Valore immobile e rogito: la data che conta per le tasse

La Corte di Cassazione ha stabilito che, per la determinazione del valore immobile ai fini dell’imposta di registro, il momento determinante è la data del rogito definitivo, in cui si realizza il trasferimento della proprietà. Non è corretto fare riferimento al valore del bene alla data del contratto preliminare, anche se la vicenda contrattuale è considerata unitaria. L’Amministrazione Finanziaria aveva contestato la decisione di secondo grado che riduceva il valore accertato basandosi su una valutazione antecedente alle opere di ristrutturazione e alla stipula dell’atto finale. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza e rinviando il caso per una nuova valutazione basata sui principi corretti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore Immobile e Tasse: la Data del Rogito è Decisiva

La corretta determinazione del valore immobile è un aspetto cruciale nelle compravendite, poiché costituisce la base per il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per la tassazione, conta il valore del bene al momento del rogito definitivo, non quello che aveva al momento del contratto preliminare, anche in presenza di importanti lavori di ristrutturazione. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Dal Preliminare alla Ristrutturazione

La vicenda ha origine da un contratto preliminare del 2015 per la vendita di un immobile commerciale in pessime condizioni. L’accordo prevedeva complessi interventi di ristrutturazione, in parte a carico della società venditrice e in parte a carico della società promissaria acquirente. Successivamente, nel 2017, il contratto preliminare veniva ceduto dalla società originaria all’attuale contribuente.

Nel gennaio 2018, le parti stipulavano il rogito definitivo. L’acquirente dichiarava un valore di € 291.000,00. L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, rettificava tale importo, rideterminando il valore del bene, ormai ristrutturato e frazionato in due distinte unità, in € 1.162.162,00, con conseguente richiesta di maggiori imposte e sanzioni.

La Decisione della Corte di Giustizia Tributaria e il Calcolo del Valore Immobile

Il contribuente impugnava l’avviso di accertamento. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado accoglieva parzialmente l’appello, rideterminando il valore dell’immobile in € 434.153,00. I giudici di merito ritenevano corretto considerare l’intera operazione, partendo dal preliminare, e basavano la loro valutazione sulla capitalizzazione di un reddito locativo pattuito nel 2015, prima che il frazionamento e i lavori principali fossero completati. In sostanza, ancoravano la valutazione a un momento antecedente al trasferimento di proprietà.

Il Ricorso in Cassazione dell’Amministrazione Finanziaria

L’Ufficio Fiscale ricorreva in Cassazione, lamentando la violazione delle norme sull’imposta di registro (in particolare, l’art. 43 del D.P.R. 131/1986). Secondo l’Amministrazione, la corte d’appello aveva errato nel dare rilevanza al valore del bene alla data del preliminare. L’imposta di registro è un'”imposta d’atto”, che deve essere commisurata al valore del bene nel momento in cui si producono gli effetti giuridici del trasferimento, ovvero alla data del rogito definitivo.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria. Pur riconoscendo il principio dell’unitarietà della sequenza preliminare-definitivo ai fini fiscali, ha chiarito che ciò non può derogare alla regola fondamentale per cui la base imponibile va calcolata “alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi”.

La motivazione della sentenza di secondo grado è stata definita “perplessa e contraddittoria”. I giudici d’appello, da un lato, avevano affermato la necessità di considerare l’intero iter contrattuale, ma, dall’altro, avevano poi bloccato la loro valutazione a una fase iniziale (la locazione del 2015), ignorando completamente la trasformazione dell’immobile e il suo valore finale al momento del rogito del 2018. L’atto da tassare era il contratto definitivo, che trasferiva la proprietà di due unità immobiliari ristrutturate, non di un capannone fatiscente come descritto nel preliminare.

Conclusioni

L’ordinanza riafferma con forza che, nell’ambito dell’imposta di registro, il valore immobile su cui calcolare il tributo è quello che il bene possiede al momento della stipula del contratto definitivo, quando avviene il trasferimento di proprietà. Qualsiasi valutazione basata su uno stato anteriore del bene, anche se pattuito in un contratto preliminare vincolante, è errata. Questa decisione fornisce un’indicazione chiara per contribuenti e operatori del settore: la tassazione fotografa lo stato di fatto e di diritto del bene nel preciso istante in cui passa di mano, indipendentemente dalla sua storia contrattuale precedente.

Ai fini dell’imposta di registro, quale data è rilevante per determinare il valore di un immobile oggetto di compravendita?
La data rilevante è quella del contratto definitivo (rogito), cioè il momento in cui si producono gli effetti traslativi della proprietà, come stabilito dall’art. 43 del d.P.R. 131/1986. Il valore deve riflettere lo stato del bene in quel preciso momento.

