Valori OMI imposta registro: validità accertamento

La Corte di Cassazione ha chiarito i limiti di utilizzo dei valori OMI imposta registro nella determinazione della base imponibile per il conferimento di immobili. La controversia nasce dalla rettifica del valore di un immobile operata dall’amministrazione finanziaria sulla base di medie statistiche. La Corte ha stabilito che, sebbene le quotazioni OMI non costituiscano da sole una prova certa del valore di mercato, possono essere legittimamente utilizzate come parametro correttivo se integrate con altri elementi istruttori, come perizie di stima o caratteristiche specifiche del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valori OMI imposta registro: i chiarimenti della Cassazione sull’accertamento immobiliare

Nel panorama del diritto tributario, la corretta determinazione della base imponibile negli atti di trasferimento immobiliare rappresenta spesso terreno di scontro tra contribuenti e fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha gettato nuova luce sull’utilizzo dei valori OMI imposta registro, definendo quando e come queste quotazioni statistiche possono giustificare una rettifica del valore dichiarato. La questione centrale riguarda la natura di tali valori: sono prove sufficienti o meri indizi da integrare con altri dati?

Il caso: conferimento di immobile e rettifica del valore

La vicenda trae origine dal conferimento di un immobile residenziale a liberazione di un aumento di capitale sociale. Una contribuente aveva dichiarato un valore netto basato su una perizia giurata di stima, decurtando l’importo di un mutuo ipotecario accollato. Tuttavia, l’amministrazione finanziaria ha notificato un avviso di rettifica e liquidazione, aumentando considerevolmente il valore dell’immobile.

L’ufficio fiscale ha fondato la propria pretesa sui dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), contestando che la svalutazione operata in sede di conferimento fosse eccessiva e non giustificata dalle condizioni del mercato o dello stato manutentivo del bene. La Commissione Tributaria Regionale, in secondo grado, ha parzialmente accolto le ragioni della contribuente, rideterminando il valore ma utilizzando comunque i parametri medi OMI come riferimento correttivo.

La decisione della Cassazione sui valori OMI imposta registro

La Suprema Corte, investita del ricorso, ha confermato la validità dell’operato del giudice di appello. Il punto cardine della decisione riguarda la funzione del processo tributario, definito come un giudizio di “impugnazione-merito”. Questo significa che il giudice, se ritiene invalido l’accertamento per ragioni sostanziali, non deve limitarsi ad annullarlo, ma deve quantificare la pretesa corretta basandosi sul materiale probatorio agli atti.

Per quanto riguarda i valori OMI imposta registro, la Cassazione ha ribadito che essi non costituiscono da soli una fonte tipica di prova del valore venale. Essendo indicazioni di massima basate su medie statistiche, non possono sostituire una valutazione puntuale del bene che tenga conto di ubicazione, superficie e stato di conservazione. Tuttavia, se integrati con altri elementi, diventano parametri legittimi.

Le implicazioni per il contribuente e il principio di autosufficienza

Un altro aspetto rilevante trattato nell’ordinanza è il rigetto dei motivi riguardanti il presunto difetto di motivazione dell’atto impositivo. La Corte ha sottolineato l’importanza del principio di autosufficienza del ricorso: il contribuente che censura la motivazione di un atto deve riportarne testualmente i passaggi rilevanti nel ricorso di legittimità. In mancanza di ciò, la doglianza è inammissibile.

