Valore venale immobile: irrilevante la corruzione

La Cassazione stabilisce che per l’imposta di registro, il valore venale immobile si determina al momento del trasferimento, ignorando eventi successivi come la confisca per corruzione. Il valore di mercato al rogito, basato sulla qualifica urbanistica esistente in quel momento, è l’unico parametro rilevante, anche se tale qualifica è stata ottenuta illecitamente. La successiva scoperta del reato e la confisca del bene non possono ridurre retroattivamente la base imponibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore Venale Immobile: La Cassazione Chiarisce l’Irrilevanza della Corruzione e degli Eventi Successivi

La determinazione del valore venale immobile ai fini dell’imposta di registro è un tema cruciale che spesso genera contenziosi tra contribuente e amministrazione finanziaria. Con la sentenza n. 4311 del 19 febbraio 2024, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il valore su cui calcolare l’imposta è quello del bene al momento esatto del trasferimento, rendendo irrilevanti le vicende successive, anche se di natura penale come la corruzione e la confisca.

I Fatti: la Compravendita e le Vicende Penali

Una società di costruzioni acquistava un vasto terreno edificabile, dichiarando un valore di 1.750.000 euro. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, rettificava tale valore a 5.900.000 euro, basandosi sulla qualifica urbanistica del terreno che ne permetteva un’elevata densità edificatoria.

Successivamente alla compravendita, emergeva una complessa vicenda penale. Si scopriva che la vantaggiosa classificazione urbanistica del terreno e il relativo permesso di costruire erano stati ottenuti attraverso atti di corruzione. Questo portava prima al sequestro del cantiere e, infine, alla confisca definitiva del terreno a seguito di una condanna penale passata in giudicato. Senza l’illecito, il terreno avrebbe avuto una classificazione urbanistica molto meno favorevole e, di conseguenza, un valore di mercato notevolmente inferiore.

I Motivi del Ricorso: Perché il valore venale immobile andava ridotto?

La curatela fallimentare della società sosteneva che l’accertamento fiscale fosse illegittimo. A suo avviso, il valore non poteva basarsi su una potenzialità edificatoria frutto di un reato. La confisca successiva, inoltre, dimostrava che la società non aveva mai potuto godere di quel potenziale economico. Si argomentava, quindi, che il valore imponibile dovesse riflettere la realtà ‘legale’ del bene, depurata dagli effetti della corruzione, e non il valore apparente al momento del rogito. In aggiunta, la ricorrente lamentava che la stima dell’Agenzia non avesse considerato gli ingenti costi, documentati da fatture, che la società avrebbe dovuto sostenere per opere di contenimento murario necessarie a rendere edificabile il terreno scosceso.

Le Motivazioni della Corte: Il Principio del “Valore Venale Immobile” al Momento dell’Atto

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, fornendo una chiara e rigorosa interpretazione della normativa. Il punto centrale della decisione risiede nella natura dell’imposta di registro come “imposta d’atto”. Questo significa che il presupposto impositivo si realizza e si esaurisce nel momento in cui l’atto di trasferimento (in questo caso, la compravendita) viene perfezionato.

La valutazione del bene, pertanto, deve essere una “fotografia” del suo stato di fatto e di diritto in quel preciso istante. Al momento del rogito, il terreno possedeva oggettivamente una qualifica urbanistica che gli conferiva un elevato valore di mercato. Il fatto che tale qualifica fosse stata ottenuta illecitamente è una circostanza che, pur avendo gravi conseguenze penali e amministrative, non può retroagire per modificare il valore di mercato che il bene esprimeva in quel momento.

La Corte ha sottolineato che eventi successivi, come il sequestro penale e la confisca, non possono incidere su un presupposto fiscale già sorto e consolidatosi. Ammettere il contrario significherebbe introdurre un elemento di incertezza inaccettabile nella riscossione dei tributi, legando la base imponibile a eventi futuri e imprevedibili.

Riguardo alla questione dei costi di contenimento, i giudici hanno dichiarato il motivo inammissibile per difetto di “autosufficienza”. La ricorrente non ha dimostrato di aver sollevato questa specifica eccezione fin dal primo grado del giudizio tributario. Introdurre nuove argomentazioni in appello è vietato, e la Corte di Cassazione non può procedere a una ricerca autonoma degli atti per verificare la tempestività della doglianza.

