufficienti per giustificare un accertamento fiscale immobiliare?
No. Secondo la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, i valori OMI da soli non sono sufficienti. Hanno natura di presunzione semplice e devono essere integrati dall’Agenzia delle Entrate con ulteriori elementi di prova gravi, precisi e concordanti.

Cosa deve fare l’Agenzia delle Entrate per rettificare legittimamente il valore di un immobile?
L’Agenzia deve supportare i dati statistici OMI con elementi specifici relativi all’immobile accertato. Questi possono includere comparazioni con atti di vendita di immobili simili, perizie, e la considerazione di tutte le caratteristiche particolari del bene (ubicazione, stato, superficie, etc.) che ne influenzano il valore di mercato.

Una sentenza può essere annullata per ‘motivazione apparente’?
Sì, una sentenza è nulla se la sua motivazione è talmente generica, illogica o contraddittoria da non rendere comprensibile il ragionamento del giudice. Tuttavia, nel caso specifico esaminato, la Corte ha ritenuto che la motivazione della sentenza di merito fosse sufficiente a superare questo vizio, pur essendo errata nel contenuto giuridico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22804 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22804 Anno 2024

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29579/2017 R.G., proposto

la ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, con sede in Roma, in persona dell’amministratore unico pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove elettivamente domiciliata;

RESISTENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio il 15 dicembre 2016, n. 8532/08/2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13 giugno 2024 dal AVV_NOTAIO.

IMPOSTA DI REGISTRO ACCERTAMENTO STIMA COMPARATIVA VALORI OMI

Rep.

RILEVATO CHE:

la ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio il 15 dicembre 2016, n. 8532/08/2016, che, in controversia su impugnazione di avviso di rettifica di valore e liquidazione RAGIONE_SOCIALE maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, sul valore accertato per un totale di € 371.250,00, a fronte del prezzo dichiarato per un totale di € 252.000,00, in relazione alla compravendita di due capannanoni industriali in Roma alla INDIRIZZO, con rogito notarile del 10 novembre 2021, ha rigettato l’appello proposto dalla medesima nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 16 ottobre 2015, n. 23973/60/2015, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali;
il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure -che aveva dichiarato l’inammissibilità de l ricorso originario per omessa notifica alla controparte – sul presupposto che il riferimento dell ‘amministrazione finanziaria ai valori ‘ OMI ‘ (in base al recepimento fattone nell’allegata relazione dell’U.T.E.) per la stima degli immobili compravenduti fosse sufficiente a motivare la rettifica del prezzo e che la presunzione derivante da tale riferimento non fosse stata superata da elementi offerti a contrario dalla contribuente;
l ‘RAGIONE_SOCIALE si è tardivamente costituita per la sola partecipazione all’ eventuale udienza di discussione.

CONSIDERATO CHE:

il ricorso è affidato a due motivi;

1.1 con il primo motivo, si denuncia si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, 132 cod. proc. civ. e 118 disp. att. cod.

proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato deciso l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione carente o apparente;

1.2 con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2697 e 2797 cod. civ., 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado, in spregio alle regole di ripartizione dell’onere probatorio, che il riferimento ai valori ‘ OMI ‘ -per come recepiti d all’allegata stima dell’U.T.E. – fosse sufficiente a giustificare la rettifica del prezzo convenuto per i capannoni compravenduti, nonostante il carattere meramente presuntivo dei dati rilevati;
il primo motivo è infondato;

2.1 come è noto, l’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) »;

2.2 per costante giurisprudenza di questa Corte, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9446);
2.3 peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9446);
2.4 nella specie, tuttavia, non si può ritenere che la sentenza impugnata sia insufficiente ed incoerente sul piano della logica giuridica, contenendo un ‘adeguata ed articolata illustrazione RAGIONE_SOCIALE ragioni sottese al rigetto del gravame con riguardo alla sufficienza dei valori ‘ OMI ‘ -per come recepiti da ll’allegata stima dell’U.T.E. – a giustificare la rettifica del prezzo degli immobili compravenduti;

2.5 invero, secondo il giudice di appello: « l’ufficio ha fatto riferimento alla stima dell’RAGIONE_SOCIALE fondata sui dati statistici dell’OMI per procedere alla rivalutazione secondo il parametro statistico della rivalutazione immobiliare, allegata alla rettifica, realizzando , in tal modo, una valida motivazione per relationem»; inoltre, « l’ufficio ha esplicitato nel dettaglio gli elementi della stima, come offerti dall’OMI e sui quali il contribuente, pur contestandone i criteri astratti di applicazione, non ha offerto un a risposta adeguata idonea a vincere la presunzione dei dati dell’RAGIONE_SOCIALE. Invero non ha
presentato una relazione tecnica e non ha indicato alcun elemento di stima diverso da quelli indicati dall’OMI (,) ma si limita a riferire solo sulla mancata mediazione e non (ha) invece indicato valori contrastanti ed atti a demolire la ricostruzione operata dall’Ufficio »; per cui: « Va ribadito che l’ufficio nella rideterminazione del valore ha tenuto conto di tutte le circostanze offerte dall’OMI, ma della circostanza che l’Ute ha tenuto conto anche dell’ubicazione del bene, al valore venale e ai prezzi di mercato riferiti al momento del trasferimento. Orbene i criteri fissati dall’OMI (…) hanno natura di meri atti ricognitivi del valore di mercato, alla pari dei listini RAGIONE_SOCIALE agenzie immobiliari e degli studi di settore (…) e come tali ammettono la prova contraria del contribuente e, nel caso de quo, la efficacia sintomatica dei dati dell’OMI non può ritenersi superata dalla prova documentale offerta dal contribuente, data la sua inadeguatezza ed incompletezza. In conclusione, l’avviso di rettifica e liquidazione è legittimo e fondato è il valore assegnato al bene compravenduto secondo il parametro di valutazione prescelto sulla base dei valori dell ‘OMI e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell’immobile, integrati da altre informazioni offerte dall’Ufficio e dal punto di vista dell’ubicazione è utilizzabile a scopi diversi »;
il secondo motivo è, invece, fondato;

