Valore venale aree fabbricabili: motivazione e stima

Un contribuente contesta avvisi di accertamento IMU sostenendo di aver ceduto il diritto d’uso dei terreni. La Corte di Cassazione, pur respingendo il ricorso del Comune su questo punto, accoglie il ricorso del contribuente su un aspetto cruciale: la determinazione del valore imponibile. La Corte ha stabilito che la motivazione della sentenza d’appello sul valore venale aree fabbricabili era meramente apparente, non avendo verificato se la stima del Comune rispettasse i criteri di legge. Di conseguenza, la sentenza è stata annullata con rinvio per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU e Valore Aree Fabbricabili: La Cassazione Esige Motivazioni Concrete

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di tributi locali: la determinazione del valore venale aree fabbricabili ai fini IMU non può basarsi su stime generiche. Il giudice di merito ha il dovere di verificare che la valutazione del Comune sia fondata su parametri legali precisi, e una motivazione che non dia conto di tale verifica è solo apparente e, quindi, invalida. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Cessione del Diritto d’Uso e Avvisi IMU

Un contribuente si vedeva recapitare cinque avvisi di accertamento IMU per altrettante annualità d’imposta. La sua difesa si basava su un presupposto chiaro: non era più lui il soggetto passivo del tributo, avendo ceduto a un terzo il diritto d’uso sui terreni oggetto di tassazione attraverso un apposito contratto.

Il Comune, tuttavia, era di avviso contrario. Interpretando diversamente la natura del contratto, lo riteneva un semplice contratto d’affitto, che non modifica la soggettività passiva IMU, la quale rimane in capo al proprietario.

Il Processo nei Gradi di Merito

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente le ragioni del contribuente, annullando gli avvisi per quattro delle cinque annualità. Insoddisfatti, sia il Comune (con appello principale) sia il contribuente (con appello incidentale) si rivolgevano alla Commissione Tributaria Regionale.

La CTR, però, rigettava entrambi i gravami. Da un lato, confermava che il contratto in questione avesse effettivamente trasferito un diritto reale d’uso, dando ragione al contribuente. Dall’altro, respingeva le doglianze dello stesso contribuente relative alla carenza di motivazione degli avvisi e all’errata determinazione della base imponibile, ritenendo sufficienti le giustificazioni fornite dall’ente locale.

La Decisione della Cassazione e il Valore Venale delle Aree Fabbricabili

La vicenda è approdata infine in Corte di Cassazione, con ricorso del Comune e controricorso con ricorso incidentale del contribuente.

La Suprema Corte ha respinto il ricorso principale del Comune, stabilendo che l’interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito e non sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato.

Il punto di svolta, però, è l’accoglimento del terzo motivo del ricorso incidentale del contribuente. Questo motivo censurava la sentenza della CTR per motivazione apparente riguardo alla determinazione della base imponibile e del valore venale aree fabbricabili. Il contribuente lamentava che il giudice d’appello avesse rigettato le sue critiche alla stima del Comune senza una reale analisi, con una motivazione perplessa e inadeguata.

Le Motivazioni

La Cassazione ha ritenuto fondata questa censura, offrendo chiarimenti cruciali. La motivazione della CTR sul valore dei terreni era stata definita “non revocabile in dubbio” che fosse “apparente”. Il giudice di secondo grado, infatti, dopo aver definito “apprezzabile” la perizia di stima prodotta dal contribuente, si era limitato a sostenere genericamente che tale stima non teneva conto dei “provvedimenti indicati dal Comune negli avvisi”, senza però entrare nel merito, senza specificare quali fossero questi provvedimenti e, soprattutto, senza verificare se la stima del Comune rispettasse i parametri vincolanti previsti dalla legge (art. 5, co. 5, D.Lgs. 504/1992).

La Corte ha colto l’occasione per ribadire un principio consolidato: le delibere con cui i Comuni determinano periodicamente i valori venali delle aree fabbricabili hanno lo scopo di limitare il potere di accertamento dell’ente e costituiscono delle presunzioni. Come tali, ammettono la prova contraria. Se un contribuente dimostra, con elementi concreti, che il valore effettivo della sua area è inferiore a quello presunto dalla delibera, il giudice ha il potere e il dovere di disattendere il valore comunale e procedere a una stima autonoma basata sui parametri di legge: zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d’uso, oneri di adattamento del terreno e prezzi medi di mercato.

La sentenza della CTR, limitandosi a un generico riferimento agli atti comunali, ha abdicato a questo suo dovere di verifica, incorrendo nel vizio di motivazione apparente.

