Valore immobile ICI: legittima la stima con dati OMI

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento ICI relativo alla base imponibile di un fabbricato ristrutturato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità del metodo di stima sintetica utilizzato dal Comune. La Corte ha chiarito che, per determinare il valore immobile ICI, è corretto utilizzare i dati OMI come parametro di riferimento, purché integrati da altri elementi specifici come i costi di adattamento del terreno e il pregio del sito, senza che sia necessario applicare tutti i criteri previsti dalla legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore Immobile ICI: La Cassazione Conferma la Legittimità della Stima Sintetica

La determinazione del corretto valore immobile ICI è spesso fonte di contenzioso tra contribuenti ed enti locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sui metodi di accertamento che i Comuni possono legittimamente utilizzare. Il caso in esame riguarda un avviso di accertamento con cui un Comune ligure rettificava la base imponibile ICI di un fabbricato a seguito di un intervento di ristrutturazione, basando la propria valutazione su una stima sintetica che teneva conto di diversi fattori, tra cui i valori OMI.

I Fatti di Causa: La Ristrutturazione e l’Avviso di Accertamento

Un contribuente si vedeva notificare un avviso di accertamento ICI per l’anno 2009. Il Comune, dopo un intervento di ristrutturazione sull’immobile, aveva rideterminato la base imponibile basandosi sul valore risultante dai lavori. Il contribuente decideva di impugnare l’atto, contestando il metodo di stima utilizzato dall’ente, ritenuto illegittimo perché fondato su un procedimento sintetico e su un riferimento generico ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), senza ulteriori riscontri.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale respingevano le doglianze del contribuente, considerando legittimo il metodo di stima adottato dal Comune. Di conseguenza, il contribuente proponeva ricorso per cassazione, articolando ben otto motivi di censura.

L’Analisi della Corte: Come Determinare il Valore Immobile ICI

La Corte di Cassazione ha esaminato nel dettaglio tutti i motivi di ricorso, rigettandoli integralmente e confermando la validità dell’operato del Comune. L’analisi della Corte si è concentrata su alcuni principi cardine in materia di accertamento tributario immobiliare.

L’Utilizzo dei Dati OMI e Altri Criteri di Valutazione

Il cuore della controversia risiedeva nella presunta violazione dell’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992, che elenca i criteri per la determinazione del valore delle aree fabbricabili. Il ricorrente sosteneva che il Comune avesse illegittimamente utilizzato un metodo di stima indiretto, senza considerare i “prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.

La Suprema Corte ha ribadito un orientamento consolidato: i criteri elencati dalla norma sono tassativi, ma non devono essere necessariamente applicati tutti congiuntamente. L’Amministrazione può legittimamente fondare la propria valutazione su uno o più di essi. Nel caso di specie, il Comune aveva basato la stima non solo sui valori OMI, ma anche su elementi concreti come gli “oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno” e la natura di “sito di pregio” dell’ubicazione. I valori OMI, quindi, non sono stati applicati meccanicamente, ma usati come “strumento di ausilio ed indirizzo”, corroborati da altri elementi specifici. Questo approccio è stato ritenuto corretto e sufficiente a fondare l’accertamento.

La Questione della Motivazione e dell’Omessa Pronuncia

Il contribuente lamentava anche un difetto di motivazione e un’omessa pronuncia da parte del giudice d’appello su specifiche censure, come la mancata individuazione del valore puntuale all’interno della forbice OMI. La Cassazione ha respinto anche queste critiche, spiegando che la motivazione della sentenza regionale, pur sintetica, era chiara nel percorso logico seguito e non si poteva considerare meramente apparente. Il giudice aveva implicitamente rigettato le eccezioni del contribuente confermando la correttezza della stima comunale, basata su “plurimi elementi”.

