Valore OMI: non basta per l'accertamento fiscale

Una fondazione previdenziale impugna un avviso di rettifica per la vendita di un immobile, basato sul valore OMI. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, ribadendo che il valore OMI è un dato meramente indicativo e non può essere l’unica base per un accertamento fiscale. La sentenza del giudice di merito viene cassata per motivazione apparente, non avendo spiegato come sia giunto a determinare un valore intermedio tra la perizia di parte e la stima dell’Agenzia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore OMI: la Cassazione frena il Fisco sugli accertamenti immobiliari

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3202 del 2024, torna a pronunciarsi su un tema cruciale per il contenzioso immobiliare: l’utilizzo del valore OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) negli accertamenti fiscali. Questa pronuncia ribadisce un principio fondamentale: le stime dell’Agenzia delle Entrate, da sole, non bastano a giustificare una rettifica del prezzo dichiarato in un atto di compravendita. Analizziamo insieme la decisione e le sue importanti implicazioni.

La Vicenda: Una Compravendita Sotto la Lente del Fisco

Il caso ha origine dalla vendita di un immobile da parte di una fondazione previdenziale a un fondo di investimento. Il prezzo dichiarato nell’atto notarile era di circa 164.000 euro. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non ha ritenuto congruo tale importo e ha notificato un avviso di rettifica e liquidazione, rideterminando il valore del bene a quasi il doppio, ovvero a circa 302.500 euro. Su cosa si basava questa valutazione? Esclusivamente su dati statistici, come le quotazioni OMI, e su altri listini immobiliari generici.

Nei primi due gradi di giudizio, le commissioni tributarie hanno parzialmente ridotto la pretesa del Fisco, fissando il valore imponibile a 233.000 euro. Pur riconoscendo il valore probatorio della perizia tecnica presentata dal contribuente (che stimava l’immobile a circa 175.000 euro), i giudici di merito hanno stabilito un valore intermedio senza però spiegare chiaramente il ragionamento logico seguito per arrivare a quella cifra. La fondazione ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione.

I Motivi del Ricorso: Perché il Valore OMI è Stato Contestato?

La contribuente ha basato il suo ricorso su tre motivi principali, di cui due sono stati accolti e ritenuti decisivi dalla Suprema Corte:

1. Violazione di legge: L’accertamento era illegittimo perché fondato unicamente su criteri meramente indiziari come il valore OMI, considerati insufficienti dalla consolidata giurisprudenza per rettificare il prezzo pattuito tra le parti.
2. Motivazione mancante o apparente: La sentenza d’appello si era limitata a confermare il valore rideterminato dal primo giudice (233.000 euro) senza fornire alcuna spiegazione sul percorso logico-giuridico che giustificasse tale importo, discostandosi in modo significativo dalla perizia di parte che pure aveva dichiarato di voler considerare.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendo il terzo assorbito. Gli Ermellini hanno ribadito con forza un principio ormai consolidato: la rettifica del valore di un bene immobile non può basarsi esclusivamente sugli indici dell’Osservatorio dei valori medi di mercato (OMI).

Questi dati, si legge in sentenza, hanno una “valenza puramente orientativa e di larga massima”. Pertanto, necessitano di essere corroborati da “adeguati riscontri probatori mirati su evenienze estimative di tipo non generale e statistico, ma concreto e specificamente concernente l’immobile oggetto di rettifica”.

In altre parole, il Fisco non può limitarsi a citare i valori medi di zona. Deve fornire elementi specifici e concreti che dimostrino che quel particolare immobile, per le sue caratteristiche uniche, ha un valore superiore a quello dichiarato. Nel caso di specie, l’avviso di accertamento si fondava solo su quotazioni generiche, senza adattamenti mirati alla concreta situazione dell’immobile compravenduto.

La Corte ha inoltre censurato duramente la decisione dei giudici di merito, definendo la loro motivazione “apparente”. Pur avendo a disposizione una perizia giurata di parte, che può costituire una valida fonte di convincimento, i giudici l’hanno di fatto ignorata, stabilendo un valore molto più alto senza spiegare il perché. L’accenno a “consistenza, tipologia, stato manutentivo” dell’immobile è stato giudicato un’affermazione apodittica e scollegata dalla realtà concreta del bene, risolvendosi in una carenza sostanziale di motivazione.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La decisione della Cassazione rafforza la tutela del contribuente di fronte ad accertamenti immobiliari basati su criteri standardizzati e astratti. Le implicazioni pratiche sono significative:

* Per l’Agenzia delle Entrate: Gli avvisi di rettifica devono essere supportati da prove concrete e specifiche relative all’immobile in questione. Non è sufficiente il mero richiamo al valore OMI o ad altri borsini immobiliari.
* Per i contribuenti: In caso di accertamento, è fondamentale munirsi di una perizia tecnica giurata che analizzi nel dettaglio le caratteristiche specifiche dell’immobile (stato di manutenzione, potenzialità commerciale, difetti, etc.) per contrastare le stime generiche del Fisco.
* Per i giudici tributari: Le sentenze devono contenere una motivazione chiara, logica e dettagliata, che spieghi come si è arrivati alla determinazione del valore, soprattutto quando ci si discosta dalle prove documentali prodotte dalle parti, come una perizia. Una motivazione generica o apparente comporta la nullità della sentenza.