Inoltre, è stato chiarito che se il giudice decide nel merito della pretesa, si intende implicitamente rigettata ogni eccezione preliminare sulla motivazione dell’atto. Questo rafforza l’idea che l’obiettivo finale del giudizio tributario sia stabilire il “giusto tributo” piuttosto che soffermarsi su vizi formali che non precludono la difesa nel merito.

le motivazioni

La Corte ha motivato il rigetto del ricorso spiegando che il giudice di appello non ha deciso secondo equità (potere non concesso nel tributario), ma secondo diritto, fornendo una motivazione logica e basata sulle risultanze istruttorie. L’uso dei valori OMI imposta registro è stato ritenuto corretto non come prova esclusiva, ma come parametro di confronto per correggere una stima che appariva eccessivamente svalutata rispetto a una precedente perizia bancaria effettuata sullo stesso bene. La Cassazione ha ritenuto che l’integrazione tra i dati OMI e la perizia prodromica al mutuo costituisse una base probatoria solida e sufficiente per la rideterminazione del valore.

le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza stabilisce un equilibrio necessario: se da un lato l’amministrazione finanziaria non può limitarsi a citare i dati OMI per emettere un accertamento, dall’altro il contribuente non può ignorare che tali dati, se supportati da altri indizi (come precedenti valutazioni o atti di vendita di pertinenze), hanno una valenza probatoria significativa. Per i professionisti e i contribuenti, il messaggio è chiaro: la stima di un immobile deve essere sempre supportata da dati oggettivi e documentabili, poiché i valori OMI imposta registro rimangono il principale termine di paragone utilizzato dai giudici per verificare la congruità delle dichiarazioni fiscali.

Le quotazioni OMI sono sufficienti per giustificare una rettifica fiscale del valore di un immobile?
No, le sole quotazioni OMI non costituiscono prova del valore venale ma sono indicazioni di massima che devono essere integrate da altri elementi probatori per essere valide.

Il giudice tributario può cambiare l’importo della base imponibile deciso dall’Agenzia?
Sì, il processo tributario consente al giudice di esaminare il merito della pretesa e rideterminare la corretta misura dell’imposta entro i limiti delle domande delle parti.

Cosa deve fare il contribuente per contestare il difetto di motivazione di un atto in Cassazione?
Il contribuente deve riportare testualmente nel ricorso i passaggi della motivazione dell’atto che ritiene errati o mancanti, rispettando il principio di autosufficienza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4532 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4532 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17159/2020 R.G., proposto

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzo p.e.c. per notifiche e comunicazioni: EMAIL ), giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo p.e.c. per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 9 ottobre 2019, n. 5641/2/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del l’11 febbraio 2026 dal AVV_NOTAIO;

REGISTRO ACCERTAMENTO CONFERIMENTO DI IMMOBILE A LIBERAZIONE DI AUMENTO DI CAPITALE VALORI OMI

FATTI CAUSA

1. NOME COGNOME ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 9 ottobre 2019, n. 5641/2/2019, che, in controversia su impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione n. NUMERO_DOCUMENTO notificato il 28 dicembre 2016 dall ‘RAGIONE_SOCIALE, dopo l’esito negativo del contraddittorio instaurato a seguito del l’invito a comparire n. NUMERO_DOCUMENTO notificato il 7 settembre 2016, per la maggior imposta di registro nella misura complessiva di € 75.082,38 sul conferimento dell’immobile sito in Roma alla INDIRIZZO (con annessa cantina) da parte di NOME COGNOME per il valore netto di € 14.606,72 (decurtato il mutuo garantito da ipoteca sul medesimo immobile per l’importo di € 925.393,72 dal v alore lordo di € 940.000,00, come da relazione giurata di stima del 9 dicembre 2014), a sottoscrizione e liberazione del corrispondente aumento del capitale sociale di cui alla delibera assembleare del 15 dicembre 2014, essendo stato rettificato il valore da € 940.000,00 ad € 1.343.000,00, senza, però, contestare l’inerenza all’immobile conferito del mutuo accollato (come era stato inizialmente dedotto nel predetto invito a comparire, ove l’RAGIONE_SOCIALE aveva prospettato la rideterminazione della base imponibile in € 940.000,00) , ha parzialmente accolto l’appello proposto da lla medesima nei confronti d ell’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 29 gennaio 2019, n. 2487/47/2019, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.
Il giudice di appello ha parzialmente riformato la decisione di prime cure – che aveva parzialmente accolto il ricorso originario della contribuente sul rilievo che l’immobile fosse

stato correttamente stimato in sede di conferimento -nel senso di rideterminare il valore imponibile nel minor ammontare di € 94.606,28 sulla base dei parametri medi OMI all’epoca di riferimento .