Il contratto preliminare può influenzare la determinazione del valore imponibile del contratto definitivo?
Sebbene la giurisprudenza riconosca l’unitarietà della sequenza contrattuale preliminare-definitivo, le pattuizioni del preliminare e lo stato del bene in quella fase non possono essere utilizzati per determinare la base imponibile del rogito. La tassazione si applica all’atto che trasferisce la proprietà e al valore che il bene ha in quel momento.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della corte d’appello in questo caso?
La Corte ha annullato la sentenza perché la motivazione era contraddittoria e violava le norme fiscali. I giudici d’appello avevano erroneamente basato la valutazione del bene su una situazione antecedente al rogito (una locazione del 2015), ignorando le trasformazioni e il maggior valore che l’immobile aveva acquisito al momento del trasferimento effettivo della proprietà nel 2018.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20363 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20363 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22546/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che lo rappresenta e difende; -ricorrente- contro

COGNOME, rappresentato e difeso e, pertanto, dagli avv.ti prof. NOME COGNOME (c.f.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO) e prof. NOME COGNOME (c.f. CODICE_FISCALE; pec: EMAIL;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO LOMBARDIA n. 2347/2023 depositata il 21/07/2023;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

La C.T.P. di Milano, con la sentenza n. 27741/10/2021, respingeva il ricorso proposto da NOME COGNOME avverso di rettifica e liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato in € 1.162.162,00 il valore dichiarato dal contribuente in €

291.000,00 applicando le maggiori imposte ipotecaria e catastale e sanzioni per complessivi € 71.969,00, in relazione al contratto di compravendita tra il ricorrente e la RAGIONE_SOCIALE stipulato il 16/1/2018 e registrato in data 18/1/2018, avente ad oggetto la piena proprietà di un negozio commerciale della consistenza catastale di mq. 470 e di un laboratorio della consistenza catastale di mq. 97, entrambi siti nel Comune di Buccinasco (Ml)-INDIRIZZO

La Corte di giustizia tributaria di II grado della Lombardia con la sentenza n. 2347/2023 depositata il 21/07/2023, in parziale accoglimento dell’appello proposto dal contribuente rettificava in € 434.153,00 il valore dichiarato, compensando le spese di lite.

La C.T.R., nell’ accogliere in parte le censure di parte appellante, premetteva che:

-il contratto di compravendita scaturiva dal preliminare di vendita (del gennaio 2015) intercorso tra la società RAGIONE_SOCIALE, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell’immobile sito in Buccinasco, in INDIRIZZO e censito al foglio 13, mappali 89 e 705;

si trattava di un capannone ad uso artigianale, con area scoperta annessa ‘in pessime condizioni, sia strutturali sia estetiche’ ed il preliminare prevedeva l’esecuzione di opere da parte della promittente venditrice (ricostruzione di un vano scala) e di ulteriori complesse opere parte della promittente acquirente;

le parti, in data 30 gennaio 2015, pattuivano un rapporto di locazione per consentire alla promissaria acquirente di eseguire i lavori. Questa frazionava il capannone in due u.i. che venivano locate a terzi (Intesa Sanpaolo S.p.a. e Pico s.r.l.) cui si imponeva di eseguire alcuni ulteriori lavori);

-il 20 dicembre 2017 la COGNOME cedeva all’odierno contribuente il preliminare di vendita;

-il 18 gennaio 2018 si perfeziona l’atto di vendita tra RAGIONE_SOCIALE e lo Scotolati.