Il Contraddittorio Preventivo e il Giudicato Esterno

Infine, sono stati affrontati altri due aspetti procedurali. Riguardo alla mancata instaurazione del contraddittorio prima dell’emissione dell’avviso, la Corte ha ricordato che, per i tributi non armonizzati come l’ICI, tale obbligo non è generalizzato ma sussiste solo se espressamente previsto dalla legge. Per quanto riguarda il richiamo a sentenze relative ad altre annualità (il cosiddetto giudicato esterno), la Corte ha precisato che ogni periodo d’imposta costituisce un’obbligazione autonoma. Pertanto, una decisione su un anno non può vincolare automaticamente la valutazione per un altro, specialmente quando l’oggetto è il valore di mercato di un immobile, per sua natura soggetto a variazioni nel tempo.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano sulla corretta interpretazione delle norme che regolano la determinazione della base imponibile ICI e sui principi generali del processo tributario. La decisione ribadisce che i criteri normativi per la stima sono sì tassativi, ma l’ente impositore ha la facoltà di scegliere quali utilizzare, purché la valutazione finale sia congruamente motivata e basata su elementi concreti. L’utilizzo dei valori OMI è legittimo se non costituisce l’unico fondamento dell’accertamento, ma è inserito in un quadro di valutazione più ampio che consideri le specificità dell’immobile, come la sua ubicazione, i costi di adattamento e la presenza di pertinenze di pregio (nel caso di specie, una piscina). La Corte ha inoltre sottolineato la differenza tra un vizio di motivazione (quando le ragioni sono incomprensibili o inesistenti) e il semplice dissenso del contribuente rispetto alla valutazione probatoria del giudice, che non è censurabile in sede di legittimità.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida importanti principi per i contenziosi relativi al valore immobile ICI. Per i contribuenti, emerge la necessità di contestare gli avvisi di accertamento non solo criticando l’uso dei dati OMI, ma dimostrando con prove concrete l’erroneità della valutazione complessiva fatta dall’ente. Per i Comuni, viene confermata la possibilità di utilizzare metodi di stima sintetica, a patto che siano ancorati a più elementi oggettivi e che il percorso logico-valutativo sia chiaramente esplicitato nell’atto di accertamento. La decisione rafforza la discrezionalità dell’ente impositore nella scelta dei criteri di stima, purché esercitata in modo ragionevole e motivato.

Un Comune può basare un accertamento ICI solo su alcuni dei criteri previsti dalla legge?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che i criteri elencati nell’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992 (zona territoriale, indice di edificabilità, oneri di adattamento, prezzi di mercato, ecc.) sono tassativi ma possono essere utilizzati dall’ente in modo alternativo. Non è necessario che l’accertamento li consideri tutti contemporaneamente.

L’uso dei valori OMI è sufficiente per determinare il valore di un immobile ai fini ICI?
No. I valori OMI da soli non sono sufficienti. Essi costituiscono uno strumento di ausilio e un parametro di riferimento, ma devono essere corroborati e integrati da altri elementi specifici e concreti relativi all’immobile, come i costi di adattamento del terreno, il pregio della zona o la presenza di pertinenze di valore.

L’assenza di un contraddittorio prima dell’avviso di accertamento ICI rende l’atto nullo?
No, non necessariamente. Per i tributi non armonizzati a livello europeo, come l’ICI, l’obbligo di contraddittorio preventivo non è un principio generale e si applica solo nei casi in cui sia specificamente previsto dalla legge. Pertanto, la sua omissione non comporta automaticamente l’invalidità dell’atto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19801 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19801 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28229/2020 R.G. proposto da

NOME COGNOME C.F. CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME con domicilio eletto presso il seguente indirizzo di posta elettronica: EMAIL

-ricorrente –

contro

Comune di Santa Margherita Ligure

– intimato – avverso la sentenza n. 103/6/2019, della Commissione tributaria regionale della Liguria -Sezione VI, depositata il 22.1.2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 31 gennaio 2025 dalla dott.ssa NOME COGNOME

Fatti di causa

Il Comune di Santa Margherita Ligure, con avviso di accertamento n. 6193 del 21.10.2014, rettificava la base imponibile, ai fini ICI, per l’anno d’imposta 2009, del fabbricato sito in INDIRIZZO determinando il valore dell’immobile risultante all’esito dell’intervento di ristrutturazione, con un

procedimento sintetico mediante il parametro dell’incidenza dell’area.

Il contribuente proponeva ricorso eccependo l’omessa instaurazione del contraddittorio endoprocedimentale e contestando il ricorso al procedimento di stima sintetico, attraverso il riferimento ai soli valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (c.d. OMI), in assenza di ulteriori riscontri.

La CTP di Genova rigettava il ricorso.

