Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34685 Anno 2025
Civile Ord. Sez. 5 Num. 34685 Anno 2025
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: CANDIA COGNOME
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Data pubblicazione: 29/12/2025
– SEZIONE TRIBUTARIA –
OGGETTO
composta dai seguenti magistrati:
NOME COGNOME
Presidente
NOME COGNOME
AVV_NOTAIO – rel. –
NOME COGNOME
AVV_NOTAIO
NOME COGNOME
AVV_NOTAIO
NOME COGNOME
AVV_NOTAIO
Ud. 30/10/2025
REGISTRO VALORE BENE OMESSO ESAME COGNOME
INEDIFICIBILITA ‘
ha deliberato di pronunciare la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 21506/2023 del ruolo generale, proposto
DA
NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, in ragione di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE).
– RICORRENTE –
CONTRO
RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore.
– INTIMATA – per la cassazione della sentenza n. 2613/19/2023 della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, depositata in data 20 marzo 2023, non notificata.
UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 30 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
Oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione indicato in atti con cui l’RAGIONE_SOCIALE rettificava il valore di un’area edificabile compravenduta nell’anno 2009, rideterminandolo nella misura di 375.000,00 €, in luogo della somma di 110.000,00 € dichiarata.
Con l’impugnata sentenza la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia (da ora CGT2 Sicilia), accoglieva l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE (in seguito RAGIONE_SOCIALE) contro la pronuncia n. 5731/7/2014 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Messina (che aveva, invece, accolto parzialmente il ricorso del contribuente, rideterminando l’imposta nella somma di 138.250,00 €, in ragione dei vincoli cui l’immobile era sottoposto, come da certificato di destinazione urbanistica prodotto), così confermando il provvedimento originariamente impugnato.
La Corte territoriale affermava che:
-il terreno aveva vocazione edificatoria ed andava, quindi, stimato in base al valore in comune commercio;
-legittimamente l’Amministrazione aveva tenuto conto nella determinazione del valore di quanto risultava dall’atto notarile, oltre che dai contenuti di atti di trasferimento immobiliare di beni similari, in applicazione degli articoli 51 e 52 d.P.R. n. 131/1986 e sulla base di un procedimento di stima sintetico-comparativo;
il giudice di legittimità aveva affermato il principio secondo cui l’indicazione del criterio astratto di determinazione del maggior valore accertato costituisce sufficiente motivazione dell’avviso;
i terreni richiamati ai fini comparativi risultano ubicati nel medesimo foglio di mappa ed in località limitrofe, per cui i relativi valori dovevano ritenersi congrui;
la valutazione dell’amministrazione era risultata basata sulle caratteristiche concrete del bene ed era stata determinata in relazione a terreni ricadenti in zone contigue aventi le medesime caratteristiche;
Con ricorso notificato in data 20 ottobre 2023, NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione contro la menzionata pronuncia, articolando quattro motivi di impugnazione.
L’RAGIONE_SOCIALE è restata intimata.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il ricorso va accolto sulla base di un esame congiunto RAGIONE_SOCIALE censure avanzate, coinvolgendo tutte, sotto varie prospettive censorie, un unico tema di fondo, costituito dalla violazione RAGIONE_SOCIALE regole poste, ai fini della determinazione del valore del bene, dagli artt. 51 e 52 d.P.R. b. 131/1986 e dalla mancata considerazione e, quindi, omessa motivazione circa la sussistenza e l’incidenza sul valore del bene dei vincoli di inedificabilità sussistente sui beni oggetto di tassazione.
Andando con ordine, va osservato quanto segue.
2.1. Con la prima ragione di contestazione il contribuente ha eccepito, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., la nullità della sentenza, in ragione della sua motivazione apparente e, quindi, in violazione degli artt. 36, comma 2, num. 4, d.lgs. n. 546/1992 e 132, primo comma, num. 4, c.p.c. e 111 Cost.
Ciò per aver omesso di esporre i motivi, di fatto e di diritto, posti a base della decisione e di illustrare l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, nulla osservando in merito alla contestata comparizione dei beni operata dall’Ufficio, che aveva costituito il punto su cui le parti si erano dialetticamente confrontate.
