Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3602 Anno 2026
Civile Sent. Sez. 5 Num. 3602 Anno 2026
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TRIBUTARIA CIVILE
Oggetto: ICI
Composta da
COGNOME NOME
-Presidente –
Paolitto NOME
-Consigliere –
R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO
NOME
-Consigliere –
NOME
-Consigliere COGNOME –
UP – 28/01/2026
Lo NOME NOME
-Consigliere –
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 33708/2018 R.G. proposto da
Comune di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE
, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO -ricorrente – contro
RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE
-intimata – avverso la sentenza della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria n. 659/2018 depositata il16 aprile 2018;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28 gennaio 2026 dal Consigliere NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
La controversia ha ad oggetto un avviso di accertamento (n. 349 del 6/8/2013) con cui il comune di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi ricorrente) ha chiesto a RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE (d’ora in
poi intimata) il pagamento dell’I ci per l’anno 2010 per l’importo di € 4.288,00, relativamente ad un terreno , posto all’interno di un’area RAGIONE_SOCIALE, località aeroporto.
La questione riguarda la determinazione del valore del bene ai fini della liquidazione dell’imposta richiesta, tenuto conto che l’odierno ricorrente (comune) ha ritenuto che questo si attestasse su euro 34,79 al mq, mentre l’ odierna intimata su euro 14,70 al mq, pari al prezzo di acquisto.
La CTP ha rigettato il ricorso.
La CTR ha riformato la pronuncia di primo grado, per quanto oggi rileva, sulla base delle seguenti ragioni:
-la valutazione da attribuire al terreno deve essere stabilita secondo i parametri di cui all’art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992, tuttavia, nella fattispecie le aree edificabili sono state attribuite alle imprese sulla base di una convenzione con il RAGIONE_SOCIALE che pone alle stesse molti limiti che ne condizionano fortemente il valore: il terreno non può essere venduto a un prezzo superiore a quello di acquisto, né destinato ad un uso diverso da quello RAGIONE_SOCIALE; la quantità del terreno ceduto non è lasciata alla libera contrattazione delle parti, ma è stabilita dal RAGIONE_SOCIALE; il lotto minimo, in base alla convenzione, non può essere inferiore a metri quadri 2000; il regolamento del RAGIONE_SOCIALE ha stabilito un indice di edificabilità non superiore al 40% della superficie del lotto; oltre ad altri vincoli di distanze;
-proprio in forza del citato art. 5, tali aree, ricadenti nel comprensorio del RAGIONE_SOCIALE, non possono avere il valore a loro attribuito dal comune, perché sono sottratte al libero mercato e alla libera contrattazione tra le parti;
-il confronto di valore deve essere fatto con i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche,
cioè con i prezzi medi dei terreni ricadenti nella stessa area RAGIONE_SOCIALE;
-il loro prezzo è predeterminato e invariabile, stabilito secondo le modalità previste dal d.P.R. n. 327/2001 (T.U. espropriazioni), oltre oneri accessori;
-ne consegue che il prezzo di acquisto del terreno in discussione è il valore da attribuire ai fini Ici.
Con l’ordinanza interlocutoria n. 34425/2019 , depositata il 23.12.2019, la S.C. ha rimesso la causa in pubblica udienza, alla luce della rilevanza della questione della tassatività o meno dei parametri indicati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 «quali criteri per stabilire il valore venale del bene interessato da un accertamento e che al contempo sia stato oggetto di una compravendita avvenuta (come nel caso di specie) in un momento significativamente vicino da un punto di vista temporale ris petto all’anno di imposta cui si riferisce il suddetto accertamento».
Il ricorrente propone ricorso fondato su due motivi e depositato memoria, mentre la controparte resta intimata.
Il AVV_NOTAIO Generale ha rassegnato conclusioni scritte con cui ha chiesto il rigetto del ricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di impugnazione il ricorrente prospetta, in relazione all’art . 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 5, commi 1 e 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504.
Con il secondo motivo di impugnazione il ricorrente prospetta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 5, commi 1 e 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, per manifesta illogicità e contraddittorietà della motivazione.
Preliminarmente si osserva che il ricorso è stato tempestivamente notificato. La sentenza oggi impugnata è stata depositata il 16 aprile 2018 e non è stata notificata. La raccomandata relativa alla notifica del ricorso è stata spedita il 15/11/2018 (e in pari data consegnata a persona fisica delegata al ritiro), nel rispetto del termine semestrale previsto dall’art. 327, primo comma , c.p.c., come richiamato dall’art. 38, comma 3, del d.lgs. n. 546 del 1992 , tenuto conto della sospensione dei termini processuali nel periodo feriale (art. 16, comma 1, del d.l. n. 132 del 2014, conv., con modif., dalla l. n. 162 del 2014).