Il contribuente impugnava la sentenza di primo grado e la Commissione tributaria regionale della Liguria rigettava l’appello, affermando che il metodo di stima sintetico utilizzato dal Comune era da considerarsi legittimo.

Contro questa sentenza il contribuente ha proposto ricorso (notificato tempestivamente in data 25 ottobre 2020) per ottenerne la cassazione, che ha affidato ad otto motivi.

Il Comune di Santa Margherita Ligure è rimasto intimata.

Il contribuente ha depositato una memoria ex art. 380 bis .1 c.p.c.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘Illegittimità della pronuncia impugnata per violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c .: error in procedendo , per motivazione inesistente in ordine all’eccepita violazione dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992’, il ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per non aver illustrato le ragioni in forza delle quali, contrariamente a quanto specificamente dedotto nell’atto di appello, sarebbe stata ravvisata l’esistenza degli elementi di valutazione previsti dal citato art. 5.
1.1. Il motivo è infondato.

In via generale, va ricordato che costituisce orientamento ampiamente consolidato di questa Corte ritenere che l’ipotesi di motivazione apparente ricorra allorché essa, pur graficamente e,

quindi, materialmente esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, non consentendo, in tal modo, alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, lasciando all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture. Siffatta motivazione si considera non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., il che rende nulla la sentenza per violazione (censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c.) anche dell’art. 132, secondo comma, num. 4), c.p.c. o, nel processo tributario, ex 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546.
Va, invece, esclusa (in seguito alla riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54, comma 1, lett. b) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012, n. 134, ratione temporis applicabile al caso in esame) qualunque rilevanza al semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (cfr., su tali principi, Sez. U, 3 aprile 2014 n. 8053, e, più di recente, tra le tante, Cass., Sez. T, 31 gennaio 2023, n. 2689, Cass., Sez. Trib., 19 gennaio 2023, n. 1615, Cass., 1° marzo 2022, n. 6626; Cass., Sez. Trib., 8 agosto 2022 n 24449; Cass., Sez. U., 31 dicembre 2018, n. 33679).
1.2. La Commissione regionale ha dato conto dei motivi di appello con cui il contribuente aveva lamentato ‘la violazione dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. 504 del 1992 e l’illegittimo ricorso ad un procedimento di stima sintetico’, affermando che ‘il Comune risulta aver fondato la propria valutazione sulla base di plurimi elementi, utilizzando i valori OMI esclusivamente quale parametro di riferimento. Invero, da un lato si è tenuto conto di come nel giardino del villino sia stata realizzata una piscina autorizzata con
D.I.A. prot. 42671; dall’altro sono stati presi in considerazione nella stima sintetica gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione con una percentuale di incidenza dell’area pari al 25%, tenuto conto che a livello nazionale tali oneri oscillano tra il 18% e il 32%. Invero nel caso di specie siamo in presenza di un sito di pregio dove il valore del suolo risulta essere elevato, ma, allo stesso tempo, appare corretto considerare anche i costi di adattamento del suolo, vista la tipologia di terreno a terrazza’ (pag. 3 della sentenza).
In siffatti termini, la motivazione esiste e non può considerarsi porsi al di sotto del mimino costituzionale esigibile, risultando chiaro il percorso logico seguito per escludere la fondatezza del gravame, basato sulla ritenuta plausibilità del valore attribuito al bene dal Comune sulla scorta dei valori OMI, degli oneri per i lavori di adattamento del terreno e della natura di pregio del sito sul quale è stato realizzato l’immobile, con ciò implicitamente negando valore persuasivo agli argomenti spesi nei motivi di appello.
Con il secondo motivo di ricorso, rubricato ‘illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.: violazione e/o falsa applicazione dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992’, viene censurata la sentenza della CTR Liguria per aver utilizzato un metodo di stima indiretta, in luogo di una stima diretta, e per non aver considerato i criteri tipizzati dalla norma appena citata. In particolare, ad avviso del ricorrente, il giudice d’appello ha tenuto conto di elementi (quali la presenza della piscina e gli oneri per i lavori di adattamento dell’area) che non avrebbero potuto comunque supplire all’esigenza di tenere conto, tra l’altro, dei ‘prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche’.
Con il terzo motivo, rubricato ‘illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 360, comma 1, n. 3: violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2697, nonché degli artt. 2727 c.c. e

ss. Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2 e 5 del d.lgs. n. 504 del 1992, illegittima attribuzione di valore presuntivo agli indici OMI assunti a esclusivo fondamento della determinazione del valore venale dell’area per cui è causa’, si censura la decisione impugnata per aver il giudice d’appello ritenuto corretta la determinazione del valore dell’immobile con esclusivo riferimento ai valori OMI e, comunque, con la valorizzazione di una percentuale di incidenza applicata ad un valore (quello del fabbricato costruendo) determinato sulla base di elementi privi di valore probatorio.
3.1. I due motivi, da trattarsi in modo unitario perché connessi, sono infondati.