L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è affidato a tre motivi.

Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 113 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato deciso l’appello dal giudice di secondo grado secondo equità (con la rideterminazione del valore imponibile dell’immobile conferito) sulla base dei valori medi OMI per l’anno 2014.

2.1 Il predetto motivo è infondato.

2.2 Premesso che il processo tributario è annoverabile tra quelli di ” impugnazione-merito “, in quanto diretto ad una decisione sostitutiva sia della dichiarazione resa dal contribuente, sia dell’accertamento dell’amministrazione finanziaria, sicché il giudice, ove ritenga invalido l’avviso di accertamento per motivi non formali, ma di carattere sostanziale, non può limitarsi al suo annullamento, ma deve esaminare nel merito la pretesa e ricondurla alla corretta misura, entro i limiti posti dalle domande di parte (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2008, n. 25909; Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2016, n. 13294; Cass., Sez. 5^, 10 maggio 2019, n. 12467; Cass., Sez. 5^, 26 febbraio 2020, n. 5160; Cass., Sez. 5^, 10 settembre 2020, n. 18777; Cass., Sez. 5^, 17 maggio 2021, n. 17233; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2022, n. 15899; Cass., Sez. 5^, 26 maggio 2022, n. 17189; Cass., Sez. Trib., 25 novembre 2022, n. 34723; Cass., Sez. Trib., 20 settembre
2023, n. 26882; Cass., Sez. Trib., 18 luglio 2024, n. 19840; Cass., Sez. Trib., 1 agosto 2025, n. 22204; Cass., Sez. Trib., 12 gennaio 2026, n. 667), per cui, ove il giudice tributario ravvisi la parziale infondatezza della pretesa fiscale (e non anche l’assoluta nullità dell’atto), non può limitarsi ad annullare l’atto impositivo che la rappresenta, ma è tenuto a quantificare la corretta pretesa dell’amministrazione finanziaria, sia pure entro i limiti tracciati dai petita RAGIONE_SOCIALE parti (Cass., Sez. 5^, 28 novembre 2014, n. 25317; Cass., Sez. 5^, 9 ottobre 2020, n. 21820; Cass., Sez. 5^, 25 novembre 2020, n. 26795; Cass., Sez. Trib., 30 novembre 2023, n. 33431; Cass., Sez. Trib., 5 dicembre 2024, n. 31232).
2.3 Ciò non di meno, la rideterminazione della corretta entità della pretesa tributaria non può avvenire sulla base di un inesistente potere di equità sostitutiva, ma, in applicazione della regola generale della pronuncia secondo diritto, deve essere corredata da una motivazione contenente l’esposizione RAGIONE_SOCIALE circostanze di fatto, desunte dalle risultanze probatorie in atti, e RAGIONE_SOCIALE ragioni di diritto, poste alla base della rideterminazione dell’imponibile (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2016, n. 13294; Cass., Sez. 5^, 17 aprile 2019, n. 10658; Cass., Sez. 5^, 24 settembre 2019, n. 23714; Cass., Sez. 5^, 10 dicembre 2020, nn. 28174 e 28175; Cass., Sez. Trib., 13 ottobre 2022, n. 29993; Cass., Sez. Trib., 18 maggio 2023, n. 13726; Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n. 29800; Cass., Sez. Trib., 10 dicembre 2025, n. 32144; Cass., Sez. Trib., 12 gennaio 2026, n. 667). Difatti, per univoco orientamento di questa Corte, il ricorso ad un ragionamento di tipo equitativo non è consentito al giudice tributario che non ha poteri di equità sostitutiva, dovendo il giudizio estimativo essere motivato in rapporto al materiale istruttorio (tra le
tante: Cass, Sez. 5^, 3 settembre 2001, n. 11354; Cass., Sez. 5^, 21 novembre 2005, n. 24520; Cass., Sez. 5^, 24 febbraio 2010, n. 4442; Cass., Sez. 6^-5, 21 dicembre 2015, n. 25707; Cass., Sez. 3^, 23 marzo 2018, n. 7534; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2018, n. 27862; Cass., Sez. 5^, 25 giugno 2019, n. 16960; Cass., Sez. 5^, 17 marzo 2020, n. 7372; Cass., Sez. 5^, 10 dicembre 2020, nn. 28174 e 28175; Cass., Sez. 5^, 3 marzo 2021, n. 5782; Cass., Sez. Trib., 18 maggio 2023, n. 13726).

