Valore Venale ICI: il Prezzo d’Acquisto Non Basta Secondo la Cassazione
La determinazione del valore venale ICI per le aree edificabili, specialmente quelle inserite in contesti di sviluppo industriale, rappresenta un nodo cruciale nel diritto tributario. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha riacceso il dibattito, sollevando una questione di notevole importanza: il prezzo effettivo di una compravendita, avvenuta in prossimità dell’anno d’imposta, può sostituire i criteri legali per la stima del valore? Analizziamo la vicenda.
I fatti di causa
Una società impugnava un avviso di accertamento relativo all’ICI per l’anno 2010, chiedendone l’annullamento. L’oggetto del contendere era un terreno situato in un’area di sviluppo industriale. Mentre la Commissione Tributaria Provinciale respingeva inizialmente il ricorso, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) accoglieva l’appello della società.
Secondo la CTR, il valore dell’immobile non poteva essere quello stabilito dal Comune, ma doveva coincidere con il prezzo d’acquisto pagato dalla società al Consorzio di sviluppo industriale. La motivazione della CTR si basava sul presupposto che i terreni ceduti da tali consorzi, avendo finalità socio-economiche, sono soggetti a vincoli che ne riducono il valore rispetto al libero mercato, rendendo il prezzo d’acquisto l’indicatore più fedele.
Il Comune, non condividendo questa interpretazione, ha proposto ricorso per cassazione, basandolo su due motivi principali.
La questione giuridica e il corretto calcolo del valore venale ICI
Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 5 del D.Lgs. 504/1992, che disciplina la determinazione della base imponibile per l’ICI. Il Comune ha sostenuto che la CTR avesse violato tale norma per due ragioni:
1. Violazione dei criteri legali: La legge indica parametri specifici per determinare il valore venale, ai quali l’amministrazione comunale si era attenuta. La CTR, invece, li aveva ignorati, basando la sua decisione unicamente sul prezzo di acquisto.
2. Contraddittorietà: Il Comune ha evidenziato una palese contraddizione nella sentenza d’appello. La CTR, pur affermando che il valore imponibile non può essere quello pagato al consorzio come ‘prezzo di esproprio’, concludeva poi che il ‘prezzo di acquisto’ fosse il valore corretto ai fini ICI.
La questione sottoposta alla Corte Suprema era dunque se l’elenco dei criteri previsti dalla legge per la stima del valore venale sia tassativo o se, in presenza di una compravendita recente, il prezzo pattuito tra le parti possa prevalere come indicatore del valore effettivo.
Le motivazioni della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, non ha fornito una risposta definitiva, ma ha riconosciuto la ‘particolare rilevanza della questione di diritto’. I giudici hanno ritenuto che il problema meritasse un approfondimento che andava oltre la trattazione in camera di consiglio.
Il Collegio ha sottolineato la necessità di stabilire con chiarezza quali criteri debbano essere utilizzati per determinare il valore di un immobile oggetto di accertamento fiscale quando, in un periodo temporalmente vicino, lo stesso bene è stato oggetto di una compravendita. Il dubbio è se i parametri legali (come la zona territoriale, l’indice di edificabilità, etc.) debbano sempre essere applicati o se possano essere derogati dal valore espresso in un contratto di vendita.
In virtù della complessità e delle importanti implicazioni pratiche della questione, la Corte ha disposto il rinvio della causa alla pubblica udienza della quinta sezione civile, come previsto dall’art. 380-bis, comma 3, c.p.c. Questa scelta procedurale indica che la Corte intende esaminare il caso con la massima attenzione per giungere a una pronuncia che possa fungere da principio guida per casi futuri.
Conclusioni
L’ordinanza interlocutoria, pur non decidendo la controversia, apre uno scenario di grande interesse. Mette in luce la tensione tra l’applicazione formale dei criteri di stima previsti dalla legge e il valore economico reale espresso da una transazione di mercato. La decisione finale della Corte di Cassazione sarà fondamentale per chiarire come le amministrazioni comunali e i contribuenti debbano comportarsi per la determinazione del valore venale ICI in circostanze analoghe. L’esito influenzerà non solo la tassazione delle aree industriali, ma fornirà anche un principio più generale sul rapporto tra valore legale e valore di mercato nel diritto tributario.
Qual è il problema principale discusso nell’ordinanza?
La questione centrale è come determinare correttamente il valore venale di un’area industriale ai fini ICI quando questa è stata recentemente acquistata. Nello specifico, si discute se debba prevalere il prezzo di acquisto effettivo o se si debbano applicare i criteri di stima previsti dalla legge (art. 5, D.Lgs. 504/1992).
