Valore immobili OMI: non basta per l'accertamento

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9438/2024, ha chiarito che il valore degli immobili OMI non è di per sé sufficiente a fondare un accertamento per maggiori redditi, ma deve essere supportato da altri elementi. Nel caso specifico, una società di costruzioni si era vista contestare un maggior reddito dalla vendita di immobili. La Corte ha ritenuto legittimo l’accertamento perché, oltre alla discordanza con i valori OMI, il Fisco aveva portato prove aggiuntive come i mutui di importo superiore al prezzo dichiarato concessi agli acquirenti e le discrepanze sulle superfici catastali. Tuttavia, la Corte ha accolto parzialmente il ricorso, cassando la sentenza per omessa pronuncia sui motivi relativi alla deducibilità di alcuni costi, rinviando la causa al giudice di secondo grado per una nuova valutazione su quel punto specifico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore Immobili OMI: la Cassazione chiarisce i limiti probatori

L’accertamento fiscale basato sulla presunta vendita di un immobile a un prezzo inferiore a quello di mercato è un tema ricorrente nel contenzioso tributario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sui limiti e le condizioni di utilizzo del valore immobili OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) come prova. L’ordinanza stabilisce che, sebbene i dati OMI non siano sufficienti da soli a giustificare una rettifica, possono diventare un pilastro dell’accertamento se corroborati da altri elementi gravi, precisi e concordanti.

I Fatti del Caso: La Controversia tra Impresa e Fisco

Una società di costruzioni veniva raggiunta da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione Finanziaria contestava maggiori redditi ai fini Ires, Iva e Irap. L’accusa era di aver venduto 93 immobili a un prezzo inferiore a quello reale. L’accertamento del Fisco si fondava su un insieme di indizi:
1. Discrepanza con i Valori OMI: I prezzi di vendita dichiarati erano inferiori ai valori medi indicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare per la zona di riferimento.
2. Mutui anomali: Per otto delle compravendite, i mutui concessi dalle banche agli acquirenti erano di importo pari o addirittura superiore all’intero prezzo di vendita dichiarato, un dato che suggeriva un valore commerciale dell’immobile ben più alto.
3. Superfici ridotte: La società aveva indicato negli atti di vendita delle superfici (calcolando in modo ridotto l’incidenza delle pertinenze) inferiori a quelle reali, facendo così apparire i prezzi in linea con i valori OMI, mentre un calcolo corretto avrebbe evidenziato la sotto-dichiarazione.
Inoltre, l’Agenzia contestava l’indeducibilità di alcuni costi aziendali.
La società impugnava l’atto, ma i suoi ricorsi venivano respinti sia in primo che in secondo grado. Si rivolgeva quindi alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Corte: il valore immobili OMI e la Pluralità di Indizi

Il punto centrale del ricorso della società era la presunta nullità della sentenza d’appello, accusata di aver basato la sua decisione esclusivamente sul valore immobili OMI. La Corte di Cassazione ha respinto questa tesi, chiarendo un principio fondamentale. I giudici hanno confermato che i valori OMI, da soli, non costituiscono prova piena, ma una semplice presunzione. Tuttavia, nel caso di specie, la decisione dei giudici di merito non si fondava unicamente su tale dato.
L’accertamento era stato validato sulla base di una pluralità di elementi probatori che, nel loro insieme, possedevano i requisiti di gravità, precisione e concordanza richiesti dalla legge. Gli elementi aggiuntivi, come le perizie bancarie utilizzate per la concessione di mutui di importo elevato e la dimostrata discrepanza tra le superfici dichiarate e quelle reali, fungevano da solido riscontro alle stime dell’OMI. Pertanto, la motivazione della sentenza non era né apparente né fondata su un unico indizio, ma su un quadro probatorio complesso e coerente.

