Valore Venale ICI: Prezzo di Acquisto o Criteri di Legge? La Cassazione Fa Chiarezza
Determinare il corretto valore venale ICI (oggi IMU) di un’area fabbricabile è una delle questioni più dibattute nel diritto tributario. La situazione si complica ulteriormente quando l’immobile è stato acquistato di recente. Il prezzo pagato può essere considerato il valore di mercato, oppure i Comuni devono attenersi a criteri astratti previsti dalla legge? Con un’ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico, scegliendo di rimettere la decisione a una pubblica udienza per la sua particolare rilevanza.
I Fatti di Causa
Una società operante nel settore metalmeccanico impugnava un avviso di accertamento ICI relativo a un terreno industriale. L’azienda sosteneva che il Comune avesse erroneamente calcolato la base imponibile. Il terreno, infatti, era stato acquistato da un consorzio di sviluppo industriale, ente con finalità socio-economiche che aveva imposto numerosi e gravi limiti alla proprietà, condizionandone fortemente il valore e la commerciabilità.
Secondo la società, il valore su cui calcolare l’imposta non poteva essere quello di un’area liberamente commerciabile, ma doveva coincidere con il prezzo di acquisto effettivamente pagato, che già scontava tali limitazioni.
La Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso della società. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribaltava la decisione, accogliendo l’appello del contribuente. I giudici di secondo grado affermavano che il valore di un terreno non può essere quello stabilito per un esproprio da parte di un consorzio industriale, ma, a causa dei vincoli che lo sottraggono al libero mercato, il valore corretto ai fini ICI è proprio il prezzo di acquisto.
Insoddisfatto della sentenza, il Comune presentava ricorso alla Corte di Cassazione, lamentando due aspetti principali:
1. La violazione delle norme sulla determinazione della base imponibile (art. 5, d.lgs. 504/1992), sostenendo di aver correttamente applicato i parametri legali, a differenza della CTR che aveva arbitrariamente ancorato il valore al prezzo di acquisto.
2. La contraddittorietà della motivazione della CTR, che prima escludeva il prezzo pagato al consorzio come parametro e poi, di fatto, lo utilizzava come valore imponibile.
L’Ordinanza della Corte di Cassazione e il Valore Venale ICI
La Corte di Cassazione, con questa ordinanza interlocutoria, non ha emesso una decisione definitiva sul merito della controversia. Ha invece riconosciuto che la questione di diritto sollevata è di eccezionale importanza e merita un approfondimento in una sede più solenne, come la pubblica udienza.
Le Motivazioni della Rimessione
Il Collegio ha ritenuto che il nodo centrale della disputa avesse una rilevanza tale da richiedere una pronuncia ponderata. La questione è la seguente: i criteri indicati dalla legge (art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992) per stabilire il valore di un immobile sono tassativi e obbligatori, oppure è possibile utilizzare il prezzo di una compravendita avvenuta in un momento vicino all’anno d’imposta, specialmente se tale prezzo riflette condizioni particolari del bene?
In altre parole, la Corte deve decidere se il valore effettivo di scambio, cristallizzato in un contratto di compravendita, possa prevalere sui criteri di stima astratti previsti dalla normativa fiscale. La scelta di rinviare la causa alla pubblica udienza, citando anche un precedente (Cass. n. 29910/2018), indica la volontà dei giudici di affrontare la questione in modo organico, per stabilire un principio di diritto chiaro e applicabile a casi simili.
Le Conclusioni
L’ordinanza interlocutoria non chiude la vicenda, ma la apre a uno scenario di maggiore approfondimento. La futura sentenza, che sarà emessa dopo la pubblica udienza, avrà il compito di dirimere un contrasto fondamentale nella determinazione del valore venale ICI. La decisione finale avrà un impatto significativo sia per le amministrazioni comunali, che necessitano di criteri certi per l’accertamento, sia per i contribuenti, in particolare per coloro che acquistano immobili soggetti a vincoli di sviluppo o destinazione. Si attende quindi un principio di diritto che possa bilanciare l’esigenza di applicare parametri legali uniformi con la necessità di considerare le reali condizioni di mercato di un bene.
Qual è la questione legale centrale affrontata dall’ordinanza?