Le Conclusioni: Stabilità Fiscale e Conseguenze Pratiche

Questa sentenza riafferma la stabilità e la certezza dei rapporti tributari legati alle imposte sui trasferimenti immobiliari. Il principio è chiaro: il valore venale immobile è quello che il bene possiede sul mercato al momento della transazione, indipendentemente dalle cause, lecite o illecite, che hanno portato a tale valore e dagli eventi che potrebbero modificarlo in futuro. Per i contribuenti, ciò significa che la valutazione deve essere estremamente accurata al momento del rogito, poiché sarà difficile contestarla sulla base di fatti emersi successivamente. Per l’amministrazione finanziaria, conferma la legittimità di accertamenti basati sulla situazione oggettiva del bene al momento dell’imposizione.

La scoperta che la qualifica urbanistica di un terreno è stata ottenuta tramite corruzione può ridurre il suo valore venale immobile ai fini dell’imposta di registro?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che il valore venale si determina esclusivamente in base alle caratteristiche oggettive del bene al momento del trasferimento (il rogito). Eventi successivi, come l’accertamento di un reato di corruzione che ha portato a quella qualifica, sono irrilevanti per la determinazione della base imponibile.

Il sequestro penale e la successiva confisca di un immobile incidono sul calcolo dell’imposta di registro dovuta al momento dell’acquisto?
No. Essendo l’imposta di registro un'”imposta d’atto”, essa si cristallizza sul valore del bene al momento della compravendita. Il sequestro e la confisca sono vicende successive che non possono retroagire per modificare il presupposto impositivo già perfezionatosi.

È possibile far valere in Cassazione costi non considerati nella stima del valore di un terreno se non si dimostra di aver sollevato la questione sin dal primo grado di giudizio?
No. Il motivo di ricorso è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza. Il ricorrente non ha dimostrato di aver ritualmente introdotto la questione dei costi di contenimento nel primo grado di giudizio, e sollevare la questione per la prima volta in appello è vietato. Pertanto, la Corte di Cassazione non può esaminare nel merito tale doglianza.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4311 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 4311 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/02/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 22867/2019 R.G. proposto da:

CURATELA RAGIONE_SOCIALE, domiciliato ex lege in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che lo rappresenta e difende -controricorrente- nonché

RAGIONE_SOCIALE PROVINCIALE MESSINA -intimato-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. MESSINA n. 2490/2018 depositata il 13/06/2018.

Udita la relazione del AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

udito il Procuratore Generale in persona della AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che ha concluso per il rigetto;

Uditi i difensori RAGIONE_SOCIALE parti presenti

Fatti rilevanti di causa.

§ 1. Il curatore del Fallimento RAGIONE_SOCIALE (dichiarato il 7 giugno 2019) propone tre articolati motivi di ricorso per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata, con la quale la commissione tributaria regionale, a conferma della prima decisione, ha ritenuto legittimo l’avviso di rettifica e liquidazione per maggiore imposta di registro ed ipocatastale (oltre sanzioni) notificato alla società in bonis il 26 novembre 2007 e da questa impugnato, avente ad oggetto la rettifica del valore venale di un terreno edificabile di mq. 10.735 (ricadente nel PRG Comune di Messina, zona omogenea B4C di completamento, con indice di densità 5,00 mc/mq) dalla società acquistato con atto a rogito AVV_NOTAIO 6 novembre 2005 (euro 5.900.000,00 valore accertato, a fronte di euro 1.750.000,00 valore dichiarato).
La commissione tributaria regionale, in particolare, ha osservato che:

-l’avviso era sufficientemente motivato perché contenente l’esaustiva spiegazione RAGIONE_SOCIALE ragioni che avevano indotto l’RAGIONE_SOCIALE a rideterminare il valore dell’immobile;

-corretto era il criterio valutativo seguito dall’ RAGIONE_SOCIALE, facente riferimento alla stima dell’RAGIONE_SOCIALE;

-contrariamente a quanto sostenuto dalla società, il sequestro del cantiere edile disposto dal giudice penale nel procedimento n. 1315/06 rg. non aveva inciso sulla potenzialità edificatoria del terreno, attestata dalla concessione edilizia n. 36 del 2006, di perdurante efficacia;

-nessuna incidenza sul giudizio tributario poteva discendere dal giudicato di condanna formatosi nel suddetto procedimento penale;

-a conferma di ciò, rilevava inoltre il fatto che, nell’anno 2007, erano stati stipulati ben 13 preliminari di vendita di alloggi di civile abitazione, per un valore complessivo di oltre 3.150.000 €.