In definitiva, questa sentenza riafferma che la valutazione di un immobile è un’operazione complessa che non può essere ridotta a una semplice applicazione di medie statistiche, ma richiede un’analisi concreta e puntuale.

L’Agenzia delle Entrate può basare un accertamento fiscale sul solo valore OMI di un immobile?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che i valori OMI hanno una valenza puramente orientativa e non sono sufficienti da soli a fondare una rettifica del valore. Devono essere integrati con ulteriori elementi probatori specifici e concreti relativi all’immobile oggetto di valutazione.

Cosa deve fare un giudice se decide di discostarsi dalla perizia tecnica presentata da una delle parti?
Il giudice ha l’obbligo di fornire una motivazione chiara, logica e convincente che spieghi le ragioni della sua decisione. Non può stabilire un valore arbitrario senza illustrare il percorso argomentativo seguito, altrimenti la sua motivazione risulterebbe apparente e la sentenza sarebbe nulla.

Che valore ha una perizia di parte nel processo tributario?
Nel processo tributario, anche la perizia di parte può costituire una valida fonte di convincimento per il giudice. Quest’ultimo può porla a fondamento della propria decisione, a condizione che ne spieghi le ragioni, illustrando perché la ritiene corretta e convincente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3202 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 3202 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 1384/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato RAGIONE_SOCIALE (-) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che lo rappresenta e difende -resistente- avverso sentenza Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 1669/2020 del 16/6/2020;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE‘11.1.2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

udito il AVV_NOTAIO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Udito il difensore di parte ricorrente.

Fatti rilevanti di causa.

§ 1. RAGIONE_SOCIALE propone tre motivi di ricorso per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza in epigrafe indicata, con la quale la commissione tributaria regionale, a conferma RAGIONE_SOCIALEa prima decisione, ha ritenuto legittimo (nei limiti del valore venale del bene come ridotto dal primo giudice ad euro 233.000,00) l’avviso di rettifica e liquidazione, con sanzioni, notificato il 12.3.2015 dall’RAGIONE_SOCIALE in recupero RAGIONE_SOCIALE‘imposta complementare di registro ed ipocatastale sull’atto notarile 5 -14 marzo 2013, con il quale la RAGIONE_SOCIALE aveva venduto ad un fondo comune di investimento un immobile sito in INDIRIZZO, INDIRIZZO (Cat.A/10, cl.3); il recupero d’imposta, in particolare, discendeva dalla rettifica di valore del bene compravenduto, accertato dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in euro 302.550,00 in luogo di euro 164.011,40 dichiarato in atto.
La commissione tributaria regionale, in particolare, ha osservato che:

-i primi giudici avevano ritenuto corretto il criterio sinteticocomparativo di stima utilizzato dall’Ufficio, tuttavia riducendo il maggior valore che l’RAGIONE_SOCIALE aveva accertato in base ai criteri Omi, così da parzialmente recepire le risultanze RAGIONE_SOCIALEa perizia tecnica giurata di parte contribuente;

-ciò aveva comportato lo scostamento dai criteri Omi utilizzati dall’Ufficio nell’avviso opposto, avendo trovato riconoscimento i parametri peritali di riduzione del valore venale, in ragione RAGIONE_SOCIALEa consistenza, RAGIONE_SOCIALEa tipologia, RAGIONE_SOCIALEo stato manutentivo e RAGIONE_SOCIALEa non elevata potenzialità commerciale RAGIONE_SOCIALE‘immobile.

L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato nota di costituzione al solo fine RAGIONE_SOCIALEa discussione in udienza.

Motivi RAGIONE_SOCIALEa decisione .

§ 2.1 Con il primo motivo di ricorso la RAGIONE_SOCIALE lamenta -ex art. 360 co. 1^ n. 3 cod.proc.civ. -violazione e falsa applicazione degli artt. 51 e 52 d.P.R. 131/86. Per avere la Commissione Tributaria Regionale confermato l’avviso di rettifica e liquidazione in oggetto (seppure nell’importo ridotto dai primi giudici) nonostante che esso (allegato sub n.2 al ricorso introduttivo) fosse basato soltanto, come testualmente riportato nella sua parte motiva, sul metodo di stima sinteticocomparativo di cui alla <>; e, dunque, su criteri meramente indiziari e reputati non sufficienti, oltre che dalla giurisprudenza RAGIONE_SOCIALEa S.C., anche dalla stessa Amministrazione Finanziaria (Provvedimento Direzione AE 27.7.2007; Circolare 14.4.2010 n. 18/E).
Con il secondo motivo di ricorso la RAGIONE_SOCIALE denuncia -ex art.360 co. 1^ n.4) cod.proc.civ.nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza per motivazione mancante o apparente. Per avere la Commissione Tributaria Regionale recepito il valore rideterminato dalla Commissione Tributaria Provinciale senza rilevare come quest’ultima, pur richiamando la perizia di parte recante una stima di euro 175.517,00, aveva poi stabilito un valore di imposizione pari ad euro 233.000,00 senza indicare i criteri seguiti e, quindi, in maniera del tutto apodittica (il che aveva costituito oggetto di uno specifico motivo di appello).
Con il terzo motivo di ricorso si lamenta <> l’illegittimità RAGIONE_SOCIALEa sentenza <>, con richiamo all’art. 360 co. 1^ n. 5 cod.proc.civ. . Ciò in ragione del fatto che la Commissione Tributaria Regionale, come già la Commissione Tributaria Provinciale, aveva omesso qualsiasi indicazione in ordine alla congruità del valore rideterminato di euro 233.000,00, pur

