Valore registro e plusvalenza: la Cassazione decide

Un contribuente ha venduto un terreno edificabile. L’Agenzia delle Entrate ha accertato una maggiore plusvalenza basandosi esclusivamente sul valore determinato ai fini dell’imposta di registro. Il contribuente ha contestato l’atto, sostenendo che i criteri di valutazione sono diversi. Dopo aver perso nei primi due gradi di giudizio, il caso è giunto in Cassazione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, stabilendo che il valore utilizzato per l’imposta di registro non è sufficiente da solo a dimostrare un prezzo di vendita superiore ai fini IRPEF. L’amministrazione finanziaria deve fornire ulteriori prove gravi, precise e concordanti. La causa è stata rinviata per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore ai fini del Registro e Plusvalenza: La Cassazione Fissa i Paletti

Quando si vende un immobile, la determinazione della plusvalenza tassabile è un momento cruciale. Spesso l’Agenzia delle Entrate utilizza il valore accertato ai fini dell’imposta di registro come base per rettificare la dichiarazione del contribuente. Ma è un metodo corretto? Con l’ordinanza n. 6176/2024, la Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: il valore di registro è solo un indizio e non può, da solo, giustificare un accertamento per maggiori imposte sui redditi.

I Fatti del Caso

La vicenda nasce dalla vendita di un terreno edificabile. A seguito della cessione, l’Agenzia delle Entrate notificava al venditore un avviso di accertamento per un maggior reddito di circa 530.000 euro, relativo all’anno d’imposta 2002. La rettifica si basava sull’idea che il prezzo di vendita reale fosse superiore a quello dichiarato, e l’Ufficio aveva desunto tale maggior valore da quello accertato ai fini dell’imposta di registro, a cui l’acquirente aveva aderito.

Il contribuente ha immediatamente impugnato l’atto, sostenendo che la stima del valore del terreno era errata, poiché fondata su criteri applicabili all’imposta di registro, che sono diversi da quelli che determinano il corrispettivo effettivo per il calcolo della plusvalenza ai fini IRPEF. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale, però, respingevano le sue ragioni, confermando la validità dell’accertamento.

L’Analisi della Cassazione sulla plusvalenza

Giunto dinanzi alla Suprema Corte, il contribuente ha lamentato la violazione di legge e i vizi di motivazione della sentenza d’appello. La Cassazione ha ritenuto fondati i motivi del ricorso, trattandoli congiuntamente per la loro stretta connessione.

Il punto centrale della decisione è netto: il valore di un terreno accertato per l’imposta di registro non può essere automaticamente e acriticamente utilizzato come fondamento per un accertamento sulla plusvalenza ai fini IRPEF. La Corte ha sottolineato che i presupposti delle due imposte sono differenti: l’imposta di registro colpisce il valore di mercato del bene, mentre l’IRPEF sulla plusvalenza colpisce la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita effettivamente incassato.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha rafforzato il suo ragionamento richiamando anche uno ius superveniens, ovvero una norma sopravvenuta con efficacia retroattiva (l’art. 5, comma 3, del D.Lgs. n. 147/2015). Questa disposizione chiarisce che l’Amministrazione finanziaria non può determinare la plusvalenza in via induttiva basandosi esclusivamente sul valore definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale. È necessario che l’Ufficio individui “ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti” che supportino la tesi di un maggior corrispettivo.

Nel caso specifico, la Commissione Tributaria Regionale aveva errato sotto un duplice profilo: primo, ha invertito l’onere della prova, richiedendo al contribuente di dimostrare la congruità del prezzo dichiarato senza che l’Ufficio avesse fornito prove sufficienti a sostegno della sua pretesa. Secondo, non ha esaminato gli elementi di prova offerti dal contribuente, come una perizia estimativa e una delibera comunale sui valori medi delle aree fabbricabili, che indicavano un valore inferiore a quello preteso dal Fisco.

Conclusioni

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per un nuovo giudizio. Il nuovo giudice dovrà riesaminare il caso attenendosi al principio di diritto enunciato: per accertare una maggiore plusvalenza, l’Agenzia delle Entrate deve produrre prove concrete che vadano oltre il semplice valore di registro. Questa decisione rappresenta un’importante tutela per i contribuenti, riequilibrando l’onere probatorio e costringendo l’amministrazione a fondare i propri accertamenti su elementi solidi e circostanziati, non su mere presunzioni.

L’Agenzia delle Entrate può calcolare la plusvalenza su una vendita immobiliare basandosi solo sul valore accertato per l’imposta di registro?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il valore accertato ai fini dell’imposta di registro non è di per sé sufficiente. L’Ufficio deve fornire ulteriori elementi di prova (indizi gravi, precisi e concordanti) che supportino l’esistenza di un corrispettivo superiore a quello dichiarato.

