Valori OMI: non bastano per l'accertamento fiscale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21661/2025, ha stabilito che i Valori OMI non sono sufficienti da soli per fondare un avviso di accertamento per un maggior valore immobiliare. L’Agenzia delle Entrate deve fornire prove aggiuntive e concrete, come dati comparativi, per motivare la rettifica. Il ricorso di una contribuente, la cui valutazione immobiliare era stata aumentata basandosi unicamente sui valori OMI massimi, è stato accolto. La Corte ha cassato la sentenza precedente, sottolineando che le stime OMI sono solo presunzioni e non possono sostituire una stima puntuale e motivata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valori OMI Insufficienti per l’Accertamento: La Cassazione Fissa i Limiti

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su un tema di grande rilevanza per il contenzioso tributario immobiliare: l’utilizzo dei Valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) negli avvisi di accertamento. La Suprema Corte ha ribadito un principio fondamentale: le quotazioni OMI, da sole, non costituiscono una prova sufficiente per giustificare la rettifica del valore di un immobile dichiarato in un atto di compravendita. Questa decisione rafforza le tutele per il contribuente, chiarendo gli oneri probatori a carico dell’Amministrazione Finanziaria.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dall’impugnazione di un avviso di rettifica e liquidazione per l’imposta di registro, emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di una contribuente. L’Ufficio aveva rideterminato in aumento il valore venale di due appartamenti oggetto di un atto di trasferimento, basando la propria valutazione esclusivamente sulle quotazioni OMI. In particolare, l’accertamento si fondava sull’applicazione dei valori massimi indicati dall’Osservatorio.

La Commissione Tributaria Regionale aveva accolto solo parzialmente l’appello della contribuente, rideterminando il valore complessivo a una cifra intermedia tra quella dichiarata e quella accertata. Insoddisfatta della decisione, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione, lamentando, tra i vari motivi, la violazione di legge per l’illegittimità di un atto impositivo fondato unicamente su presunzioni come i valori OMI.

La Decisione della Corte e l’Inadeguatezza dei Valori OMI

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo fondato e assorbente rispetto agli altri. Gli Ermellini hanno chiarito che l’Ufficio avrebbe dovuto motivare adeguatamente l’atto impositivo, non limitandosi a un generico richiamo ai Valori OMI, ma individuando concreti dati comparativi di riscontro. Nel caso specifico, tali dati erano totalmente assenti.

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e, decidendo direttamente nel merito, ha accolto il ricorso originario della contribuente, annullando di fatto l’accertamento dell’Agenzia. Questa decisione evidenzia come un accertamento basato su elementi privi, in sé, di “precisione e gravità” sia illegittimo.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Suprema Corte si fonda su un consolidato orientamento giurisprudenziale. Le quotazioni OMI, si legge nell’ordinanza, esprimono un intervallo di valore (minimo e massimo) per unità di superficie, riferite a unità immobiliari “ordinarie” e situate in un ambito territoriale omogeneo. Esse non costituiscono una fonte di prova tipica, ma piuttosto uno strumento di ausilio e indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa dell’Ufficio.

Di conseguenza, i Valori OMI sono considerati meri valori presuntivi e indiziari, inidonei da soli a fondare un accertamento di maggior valore. Essi devono essere necessariamente integrati da altri elementi probatori per essere considerati attendibili. Il valore venale di un immobile, infatti, può variare in funzione di molteplici parametri specifici (ubicazione esatta, superficie, stato di conservazione, caratteristiche intrinseche) che le stime OMI, per loro natura generiche, non possono cogliere. Esse forniscono indicazioni di “larga massima” e non possono sostituire una stima puntuale.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La pronuncia in esame rafforza un principio cruciale a tutela del contribuente: l’onere della prova in un accertamento di valore spetta all’Amministrazione Finanziaria. Un avviso di rettifica non può reggersi solo su dati statistici e generali come i Valori OMI. L’Ufficio deve condurre un’istruttoria approfondita, cercando elementi specifici e comparabili (ad esempio, atti di compravendita recenti per immobili con caratteristiche simili nella stessa zona) per sostenere la propria pretesa.

Per i contribuenti, ciò significa che è sempre possibile e legittimo contestare un avviso di accertamento che si basi esclusivamente su tali valori. Questa ordinanza fornisce un ulteriore e solido appiglio per difendersi da rettifiche non adeguatamente motivate, costringendo gli uffici fiscali a un maggior rigore nell’attività di accertamento immobiliare.

Un avviso di accertamento fiscale può basarsi esclusivamente sui Valori OMI?
No, la Corte ha stabilito che i Valori OMI non sono sufficienti da soli a fondare un accertamento di maggior valore, in quanto rappresentano mere presunzioni e indicazioni di larga massima che devono essere integrate con altri elementi probatori.

Cosa deve fare l’Agenzia delle Entrate per giustificare una valutazione immobiliare superiore a quella dichiarata?
L’Agenzia delle Entrate deve integrare i Valori OMI con altri elementi probatori concreti e specifici, come dati comparativi di riscontro (es. compravendite di immobili simili), per fornire una motivazione adeguata e dotata di “precisione e gravità”.