L’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 stabilisce che ai fini della determinazione del valore imponibile è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Detti criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi, il giudice di merito, investito della questione del valore attribuito ad un’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, tenuto conto dell’anno di imposizione, ai predetti parametri, con una valutazione incensurabile in sede di legittimità, qualora congruamente motivata (in questi termini, Sez. 5 , Ordinanza n. 12273 del 17/05/2017, Rv. 644138 – 01).
Questa Corte, con orientamento condiviso dal Collegio, ha chiarito che, ai fini della determinazione del valore imponibile è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, che, per le aree

fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche; pertanto, poiché tali criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi, il giudice di merito, investito della questione del valore attribuito ad un’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, tenuto conto dell’anno di imposizione, ai predetti parametri, con una valutazione incensurabile in sede di legittimità, qualora congruamente motivata (Cass., 12 luglio 2021, n. 19811, non massim.; Cass., 30 maggio 2017, n. 13567, Rv. 644355 – 01; Cass., 11 maggio 2012, n. 7297, Rv. 622692 – 01).
Ritiene pertanto il Collegio che, sebbene l’avviso di accertamento non contenga un riferimento ai ‘prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche’, ma si basi su ‘oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno’ e alla zona territoriale di ubicazione (con il riferimento al ‘sito di pregio’, pag. 3 della sentenza), non si ravvisi alcun profilo di invalidità dell’atto accertativo, atteso che si tratta di criteri, quelli elencati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, che, come detto, sono pari ordinati, ben potendo l’Amministrazione, nell’accertamento di valore, seguire uno qualsiasi dei criteri di cui al succitato comma 5. I criteri di cui al citato art. 5, comma 5, infatti, sono stati valutati nella stima e, contrariamente rispetto a quanto dedotto dalla difesa del ricorrente, non vi è stata un’applicazione meccanica dei valori OMI (a differenza di quanto accaduto, invece, nell’accertamento relativo all’annualità 2013, laddove, così come risulta dalla sentenza n. 913 del 25.11.2021 della CTR della Liguria, prodotta il 14.1.2025 e richiamata nella memoria 380 bis .1 c.p.c., ‘la stima del valore venale fondante la motivazione degli avvisi in
contestazione è avvenuta come emerge dagli atti sulla sola base dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare’).