Su questa premesse i giudici di appello osservano che: – gli effetti traslativi si erano verificati nel 2018, tuttavia la volontà di vendere era già stata cristallizzata nel contratto preliminare stipulato a gennaio 2015, successivamente ceduto dalla società RAGIONE_SOCIALE al contribuente NOME COGNOME pertanto le parti, ivi incluso il contribuente, dapprima in qualità di legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE, poi a titolo personale, erano civilmente obbligate a concludere il contratto definitivo di compravendita degli immobili in questione così come risultava dal contenuto del medesimo contratto preliminare; – risultava in atti che entrambe le parti avevano dato esecuzione ai propri impegni a seguito dei quali, passando da una complessa e articolata concessione edilizia, erano state ottenute due distinte unità immobiliari: foglio 13, mappale 89, sub. 710 – C/l, classe 3, rendita catastale 6.796,57, e foglio 13, mappale 89, sub. 711 – C/3, classe 2, rendita catastale 250,48; – il contratto preliminare de quo , in sostanza, era tale da rappresentare, a tutti gli effetti un vincolo alla stipula della compravendita immobiliare dei beni, il cui prezzo ivi pattuito intendeva rispecchiare il valore degli stessi immobili nello stato di conservazione descritto ed attestato nel preliminare; – in ogni caso, però, come evidenziato dall’Ufficio, il valore indicato in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita risultava inferiore alla valutazione automatica catastale di cui all’art. 52, commi 4 e 5 del Testo Unico DPR 131/86 con ciò legittimando la rettifica dell’Ufficio, ma non nella misura indicata nell’avviso di liquidazione impugnato dal contribuente, che, effettivamente, non teneva minimamente in considerazione l’iter precedente alla verificazione dell’effetto traslativo; – la proposta di definizione dell’accertamento dell’Ufficio in sede di istanza di accertamento con adesione risultava essere, ad avviso dei giudici di appello, la più confacente per determinare il valore della base
imponibile delle imposte in questione, in altri termini i giudici di merito ritenevano corretto e congruo, anche alla luce della cessione del contratto preliminare da parte di RAGIONE_SOCIALE al suo legale rappresentante, sig. COGNOME come suggerito dal contribuente, determinare il valore di riferimento per la quantificazione dell’imposta dovuta capitalizzando il reddito locativo di € 30.000,00 complessivi, stabilito da locatore e conduttore prima del frazionamento degli immobili effettuato a cura di RAGIONE_SOCIALE s.r.lRAGIONE_SOCIALE, originario promissario acquirente; -pertanto, nell’applicare al rendimento locativo annuo di € 30.000 ,00 il coefficiente del 6,91 ricavabile dalle medie dei valori per la tipologia “negozio” come da osservatorio OMI allegato all’atto di liquidazione in contestazione, il corretto valore capitalizzato di riferimento risultava essere pari ad € 434.153,00.
Contro detta sentenza l’ufficio propone, sulla base di due motivi, ricorso per cassazione cui resiste il contribuente con controricorso e successiva memoria.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo l’ufficio deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma n.3, c.p.c., violazione degli art. 43 e 51, comma 3, del d.P.R. 131/1986, assumendo che i giudici di appello, errando nell’applicazione di tali disposizioni, avevano affermato che l’avviso di liquidazione non aveva tenuto minimamente in considerazione l’iter precedente alla verificazione dell’effetto traslativo non considerando che lo stesso, nell’operare la rettifica, si era attenuto a criteri normativamente previsti in quanto nei contratti a titolo oneroso traslativi o costituivi di diritti reali, il valore del bene deve essere calcolato “alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi” in coerenza con la natura d’imposta d’atto del tributo, e rapportato in misura proporzionale al valore dell’atto registrato, assunto dal legislatore come indice di capacità contributiva. Rileva che la Corte di secondo grado aveva errato,
pertanto, allorquando aveva attribuito rilievo, per la determinazione della base imponibile, al valore del bene alla data dell’atto preliminare non potendosi fare in senso contrario fare riferimento all’art. 21 del medesimo d.P.R., atteso che l’atto cui ri ferire la tassazione deve essere appunto quello che realizza il trasferimento dei diritti reali.

2. Con il secondo motivo lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma n.4, c.p.c. motivazione apparente in violazione degli artt. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 546/1992 e dall’art. 111 Cost. assumendo che i giudici di appello con una motivazione meramente tautologica, nel giungere alle proprie conclusioni, non esplicitando il loro ragionamento, si erano basati sul valore indicato e proposto dalla parte che si fondava su due perizie di stima immobiliare, entrambe redatte dal mediatore immobiliare Sig. NOME COGNOME la prima datata 15 giugno 2015 e la seconda 30 ottobre 2015 oggetto di specifica contestazione con le controdeduzioni all’appello in ragione del fatto che il perito incaricato dalla parte non risultava iscritto ad alcun albo professionale e, pertanto, non era abilitato a redigere perizie di stima immobiliare ed, ancora, sotto il profilo del merito in quanto i valori OMI utilizzati dalla parte per accedere al metodo della capitalizzazione del reddito (quindi lo st esso metodo utilizzato dall’Ufficio per la rettifica) facevano riferimento al 2015 per la prima perizia ed addirittura al 2014 per la seconda perizia mentre la compravendita era avvenuta nel 2018 ed, ancora, entrambe le perizie facevano riferimento ad uno stato conservativo degli immobili ‘normale’, qualificazione errata visto che gli immobili erano stati oggetto di ristrutturazione nell’anno 2015 motivo per cui la corretta qualificazione dell’immobile era ‘ottimo’ e non ‘normale’; peraltro applicando corre ttamente i parametri utilizzati dal mediatore nelle perizie, calati nella realtà fattuale che connotava gli immobili ceduti (come da considerazioni contenute alle pagine 3 e 4 dell’avviso di rettifica), assume l’Ufficio
il valore del negozio e quello del laboratorio sarebbe stato abbondantemente superiore agli importi individuati dal contribuente.

I due motivi – i quali possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi, fra loro, da un punto di vista logicogiuridico – possono trovare accoglimento.