2.4 Invero, ai sensi dell’art. 113, primo comma, cod. proc. civ.: « Nel pronunciare sulla causa il giudice deve seguire le norme del diritto, salvo che la legge gli attribuisca il potere di decidere secondo equità ». L’equità, dunque, costituisce una deroga eccezionale al principio di legalità della decisione giudiziaria, sicch é il giudizio di equità presuppone sempre un’espressa previsione legislativa che lo autorizzi; poiché nei casi in cui la legge consente il giudizio di equità si verifica una vera e propria sostituzione del giudizio di stretta legalità, si fa riferimento alla equità “sostitutiva”, per distinguerla dalla equità integrativa (o correttiva), che si verifica quando il giudice applica pur sempre una norma di legge, ma quest’ultima presenta una fattispecie interpretativa incompleta, sicch é il legislatore rimette alla valutazione equitativa del giudice la determinazione di un elemento del rapporto controverso (come nel caso di liquidazione del danno esistenziale con i criteri equitativi uniformi adottati negli uffici giudiziali di merito: Cass., Sez. 3^, 11 novembre 2019, n. 28988; Cass., Sez. 3^, 11 novembre 2019, n. 28986; Cass., Sez. 3^, 4 agosto 2022, n. 24227; Cass., Sez. 3^, 27 luglio 2024, n. 21062).
2.5 Nella specie, a ben vedere, si deve escludere che il giudice di appello si sia limitato ad una decisione meramente

‘ equitativa ‘, avendo motivato l’incremento della base imponibile sulla scorta dei valori medi OMI per l’anno 2014 con l’argomentazione che la riduzione operata dal perito in sede di stima del conferimento immobiliare – nella misura del 30% rispetto alla valutazione datane dalla perizia prodromica alla concessione del mutuo ipotecario accollato alla conferitaria -costituiva una « riduzione eccessiva non giustificata dalla crisi del mercato immobiliare o da non precisati lavori di manutenzione e comunque in netto contrasto con la diminuzione dei valori OMI (dell’8% secondo l’Ufficio, del 14&% secondo la contribuente ». Per cui la rideterminazione del valore imponibile è stata motivata con un’eccessiva svalutazione in sede di conferimento.
Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 132 cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ., 112 cod. proc. civ., 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di secondo grado di pronunciarsi o, comunque, di argomentare sul difetto motivazionale dell’avviso di rettifica e liquidazione, che era stato riproposto nelle proprie controdeduzioni all’atto di appe llo.
3.1 Il predetto motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

3.2 Anzitutto, vi è carenza di autosufficienza sul contenuto motivazionale dell’atto impositivo, che, neppure per la parte censurata, è stato riportato né riprodotto in ricorso, essendosi limitata la ricorrente a menzionarne la produzione dinanzi al giudice di prime cure.