3.2. Con riferimento all’utilizzazione probatoria dei valori desunti dall’Osservatorio del mercato immobiliare, la Corte ha rilevato che la l. n. 88 del 2009, art. 24 (legge comunitaria 2008), ha modificato il d.p.r. n. 600 del 1973, art. 39 (così come l’omologo d.p.r. n. 633 del 1972, art. 54, in materia di iva), eliminando le disposizioni introdotte dal d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35 convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248: ciò a seguito di un parere motivato del 19 marzo 2009 della Commissione europea, la quale, nell’ambito del procedimento di infrazione n. 2007/4575, aveva rilevato l’incompatibilità, in relazione specificamente all’IVA, ma con valutazione ritenuta estensibile dal legislatore nazionale anche alle imposte dirette, di tali disposizioni con il diritto comunitario. E’ stato così ripristinato il quadro normativo anteriore al luglio 2006, sopprimendo la presunzione legale (ovviamente relativa) di corrispondenza del corrispettivo effettivo al valore normale del bene, con la conseguenza che tutto è tornato ad essere rimesso alla valutazione del giudice, il quale può, in generale, desumere l’esistenza di attività non dichiarate «anche sulla base di presunzioni semplici, purchè queste siano gravi, precise e concordanti»: e ciò, deve intendersi, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto comunitario che ha spinto il legislatore nazionale del 2009 ad intervenire (v., ex plurimis , Cass., 8 agosto 2022, n. 24447; Cass., 16 giugno 2021, n. 16957; Cass., 4 aprile 2019, n. 9453; Cass., 25 gennaio 2019, n. 2155; Cass., 12 aprile 2017, n. 9474; v. altresì, in tema di imposte indirette, Cass., 12 giugno 2020, n. 11319; Cass., 17 ottobre 2019, n. 26376; Cass., 7 settembre 2018, n. 21813; Cass., 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., 15 dicembre 2017, n. 30163; Cass., 11 agosto 2017, n. 20089). E’ stato altresì precisato che i valori di mercato fondati sulle rilevazioni dell’Osservatorio del Mercato immobiliare
(OMI) costituiscono uno strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, strumento idoneo a condurre ad indicazioni di valori di larga massima e inidoneo ex se a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonchè lo stato delle opere di urbanizzazione (cfr., ex plurimis , Cass., 12 giugno 2020, n. 11319; Cass., 17 ottobre 2019, n. 26376; Cass., 7 settembre 2018, n. 21813; Cass., 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., 15 dicembre 2017, n. 30163; Cass., 11 agosto 2017, n. 20089), così che, – se, in linea di principio, il convincimento del giudice può fondarsi anche su di un unico elemento indiziario, qualora preciso e grave, – ciò nondimeno detto elemento non può essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di praesumptio de presumpto (Cass., 16 giugno 2021, n. 16957, cit.; Cass., 4 novembre 2020, n. 24550; Cass., 25 gennaio 2019, n. 2155, cit.).
Tanto premesso, nel caso di specie, i dati OMI sono entrati in una stima specifica del valore dell’area, con specifico adeguamento dei parametri volta a volta utilizzati in funzione della specificità del caso (ed in particolare dei costi incidenti sul valore dell’area).

3.3. Con riferimento alla dedotta violazione dei precetto di cui all’art. 2697 c.c., si osserva che tale violazione configura soltanto nell’ipotesi che il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne è gravata secondo le regole dettate da quella norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, il giudice abbia ritenuto assolto tale onere, poiché in questo caso vi è soltanto un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c. (tra le tante,
Cass. Sez. L – , Sentenza n. 17313 del 19/08/2020, Rv. 658541 01).

Nel caso in esame, la CTR ha affermato che il Comune ha fondato la propria valutazione sulla base di ‘plurimi elementi’ (quali gli ‘oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione con una percentuale d’incidenza dell’area pari al 25%, tenuto conto che a livello nazionale tali oneri oscillano tra il 18% ed il 32%’; il valore del terreno, ubicato in un ‘sito di pregio’; ‘i costi di adattamento del suolo, vista la tipologia di terreno a terrazza’), ‘utilizzando i valori OMI esclusivamente quale parametro di riferimento’ (pag. 3 della sentenza). Appare evidente, pertanto, come il giudice d’appello, contrariamente rispetto a quanto eccepito dal ricorrente, non abbia fondato la sua valutazione esclusivamente sugli indici OMI, ma abbia congruamente motivato, verificando la corrispondenza del valore attribuito dal Comune ai parametri di cui al citato art. 5, comma 5, con una valutazione incensurabile in sede di legittimità.
4. Con il quarto motivo, rubricato: ‘illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.: omessa pronuncia in relazione al rilevato vizio di motivazione dell’avviso di accertamento impugnato per quel che concerne l’individuazione del preteso valore del fabbricato insistente sull’area edificabile per cui è causa all’interno della forbice dei valori OMI di riferimento. Violazione dell’art. 112 c.p.c.’, si censura la decisione del giudice d’appello per non aver preso in considerazione i motivi d’appello relativi al difetto di motivazione in ordine all’individuazione del valore di euro 7.800,00 (indicata dalla sentenza impugnata nel valore di euro 7.600,00), a fronte di una forbice dei valori OMI di riferimento che oscillava tra un valore minimo di euro 6.800,00 ed un valore massimo di euro 8.800,00.
5. Con il quinto motivo, rubricato ‘illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.:

omessa pronuncia in relazione alle censure sollevate in punto a) di ricorso alla percentuale di incidenza ai fini dell’individuazione (in via presuntiva) del valore dell’area edificabile per cui è causa a partire dal valore (presunto) del fabbricato su di essa insistente e, ad ogni modo, b) di difetto di motivazione quanto alla quantificazione di siffatta percentuale. Violazione dell’art. 112 c.p.c.’, il contribuente lamenta il vizio di omessa pronuncia con riguardo alle doglianze svolte in punto di contrarietà al divieto di presumptum de presumpto del ricorso alla percentuale di incidenza ai fini dell’individuazione del valore dell’area edificabile per cui è causa, a partire dal valore del fabbricato su di essa insistente e del difetto di motivazione quanto alla quantificazione di siffatta percentuale.
5.1. I due motivi, da trattarsi in modo unitario perché intimamente connessi, sono infondati.