3.1 con indirizzo condiviso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 7 settembre 2018, n. 21813; Cass., Sez. 5^, 4 novembre 2020, n. 24550; Cass., Sez. 5^, 12 novembre 2021, nn. 33758 e 33759; Cass., Sez. 5^, 14 gennaio 2022, n. 1002), questa Corte ha precisato che, in tema di accertamento dei redditi di impresa, in seguito alla sostituzione dell’art. 39 del d.P.R. 16 ottobre 1973, n. 600, ad opera dell’art. 24, comma 5, della

legge 7 luglio 2009, n. 88, che, con effetto retroattivo, stante la sua finalità di adeguamento al diritto dell’Unione Europea, ha eliminato la presunzione legale relativa (introdotta dall’art. 35, comma 3, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli stessi (così ripristinando il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta « anche sulla base di presunzioni semplici, purché siano gravi, precise e concordanti »), l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni ‘ OMI ‘ , ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (Cass., Sez. 5^, 12 aprile 2017, n. 9474; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34709; Cass., Sez. 5^, 26 ottobre 2021, n. 30042; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40718; Cass., Sez. 5^, 14 gennaio 2022, n. 1002); il principio è pedissequamente applicabile anche all’imposta di registro, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto dell’Unione Europea (Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., Sez. 5^, 2 aprile 2020, n. 7655; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2021, n. 4320; Cass., Sez. 5^, 25 febbraio 2021, n. 5159);
3.2 le quotazioni ‘ OMI ‘ , risultanti dal sito web dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valore

di larga massima (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 21 dicembre 2015, n. 25707; Cass., Sez. 5^, 30 settembre 2016, n. 19466; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2018, n. 9479; Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021, n. 22552; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 21054); il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori ‘ OMI ‘ , per aree edificabili del medesimo Comune, non è quindi idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore RAGIONE_SOCIALE stesso può variare in funzione di molteplici parametri, quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato RAGIONE_SOCIALE opere di urbanizzazione (Cass., Sez. 5^, 12 aprile 2017, n. 9474; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 21054; Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, n. 30890); ne consegue che un avviso di liquidazione fondato esclusivamente sui valori ‘ OMI ‘ non può ritenersi fondato sotto il profilo motivazionale e, in difetto di ulteriori elementi forniti dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non può indicare congruamente il valore venale in comune commercio del bene (Cass., Sez. 5^, 7 settembre 2018, n. 21813; Cass., Sez. 5^, 4 novembre 2020, n. 24550; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2020, n. 28573; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2020, n. 28573; Cass., Sez. 5^, 19 maggio 2021, n. 13579; Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021, n. 22552; Cass., Sez. 5^, 8 aprile 2022, n. 11476; Cass., Sez. 5^, 31 maggio 2022, n. 17566; Cass., Sez. 5^, 8 agosto 2022, n. 24447; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031), onde non incorrere nel divieto di praesumptio de presumpto , trattandosi di elemento privo, di per sé solo, dei requisiti di precisione e gravità (Cass., Sez. 5^, 4 novembre 2020, n. 24550; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2021, n. 16957; Cass., Sez. 5^, 8 agosto 2022, n. 24447);
3.3 tale interpretazione è stata puntualmente recepita dalla circolare emanata dall’RAGIONE_SOCIALE il 28 aprile 2016, n. 16/E, secondo la quale (§ 1) « le quotazioni OMI – pur costituendo un punto di riferimento importante perché derivanti da puntuali analisi del mercato immobiliare -rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui dovranno essere necessariamente integrate anche dagli ulteriori elementi in possesso dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria. Infatti, per l’individuazione del valore venale occorre fare sempre riferimento ai criteri stabiliti dall’art. 51 del TUR, ossia ai trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato per gli investimenti immobiliari alla detta data e nella stessa località, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base dei dati eventualmente forniti dai Comuni »; 3.4 ne discende che la sentenza impugnata si è discostata da tali principi, avendo dichiarato la legittimità dell’avviso di rettifica e liquidazione sulla base del mero recepimento dei valori ‘ OMI ‘ nell’allegata relazione di stima degli immobili compravenduti, senza dar conto dei riscontri desunti aliunde alla congruenza di tale valutazione, dei quali essa si limita a fare vaga e generica menzione con l’ apodittica affermazione che: « l’UTE ha tenuto conto anche dell’ubicazione del bene, al valore venale e ai prezzi di mercato riferiti al momento del trasferimento »; e che: « l’avviso di rettifica e liquidazione è legittimo e fondato è il valore assegnato al bene compravenduto secondo il parametro di valutazione prescelto
sulla base dei valori OMI e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell’immobile, integrati da altre informazioni offerte dall’Ufficio e dal punto di vista dell’ubicazione è utilizzabile a scopi diversi »;

4. in conclusione, valutandosi la fondatezza del secondo motivo e l’infondatezza del primo motivo, alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a, della legge 31 agosto 2022, n. 130) che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia attenendosi ai principi di diritto sopra esposti e con riferimento agli specifici contenuti della relazione di stima degli immobili compravenduti, ed ai riscontri della congruenza di tale valutazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo e rigetta il primo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 13 giugno

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