Valore aree fabbricabili: sì al metodo trasformazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14752/2024, ha stabilito la piena legittimità dell’utilizzo del ‘metodo di trasformazione’ per la determinazione del valore aree fabbricabili ai fini IMU. La Corte ha respinto le eccezioni preliminari di un’azienda contribuente riguardo al giudicato esterno e alla notifica della sentenza, accogliendo invece il ricorso del Comune. È stato chiarito che il valore di un’area è un dato variabile annualmente e non coperto da giudicato. Il caso è stato rinviato alla Corte di giustizia tributaria per una nuova valutazione basata su questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore aree fabbricabili: la Cassazione convalida il ‘metodo di trasformazione’

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14752 del 27 maggio 2024, ha fornito un importante chiarimento sulla determinazione del valore aree fabbricabili ai fini del calcolo dell’IMU. La Suprema Corte ha stabilito la piena legittimità del cosiddetto ‘metodo di trasformazione’, un criterio di stima analitico-ricostruttivo, ribaltando la decisione della Commissione Tributaria Regionale che lo aveva ritenuto inapplicabile. Questa pronuncia è fondamentale per gli enti locali e i contribuenti proprietari di terreni edificabili.

I Fatti del Caso: La Controversia sull’IMU

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2012, emesso da un Comune nei confronti di una società immobiliare. L’ente locale aveva determinato la base imponibile basandosi sul valore venale di un’area fabbricabile, calcolato tramite il ‘metodo di trasformazione’. La società contribuente aveva impugnato l’atto, ottenendo ragione sia in primo grado, presso la Commissione Tributaria Provinciale, sia in appello, davanti alla Commissione Tributaria Regionale. Entrambi i giudici di merito avevano ritenuto illegittimo il metodo di stima utilizzato dal Comune.

Le Questioni Preliminari: Notifica e Giudicato Esterno

Prima di entrare nel merito, la Cassazione ha esaminato due eccezioni procedurali sollevate dalla società contribuente.

La prima riguardava la presunta inammissibilità del ricorso per tardività, a causa di una notifica della sentenza d’appello via PEC. La Corte ha respinto l’eccezione, rilevando che la società non aveva provato la regolarità della notifica, mancando l’attestazione che l’indirizzo PEC fosse stato estratto dall’indice I.P.A. per assenza nel registro PP.AA., come richiesto dalla normativa all’epoca dei fatti.

La seconda eccezione si basava sul principio del ‘giudicato esterno’, derivante da una precedente sentenza favorevole alla società per un’annualità d’imposta diversa (2009). Anche questa è stata respinta. La Corte ha precisato che l’efficacia del giudicato in materia tributaria non si estende a elementi variabili come il valore aree fabbricabili, che può cambiare di anno in anno, ma solo a elementi costitutivi della fattispecie con carattere ‘tendenzialmente permanente’, come le qualificazioni giuridiche.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso presentato dal Comune, ritenendolo fondato. I giudici di legittimità hanno censurato la decisione della Commissione Tributaria Regionale per aver erroneamente dichiarato inutilizzabile il ‘metodo di trasformazione’.

La Cassazione ha ricordato che l’articolo 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992, pur elencando parametri tassativi (zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d’uso, etc.), non impone un unico metodo di stima. Il ‘metodo di trasformazione’, incentrato sulla differenza tra il valore del futuro edificato e i costi necessari alla sua realizzazione, è un metodo analitico-ricostruttivo che può legittimamente essere ricondotto ai parametri normativi.

Inoltre, la Corte ha ribadito un principio fondamentale del processo tributario: esso non è un processo di ‘impugnazione-annullamento’, ma di ‘impugnazione-merito’. Ciò significa che il giudice tributario, qualora ritenga errata la pretesa del Fisco per motivi sostanziali (come un valore errato), non può limitarsi ad annullare l’atto. Deve, invece, esaminare nel merito la pretesa e, se necessario, operare una valutazione sostitutiva per determinare la corretta misura dell’imposta.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare il caso applicando il principio secondo cui il ‘metodo di trasformazione’ è uno strumento valido per determinare il valore aree fabbricabili. Dovrà, inoltre, procedere a una valutazione sostitutiva della base imponibile, qualora ritenga non corretta quella accertata dall’ente, senza potersi limitare al mero annullamento dell’avviso di accertamento. Questa decisione consolida un importante orientamento giurisprudenziale e fornisce agli operatori del settore uno strumento di valutazione più definito e legittimato.