a fronte di una perizia giurata di stima che aveva attribuito all’immobile un valore sostanzialmente in linea con quello dichiarato in atto. Sicché il giudice tributario si era indebitamente sostituito all’Ufficio impositore nella determinazione del valore, senza per giunta illustrare in alcun modo il ragionamento estimativo seguito.

§ 2.2 I primi due motivi di ricorso, suscettibili di trattazione unitaria, sono fondati nei termini che seguono.

In effetti, si è costantemente stabilito che -ferma la legittimità del criterio di stima sintetico-comparativo – la rettifica del valore di un bene immobile non può (né ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette, né ai fini RAGIONE_SOCIALE‘imposta di registro ed ipocatastale) basarsi esclusivamente sugli indici RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE dei valori medi di mercato di immobili similari siti nella medesima zona di quello considerato (OMI), posto che tali indici hanno una valenza puramente orientativa e di larga massima, così da necessitare di adeguati riscontri probatori mirati su evenienze estimative di tipo non generale e statistico, ma concreto e specificamente concernente l’immobile oggetto di rettifica.
In questo senso, come detto, si esprime da tempo la giurisprudenza di legittimità, secondo cui: (Cass.24550/20) <>; ovvero: (Cass. 21813/13) <>; ed ancora (Cass. n. 25707/15): <>, così anche, tra le altre, Cass. nn. 11439/18, 18651/18, 21813/18, 21569/16).
Nel caso in esame, l’avviso opposto come riportato in atti -si fondava appunto sulle quotazioni Omi e su quelle rinvenienti da bollettini e borsini di pari natura ed efficacia, senza specificazioni ed adattamenti mirati sulla concreta situazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile compravenduto.

Osserva la Commissione Tributaria Regionale che -ferma l’insufficienza dei listini immobiliari menzionati nell’atto di rettifica ben poteva tuttavia il giudice di prima istanza (la cui valutazione è stata da essa richiamata e recepita per relationem ) supplire a questa lacuna sulla base appunto di altri indizi e riscontri valutativi di supporto

acquisiti al giudizio, e nella specie ricavabili dalla stessa perizia giurata di parte contribuente.

Sennonchè, la Commissione Tributaria Regionale, pure investita sul punto da specifico motivo di gravame, ha ritenuto di recepire quanto già stabilito dai primi giudici, senza in alcun modo dare conto: – del fatto che la perizia tecnica in questione, quand’anche come detto ritenuta probante a supporto e riscontro dei listini Omi, recava una stima del bene sostanzialmente in linea (di poco superiore) con il valore venale indicato dalle parti nell’atto tassato; – del percorso logico attraverso il quale doveva trovare condivisione la valutazione operata dai primi giudici i quali, pur dopo aver anch’essi considerato probante la perizia di parte, se ne erano in realtà poi sensibilmente discostati nell’accertare un valore venale di euro 233.000,00 a fronte di euro 175.517,00 in perizia.
Soccorre, in proposito, quanto stabilito da questa Corte in ordine al fatto che: <> (Cass. n. 6038/22, così Cass.n. 2193/15 ed altre), mentre nel caso di specie il recepimento peritale da parte del collegio regionale appare lacunoso sui due aspetti fondamentali appena rappresentati.
Lo stesso richiamo testuale, in sentenza, alla <> si risolve in un’affermazione tanto apodittica quanto del tutto scollegata dalla concretezza RAGIONE_SOCIALE‘immobile in esame, RAGIONE_SOCIALE cui effettive caratteristiche valutative nulla viene detto.

Il che si risolve, in definitiva, sia nella sostanziale carenza o mera apparenza RAGIONE_SOCIALEa motivazione (secondo motivo di ricorso), sia nella

violazione dei criteri legali di determinazione del valore venale del bene ex art. 51 Tur (primo motivo).

§ 3. Ne segue pertanto – in accoglimento dei primi due motivi di ricorso ed assorbito il terzo, del resto alternativamente formulato -la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata ed il rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio che riesaminerà la fattispecie alla luce dei principi indicati, provvedendo anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

-accoglie il ricorso;

-cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Sezione Tributaria in data 11 gennaio 2024.

Il Consigliere est. NOMECOGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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