3.1. Va premesso che come rilevato dall’Ufficio, l’atto di vendita va tassato in funzione degli effetti giuridici prodotti al momento della sua registrazione alla luce del chiaro disposto dell’art. 43 T.U.R.; tuttavia, nella specie, occorre tenere conto che il contratto preliminare suddetto ha rappresentato, a tutti gli effetti, un vincolo alla stipula della compravendita immobiliare dei beni, il cui prezzo ivi pattuito intendeva rispecchiare il valore degli stessi immobili nello stato di conservazione descritto ed attestato nel preliminare.
3.2. La giurisprudenza di questa Corte è pacifica nel considerare, ai fini dell’imposta di registro, l’unitarietà della sequenza preliminare -definitivo, espressione di un’unica manifestazione di capacità contributiva che si realizza solo al momento della stipula del definitivo (v. Cass. 27093/2024; Cass. 32203/2021; Cass. 17904/2021, Cass., 15 dicembre 2017, n. 30192). Dal punto di vista fiscale, invero, la successione preliminare-definitivo è, quindi, da considerare unitariamente: infatti la vicenda contrattuale, suddivisa in due momenti esprime l’unicità dell’affare, in cui si avvicendano fattispecie contrattuali diverse (preliminare -definitivo), ma finalizzate al perseguimento di un unico risultato finale, nel caso in esame la cessione di un immobile da ristrutturare integralmente. Ne discende che deve necessariamente tenersi conto (anche) delle pattuizioni di cui al contratto preliminare vincolante per le parti.
Rimane ferma la circostanza che, come reiteratamente da questa Corte in varie occasioni, che l’art. 43, comma primo, lett. a) del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che nel caso di contratti a titolo oneroso traslativi o costituivi di diritti reali, il valore del bene deve essere calcolato “alla data in cui si producono i relativi effetti

traslativi o costitutivi”, e ciò, del resto, in coerenza con la natura d’imposta d’atto del tributo, rapportato in misura proporzionale al valore dell’atto registrato, assunto dal legislatore come indice di capacità contributiva (Cass. n. 7877/2012, in fattispecie concernente il contratto condizionato; Cass. n. 22847/2010, conf. n. 20299/2013 e n. 20303/2016).

3.3 Osserva, quindi, questo Collegio che la C.T.R. con una motivazione gravemente lacunosa ed incorrendo (anche) nella violazione delle disposizioni normative di cui degli art. 43 e 51, comma 3, del d.P.R. 131/1986, dapprima ha rilevato la necessità di tenere conto dell’ ‘iter precedente alla verificazione dell’effetto traslativo’ affermando che di ciò non aveva tenuto conto l’Agenzia quando, diversamente, il criterio di capitalizzazione del reddito locativo era stato riferito (proprio) ad un momento di detto iter , cioè ai ridetti contratti di locazione di ottobre e dicembre 2015 ma, poi, ha fatto un riferimento (generico e poco chiaro) ad una non meglio precisata proposta di definizione per adesione il cui oggetto involgeva la capitalizzazione del reddito locativo ‘prima del frazionamento degli immobili effettuato a cura di RAGIONE_SOCIALE, originario promissario acquirente’.
La motivazione, oltre a porsi in contrasto con le norme suindicate, è, dunque, perplessa e contraddittoria perché, per un verso, ritiene necessario tenere conto del pregresso iter contrattuale senza avvedersi che ciò era stato fatto dall’Agenzia e, per il restante, arresta detto iter ad un dato contrattuale (la locazione antecedente il frazionamento della u.i.) che, però, non esauriva i contenuti di detto iter che culminavano nel contratto definitivo avente ad oggetto esattamente le u.i. frazionate e ciò senza dar conto delle ragioni di una siffatta soluzione che si pone al di fuori dei principi di diritto espressi dalla giurisprudenza di legittimità e sopra menzionati relativi alla sequenza preliminare-definitivo ed alla natura della imposta di registro quale ‘imposta d’atto’.
La C.T.R. ha, invero fatto riferimento, nella quantificazione del valore, alla locazione in data 30 gennaio 2015, tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, successiva alla stipula del preliminare non tenendo conto che, come detto, gli effetti traslativi si sono verificati solo nel 2018. Pur dovendosi prendere in considerazione l’iter precedente alla verificazione dell’effetto traslativo in ragione della cennata sequenza unitaria preliminaredefinitivo, occorreva tenere conto che l’atto and ava tassato in funzione degli effetti giuridici prodotti al momento della sua registrazione, considerando che entrambe le parti avevano dato esecuzione ai propri impegni a seguito dei quali, passando da una complessa e articolata concessione edilizia, da un immobile fatiscente erano state ottenute due distinte unità immobiliari, come sopra meglio individuate.
4. In conclusione, in ragione della fondatezza dei motivi, il ricorso va accolto; la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, che nel riesaminare la vicenda procederà anche alla regolamentazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, cui demanda anche la regolamentazione delle spese di questo grado di giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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