Le Conclusioni

L’ordinanza ha implicazioni pratiche significative. In primo luogo, conferma che la motivazione di una sentenza tributaria, specialmente quando si tratta di valutazioni tecniche come la stima di un immobile, deve essere effettiva e non di facciata. Il giudice non può limitarsi a rigettare le argomentazioni di una parte con frasi di stile, ma deve spiegare il percorso logico che lo ha portato a quella decisione, analizzando le prove e applicando correttamente le norme.

In secondo luogo, rafforza la posizione del contribuente nel contenzioso sul valore degli immobili. Le delibere comunali non sono Vangelo: sono presunzioni relative che possono essere superate fornendo prova contraria. I contribuenti hanno il diritto di contestare stime che ritengono eccessive, e i giudici hanno il dovere di valutare nel merito tali contestazioni, senza fermarsi a un’accettazione acritica degli atti dell’amministrazione. Per i Comuni, infine, è un monito a fondare i propri atti di accertamento su presupposti solidi e ben documentati, in linea con i criteri normativi, per evitare che vengano annullati in sede giudiziaria.

Può un Comune determinare il valore venale di un’area fabbricabile senza seguire specifici parametri di legge?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il giudice deve verificare che la stima del valore venale si basi sui parametri tassativamente previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992 (zona, indice di edificabilità, destinazione d’uso, ecc.).

La motivazione di una sentenza tributaria sulla stima di un immobile può essere generica?
No. Una motivazione è considerata “apparente” e quindi nulla se si limita a dichiarazioni generiche, senza spiegare perché una stima (in questo caso quella del contribuente) viene scartata e quella del Comune accettata, e senza verificare il rispetto dei criteri legali.

Le delibere comunali che fissano i valori delle aree fabbricabili sono vincolanti in assoluto?
No. Secondo la sentenza, tali delibere hanno lo scopo di limitare il potere di accertamento del Comune e costituiscono fonti di presunzione. Ciò significa che ammettono la prova contraria: se il contribuente dimostra che il valore effettivo è inferiore, il giudice può disattendere il valore della delibera e procedere a una stima autonoma basata sui parametri di legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4705 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4705 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso 208/2022 proposti da:

Comune di Rieti (C.F.: CODICE_FISCALE), in persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, al INDIRIZZO (c/o AVV_NOTAIO) presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende come da procura speciale in calce;

-ricorrente –

contro

NOME, nato a Rieti il DATA_NASCITA, ed ivi residente alla INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, in forza della procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE), con studio legale e domicilio in Roma, alla INDIRIZZO (pec: EMAIL);

Avvisi accertamento IMU – Cessione del diritto di

uso

-controricorrente -ricorrente incidentale –

-avverso la sentenza n. 3350/2021 emessa dalla CTR del Lazio in data 02/07/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

COGNOME NOME proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Rieti avverso cinque avvisi di accertamento per IMU relativi alle annualità 2013, 2014, 2015, 2016 e 2017, sostenendo che fosse venuto meno il presupposto di imposta, stante la cessione del diritto di uso delle aree in forza di un contratto stipulato in data 1.3.2013 con tale COGNOME NOME.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso con riferimento alle annualità 2014, 2015, 2016 e 2017, osservando, tra l’altro, che per l’anno 2013, in difetto di tempestiva comunicazione della cessione, il presupposto di imposta doveva ritenersi sussistente.

Sull’appello principale del Comune di Rieti ed incidentale del contribuente, la Commissione Tributaria Regionale Lazio rigettava entrambi i gravami, affermando, per quanto qui ancora rileva, che sia il contratto dell’1.3.2013 che quello stipulato, senza soluzione di continuità, in data 15.2.2016 contemplavano espressamente la costituzione ed il trasferimento del diritto di uso sugli appezzamenti di terreno in comproprietà di COGNOME NOME, descrivendo altresì modalità di uso/godimento dei terreni perfettamente congrue e coerenti con il contenuto del diritto trasferito temporaneamente alla COGNOME, che andava esclusa, in ragione del tempo in cui era intervenuta la denuncia di variazione , per l’annualità 2013 la portata dell’accordo che aveva trasferito il diritto di uso, che, alla luce delle deliberazioni del RAGIONE_SOCIALE di Rieti richiamate nelle premesse degli atti impositivi, la motivazione degli avvisi non si rivelava carente e giustificava la stima e che, sulla base dei dati che completavano i prospetti allegati agli avvisi (comprensivi dei riferimenti catastali), congrua era altresì l’individuazione della base imponibile.
Avverso la sentenza della CTR ha proposto ricorso per cassazione il

Comune di Rieti sulla base di due motivi. COGNOME NOME ha resistito con controricorso, proponendo, a sua volta, ricorso incidentale, fondato su cinque motivi.