Il valore di un’area fabbricabile stabilito in una sentenza per un’annualità fiscale precedente costituisce giudicato esterno per gli anni successivi?
No. La Corte ha chiarito che il valore venale di un’area edificabile è un elemento variabile di anno in anno e non rientra tra i ‘fatti a carattere tendenzialmente permanente’ che possono formare oggetto di giudicato esterno, a differenza delle qualificazioni giuridiche.

È legittimo utilizzare il cosiddetto ‘metodo di trasformazione’ per determinare il valore delle aree fabbricabili ai fini IMU?
Sì. La Corte di Cassazione ha affermato che il metodo analitico-ricostruttivo, noto come ‘metodo di trasformazione’, è pienamente compatibile con l’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992, in quanto si basa sulla determinazione del valore dell’area attraverso la differenza tra il ricavato potenziale dell’edificato e i costi di costruzione.

Cosa deve fare il giudice tributario se ritiene errato il valore accertato dall’ente locale ma non per vizi formali?
Il giudice tributario non può limitarsi ad annullare l’atto impositivo. Poiché il processo tributario è di tipo ‘impugnazione-merito’, il giudice deve esaminare nel merito la pretesa fiscale e, se necessario, operare una valutazione sostitutiva per ricondurre l’imposta alla sua corretta misura, nei limiti delle domande delle parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14752 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14752 Anno 2024

PresidRAGIONE_SOCIALE: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso nr. 13953-2021 R.G. proposto da:

NOME , in persona del Sindaco pro tempore, elettivamRAGIONE_SOCIALE domiciliata in Roma, presso gli uffici dell’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale in calce al ricorso

-ricorrRAGIONE_SOCIALE–

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamRAGIONE_SOCIALE domiciliata in Roma, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del controricorso

-controricorrRAGIONE_SOCIALE–

avverso la sRAGIONE_SOCIALEnza n. 3744/2020 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata il 26/11/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 16/5/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

Roma Capitale propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sRAGIONE_SOCIALEnza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sRAGIONE_SOCIALEnza n. 1450/2019 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Roma in accoglimento del ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso avviso di accertamento IMU 2012;

la società contribuRAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso

CONSIDERATO CHE

1.1. va preliminarmRAGIONE_SOCIALE respinta l’eccezione, sollevata dalla controricorrRAGIONE_SOCIALE, di inammissibilità del ricorso per intervenuto passaggio in giudicato della sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata, notificata all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ad indirizzo P.E.C. tratto dal registro IPA in data 14.1.2021;

1.2. questa Corte ha chiarito (cfr. Cass. 14/12/2021, n. 23445, pagg. 5 e seguenti, per una completa ricostruzione della successione normativa nel tempo) che con la modifica normativa apportata all’art. 28, comma 1, lettera c), d.l. n. 76 del 2020, come convertito dalla legge n. 120 del 2020, è stato stabilito quanto segue: «…fermo restando quanto previsto dal regio decreto 30 ottobre 1933, n. 1611, in materia di rappresentanza e difesa in giudizio dello Stato, in caso di mancata indicazione nell’elenco di cui all’articolo 16, comma 12 , la notificazione alle pubbliche amministrazioni degli atti in materia civile, penale, amministrativa, contabile e stragiudiziale è validamRAGIONE_SOCIALE effettuata, a tutti gli effetti, al domicilio digitale indicato nell’elenco previsto dall’articolo 6-ter del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82 , e, ove nel predetto elenco risultino indicati, per la stessa RAGIONE_SOCIALE pubblica, più domicili digitali, la notificazione è effettuata presso l’indirizzo di posta elettronica certificata primario NUMERO_DOCUMENTO del 2019 indicato, secondo le previsioni delle Linee
guida di RAGIONE_SOCIALE, nella sezione RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE pubblica destinataria. Nel caso in cui sussista l’obbligo di notifica degli atti introduttivi di giudizio in relazione a specifiche materie presso organi o articolazioni, anche territoriali, delle pubbliche amministrazioni, la notificazione può essere eseguita all’indirizzo di posta elettronica certificata espressamRAGIONE_SOCIALE indicato nell’elenco di cui all’articolo 6-ter del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, per detti organi o articolazioni»;
1.3. tale modificazione è però applicabile alle notificazioni che siano, come nella fattispecie, successive alla sua introduzione;