2.2. Con la seconda e la terza doglianza l’istante ha dedotto, con riferimento al canone censorio dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131/1986 e dell’art. 7 della legge n. 212/2000 per non avere la Commissione basato la decisione sulle comprovate caratteristiche urbanistiche del bene, limitandosi ad osservare che la semplice indicazione del criterio astratto utilizzato per la rettifica del valore dichiarato costituiva una sufficiente esplicitazione della motivazione dell’avviso, trascurando però di considerare che competeva all’RAGIONE_SOCIALE anche la prova di quanto asserito e, quindi, dell’identità di caratteristiche dei terreni posti in comparazione, che nella specie non sussisteva, presentando i fondi posti a confronto caratteristiche e condizioni quantomeno in parte differenti.
2.3. Con il quarto motivo, articolato a mente dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., il contribuente ha contestato la violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sul rilievo dell’inedificabilità parziale del fondo compravenduto.
Tanto ricapitolato, va, in primo luogo, ricordato che l’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 prevede che «Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l’ufficio del registro, ai fini dell’eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 (ndr. valore dichiarato o se, in mancanza o superiore, il corrispettivo pattuito) avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data
dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni».
4. La valutazione compiuta dal Giudice regionale risulta non pertinente nella parte in cui ha richiamato la giurisprudenza di questa Corte in tema di motivazione dell’avviso di liquidazione e, con essa, l’affermazione del principio di sufficienza, a tal fine, del criterio astratto di determinazione del maggior valore del bene, ove si consideri che, nella specie, non era in contestazione la motivazione dell’avviso, ma la sua fondatezza, vale a dire il positivo riscontro probatorio circa il maggiore valore del bene accertato dall’Ufficio.
In tal modo, il Giudice d’appello ha confuso i due distinti profili, rispettivamente costituiti, da un lato, da quello della motivazione dell’atto e, dall’altro, della sua correttezza, ponendosi in contrasto con quanto affermato da questa Corte secondo cui la motivazione dell’avviso di accertamento costituisce requisito formale di validità dell’atto impositivo, distinto da quello dell’effettiva sussistenza degli elementi dimostrativi dei fatti costitutivi della pretesa tributaria, l’indicazione dei quali è disciplinata dalle regole processuali dell’istruzione probatoria operanti nell’eventuale giudizio avente ad oggetto detta pretesa (cfr., tra le tante, Cass. Sez. T., 14 maggio 2024, n. 13305, che richiama Cass. Sez. T., 21 febbraio 2020, n. 4639 e, nello stesso senso, Cass. 5 aprile 2013, n. 8399; Cass. 28 settembre 2020, n. 20428; Cass. 10 maggio 2022, n. 14744).
Sotto altro versante, la valutazione della Corte regionale risulta monca di una decisiva riflessione.
Viene qui in considerazione la contestazione mossa con il quarto motivo di censura attraverso il quale il contribuente ha lamentato che la Corte aveva « omesso di esaminare il prospettato tema della quantomeno parziale, incontestabile, inedificabilità del fondo per via della presenza di un vincolo imposto dall’articolo 46 della legge regionale siciliana n. 27/86» (c. pagina n. 14 del ricorso).
5.1. Va sul punto osservando che non risulta pertinente, alla luce del denunciato vizio, la dedotta violazione dell’articolo 112 c.p.c., non essendo mancata una pronuncia sulla res controversa , ravvisandosi piuttosto nelle illustrate ragioni di censura un omesso esame della circostanza fattuale sopra indicata.
Stando così le cose, il vizio può essere riqualificato ai sensi dell’articolo 360, primo comma, num. 5, c.p.c., considerando proprio la mancata riflessione da parte del Giudice regionale sulla predetta evidenza storica, che pure aveva costituito il motivo per il quale il primo Giudice aveva parzialmente accolto il ricorso del contribuente ed in relazione al quale invece la Corte regionale è restata del tutto silente.
Si comprende allora come l’omesso esame di tale decisiva circostanza fattuale, vale a dire il vincolo di inedificabilità imposto dalla normativa regione, indubbiamente incidente sulla determinazione del valore del bene, abbia trascinato con sé anche la violazione degli artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131/1986, non essendosi la valutazione della Corte territoriale allineata ai criteri ivi indicati, nulla avendo osservato, quanto alla ritenuta similarità dei beni posti in comparazione, se il predetto vincolo di inedificabilità avesse coinvolto
pure le unità immobiliari considerate a confronto, tema questo, con ogni evidenza, tanto più rilevante proprio in considerazione della pronuncia del Giudice di primo grado, che su tale aspetto aveva sancito la parziale illegittimità dell’avviso impugnato.
Per tali ragioni, dunque, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa alla CGT2 della Sicilia anche per regolare le spese del presente grado di legittimità.
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, anche per regolare le spese del presente grado di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30 ottobre 2025.
IL PRESIDENTE NOME COGNOME