La questione principale è se i criteri legali per determinare il valore venale di un’area fabbricabile ai fini ICI siano tassativi, o se si possa invece fare riferimento al prezzo di una recente compravendita, specialmente quando tale prezzo riflette vincoli specifici sull’immobile.
Perché la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al contribuente?
La Commissione Regionale aveva stabilito che il valore venale non poteva essere quello generico di mercato, poiché il terreno era gravato da pesanti limiti imposti dal consorzio industriale venditore che lo sottraevano al libero commercio. Pertanto, ha concluso che il valore corretto per il calcolo dell’ICI era il prezzo di acquisto effettivamente pagato.
Qual è stata la decisione della Corte di Cassazione in questa ordinanza?
La Corte di Cassazione non ha deciso il caso nel merito. Ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui, riconoscendo la particolare importanza della questione di diritto, ha disposto il rinvio della causa alla pubblica udienza della sezione civile per un esame più approfondito prima di una decisione finale.
Testo del provvedimento
Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 34426 Anno 2019
Civile Ord. Sez. 6 Num. 34426 Anno 2019
Presidente: COGNOME
Relatore: COGNOME
Data pubblicazione: 23/12/2019
ORDINANZA INTERLOCUTORIA
sul ricorso 33711-2018 proposto da:
COMUNE DI COGNOME, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in REMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
RAGIONE_SOCIALE
-intimata – avverso la sentenza n. 660/2/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE -r –CODICE_FISCALE depositata il 16/04/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 12/12/2019 dal Consigliere Relatore Dott. NOME COGNOME
FATTI DI CAUSA
Rilevato che:
RAGIONE_SOCIALE di COGNOME RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di accertamento ICI relativo al 2011, notificato nel 2013, chiedendone l’annullamento;
la Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso;
la Commissione Tributaria Regionale accoglieva l’appello della contribuente, affermando che il valore venale in comune commercio non può essere quello pagato come prezzo di esproprio dal Consorzio di sviluppo industriale, che ha sempre finalità socioeconomiche; tuttavia il Consorzio stesso ha posto numerosi e gravi limiti ai terreni che ne condizionano fortemente il valore, cosicché, proprio in ossequio alla norma citata, essi non possono avere il valore a loro attribuito dal Comune perché sono sottratti al libero mercato e il confronto di valore deve essere fatto con i prezzi medi di mercato rilevati nella stessa area industriale e il valore da attribuire ai fini ICI è il prezzo di acquisto d terreno;
il comune di Vibo Valentia proponeva ricorso affidato a due motivi di impugnazione e in prossimità dell’udienza depositava memoria insistendo per l’accoglimento del ricorso mentre la società contribuente non si costituiva.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Considerato che:
con il primo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., il comune di Vibo Valentia denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 5, commi 1 e 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, in quanto il comma 5 citato indica i parametri (ai quali il Comune si è attenuto) in base ai quali determinare il valore venale in
commercio, mentre la CTR lo ha determinato in relazione al prezzo di acquisto del terreno;
con il secondo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., il comune di Vibo Valentia denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 5, commi del d.lgs. n. 1 e 5, 504 del 1992, per la contraddittorietà della sentenza della CTR la quale, dopo aver affermato che il valore costituente la base imponibile dell’imposta non è certamente quello pagato dal consorzio come prezzo di esproprio, aggiunge che il prezzo di acquisto del terreno è il valore da attribuire ai fini ICI;
Il Collegio reputa che la particolare rilevanza della questione di diritto sulla quale la Corte deve pronunciare – riguardante la tassatività o meno dei parametri indicati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 quali criteri per stabilire il valore di un immobile che sia stato interessato da un accertamento e che al contempo sia stato oggetto di una compravendita avvenuta (come nel caso di specie) in un momento significativamente vicino da un punto di vista temporale rispetto all’anno d’imposta cui si riferisce il suddetto accertamento – renda opportuna la trattazione in pubblica udienza della quinta sezione civile, in ragione di quanto previsto dall’art. 380-bis, comma 3, c.p.c. (si veda Cass. 20 novembre 2018, n. 29910), e dunque dispone il rinvio a nuovo ruolo.
P.Q.M.
La Corte rimette la causa alla pubblica udienza della sezione semplice quinta civile e rinvia a nuovo ruolo.