Su chi ricade l’onere di provare il reale prezzo di vendita di un terreno ai fini della plusvalenza?
Inizialmente, l’Amministrazione finanziaria ha l’onere di individuare indizi gravi, precisi e concordanti che suggeriscano un prezzo di vendita superiore a quello dichiarato. Solo a quel punto spetta al contribuente fornire la prova contraria, dimostrando che il prezzo incassato è stato quello effettivamente dichiarato.

Una nuova legge può influenzare un accertamento fiscale relativo ad anni precedenti?
Sì. Nel caso specifico, la Corte ha applicato una norma di interpretazione autentica del 2015 (art. 5, comma 3, d.lgs. n. 147/2015) con efficacia retroattiva a un accertamento relativo all’anno 2002, confermando che la prassi dell’Agenzia non era corretta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6176 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6176 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/03/2024

Oggetto: Cessione di terreno edificabile – Accertamento di plusvalenza – Valore calcolato sulla base di quanto accertato ai fini dell’imposta di registro – Ulteriori elementi di stima non valutati – Conseguenze.

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME , quali eredi di COGNOME NOME, rappresentate e difese, giusta procura speciale notarile allegata, dall’AVV_NOTAIO che ha indicato recapito EMAIL, ed elettivamente domiciliate presso lo studio del difensore, alla INDIRIZZO in Roma;

-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 1905, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Puglia, sezione staccata di Lecce, il 16.1.2013, e pubblicata il 26.9.2014;

ascoltata la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

la Corte osserva:

Fatti di causa

L’RAGIONE_SOCIALE, notificava a COGNOME NOME l’avviso di accertamento di maggior reddito in relazione all’anno 2002, recante n. NUMERO_DOCUMENTO, ai fini Irpef e per il valore di circa 530.000,00 Euro, in conseguenza della cessione di un terreno edificabile sito in Nardò (Lecce).

Il contribuente impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Lecce, contestando in primo luogo l’erronea stima del valore del terreno, perché basata sul valore accertato ai fini dell’imposta di registro, in relazione al quale sono applicabili criteri diversi. La CTP riteneva infondate le censure proposte da COGNOME NOME, e rigettava il suo ricorso.

Il contribuente spiegava appello, avverso la decisione sfavorevole conseguita nel primo grado del giudizio, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale della Puglia, sezione staccata di Lecce. La CTR riteneva infondato il ricorso, e confermava la decisione dei primi giudici.

Avverso la decisione assunta dalla CTR ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, affidandosi a tre motivi di impugnazione. Resiste mediante controricorso l’Amministrazione finanziaria. Hanno quindi depositato atto di costituzione in giudizio e memoria COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME, riportandosi alle difese proposte dal de cuius .

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., il contribuente contesta la violazione dell’art. 82, primo comma, del Dpr n. 917 del 1986 (Tuir), perché il valore di un terreno accertato ai fini dell’imposta di registro non può essere acriticamente posto a fondamento di un accertamento ai fini Irpef, peraltro senza tener conto della prova contraria assicurata.

Mediante il secondo strumento di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente censura la nullità della decisione adottata dal giudice dell’appello, in conseguenza della violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. e dell’art. 36 del D.Lgs. n. 546 del 1992, per non avere la CTR pronunziato sulle domande proposte in sede di appello, con particolare riferimento alla violazione RAGIONE_SOCIALE norme appena richiamate ed alla richiesta subordinata di voler determinare il valore della plusvalenza con stima equitativa.
Con il terzo motivo di ricorso, proposto ancora ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., il contribuente contesta la nullità della sentenza impugnata per aver pronunciato in maniera insufficiente e contraddittoria, richiedendogli di assicurare la prova contraria rispetto al valore stimato dall’Ente impositore, e non avendo poi esaminato gli elementi di prova che aveva provveduto a fornire.