Considerato che

1. Con il primo motivo il ricorrente principale deduce la violazione degli artt. 132 cod. proc. civ., 12 disp. sulla legge in generale e 1362 ss. cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., nonché l’inadeguatezza e l’apparenza della mo tivazione per omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., per aver la CTR qualificato i due contratti come traslativi di un diritto d’uso senza indicare gli elementi dai quali abbia tratto il proprio convincimento.
1.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

In primo luogo, il Comune, in violazione del principio di autosufficienza, ha omesso di trascrivere il contratto di concessione in uso stipulato in data 1.3.2013, essendosi limitato a riportarne uno stralcio decontestualizzato a pagina 9 del ricorso.

In secondo luogo, è da escludere che la motivazione della sentenza qui impugnata si ponga al di sotto del minimo costituzionale, atteso che la CTR ha evidenziato che sia il contratto dell’1.3.2013 che quello stipulato, senza soluzione di continuità, in data 15.2.2016 contemplavano espressamente la costituzione ed il trasferimento del diritto di uso sugli appezzamenti di terreno in comproprietà di COGNOME NOME, descrivendo altresì modalità di uso/godimento dei terreni perfettamente congrue e coerenti con il contenuto del diritto trasferito temporaneamente a tale COGNOME NOME, per poi valutare i profili della validità del primo contratto e di irrilevanza della mancata trascrizione dell’atto di cessione.
Quanto all’asserita inadeguatezza della motivazione, va evidenziato che si è in presenza di una cd. doppia conforme, con la conseguenza che è precluso lamentare un vizio motivazionale, né il ricorrente ha dedotto che la decisione in punto di fatto delle pr onunce emesse all’esito dei due gradi di merito del giudizio fossero difformi.

In terzo luogo, l’interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento

in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui agli artt. 1362 ss. cod. civ., o di motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione). Sicché, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d’interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l’ulteriore conseguenza dell’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536).
Nel caso di specie, il Comune si è limitato a sostenere apoditticamente che la CTR avrebbe interpretato i contratti sulla base del solo loro nomen juris , disattendendo così i criteri ermeneutici codificati (pagg. 5-6 del ricorso), ha invocato l’art. 1369 c.c. (pag. 7 del ricorso) senza applicarlo in concreto alla fattispecie in esame ed ha, ripetesi, riprodotto, a pagina 9 del ricorso, uno stralcio sintetico del contratto affermando che integrava gli estremi, anziché di un contratto costitutivo-traslativo d el diritto d’uso, di un contratto di affitto di terreno agricolo.
D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già dallo stesso esaminati; sicchè, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata
privilegiata l’altra (Cass. 7500/2007; 24539/2009).

Senza tralasciare che, sulla base di quanto rappresentato dal contribuente a pagina 23 del controricorso, ulteriori elementi, oltre al nomen juris utilizzato dalle parti contraenti, deponevano nel senso della qualificazione privilegiata dalla CTP, prima, e dalla CTR, poi; ciò anche alla luce del principio per cui la differenza, dal punto di vista sostanziale e contenutistico, tra il diritto reale d’uso e il diritto personale di godimento è costituita dall’ampiezza ed illimitatezza del primo, in conformità al canone della tipicità dei diritti reali, rispetto alla multiforme possibilità di atteggiarsi del secondo che, in ragione del suo carattere obbligatorio, può essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5034 del 26/02/2008).
2. Con il secondo motivo il ricorrente principale denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 3 d.lgs. n. 504/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3) e 5), cod. proc. civ., per aver erroneamente, a suo dire, la CTR affermato il venir meno del presupposto impositivo a carico del contribuente proprietario dei fondi agricoli oggetto di accertamento nonostante l’intervenuta concessione in affitto a terzi degli stessi.