In primo luogo, si osserva che non può prospettarsi il vizio di omessa pronuncia a fronte di mere argomentazioni e deduzioni istruttorie; il giudice del merito, infatti, non è tenuto a dar conto delle specifiche ragioni di rigetto di siffatte deduzioni quando l’eccezione di parte (cioè la non concludenza ed illegittimità della stima) sia stata esaminata, purchè, così come nel caso di specie, siano state espresse le specifiche ragioni in forza delle quali il giudice del merito ha esercitato il suo potere di accertamento dei dati probatori e della loro concludenza.
Le ragioni indicate nei due motivi, inoltre, non integrano eccezioni in senso proprio, ma mere valutazioni probatorie disattese dal giudice di secondo grado.

Tanto premesso, ricorre la violazione dell’articolo 112 c.p.c. quando manchi del tutto la pronuncia del giudice del merito (cd. omessa pronuncia) sulla domanda (o su un capo di essa) o su un’eccezione ritualmente proposte: ‘i vizi di omessa pronuncia e di omessa motivazione su un punto decisivo della controversia sono assai diversi. Con il primo si lamenta la completa omissione del

provvedimento indispensabile per la soluzione del caso concreto che deve essere fatta valere esclusivamente a norma dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per violazione dell’art. 112 c.p.c., (quindi, né con la denuncia di violazione di norme di diritto sostanziale né attraverso il vizio di motivazione). Il secondo, invece, presuppone che la questione oggetto di doglianza sia stata presa in esame dal giudice di merito, ma in modo non corretto, cioè senza adeguata motivazione, e va denunciato ricorrendo all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Dopo la riformulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omessa pronunzia deve sostanziarsi nella totale carenza di considerazione della domanda e dell’eccezione sottoposta all’esame del giudice, il quale manchi completamente di adottare un qualsiasi provvedimento, quand’anche solo implicito di accoglimento o di rigetto, invece indispensabile per la soluzione del caso concreto; al contrario il vizio motivazionale previsto dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, presuppone che un esame della questione oggetto di doglianza via sia stato, ma che esso sia affetto dalla totale pretermissione di uno specifico fatto storico oppure si sia tradotto nella mancanza assoluta di motivazione, nella motivazione apparente, nella motivazione perplessa o incomprensibile o nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili’ ( Sez. 5 , Ordinanza n. 27551 del 23/10/2024, Rv. 672731 – 01).
Nella specie, la CTR ha espressamente affermato che ‘la stima di euro 7.600,00 appare, dunque, corretta in quanto il Comune risulta aver fondato la propria valutazione sulla base di plurimi elementi, utilizzando i valori OMI esclusivamente quale parametro di riferimento’, in tal modo implicitamente rigettando le avverse eccezioni sollevate al riguardo dal contribuente.

6. Con il sesto motivo, rubricato ‘illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.: violazione e/o falsa applicazione dell’art. 3, l. n. 241/1990, dell’art. 7 l. n. 212 del 2000, nonché dell’art. 212 c.p.c. e degli artt. 2, 19

del d.lgs. n. 546 del 1992. Ultra petita. Valorizzazione di una circostanza -quale segnatamente -la presenza della piscina -non menzionata nella motivazione del provvedimento impugnato. Illegittima integrazione postuma della motivazione’, il ricorrente censura la sentenza impugnata per avere il giudice d’appello tenuto conto di una circostanza, la presenza della piscina, della quale non vi era alcuna menzione nell’ambito della motivazione dell’avviso di accertamento.