Si ricorda che nel computo dei termini processuali mensili o annuali, fra i quali è compreso quello di decadenza dall’impugnazione ex art. 327 c p.c., per effetto degli artt. 155, comma 2, c.p.c., e art. 2963, comma 4, c.c., il sistema della computazione civile va effettuato non ex numero bensì ex nominatione dierum , nel senso che il decorso del tempo si ha, indipendentemente dall’effettivo numero dei giorni compresi nel rispettivo periodo, allo spirare del giorno corrispondente a quello del mese iniziale; analogamente si deve procedere quando il termine di decadenza interferisca con il periodo di sospensione feriale dei termini, sicché per calcolare i termini di decadenza dal gravame non occorre tenere conto dei giorni compresi tra il primo e trentunesimo giorno di agosto di ciascun anno (Cass., Sez. 6 – 1, n. 17640/2020, Rv. 658722 – 01).
Il ricorso è infondato e i due motivi possono essere trattati congiuntamente riguardando sotto diversi profili la medesima violazione di legge.
La questione sollevata riguarda, in generale, la tassatività dei criteri enunciati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 che, con il primo motivo, viene prospettata come omesso utilizzo degli stessi nel procedimento di valutazione effettuato dalla sentenza
impugnata, mentre, con il secondo, viene censurata sotto il profilo della loro contraddittoria e illogica applicazione.
Nella fattispecie il terreno ricade in un Piano Regolatore Territoriale (PRT), gestito dal RAGIONE_SOCIALE. Quest’ultimo è un ente pubblico economico che organizza e promuove lo RAGIONE_SOCIALE di aree industriali dotandole di infrastrutture (strade, fognature, ecc.) per attrarre aziende e favorire crescita economica e occupazione, sulla base del PRT che ne delinea la zonizzazione e le norme di utilizzo.
Nello specifico il ricorrente contesta che la sentenza, all’esito della propria valutazione, abbia ritenuto congruo parametro, per la determinazione dell’imponibile, il prezzo con il quale il terreno per cui è causa è stato oggetto di cessione, fissato pacificamente in modo predeterminato e invariabile secondo le modalità previste dal d.P.R. n. 327 del 2001 (T.U. sulle espropriazioni).
4.1. La preliminare eccezione di giudicato esterno sollevata dal ricorrente con la memoria non può trovare accoglimento, in quanto il Collegio condivide e intende ribadire il consolidato principio di legittimità per il quale: a) l’efficacia del giudicato, riguardante anche i rapporti di durata, non trova ostacolo, in materia tributaria, nel principio dell’autonomia dei periodi d’imposta; b) l’efficacia del giudicato rileva, tuttavia, solo rispetto agli elementi costitutivi della fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di periodi d’imposta (ad esempio, le qualificazioni giuridiche preliminari all’applicazione di una specifica disciplina tributaria), assumono carattere tendenzialmente permanente; c) l’indifferenza della fattispecie costitutiva dell’obbligazione relativa ad un determinato periodo rispetto ai fatti che si siano verificati al di fuori dello stesso si giustifica, quindi, soltanto in relazione ai fatti non aventi caratteristica di durata e comunque variabili da periodo a periodo.
Tali principi sono stati riaffermati nel tempo dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. U, n. 13916/2006, Rv. 589696-01 e tra le tante in termini Sez. 5, n. 09512/2009, Rv. 607614 -01, Sez. 5, n. 24433/2013, Rv. 628862 -01, Sez. 5, n. 13498/2015, Rv. 635809 -01, Sez. 5, n. 00003/2019, Rv. 653736 -01, Sez. 5, n. 13152/2019, Rv. 653736 -01).
Nel caso di specie il ricorrente intende opporre il giudicato formatosi su una sentenza della CTR Calabria (n. 2359/03/2018), intervenuto tra le stesse parti, avente ad oggetto la medesima imposta, ma con riferimento all’annualità 2009. Come già rilevato d al AVV_NOTAIO Generale nelle memorie scritte, se è vero che la questione era stata già esaminata nella citata sentenza, in quanto la contribuente, odierna intimata aveva fatto riferimento alla Convenzione del 2006 tra il RAGIONE_SOCIALE Industriale e gli imprenditori cessionari, tuttavia, il contratto di acquisto avvenuto il 1°.6.2010, da parte dell ‘odierna intimata, contribuente, del bene rispetto al quale è stata calcolata l’ICI , costituisce un elemento nuovo che impedisce di ritenere del tutto corrispondente il quadro fattuale posto a base, rispettivamente, della sentenza passata in giudicato e di quella oggi impugnata.