L’Omessa Pronuncia sui Costi Indeducibili

Se da un lato la Corte ha dato ragione al Fisco sulla questione dei maggiori ricavi, dall’altro ha accolto le doglianze della società relative alla parte dell’accertamento che contestava la deducibilità di alcuni costi. La contribuente aveva lamentato che i giudici d’appello avevano completamente ignorato i suoi motivi di ricorso su questo specifico punto, tra cui una presunta “duplicazione d’imposta” relativa a un costo specifico.
La Cassazione ha rilevato che effettivamente la sentenza impugnata non conteneva alcuna argomentazione in merito a tali contestazioni. Questo silenzio integra il vizio di omessa pronuncia, che determina la nullità parziale della sentenza. Il giudice ha l’obbligo di esaminare e decidere su tutte le domande e le eccezioni sollevate dalle parti, e non può semplicemente ignorarle.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione distinguendo nettamente le due questioni. Sulla rettifica dei ricavi, ha ribadito che il divieto di fondare l’accertamento sui soli valori OMI non impedisce al giudice di utilizzarli come un elemento all’interno di un ragionamento presuntivo più ampio, purché corroborati da altri indizi. La combinazione di dati OMI, perizie bancarie e discrepanze sulle superfici costituiva un fondamento probatorio sufficiente.
Sulla questione dei costi, la motivazione è stata puramente processuale. Il vizio di omessa pronuncia è una violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.). Il giudice d’appello, omettendo di esaminare una parte del ricorso, ha violato questo principio fondamentale, rendendo necessaria la cassazione della sentenza su quel punto con rinvio per un nuovo esame.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. In primo luogo, per i contribuenti, evidenzia che contestare un accertamento basato sui valori OMI richiede non solo la critica del dato in sé, ma anche la capacità di smontare gli eventuali elementi di contorno presentati dal Fisco. È fondamentale fornire prove concrete (perizie di parte, documentazione specifica) per contrastare il quadro indiziario dell’Amministrazione Finanziaria.
In secondo luogo, la decisione riafferma un principio di garanzia processuale: ogni motivo di ricorso merita una risposta. L’omessa pronuncia da parte del giudice è un vizio grave che può essere fatto valere in Cassazione per ottenere l’annullamento della sentenza e un nuovo giudizio sulla questione trascurata. Questo garantisce alle parti il diritto a una difesa completa e a una decisione esaustiva su tutti i punti controversi.

L’Agenzia delle Entrate può basare un accertamento fiscale solo sui valori OMI?
No. Secondo la Corte, i valori OMI da soli non sono sufficienti per fondare un accertamento, in quanto non costituiscono una prova piena ma un elemento presuntivo che necessita di essere corroborato da ulteriori indizi.

Quali altri elementi possono rafforzare un accertamento basato sui valori OMI?
Nel caso esaminato, gli elementi che hanno rafforzato l’accertamento sono stati gli accertamenti bancari (da cui risultavano mutui concessi per un valore pari o superiore al prezzo di vendita dichiarato) e la discordanza tra le superfici degli immobili dichiarate negli atti e quelle reali.

Cosa succede se un giudice non si pronuncia su uno dei motivi del ricorso?
Se un giudice omette di pronunciarsi su una specifica censura sollevata da una parte, la sentenza è viziata da ‘omessa pronuncia’. Questa omissione ne causa la nullità parziale e la sentenza può essere cassata dalla Corte di Cassazione, con rinvio a un altro giudice per l’esame del motivo che era stato ignorato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9438 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9438 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, giusta procura speciale stesa a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO del Foro di Bologna, che ha indicato recapito EMAIL, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, alla INDIRIZZO in Roma;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 2087, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia -Romagna il 24.9.2014, e pubblicata il 28.11.2014;

ascoltata la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; la Corte osserva:

Fatti di causa

Oggetto: Ires Iva Irap 2006 Maggior reddito societario Vendita di immobili – Stima del valore imponibile.

L’RAGIONE_SOCIALE notificava alla RAGIONE_SOCIALE, l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, avente ad oggetto la rettifica della dichiarazione dei redditi, ai fini Ires, Iva ed Irap per l’anno 2006, oltre accessori e sanzioni, per un totale di Euro 1.726.112,00. Alla società è stato contestato di avere venduto 93 immobili, appartamenti e pertinenze, ad un prezzo superiore a quello dichiarato, oltre alla indeducibilità di alcuni costi.

La società impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Bologna, proponendo plurime censure. La CTP reputava infondate le difese proposte dalla ricorrente, e rigettava la sua impugnazione.

Avverso la pronuncia sfavorevole conseguita nel primo grado del giudizio la contribuente spiegava appello innanzi alla Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna, rinnovando le proprie critiche. La RAGIONE_SOCIALE rigettava il ricorso della società.

La RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, avverso la decisione della CTR, affidandosi a cinque strumenti d’impugnazione. Resiste mediante controricorso l’Amministrazione finanziaria.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, indicato come proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., la società contesta la ‘nullità’ della sentenza impugnata in conseguenza della violazione dell’art. 39, comma 1, lett. d), del Dpr n. 600 del 1973, dell’art. 54, comma 2, del Dpr n. 633 del 1972, dell’art. 2696 cod. civ. e dell’art. 115 cod. proc. civ., per avere il giudice del gravame ritenuto sufficiente per provare i maggiori redditi conseguiti la sola discordanza dei prezzi di vendita degli immobili dichiarati con i valori indicati dall’RAGIONE_SOCIALE.
Mediante il secondo strumento di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la contribuente censura la nullità della decisione impugnata in

conseguenza della violazione dell’art. 39, comma 1, lett. d) del Dpr n. 600 del 1973, dell’art. 54, comma 2, del Dpr n. 633 del 1972, nonché degli artt. 2697 e ss. cod. civ., e degli artt. 112 e 115 cod. proc. civ., in cui è incorsa la CTR proponendo una motivazione puramente apparente, senza esporre valutazioni proprie, limitandosi ad aderire a quanto affermato dall’Amministrazione finanziaria e condiviso dai giudici di primo grado.

Con il terzo motivo di ricorso, indicato come proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., la società critica la ‘nullità’ della sentenza impugnata in conseguenza della violazione degli artt. 112, 115 e 132 cod. proc. civ., e dell’art. 39, comma 1, lett. d), del Dpr n. 600 del 1973, nonché dell’art. 54, comma 2, del Dpr n. 633 del 1972 e degli artt. 2697 e ss. cod. civ., per avere il giudice dell’appello omesso l’esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, con particolare riferimento agli 85 appartamenti in relazione ai quali non sono stati effettuati accertamenti bancari, avendo il giudice del gravame ritenuto sufficiente per provare i maggiori redditi conseguiti la sola discordanza dei prezzi di vendita degli immobili dichiarati con i valori indicati dall’RAGIONE_SOCIALE.
Mediante il quarto mezzo d’impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., degli artt. 36 e 53 del D.Lgs. n. 546 del 1992, la contribuente lamenta la nullità della sentenza della CTR in conseguenza della violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., e degli artt. 36 e 53 del D.Lgs. n. 546 del 1992, per avere il giudice del gravame del tutto omesso di pronunciare sulle contestazioni proposte in relazione alla pretesa indeducibilità di alcuni costi.

Con il quinto motivo di ricorso, indicato come proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., la società contesta la ‘nullità’ della sentenza pronunciata dal giudice di

secondo grado, in conseguenza della violazione degli artt. 112, 115 e 132 cod. proc. civ., dell’art. 35 del D.Lgs. n. 546 del 1992, nonché degli artt. 109 e 193 del Tuir, per avere il giudice dell’appello omesso l’esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, con riferimento alle contestazioni proposte in relazione alla pretesa indeducibilità di alcuni costi, anche in conseguenza del censurato errore di ‘duplicazione d’imposta’ (ric., p. 57).
6. Mediante i suoi primi tre strumenti di impugnazione la ricorrente censura la nullità della sentenza, la violazione di legge ed il vizio di motivazione, in cui ritiene essere incorsa la CTR non esaminando tutti i fatti di causa e proponendo una motivazione meramente apparente e pure poco comprensibile. I motivi di ricorso presentano elementi di connessione e possono essere trattati congiuntamente, per ragioni di chiarezza e sintesi espositiva.

Alla ricorrente è stato contestato dall’Amministrazione finanziaria di aver conseguito maggiori redditi non dichiarati dalla vendita di 93 appartamenti di recente realizzazione. Sono stati attivati alcuni controlli bancari, ed è emerso che in relazione ad otto compravendite erano stati concessi agli acquirenti mutui di importo superiore o pari al valore di compravendita dichiarato. Inoltre, il valore di vendita dichiarato risultava inferiore ai valori OMI, e tanto dipendeva essenzialmente dalla modalità di calcolo RAGIONE_SOCIALE dimensioni RAGIONE_SOCIALE pertinenze utilizzate dalla società, che le aveva stimate in misura inferiore al dovuto.
6.1. La CTR ha ritenuto che ‘l’accertamento fiscale è fondato su presunzioni caratterizzate dai requisiti della gravità precisione e concordanza. In particolare, per le vendite per le quali è stata rinvenuta documentazione bancaria relativa ai mutui stipulati dagli acquirenti, da cui risulta che il valore RAGIONE_SOCIALE perizie e, quindi, i mutui concessi sono superiori al valore di compravendita. Per altre