Resiste con controricorso l’ RAGIONE_SOCIALE.

Il Procuratore Generale ha chiesto che il ricorso venga rigettato, rilevando tra l’altro l’inammissibilità, per difetto di autosufficienza e specifica ricostruzione dei fatti di causa, del primo e del terzo motivo.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

Ragioni della decisione.

§ 2.1 Con il primo motivo di ricorso si lamenta -rispettivamente ex art.360, co. 1^ n.5 e n.3 ( rectius n.4), cod.proc.civ. -omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, nonchè violazione dell’art.112 cod.proc.civ..

Per non avere la Commissione Tributaria Regionale considerato che il provvedimento di sequestro preventivo da essa menzionato era finalizzato alla confisca del terreno, così come in effetti conseguita al giudicato penale di condanna di cui in Cass. pen. sent. n. 3606/17 (prodotta nel giudizio di merito). Più in particolare, la Commissione Tributaria Regionale aveva tralasciato di considerare che solo in forza dei comportamenti corruttivi accertati in sede penale il terreno in questione era stato inserito in zona B4C di completamento (con il suddetto indice di edificabilità) ed aveva ottenuto la concessione edilizia, là dove – in assenza di quei comportamenti penalmente illeciti e definitivamente attestati – il terreno avrebbe potuto, al più, essere inserito in PRG in zona C di espansione edilizia, con conseguente assai minore edificabilità e minor valore di mercato.
Tutto ciò rendeva esorbitante il valore stabilito dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

§ 2.2 Il motivo è infondato in tutte le sue articolazioni.

Lungi da non aver esaminato il fatto costituito dall’intervenuto giudicato penale di condanna e confisca, la Commissione Tributaria Regionale ne ha dato espressamente e reiteratamente conto; non soltanto nella parte

espositiva del fatto (nella quale essa riferisce che la società aveva appunto lamentato l’incidenza sul valore di mercato RAGIONE_SOCIALE vicende di carattere penale nelle quali i suoi esponenti erano stati coinvolti), ma anche nella parte motiva, in cui essa mostra di voler specificamente considerare tanto il sequestro penale del cantiere edilizio ‘Green Park’ quanto lo stesso giudicato penale di condanna.

Ciò detto, il collegio regionale ha poi esposto il proprio inequivoco convincimento sul punto, nel senso che le vicende penali così emerse e considerate non erano comunque in grado di incidere apprezzabilmente sul valore venale del terreno.

Per quanto concerne, segnatamente, il sequestro preventivo del cantiere, ha infatti sostenuto la Commissione Tributaria Regionale che ciò poteva comportare la temporanea sottrazione del bene alla disponibilità dei proprietari, non già -comunque – la giuridica inesistenza della concessione edilizia.

Per quanto invece attiene al giudicato penale di condanna, il giudice di appello ha richiamato l’indirizzo di legittimità circa l’indifferenza del giudicato penale sul processo tributario. Ha poi soggiunto che la questione della rilevanza/irrilevanza estimativa della vicenda penale era già stata ampiamente affrontata nella sentenza appellata e che, per altro verso, la ininfluenza RAGIONE_SOCIALE vicende giudiziarie sull’operazione commerciale-edilizia in questione trovava vieppiù conferma nel fatto che, successivamente all’inizio del procedimento penale, la società aveva comunque potuto stipulare ben 13 contratti preliminari di vendita di altrettanti edificandi alloggi.
E’ dunque di assoluta evidenza che contrariamente all’assunto del ricorrente -la Commissione Tributaria Regionale non è incorsa né nell’omesso esame di fatto decisivo ai sensi del n. 5 dell’art. 360, co. 1^ cit., e neppure nella violazione dell’articolo 112 cod.proc.civ., avendo essa preso puntuale posizione sul motivo di opposizione appunto incentrato

sull’interferenza della vicenda penale con il procedimento tributario di rettifica e recupero a tassazione.