4.2. Con riguardo al merito, occorre ribadire in generale il condiviso e consolidato principio di legittimità, in forza del quale, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini della determinazione del valore imponibile, è necessario che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti e tassativi di cui all’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 solo laddove si debba pervenire al calcolo del valore venale in comune commercio in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima, mentre, ove il valore del terreno, e quindi il suo prezzo, sia già assegnato, perché posto in vendita, il valore
fissato, considerato congruo o rettificato con avviso di accertamento divenuto definitivo, ne rappresenta il valore venale in comune commercio, cosicché la valutazione del giudice di merito che investito della questione del valore attribuito ad un’area fabbricabile – assuma come parametro oggettivo il prezzo d’acquisto e motivi congruamente le ragioni per cui deve considerarsi corretto, è incensurabile in sede di legittimità (Cass., Sez. 5, n. 14118/2017, Rv. 644421 -01; Sez. 5, n. 27807/2018, Rv. 651086 -01; nello stesso senso anche, Sez. 5, n. 11445/2018, Rv. 648202 -01, sotto il diverso aspetto della possibilità per il giudice di merito di avvalersi dei criteri OVI, per valutarne la congruità).
E’ stato, inoltre, chiarito in modo del tutto condivisibile che, ai fini della determinazione del valore imponibile, il giudice di merito, investito della questione, non può esimersi dal verificare che la misura del valore venale in comune commercio, attribuito ad un’area fabbricabile, sia ricavata in base ai parametri vincolanti tassativamente previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona RAGIONE_SOCIALE di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, tenuto conto dell’anno di imposizione (Cass., Sez. 5, n. 9529/2023, Rv. 667667 – 01).
Deve, quindi, ritenersi che, in assenza di una valutazione specifica derivante dal prezzo di acquisto fissato per il bene di cui va determinata la base imponibile, i parametri fissati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, costituiscono criteri vincolanti e tassativi, perché indicano elementi che costituiscono indici idonei alla determinazione del valore dello stesso.
Ne consegue, dunque, che il giudice del merito, nella determinazione della base imponibile , rimanendo nell’ambito dei parametri fissati dall’art. 5 citato , possa ritenere congruo il valore derivante dal prezzo di vendita, purché ciò sia adeguatamente motivato.
Nel caso di specie la sentenza ha accertato sul terreno in oggetto l’esistenza di «molti limiti che ne condizionano fortemente il valore: il terreno non può essere venduto a un prezzo superiore a quello di acquisto, né destinato ad un uso diverso da quello RAGIONE_SOCIALE; la quantità del terreno ceduto non è lasciata alla libera contrattazione delle parti, ma è stabilita dal RAGIONE_SOCIALE; il lotto minimo, in base alla convenzione, non può essere inferiore a metri quadri 2000; il regolamento del RAGIONE_SOCIALE ha stabilito un indice di edificabilità non superiore al 40% della superficie del lotto; oltre ad altri vincoli di distanze».
Non vi è dubbio che la sentenza, partendo dal prezzo di vendita, fissato per le ragioni sopra esposte, secondo le modalità previste dal d.P.R. n. 327 del 2001 (T.U. sulle espropriazioni), abbia utilizzato, per la valutazione della congruità della base imponibile, i criteri fissati tassativamente dal più volte citato art. 5.
La decisione ha reso chiare le ragioni per le quali ha ritenuto congruo quel valore e i criteri di cui all’art. 5 citato sono stati espressamente presi in considerazione.
Correttamente, tra l’altro , ha affermato che il confronto di valore deve essere fatto con i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, cioè con i prezzi medi dei terreni ricadenti nella stessa area RAGIONE_SOCIALE.
La decisione impugnata, pertanto, non si è discostata dai principi di legittimità sopra ricordati ed essa, peraltro, con le dovute
particolarità legate al caso di specie, si innesta sul consolidato orientamento per il quale, l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz’altro nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile (Cass., Sez. 5, n. 23814/2016, Rv. 641988 -01; Sez. 6 – 5, n. 17764/2018, Rv. 649382 -01, Sez. 5, n. 25935/2024, Rv. 672517 – 02).
È da escludere, quindi, una contraddittoria applicazione dei criteri di legge, potendosi ritenere, piuttosto, che nel caso di specie sia stata effettuata una valutazione di tutti i parametri calata nel caso concreto.
Può, quindi, essere formulato il seguente principio di diritto: «In tema di Ici ed Imu , i parametri fissati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, costituiscono criteri vincolanti e tassativi, perché indicano elementi che costituiscono indici reputati ex lege idonei alla determinazione del valore del bene. Ne consegue che il giudice del merito, nella determinazione di tale valore, ove assuma come parametro oggettivo il prezzo d’acquisto e motivi congruamente le ragioni per cui quest’ultimo deve considerarsi corretto in quanto espressivo dei parametri fissati dall’art. 5 citato , effettua una valutazione incensurabile in sede di legittimità (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, partendo dal prezzo di vendita, fissato secondo le modalità previste dal d.P.R. n. 327 del 2001 (T.U. sulle espropriazioni), ha utilizzato, per la valutazione
della congruità del valore del bene, i criteri fissati tassativamente dalla disposizione citata)».
Nel consegue il rigetto del ricorso.
Nulla sulle spese, stante la mancata costituzione della controparte rimasta intimata.
Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria il 28 gennaio 2026.
Il Consigliere est.
NOME COGNOME
Il Presidente NOME COGNOME