vendite vi è discordanza dei prezzi dai valori OMI; oppure i prezzi indicati dalla società contribuente pur essendo in linea con i valori OMI, risultano più bassi perché vengono indicate superfici in metri quadri inferiori a quelli catastali’ (sent. CTR, p. 3). Quindi il giudice dell’appello esamina alcuni campioni di compravendita per spiegare i concetti proposti.

Aggiunge il giudice del gravame che ‘le superfici catastali, utilizzate dall’Ufficio per l’accertamento, risultano confermate dalle perizie bancarie effettuate in relazione ai mutui richiesti. Per quanto riguarda i valori OMI, si rileva, in particolare per il territorio del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, che essi sono ulteriormente confermati dall’ ‘atto unilaterale d’obbligo’ sottoscritto dalla società RAGIONE_SOCIALE con il RAGIONE_SOCIALE‘, dove insistono la maggior parte dei fabbricati, ‘con il quale la società stabilisce il prezzo medio di vendita. Infine le stesse perizie di parte prodotte confermano la consistenza RAGIONE_SOCIALE superfici considerate dall’Ufficio, ma pervengono a valori di vendita allineati a quelli praticati dalla società, utilizzando prezzi molti bassi per metro quadro, addirittura inferiori a quelli previsti nell’atto di convenzione’ (sent. CTR, p. 3 s.). Pertanto la motivazione proposta dalla CTR, pur succinta, non è apparente, e risulta chiara nell’indicazione degli elementi valorizzati per esprimere il suo giudizio.
6.2. La ricorrente ripropone i suoi argomenti con insistenza, ma non si confronta con la decisione dei giudici dell’appello.

Risulta in astratto condivisibile l’argomento della contribuente secondo cui il maggior prezzo di compravendita di un immobile non può essere accertato operando ‘esclusivo’ riferimento ai valori OMI. Questa Corte ha avuto invero occasione di chiarire che ‘nell’ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, ai sensi dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009 (legge comunitaria 2008), che ha modificato l’art.
39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e l’art. 54 del d.P.R. n. 633 del 1972, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dall’art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di presumptio de presumpto “, Cass. sez. V, 25.1.2018, n. 2155.
Tuttavia, nel caso di specie, non risulta fondata la più volte ripetuta critica della ‘nullità’ della sentenza della CTR per essere stata basata esclusivamente sui valori OMI. In realtà la decisione è fondata su una pluralità di elementi.

6.2.1. Vengono in rilievo, al proposito, gli accertamenti bancari, effettuati a campione solo in relazione alla compravendita di otto appartamenti (ric., p. 47), che hanno però offerto un risultato gravemente indiziario. I mutui sono stati erogati agli acquirenti per un valore pari ed anche superiore all’intero prezzo di vendita dichiarato dalla società, mentre è ben nota la prudenza degli Istituti bancari nell’erogazione dei mutui finalizzati ad investimenti immobiliari. Inoltre, la documentazione bancaria acquisita ha confermato che la stima RAGIONE_SOCIALE superfici degli immobili effettuata dall’Amministrazione finanziaria è risultata sempre attendibile.
In ordine alle ulteriori compravendite si riscontra l’indicazione da parte della società negli atti di vendita di superfici ridotte attraverso un calcolo della incidenza RAGIONE_SOCIALE pertinenze che, in assenza di specifiche spiegazioni e dimostrazioni da parte della contribuente, deve valutarsi arbitraria. La conseguenza è che i valori OMI, apparentemente rispettati in relazione alle superfici dichiarate, non risultano invece rispettati in considerazione RAGIONE_SOCIALE reali superfici degli appartamenti venduti. In proposito la ricorrente
propone considerazioni generiche e comunque indimostrate, affermando, ad esempio, che ‘è agevole dimostrare come le metrature indicate dall’UFFICIO e utilizzate dallo stesso per la rideterminazione dei prezzi dichiarate siano erronee’ (ric., p. 27), ma la contribuente neppure illustra come avrebbe provato le allegate circostanze.