Invero, in base al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, sancito dall’art. 366 cod. proc. civ., qualora il ricorrente censuri la sentenza di una commissione tributaria

regionale sotto il profilo della congruità del giudizio espresso in ordine alla motivazione di un avviso di accertamento – il quale non è atto processuale, bensì amministrativo, la cui motivazione, comprensiva dei presupposti di fatto e RAGIONE_SOCIALE ragioni di diritto che lo giustificano, costituisce imprescindibile requisito di legittimità dell’atto stesso – è necessario, a pena di inammissibilità, che il ricorso riporti testualmente i passi della motivazione di detto atto che si assumono erroneamente interpretati o pretermessi dal giudice di merito, al fine di consentire alla Corte di Cassazione di esprimere il suo giudizio sulla suddetta congruità esclusivamente in base al ricorso medesimo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 4 aprile 2013, n. 8312; Cass., Sez. 5^, 19 aprile 2013, n. 9536; Cass., Sez. 5^, 13 febbraio 2015, n. 2928; Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2017, n. 16147; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570; Cass., Sez. 5^, 10 dicembre 2021, n. 39283; Cass., Cass., Sez. 5^, 14 marzo 2022, n. 8156; Cass., Sez. 6^-5, 11 maggio 2022, n. 14905; Cass., Sez. Trib., 30 novembre 2023, n. 33442; Cass., Sez. Trib., 26 agosto 2024, n. 23105; Cass., Sez. Trib., 28 aprile 2025, n. 11100). Ciò in quanto non è altrimenti possibile per il giudice di legittimità verificare la corrispondenza di contenuto dell’atto impositivo rispetto alle doglianze del contribuente, venendo preclusa ogni attività nomofilattica (Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2015, n. 16010; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570).
3.3 Ad ogni modo, pronunziandosi nel merito della pretesa impositiva con decisione (parzialmente) favorevole all’amministrazione finanziaria, il giudice di appello ha implicitamente disatteso la riproposizione dell’eccezione sulla questione preliminare del vizio di motivazio ne dell’atto impositivo. Si può, quindi, ritenere che vi sia stato un rigetto

implicito sul punto da parte del giudice di appello, secondo il principio per cui, in tema di contenzioso tributario, qualora il giudice, nonostante l’eccezione di nullità dell’avviso di accertamento, sia passato all’esame del rapporto sostanziale, si deve ritenere, per come è strutturato il giudizio di fronte alle commissioni tributarie, che ha ritenuto tale eccezione implicitamente infondata, atteso che il giudizio tributario, ancorché avente ad oggetto l’accertamento del rapporto sostanziale, è formalmente costruito come giudizio di impugnazione dell’atto impositivo, il quale costituisce il ‘ veicolo di accesso ‘ al giudizio di merito, cui si perviene solo per il tramite di tale impugnazione, con la conseguenza che quando ricorrano vizi formali dell’atto, tali da condurre alla sua invalidazione, il giudice deve arrestarsi alla relativa pronuncia, rimanendo in tal guisa pienamente e correttamente esercitata la giurisdizione attribuitagli (da ultime: Cass., Sez. Trib., 10 dicembre 2024, n. 31827; Cass., Sez. Trib., 30 maggio 2025, n. 14562; Cass., Sez. Trib., 10 luglio 2025, n. 18941).
Il che esclude, a monte, la stessa ipotizzabilità di un’omessa pronuncia ex art. 112 cod. proc. civ. Difatti, è pacifico che ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto; tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 gennaio 2020, n. 2153; Cass., Sez. 5^, 2 aprile 2020, n. 7662; Cass., Sez. 3^, 29 gennaio 2021, n. 2151; Cass., Sez. Trib., 3 agosto
2023, n. 23672; Cass., Sez. Trib., 13 agosto 2024, n. 22775; Cass., Sez. Trib., 13 luglio 2025, n. 19240).

Con il terzo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 43, 50 e 51 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stata rideterminata dal giudice di secondo grado la base imponibile ai fini del calcolo dell’imposta di registro in base al criterio medio statistico dei valori OMI.