Qual è la natura giuridica delle quotazioni OMI secondo la Cassazione?
Secondo la Cassazione, le quotazioni OMI non sono una fonte tipica di prova, ma uno strumento di ausilio e indirizzo. Sono considerate nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, idonee a fornire solo indicazioni di valore di “larga massima”, ma non una stima puntuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21661 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21661 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3997/2020 R.G. proposto da : COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 3470/2019 del 20/05/2019

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, avverso la sentenza della CTR del Lazio n. 3470/2019,

depositata in data 20 maggio 2019 e non notificata, che, in controversia relativa all’impugnazione di un avviso di rettifica e liquidazione per imposta di registro in relazione alla rideterminazione del valore venale di due appartamenti oggetto di atto pubblico di trasferimento in data 2/10/2014, accoglieva parzialmente l’appello proposto dalla contribuente rideterminando il valore complessivo degli immobili in euro 850.000,00 a fronte dell’importo di euro 1.003.473,0 0 stabilito dall’ufficio.
L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso eccependo, in via preliminare, l’inammissibilità del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta, ex art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione dell’art. 3 legge 241/1990 e dell’art. 7 della legge 212/2000, deducendo che la CTR, nel rigettare le censure di parte contribuente ritenendo l’atto correttamente motivato, aveva omesso di verificare in concreto il contenuto totalmente lacunoso dell’atto impositivo , basato unicamente sui valori OMI applicati, peraltro, ai massimi e non già con riferimento ad un valore medio.

Con il secondo motivo deduce ex art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ, violazione dell’art. 12 , comma 7, legge 212/2000, dell’art. 6, comma 3, della CEDU e 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’ Unione Europea per non avere ritenuto indispensabile il contraddittorio endoprocedimentale.

Con il terzo motivo lamenta, ex art. 360, primo comma, n. 3 e 4 c.p.c., motivazione apparente nonchè violazione degli artt. 51 e 52 d.lgs. 131/1986, della legg e comunitaria n. 88/2009 e dell’art. 2697 c.c., per avere i giudici di appello ritenuto corretto l’operato dell’Ufficio il quale aveva basato i suoi accertamenti esclusivamente sui valori OMI non considerando che gli stessi rappresentano mere presunzioni.

Va respinta la eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso formulata dall’ Ufficio , atteso che nel caso di specie il ricorso, anche in rapporto alle indicazioni del giudice sovranazionale di cui alla sentenza CEDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021, risulta aver rispettato i requisiti minimi di tipo formale richiesti, richiamando adeguatamente le argomentazioni della sentenza impugnata ed i fatti di causa: a riprova di tale conclusione depone lo stesso controricorso basato su articolate controdeduzioni alle difese dispiegate da parte ricorrente.
Ciò posto, osserva questo Collegio che il primo motivo di ricorso è da ritenere fondato, rimanendo assorbiti gli altri.

5.1 Va premesso che le quotazioni OMI esprimono un intervallo di valore tra un minimo ed un massimo per unità di superficie, riferite ad unità immobiliari «ordinarie» e tipizzate, classificate in una determinata tipologia e situate in un ambito territoriale omogeneo. Tali quotazioni, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115, comma 2, c.p.c., sono idonee solamente a condurre indicazioni di valori di «larga massima» (cfr. Cass. n. 25707/2015). È stato ripetutamente ribadito da questa Corte che le stime dell’OMI, meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggiore valore, non sono idonee a fondare il differente accertamento del valore effettuato dall’Ufficio e devono essere integrate da altri elementi probatori, per essere considerate ragionevolmente attendibili. Nell’ambito dei processi estimativi, le stime OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Questa Corte (cfr. ordinanza n. 13992 del 2019) ha dunque ribadito l’illegittimità dell’avviso di liquidazione fondato esclusivamente su
tali valori, in quanto non ritenuti idonei e sufficienti a certificare il valore dell’immobile, e ciò in quanto il valore venale in comune commercio di un bene oggetto di accertamento può variare in funzione di molteplici parametri, quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico e le oscillazioni del mercato immobiliare.

5.2. Nel caso in esame l’ufficio avrebbe dovuto adeguatamente motivare l’atto impositivo individuando dei concreti dati comparativi di riscontro (nella specie totalmente assenti), e non basarsi sui semplici valori OMI, elementi privi, in sé, di ‘precisione e gravità’ (vedi Cass. 24550/2020).

In conclusione, stante la fondatezza del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, la sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito con l’accoglimento del ricorso originario.

Appare opportuna la compensazione delle spese processuali delle fasi di merito, mentre le spese del presente giudizio di legittimità, da liquidare come in dispositivo, vanno poste a carico dell’ufficio.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente. Dichiara compensate le spese delle fasi di merito e condanna parte controricorrente al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 1.500,00 oltre ad euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge.
Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data 14 maggio 2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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