Sempre sulla doglianza basata sull’omesso esame di fatto decisivo, se ne rimarca poi finanche l’inammissibilità nella parte in cui essa presuppone e dà per scontata la ‘decisività’ di un fatto (costituito appunto dal giudicato penale di condanna e confisca) che, per le ragioni che ora si diranno, tale neppure può essere considerato.

§ 3.1 Con il secondo motivo di ricorso si formula analoga doglianza -ex art.360, co. 1^ n.3, cod.proc.civ. -stante la violazione e falsa applicazione sia dell’articolo 51 d.P.R. 131/86, sia dell’articolo 53 Cost., dal momento che il terreno in questione (confiscato a favore del Comune di Messina), già prima del suo acquisto da parte della società ed in assenza RAGIONE_SOCIALE condotte corruttive, poteva essere inserito, al più, nella suddetta zona C di espansione edilizia, con un valore venale di molto inferiore (verosimilmente inferiore anche al prezzo sborsato dalla società per l’acquisto), come sarebbe emerso qualora la stima comparativa operata dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE fosse stata riferita a terreni realmente similari, appunto perché ricadenti in zona C.
§ 3.2 Il motivo è infondato.

Si legge nella sentenza di cui in Cass. pen. n. 3607/17 cit. che: <>.
Orbene, non vi sono elementi per ritenere che la Commissione Tributaria Regionale, nell’escludere che la vicenda penale così delineata potesse significativamente influire sul valore di mercato del terreno, abbia per ciò soltanto violato la normativa richiamata.

Dispone l’art. 51 d.P.R. 131/86 che: <>.
La disposizione, in coerenza con la natura di imposta ‘d’atto’ che tuttora connota l’imposta di registro (C.Cost. n. 158/20), ha riguardo al valore venale attribuibile al bene nel momento in cui si perfeziona l’atto traslativo. E’ questo, non altro, il preciso e certo contesto temporale nel quale si realizza il presupposto dell’imposizione e si determina il trapasso di ricchezza espressivo della capacità contributiva di cui all’articolo 53 Cost.. Ne consegue che il valore di mercato fiscalmente attribuibile al bene al momento dell’atto presentato alla registrazione non risente RAGIONE_SOCIALE vicende successive del bene stesso e, segnatamente, dei margini di piena ovvero diminuita realizzazione dei progetti e dei programmi di sfruttamento economico in ipotesi preventivati dalle parti al momento dell’atto di trasferimento.
Già Cass. SU n. 25505/06 ebbe a stabilire che: <>

Si tratta di principi successivamente più volte ribaditi, così -tra le altre -da Cass.n. 15792/12, secondo cui: <>.
La doglianza in esame mira a sovvertire questo assetto interpretativo, attribuendo rilevanza estimativa dirimente a vicende depressive del valore venale del terreno (il sequestro preventivo e la confisca) che sono pacificamente intervenute tempo dopo l’atto di compravendita oggetto di rettifica. Si tratta in realtà di circostanze tanto pacifiche ed assodate quanto inidonee a dimostrare la congruità del valore dichiarato in atto dalle parti, così come l’asserita eccessività del valore rettificato dall’amministrazione finanziaria.
E’ pur vero che, sulla base della stessa giurisprudenza citata, il valore di mercato del terreno – ferma la sua edificabilità per il solo fatto di essere

inserito nel PRG ed oggetto di un procedimento amministrativo di edificazione, seppure non ancora giunto all’adozione di strumenti urbanistici attuativi – deve tenere conto anche della <>, ma ciò pur sempre avendo riguardo a l’istantaneità del momento del suo trasferimento.

Ebbene, nella concretezza del caso il terreno in questione venne appunto negoziato in un momento (ed al corrispondente valore di mercato) in cui esso risultava pacificamente inserito in PRG-zona B4C di completamento, con elevato indice di edificabilità pari a 5,00 mc/mq..

Le dimensioni economiche della sua appetibilità e commerciabilità di mercato ( id est : valore venale) non potevano dunque che rifarsi a questa oggettiva qualificazione urbanistica ed edilizia -di massima <> (SSUU cit.) – indipendentemente da ciò che sarebbe accaduto alcuni anni dopo.

Tutto ciò venne del resto dedotto in una concessione edilizia avente ad oggetto la realizzazione, come osservato nella sentenza penale richiamata, di <>, oltre che in tredici contratti preliminari di compravendita, come osservato dal giudice regionale.