6.1. Il motivo è infondato.

Questa Corte, con orientamento consolidato, del tutto condiviso dal Collegio, ha affermato che il giudizio tributario è caratterizzato da un meccanismo di instaurazione di tipo impugnatorio, circoscritto alla verifica della legittimità della pretesa effettivamente avanzata con l’atto impugnato, alla stregua dei presupposti di fatto e di diritto in esso indicati, ed avente un oggetto rigidamente delimitato dalle contestazioni mosse dal contribuente con i motivi specificamente dedotti nel ricorso introduttivo in primo grado, sicché in sede di gravame le parti non possono proporre nuove eccezioni, ai sensi dell’art. 57 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546. Tale divieto concerne esclusivamente le sole eccezioni in senso stretto, e non anche le eccezioni improprie o le mere difese, che sono sempre deducibili
(Sez. 5, Sentenza n. 25756 del 05/12/2014, Rv. 634056 – 01).

Orbene, la CTR corrobora tutti i dati estimativi della stima che viene riprodotta e la circostanza fattuale addotta dai giudici di secondo grado -la presenza di una piscina -nulla toglie alla legittimità dell’avviso di accertamento, risolvendosi nella mera conferma di attendibilità della pretesa impositiva, che non immuta in alcun modo i fatti costitutivi della stessa.

Con il settimo motivo di ricorso, rubricato ‘illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 360, comma 3, n. 5, c.p.c.: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è

stato oggetto di discussione tra le parti (vale a dire la conclamata e pacifica inattendibilità dei dati OMI relativi al territorio del Comune di Santa Margherita Ligure’, il ricorrente censura la decisione della CTR per non aver esaminato il fatto decisivo per il giudizio rappresentato dal fatto che, come riconosciuto dall’Agenzia delle Entrate, nell’ambito di un accertamento relativo ad un diverso contribuente, il valore medio relativo alla tipologia edilizia Villini, nel Comune di Santa Margherita Ligure, si discosta eccessivamente rispetto al valore medio per la comparazione.
7.1. Il motivo è destituito di fondamento.

L’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, nel cui paradigma non è inquadrabile la censura concernente la omessa valutazione di deduzioni difensive (tra le tante, Sez. 6 1, Ordinanza n. 22397 del 06/09/2019, Rv. 655413 – 01).
Nella specie, li ‘fatto’ decisivo è letteralmente ravvisato dal ricorrente nell’inattendibilità dei dati OMI relativi al territorio del Comune di Santa Margherita Ligure.

È evidente, quindi, che si tratta di mere doglianze relative all’omessa valutazione di deduzioni difensive, che esulano dall’ambito di applicazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

A tali considerazioni, va comunque aggiunto come difetti il requisito della decisività, non potendosi ritenere che quanto dedotto dall’Agenzia delle Entrate in un contenzioso relativo ad altro contribuente sia sufficiente a rendere inattendibile, per tutto il territorio del Comune di Santa Margherita Ligure, i dati OMI, assunti comunque dal Comune, nel caso di specie, a mero ‘parametro di riferimento’ (pag. 3 della sentenza).

8. Con l’ultimo motivo di ricorso, infine, rubricato ‘illegittimità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.: omessa pronuncia in relazione alle censure sollevate da parte del contribuente in termini di omessa instaurazione del contraddittorio endoprocedimentale; violazione dell’art. 12, comma 7, della l. n. 212 del 200; violazione dell’art. 18 del Regolamento Ici del Comune di Santa Margherita Ligure; violazione dell’art. 1, comma 4, della L. n. 212/2000; violazione del principio generale di cooperazione tra Amministrazione e contribuente; violazione dell’art. 112 c.p.c.’, il ricorrente lamenta l’omissione di pronuncia con riguardo alle censure sollevate in termini di violazione degli obblighi incombenti all’Amministrazione di far precedere l’emissione dell’avviso di accertamento impugnato dall’instaurazione del contraddittorio endoprocedimentale.
8.1. Sebbene la CTR non abbia pronunciato sul punto, trattandosi di questione di puro diritto, alla luce dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo come costituzionalizzato nell’art. 111, comma secondo, Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 c.p.c., ispirata a tali principi, deve ritenersi che alla Corte sia consentito di decidere nel merito dell’eccezione della quale si assume l’omesso esame, alla stessa stregua dei fatti introdotti in giudizio dalle parti e non risultando, per l’appunto, necessario alcun ulteriore accertamento in fatto (Cass., 1 marzo 2019, n. 6145; Cass. Sez. U., 2 febbraio 2017, n. 2731; Cass., 3 marzo 2011, n. 5139; Cass., 1 febbraio 2010, n. 2313; Cass., 28 luglio 2005, n. 15810; Cass., 23 aprile 2001, n. 5962).
8.2. Il motivo è infondato.