Le ragioni invocate dalla contribuente rimangono indimostrate, ed i suoi primi tre motivi di ricorso risultano perciò infondati e devono essere respinti.

Mediante il quarto ed il quinto strumento di impugnazione la contribuente, invocando la nullità della sentenza della CTR per omessa pronuncia, e comunque il vizio di motivazione, critica il giudice dell’appello per non aver affatto esaminato le contestazioni proposte in materia e comunque per aver omesso l’esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, con riferimento alle censure proposte in relazione alla pretesa indeducibilità di alcuni costi, anche in conseguenza del già ricordato errore di ‘duplicazione d’imposta’ in cui sarebbe incorsa l’Amministrazione finanziaria.
7.1. Deve in proposito rilevarsi che, in questo caso, la ricorrente indica specificamente in quali atti avesse proposto le proprie censure, e provvede anche a sintetizzarle, le contestazioni sono pertanto ammissibili.

Si tratta, per vero, di censure di particolare genericità, riportando la contribuente di aver criticato, nell’atto di appello, che ‘le contestazioni effettuate nell’accertamento derivano da un ingiustificato disconoscimento della deducibilità RAGIONE_SOCIALE poste passive, la cui inerenza non può essere negata, anche alla luce della documentazione fornita in sede di verifica. Ci si riferisce alle varie spese di pubblicità e promozione. L’UFFICIO in proposito argomenta in modo negativo prendendo a spunto le modalità di erogazione del servizio pubblicitario. È difficile convenire su tale
assunto, per concludere sulla non inerenza del costo. In fine, si richiama su quanto contestato alla lettera ‘d’, alla pagina 18 dell’AVVISO: il costo è espunto perché la fattura emessa dal RAGIONE_SOCIALE nei confronti dell’APPELLANTE non recherebbe il codice fiscale. Una tale contestazione è ulteriore prova, se mai ve ne fosse bisogno, dell’animus avuto da CONTROPARTE’ (ric., p. 55 s.)’.

7.2. Sulle evidenziate questioni la CTP, la cui decisione il giudice dell’appello dichiara espressamente di voler confermare, aveva scritto che ‘l’eccezione relativa al recupero dei costi per spese di pubblicità e trasferte non ha trovato alcuna motivazione né documentazione probatoria da parte della ricorrente, anch’essa non può quindi essere accolta’ (sent. CTP, p. 4, riportata in ric., p. 54).

La genericità RAGIONE_SOCIALE contestazioni proposte induce a ritenere la correttezza della valutazione implicita di infondatezza RAGIONE_SOCIALE censure espressa dal giudice del gravame.

7.3. La ricorrente (ri)propone poi una contestazione che ha invece la caratteristica della specificità liddove critica che in relazione ai ‘costi per aeromobile indeducibile’ per Euro 10.900,00, l’importo è stato ripreso a tassazione ‘una prima volta sub punto 2) a pag. 16 dell’accertamento e nuovamente il medesimo fu conteggiato anche nei ‘Costi non inerenti’ per euro 26.450,00 sub punto 3) della stessa pagina’ (ric., p. 57).

7.4. Come si è ricordato la ricorrente ha evidenziato come avesse riproposto le proprie censure sul punto nel ricorso in appello ma, effettivamente, il giudice del gravame è incorso nell’omessa pronuncia in proposito.

Nei limiti esposti, con riferimento all’indicata duplicazione, il quarto ed il quinto strumento d’impugnazione devono pertanto essere accolti.

8. In definitiva, devono essere accolti il quarto ed il quinto motivo di ricorso introdotti dalla contribuente, nei limiti segnalati, rigettati gli ulteriori, e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia Romagna perché proceda a nuovo giudizio.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M .

Accoglie, negli indicati limiti di ragione, il quarto ed il quinto motivo di ricorso proposti da RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rigettati gli ulteriori, cassa la decisione impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia innanzi alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia Romagna perché, in diversa composizione e nel rispetto dei principi esposti, proceda a nuovo giudizio e provveda anche a regolare le spese processuali del giudizio di legittimità tra le parti.
Così deciso in Roma, il 21.3.2024.

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