2.1. Il motivo è inammissibile.

Invero, in primo luogo, lo stesso non attinge la ratio decidendi sottesa alla pronuncia impugnata, la quale si è sostanziata non già nel riconoscere l’esenzione IMU pur in presenza di un contratto di concessione in affitto a terzi del terreno (e, quindi, in mancanza di una conduzione diretta dello stesso da parte del contribuente), bensì nel qualificare il contratto come costitutivotraslativo di un diritto d’uso, con conseguente applicabilità, quanto all’individuazione del legittimato passivo di imposta, dell’art. 9 del d.lgs. n. 23/2011, cui fa rinvio l’art. 13, comma 1, d.l. n. 201 del 2011.
In secondo luogo, non essendovene cenno nella sentenza impugnata, il ricorrente avrebbe dovuto indicare con precisione in quale fase e con quale atto processuale avesse tempestivamente sollevato la questione.

Da ultimo, va ribadito che, essendosi al cospetto di una cd. doppia conforme, è preclusa una doglianza sotto forma di vizio motivazionale.

Con il primo motivo il ricorrente incidentale lamenta la nullità della sentenza per carenza assoluta di motivazione e per violazione dell’art. 36, comma 2, n. 4), d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per aver la CTR rigettato la sua eccezione di nullità degli avvisi di accertamento per mancanza o insufficienza della motivazione.

Con il secondo motivo il ricorrente incidentale si duole della violazione o falsa applicazione degli artt. 7 l. n. 212/2000 e 52 e 59, comma 1, lett. g), l. n. 446/1997, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non aver la CTR considerato che negli avvisi impugnati era del tutto carente qualsivoglia richiamo a deliberazioni generali comunali di determinazione del valore venale delle aree fabbricabili, con riferimento alla materia e all’anno di riferimento.

I due motivi, da trattare congiuntamente siccome strettamente connessi, sono inammissibili.

In primo luogo, con il primo il contribuente deduce l’asserita violazione dell’art. 36, comma 2, n. 4), d.lgs. n. 546 del 1992 ( recte , del 1990), che prevede la necessità che la sentenza contenga una succinta esposizione dei motivi in fatto e diritto, per poi denunciare la nullità degli avvisi impugnati per mancanza o insufficienza della motivazione.

Se, invece, il contribuente avesse inteso denunciare la carenza assoluta di motivazione della sentenza resa dalla CTR, la stessa si rivela senz’altro al di sopra del minimo costituzionale, avendo rigettato la doglianza in quella sede formulata dall’appella nte incidentale sulla base del rilievo per cui, da un lato, erano stati richiamate nelle premesse degli atti impositivi le deliberazioni del Consiglio Comunale di Rieti, che non risultavano essere state oggetto di impugnazione ad opera del COGNOMECOGNOME COGNOME da ll’altro lato, la CTP, sulla scorta delle risultanze emerse in primo grado, era stata in grado di ricostruire il percorso che aveva condotto all’applicazione dell’aliquota dell’8,90 per mille, che si presentava pertanto del tutto legittima.
In ogni caso, in tema di ICI, l’art. 11, comma 2-bis, del d.lgs. n. 504 del 1992, disponendo che gli avvisi di liquidazione e accertamento devono

essere motivati in relazione ai presupposti di fatto e alle ragioni giuridiche che li hanno determinati, non comporta l’obbligo di indicare anche l’esposizione delle ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l’eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell’imposta. In applicazione di tale principio, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 1694 del 24/01/2018 ha confermato la sentenza impugnata che aveva ritenuto sufficientemente motivato l’avviso di accertamento, nel quale erano stati indicati i dati identificativi dell’immobile, il soggetto tenuto al pagamento e l’ammontare dell’imposta. E così l’obbligo motivazionale dell’accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l’ an ed il quantum dell’imposta; in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ente impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 26431 del 08/11/2017). E’ lo stesso contribuente ad ammettere, a pagina 25 del controricorso, che nella parte motiva gli avvisi di accertamento indicavano la zona urbanistica di riferimento, l’estensione dell’area ed il valore unitario per metro quadro, oltre che l’aliquota appl icata del 10,60 per mille.
In questo contesto, l’obbligo di allegazione all’atto impositivo, o di riproduzione al suo interno, di ogni altro atto dal primo richiamato, previsto dall’art. 7, legge 27 luglio 2000, n. 212 (cosiddetto Statuto del contribuente), avendo la funzione di rendere comprensibili le ragioni della decisione, riguarda i soli atti necessari per sostenere quelle ragioni intese in senso ampio e, quindi, non limitate a quelle puramente giuridiche ma comprensive anche dei presupposti di fatto; ne deriva che sono esclusi
dall’obbligo dell’allegazione gli atti irrilevanti a tal fine e gli atti (in specie quelli a contenuto normativo, anche secondario quali le delibere o i regolamenti comunali) giuridicamente noti per effetto ed in conseguenza dell’avvenuto espletamento delle formalità di legge relative alla loro pubblicazione. In applicazione di questo principio, Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 13105 del 25/07/2012 ha escluso che rientrasse tra gli atti esterni da allegare ad un avviso di accertamento in materia di ICI la delibera della Giunta determinativa dei valori degli immobili ai fini ICI in base ai valori venali di mercato delle aree edificabili.
Dall’avviso di accertamento per l’anno 2013 trascritto alle pagine 3 e 4 del controricorso si evince che le delibere espressamente richiamate erano quelle n. 347/2012 della G.R. e nn. 36/2013 e 37/2013 del C.C., contenenti, rispettivamente, l’approvazione dello strumento urbanistico, le aliquote applicabili per i fabbricati diversi dalle abitazioni principali (nonché le detrazioni d’imposta) ed il regolamento per la disciplina dell’imposta municipale propria.