Infatti, in tema di diritti e garanzie del contribuente sottoposto a verifiche fiscali, l’Amministrazione finanziaria è gravata di un obbligo generale di contraddittorio endoprocedimentale, la cui violazione comporta l’invalidità dell’atto purché il contribuente

abbia assolto all’onere di enunciare in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere e non abbia proposto un’opposizione meramente pretestuosa, 3 esclusivamente per i tributi armonizzati; invece, per quelli non armonizzati, non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo generalizzato vincolo, sicché esso ricorre solo per le ipotesi nelle quali risulti specificamente sancito (Sez. U, Sentenza n. 24823 del 09/12/2015, Rv. 637605 01). Questo principio, benché enunciato con riguardo alle verifiche fiscali, è da ritenere applicabile in via generale a tutti gli accertamenti tributari.
Il principio di diritto in questione è stato, poi, più volte ribadito dalla Corte (v., ex plurimis , Cass., 27 gennaio 2023, n. 2585; Cass., 23 febbraio 2021, n. 4752; v., altresì, Corte Cost., 21 marzo 2023, n. 47), anche con riferimento ai tributi locali (v. Cass., 12 febbraio 2024, n. 3885; Cass., 5 maggio 2022, n. 14357; Cass., 15 aprile 2021, n. 9978).

Per completezza, si osserva che nella fattispecie non potevano trovare applicazione le disposizioni introdotte ( ex novo ) dal d.lgs. 30 dicembre 2023, n. 219.

Con riferimento alle argomentazioni contenute nella memoria ex art. 380 bis .1 c.p.c. (e, in particolare, con riferimento alla definizione, con sentenze passate in giudicato, dei giudizi relativi agli anni 2012 e 2013 ed all’efficacia vincolante del giudicato esterno formatosi in seguito alla conclusione dei giudizi di merito) si osserva che le stesse sono prive di pregio.

Questa Corte, infatti, ha da tempo chiarito che “affinchè una lite possa dirsi coperta dall’efficacia di giudicato di una precedente sentenza resa tra le stesse parti, è necessario che il giudizio introdotto per secondo investa il medesimo rapporto giuridico che ha già formato oggetto del primo; in difetto di tale presupposto, nulla rileva la circostanza che la seconda lite richieda accertamenti di fatto già compiuti nel corso della prima, in quanto l’efficacia
oggettiva del giudicato non può mai investire singole questioni di fatto o di diritto’ ( Sez. 5, Sentenza n. 28042 del 30/12/2009, Rv. 611413 – 01)

Va precisato che, in tema di ICI la sentenza che abbia deciso con efficacia di giudicato relativamente ad alcune annualità fa stato anche con riferimento ad annualità diverse, in relazione a quei fatti che appiano elementi costitutivi della fattispecie a carattere tendenzialmente permanente. Tale carattere non può essere attribuito al valore immobiliare ex art. 5, quinto comma, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, che, per sua natura, con riferimento ai diversi periodi di imposta, è destinato a modificarsi nel tempo (Sez. 5 – , Sentenza n. 1300 del 19/01/2018, Rv. 646807 -01). Ciò anche in ragione del fatto che “l’efficacia preclusiva del giudicato non si estende, in generale, alla valutazione delle prove ed alla ricostruzione dei fatti ma copre soltanto le “qualificazioni giuridiche” o altri elementi “che abbiano un valore condizionante per la valutazione e la disciplina di una pluralità di altri elementi della fattispecie” (Sez. 5 – , Sentenza n. 1300 del 19/01/2018, Rv. 646807 – 01).
Si impone, pertanto, il rigetto del ricorso.

Nulla per le spese di lite, non avendo la parte intimata svolto difesa.

A carico del ricorrente, stante il rigetto del ricorso, sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto secondo un accertamento spettante all’amministrazione giudiziaria (Cass. Sez. Un., sent. 20 febbraio 2020, n. 4315, Rv. 65719801), ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della

sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso proposto, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso, in Roma, 31 gennaio 2015

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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