4.1 Il predetto motivo è infondato.

4.2 Come è noto, l e quotazioni ‘ OMI ‘, risultanti dal sito web dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valore di larga massima (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 21 dicembre 2015, n. 25707; Cass., Sez. 5^, 30 settembre 2016, n. 19466; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2018, n. 9479; Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021, n. 22552; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 21054; Cass., Sez. 5^, 31 maggio 2022, n. 17566; Cass., Sez. Trib., 26 aprile 2023, n. 11031; Cass., Sez. Trib., 13 agosto 2024, n. 22804; Cass., Sez. Trib., 5 novembre 2025, n. 29335).
Il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori ‘ OMI ‘, per aree edificabili del medesimo Comune, non è quindi idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore RAGIONE_SOCIALE stesso può variare in funzione di molteplici parametri, quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato RAGIONE_SOCIALE opere di urbanizzazione (Cass., Sez. 5^, 12 aprile 2017, n. 9474; Cass.,

Sez. 5^, 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., Sez. 5^, 22 luglio 2021, n. 21054; Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2021, n. 30890).

4.3 Ne consegue che un avviso di liquidazione fondato esclusivamente sui valori ‘ OMI ‘ non può ritenersi fondato sotto il profilo motivazionale e, in difetto di ulteriori elementi forniti dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non può indicare congruamente il valore venale in comune commercio del bene (Cass., Sez. 5^, 7 settembre 2018, n. 21813; Cass., Sez. 5^, 4 novembre 2020, n. 24550; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2020, n. 28573; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2020, n. 28573; Cass., Sez. 5^, 19 maggio 2021, n. 13579; Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021, n. 22552; Cass., Sez. 5^, 8 aprile 2022, n. 11476; Cass., Sez. 5^, 31 maggio 2022, n. 17566; Cass., Sez. 5^, 8 agosto 2022, n. 24447; Cass., Sez. Trib., 26 aprile 2023, n. 11031; Cass., Sez. Trib., 13 agosto 2024, n. 22804; Cass., Sez. Trib., 5 novembre 2025, n. 29335), onde non incorrere nel divieto di praesumptio de praesumpto , trattandosi di elemento privo, di per sé solo, dei requisiti di precisione e gravità (Cass., Sez. 5^, 4 novembre 2020, n. 24550; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2021, n. 16957; Cass., Sez. 5^, 8 agosto 2022, n. 24447).
4.4 Tale interpretazione è stata puntualmente recepita dalla circolare emanata dall’RAGIONE_SOCIALE il 28 aprile 2016, n. 16/E, secondo la quale (§ 1) « le quotazioni OMI – pur costituendo un punto di riferimento importante perché derivanti da puntuali analisi del mercato immobiliare -rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui dovranno essere necessariamente integrate anche dagli ulteriori elementi in possesso dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria. Infatti, per l’individuazione del valore venale occorre fare sempre riferimento ai criteri stabiliti dall’art. 51 del TUR, ossia
ai trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato per gli investimenti immobiliari alla detta data e nella stessa località, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base dei dati eventualmente forniti dai Comuni ».
4.5 Nella specie, a ben vedere, la sentenza impugnata non si è discostata da tali principi, avendo fatto riferimento ai valori medi OMI per l’anno 2014 soltanto per addivenire ad una riduzione del 24% – e non del 30%, come proposto nella stima del conferimento – della valutazione effettuata in sede di perizia prodromica alla concessione del mutuo ipotecario, giustificando tale opzione per tener conto di elementi apprezzati in sede di stima (alienazione di un box per il prezzo di € 75.000,00 e lavori di manutenz ione straordinaria con ultimazione nell’anno 2012) per rideterminare il valore imponibile dell’immobile conferito. In tal modo, quindi, i valori medi OMI sono stati assunti come parametro correttivo della valutazione attribuita in sede di conferimento.
Pertanto, valutandosi l’in ammissibilità/infondatezza dei motivi dedotti, alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

A i sensi dell’ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 2.500,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del l’11 febbraio 2026 .

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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