Altrimenti detto, il fatto che il programma speculativo così concepito non sia poi stato realizzato per effetto della su richiamata condanna penale e della relativa confisca del terreno, attiene all’evoluzione successiva della vicenda così da risultare sostanzialmente indifferente in ordine alla determinazione -al momento dell’atto – della base imponibile dell’imposta recuperata.

§ 4.1 Con il terzo motivo di ricorso si deduce mancata pronuncia nonchè omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, costituito dai costi per opere murarie di contenimento che la società dovette sopportare (come da fatture in acconto in atti) per rendere concretamente edificabile il terreno, scosceso e di particolare morfologia. Tali costi,

stimabili in ben 2.700.000 €, erano stati considerati dalle parti contraenti nella determinazione del prezzo di acquisto, mentre erano stati inopinatamente del tutto pretermessi dalla stima UTE condivisa dal collegio regionale.

§ 4.2 Il motivo, è inammissibile.

Va premesso che nel caso in cui si deduca la violazione, per omessa pronuncia, dell’art.112 cod.proc.civ., l’onere di specificità ed autosufficienza del motivo di cassazione presuppone che il ricorrente illustri l’avvenuta tempestiva e rituale introduzione in giudizio della domanda ovvero eccezione pretermessa.

Se è vero che la Corte di Cassazione, quale giudice del <>, può esaminare direttamente gli atti del processo, parimenti indubbio è che in tanto a ciò essa può accedere, in quanto -appunto in ottemperanza al principio di autosufficienza del ricorso – il ricorrente abbia, a pena di inammissibilità, soddisfatto l’onere di indicare compiutamente tali atti, non essendo la Corte altrimenti legittimata a procedere ad un’autonoma ricerca o indagine di questo tipo.

Tra le tante, ha osservato Cass.n. 28072/21 che: <>.

Orbene, nel caso di specie il ricorrente assume che la commissione regionale non si sia pronunciata (al contempo così tralasciando l’esame del fatto sotteso) sull’eccezione di eccessività del valore rettificato dall’agenzia RAGIONE_SOCIALE entrate sotto il profilo della mancata considerazione dei costi RAGIONE_SOCIALE opere di contenimento murario del terreno necessarie per la edificazione, ed almeno in parte effettivamente sostenuti dalla società.

Sennonchè ogni richiamo ai tempi ed ai modi di introduzione in giudizio di questo argomento di opposizione viene, nel motivo di ricorso, riferito esclusivamente al grado di appello.

Si sostiene infatti che i costi di ripianamento e messa in sicurezza del terreno erano chiaramente desumibili dalla perizia giurata pro veritate dell’AVV_NOTAIO annessa all’atto negoziale in contestazione e <> (ric. pag.13); sempre nello sviluppo del motivo di ricorso per cassazione, si afferma poi che la stessa eccezione era stata dedotta in giudizio anche con il corredo di produzione documentale <> di cinque fatture di acquisti per acconto sui lavori di contenimento in questione (ivi, pag.14).
Nulla però si dice circa la rituale deduzione di questo profilo di asserita illegittimità dell’avviso di rettifica già nel ricorso introduttivo del giudizio (deduzione di cui non vi è traccia in sentenza), così come sarebbe stato necessario in ragione del sistema di preclusioni che presiede anche al processo tributario e, segnatamente, dell’osservanza del divieto di novità in appello ex art. 57 d.lgs. 546/92.

In assenza di ciò (nessuna ulteriore specificazione viene dal ricorrente dedotta nella memoria) non può in alcun modo rimproverarsi al giudice

regionale (che ha comunque ritenuto <> la stima dell’RAGIONE_SOCIALE) di non essersi pronunciato su una domanda o eccezione sulla quale, proprio perché non comprovatamente dedotta in giudizio nei modi e nei tempi di legge, non aveva in effetti il dovere di pronunciarsi ex art. 112 cod.proc.civ..

§ 5. Ne segue, in definitiva, il rigetto del ricorso, con condanna della parte ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di lite, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

-rigetta il ricorso;

-condanna parte ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in euro 14.000,00, oltre spese prenotate a debito;

-v.to l’art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla L. n. 228 del 2012;

-dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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