I motivi di ricorso proposti dal ricorrente, cui sono succedute nel giudizio le sue eredi, pur potendo riscontrarsi alcune imperfezioni nella formulazione tecnica, sono tutti chiaramente volti ad affermare che il valore accertato ai fini dell’imposta di registro non può di per sé fondare un accertamento al fine di determinare il valore di cessione di un terreno edificabile ai fini Irpef, e quindi a censurare la decisione della CTR, che prima ha richiesto al contribuente la prova contraria, e poi non ha tenuto conto degli elementi di prova del valore forniti. I motivi di ricorso presentano ragioni di connessione e possono essere trattati congiuntamente, per ragioni di sintesi e chiarezza espositiva.
Gli strumenti di impugnazione non devono valutarsi inammissibili, come richiesto dalla controricorrente RAGIONE_SOCIALE, perché il contribuente ha cura di indicare quali sono i documenti su cui fonda la propria tesi che il prezzo di cessione sia stato diverso da quello stimato dall’Ente impositore, indicando i

luoghi in cui si trovano allegati nel fascicolo processuale, e si tratta di documenti di cui la stessa CTR attesta che hanno formato oggetto del giudizio. I documenti erano stati del resto già prodotti nel primo grado del processo, come emerge dal ricorso proposto dallo COGNOME, quasi interamente trascritto dalla stessa Amministrazione finanziaria nel suo controricorso.

4.1. Occorre quindi ricordare che a seguito della cessione da parte RAGIONE_SOCIALE COGNOME del terreno per cui è causa, l’RAGIONE_SOCIALE aveva notificato a lui venditore, nonché all’acquirente, separati avvisi di accertamento ai fini dell’imposta di registro. Poiché l’acquirente aveva ritenuto di aderire alla richiesta dell’Amministrazione finanziaria, ed aveva versato quanto richiesto, lo COGNOME non aveva ritenuto di impugnare l’avviso di accertamento notificatogli ai fini dell’imposta di registro. Diversamente, poiché i presupposti dell’accertamento del valore sono diversi nel caso dell’imposta di registro (valore di mercato) e della plusvalenza conseguita ai fini Irpef (differenza tra i prezzi di acquisto e di cessione), aveva opposto l’avviso di accertamento per cui è causa, impegnandosi a dimostrare che il valore di cessione del terreno dichiarata era conforme ai parametri di legge, anche producendo perizia estimativa.
La CTR dava atto nella sua decisione, in premessa, come lo stesso contribuente avesse ricordato che la perizia dell’UTE si concludeva proponendo il raffronto con altra cessione immobiliare, e che il Comune di Nardò, con delibera n. 418 del 20/6/2006, aveva determinato il valore medio RAGIONE_SOCIALE aree fabbricabili sul proprio territorio in Euro 45,00 per metro quadro, inferiore al prezzo di effettiva vendita, pari a 48,17 Euro per metro quadro.

4.2. Ha sostenuto la CTR che ‘la dichiarazione del prezzo di cessione dell’immobile inferiore a quello accertato definitivamente ai fini dell’imposta di registro legittima di per sé l’ufficio a procedere ad accertamento induttivo correggendo la relativa

imposizione, mentre compete al contribuente dimostrare, anche con elementi indiziari, di avere dichiarato il prezzo effettivamente riscosso dalla vendita del terreno … essendo l’avviso di rettifica e liquidazione divenuto definitivo per mancata impugnazione, correttamente l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha assunto il valore nello stesso accertato come valore di riferimento per la determinazione della plusvalenza in questione, in assenza di prova contraria del contribuente’ (sent. CTR, p. 2). Motivata in questo modo la sua decisione, la CTR non esamina e non compara gli elementi probatori allegati da entrambe le parti.
4.3. La conclusione cui è pervenuto il giudice del gravame non può essere confermata, anche in considerazione RAGIONE_SOCIALE ius superveniens . Questa Corte ha avuto ripetutamente occasione di pronunciarsi in materia, ed ha statuito che ‘in tema di imposte sui redditi, la norma di interpretazione autentica di cui all’art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015, avente efficacia retroattiva, esclude che l’Amministrazione finanziaria possa determinare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata dalla cessione di immobili e di aziende solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale, dovendo l’Ufficio individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, che supportino l’accertamento del maggior corrispettivo rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, su cui grava la prova contraria’, Cass. sez. V, 8.5.2019, n. 12131 (conf. Cass. sez. V, 18.4.2018, n. 9513).
Sarà compito della CTR, pertanto, esaminare gli elementi di prova assicurati da entrambe le parti, al fine di determinare se il valore indicato nell’avviso di accertamento possa considerarsi corretto.

Il ricorso proposto da NOME COGNOME deve essere pertanto accolto, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado

della Puglia, sezione staccata di Lecce, perché proceda a nuovo giudizio.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M .

accoglie il ricorso proposto da COGNOME NOME, e proseguito dalle sue eredi COGNOME NOME e COGNOME NOME , cassa la decisione impugnata e rinvia innanzi alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, sezione staccata di Lecce perché, in diversa composizione e nel rispetto dei principi esposti, proceda a nuovo giudizio, provvedendo anche a regolare le spese di lite del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 26.1.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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