La Corte di Cassazione ha deciso chi ha ragione tra il Comune e la società?
No, la Corte non ha deciso nel merito. Ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui ha riconosciuto la ‘particolare rilevanza’ della questione e ha rinviato la causa a una pubblica udienza della quinta sezione per un esame più approfondito. La decisione finale è quindi sospesa.
Perché il prezzo di acquisto del terreno potrebbe non corrispondere al suo valore venale ai fini ICI?
Secondo l’ordinanza, il prezzo di acquisto potrebbe non essere rappresentativo del valore di mercato per due motivi principali: primo, perché l’acquisto è avvenuto da un Consorzio di sviluppo industriale, che persegue finalità socio-economiche e non puramente di mercato; secondo, perché lo stesso Consorzio potrebbe aver imposto limiti e vincoli sul terreno che ne condizionano il valore, rendendolo non confrontabile con quello del libero mercato.
Testo del provvedimento
Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 34425 Anno 2019
Civile Ord. Sez. 6 Num. 34425 Anno 2019
Presidente: COGNOME
Relatore: COGNOME
Data pubblicazione: 23/12/2019
ORDINANZA INTERLOCUTORIA
sul ricorso 33708-2018 proposto da:
COMUNE DI COGNOME, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in RONLA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME, che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
RAGIONE_SOCIALE
-intimata – avverso la sentenza n. 659/2/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di CATANZARO, depositata il 16/04/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 12/12/2019 dal Consigliere Relatore Dott. NOME COGNOME
FATTI DI CAUSA
Rilevato che:
RAGIONE_SOCIALE di COGNOME RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di accertamento ICI relativo al 2010, notificato nel 2013, chiedendone l’annullamento;
la Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso;
la Commissione Tributaria Regionale accoglieva l’appello della contribuente, affermando che il valore venale in comune commercio non può essere quello pagato come prezzo di esproprio dal Consorzio di sviluppo industriale, che ha sempre finalità socioeconomiche; tuttavia il Consorzio stesso ha posto numerosi e gravi limiti ai terreni che ne condizionano fortemente il valore, cosicché, proprio in ossequio alla norma citata, essi non possono avere il valore a loro attribuito dal Comune perché sono sottratti al libero mercato e il confronto di valore deve essere fatto con i prezzi medi di mercato rilevati nella stessa area industriale e il valore da attribuire ai fini I è il prezzo di acquisto del terreno;
il comune di Vibo Valentia proponeva ricorso affidato a due motivi di impugnazione e in prossimità dell’udienza depositava memoria insistendo per l’accoglimento del ricorso mentre la società contribuente non si costituiva.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Considerato che:
con il primo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., il comune di Vibo Valentia denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 5, commi 1 e 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, in quanto il comma 5 citato indica i parametri (ai quali il Comune si è attenuto) in base ai quali determinare il valore venale
Ric. 2018 n. 33708 sez. MT – ud. 12-12-2019 -2-
in commercio, mentre la CTR lo ha determinato in relazione al prezzo di acquisto del terreno;
con il secondo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. cív., il comune di Vibo Valentia denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 5, commi 1 e 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, per la contraddittorietà della sentenza della CTR la quale, dopo aver affermato che il valore costituente la base imponibile dell’imposta non è certamente quello pagato dal consorzio come prezzo di esproprio, aggiunge che il prezzo di acquisto del terreno è il valore da attribuire ai fini ICI;
Il Collegio reputa che la particolare rilevanza della questione di diritto sulla quale la Corte deve pronunciare – riguardante la tassatività o meno dei parametri indicati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 quali criteri per stabilire il valore dì un immobile che sia stato interessato da un accertamento e che al contempo sia stato oggetto di una compravendita avvenuta (come nel caso di specie) in un momento significativamente vicino da un punto di vista temporale rispetto all’anno d’imposta cui si riferisce il suddetto accertamento renda opportuna la trattazione in pubblica udienza della quinta sezione civile, in ragione di quanto previsto dall’art. 380-bis, comma 3, c.p.c. (si veda Cass. 20 novembre 2018, n. 29910), e dunque dispone il rinvio a nuovo ruolo.
P.Q.M.
La Corte rimette la causa alla pubblica udienza della sezione semplice quinta civile e rinvia a nuovo ruolo.
Così deciso nella camera di consiglio del 12 dicembre 2019.
Ric. 2018 n. 33708 sez. MT – ud. 12-12-2019 -3-
/r)