6. Con il terzo motivo il ricorrente incidentale denuncia la nullità della sentenza per carenza assoluta di motivazione e per motivazione perplessa e per violazione dell’art. 36, comma 2, n. 4), d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per aver la CTR rigettato, senza un’adeguata motivazione, la sua doglianza concernente l’avvenuta determinazione della base imponibile ed individuazione del valore venale delle aree fabbricabili, ad opera del Comune di Rieti, per i vari anni d’imposta sulla base della deliberazione della G.C. n. 74/2007 (pur non menzionata negli avvisi impugnati) ormai inattuale.
6.1. Il motivo è fondato.

In tema di imposta municipale sugli immobili (IMU), ai fini della determinazione del valore imponibile, il giudice di merito, investito della questione, non può esimersi dal verificare che la misura del valore venale in comune commercio, attribuito ad un’area fabbricabile, sia ricavata in base ai parametri vincolanti tassativamente previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, che, per le aree fabbricabili, devono avere

riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, tenuto conto dell’anno di imposizione (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 9529 del 07/04/2023).

Orbene, non è revocabile in dubbio che la motivazione resa dalla CTR, in ordine al profilo della stima e, dunque, del quantum della debenza, sia apparente, se solo si considera che la Commissione, dopo aver qualificato come ‘apprezzabile nella sua articolata esposizione’ la stima (basata sulla consulenza del geom. COGNOME) prodotta dal contribuente, si è limitata a sostenere genericamente che la stessa non avrebbe tenuto conto dei provvedimenti indicati dal Comune negli avvisi.

In proposito, è opportuno ribadire il principio, cui la corte tributaria si uniformerà, secondo cui, in tema di ICI, le delibere con le quali il Consiglio comunale, ex art. 52 del d.lgs. n. 446 del 1997, determina periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili hanno la finalità di limitare il potere di accertamento dell’ente territoriale qualora l’imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello indicato in dette delibere che, pertanto, sono fonti di presunzione analoghe al cd. redditometro, sicché ammettono la prova contraria, con l’ulteriore conseguenza che, se il giudice ritiene dimostrato che ad un’area edificabile non può essere attribuito il valore individuato dal Comune, può disattenderlo e procedere ad un’autonoma stima utilizzando i parametri di legge (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 17248 del 27/06/2019).
Con il quarto motivo il ricorrente incidentale si duole della violazione o falsa applicazione degli artt. 5, commi 1 e 5, d.lgs. n. 504/1992 e 13, comma 3, d.l. n. 201/2011 (conv., con modifiche, nell’art. 1, comma 1, l. n. 214/2011), in relazione all’a rt. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per aver la CTR rigettato le sue censure sulla individuazione della base imponibile richiamando una normativa non pertinente.

Con il quinto motivo il ricorrente in via incidentale si duole della nullità della sentenza per carenza assoluta di motivazione e per violazione dell’art.

36, comma 2, n. 4), d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per aver la CTR compensato parzialmente le spese di lite senza indicare la porzione oggetto di compensazione parziale.

Entrambi i motivi restano assorbiti nell’accoglimento del terzo.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, mentre il ricorso principale va rigettato, quello incidentale merita di essere accolto con riferimento al terzo motivo. La sentenza impugnata va, pertanto, in parte qua cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Commissione tributaria di giustizia di secondo grado del Lazio.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale; accoglie il terzo motivo del ricorso incidentale, dichiara inammissibili i primi due e dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Commissione tributaria di giustizia di secondo grado del Lazio in differente composizione;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 12.1.2024.

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