1.4. con le modifiche apportate dal D.L. 76/2020 è dunque legittimo fare riferimento al registro IPA nel caso in cui la PA interessata non abbia comunicato il proprio indirizzo Pec nell’elenco previsto dall’art. 16, comma 12, del D.L. 179/2012 (registro PP.AA.);

1.5. la controricorrRAGIONE_SOCIALE ha tuttavia del tutto omesso di allegare e provare tale circostanza, in particolare attestando anche di avere corredato la relata di notifica della specifica che l’indirizzo PEC del destinatario era stato estratto dall’indice I.P.A. perché non presRAGIONE_SOCIALE nel Registro PP.AA.;

1.6. trattandosi di notifica nulla, va pertanto escluso il passaggio in giudicato della sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata nella presRAGIONE_SOCIALE sede, atteso che in mancanza di regolarità della notificazione della sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata il termine breve per impugnare non decorre;

2.1. a seguire va parimenti disattesa l’eccezione pregiudiziale di giudicato esterno correlata alla pronuncia resa dalla Commissione tributaria regionale del Lazio (sRAGIONE_SOCIALEnza n. 5299 del 19 settembre 2017);

2.2. come già affermato da questa Corte con la pronuncia n. 19811/2021 tra le stesse parti, con riferimento all’efficacia ultrattiva della sRAGIONE_SOCIALEnza, «qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano riferimento al medesimo rapporto giuridico, ed uno di essi sia stato definito con sRAGIONE_SOCIALEnza passata in giudicato, l’accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe la cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sRAGIONE_SOCIALEnza, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e
risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il “petitum” del primo» e detta efficacia, riguardante anche i rapporti di durata, «non trova ostacolo, in materia tributaria, nel principio dell’autonomia dei periodi d’imposta, in quanto l’indifferenza della fattispecie costitutiva dell’obbligazione relativa ad un determinato periodo rispetto ai fatti che si siano verificati al di fuori dello stesso, oltre a riguardare soltanto le imposte sui redditi ed a trovare significative deroghe sul piano normativo, si giustifica soltanto in relazione ai fatti non aventi caratteristica di durata e comunque variabili da periodo a periodo (ad esempio, la capacità contributiva, le spese deducibili), e non anche rispetto agli elementi costitutivi della fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di periodi d’imposta (ad esempio, le qualificazioni giuridiche preliminari all’applicazione di una specifica disciplina tributaria), assumono carattere tendenzialmRAGIONE_SOCIALE permanRAGIONE_SOCIALE» (così Cass. Sez. U., 16 giugno 2006, n. 13916 cui adde , ex plurimis, Cass., 16 maggio 2019, n. 13152; Cass., 3 gennaio 2019, n. 37; Cass., 1 luglio 2015, n. 13498; Cass., 30 ottobre 2013, n. 24433; Cass., 29 luglio 2011, n. 16675; Cass., 22 aprile 2009, n. 9512; cfr. altresì, in tema di ICI, Cass., 19 gennaio 2018, n. 1300; Cass., 16 settembre 2011, n. 18923; Cass., 29 luglio 2011, n. 16675);
2.3. nella fattispecie, la pronuncia in questione ha statuito su di un accertamento di valore che ex se è stato ritenuto inidoneo a dar conto della base imponibile dell’imposta liquidata (per il periodo di imposta 2009), e, come questa Corte ha già avuto modo di rilevare, il valore venale in comune commercio delle aree edificabili (D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5), quale elemento variabile con riferimento ai diversi periodi di imposta, non può ascriversi «a quei fatti che appaiano elementi costitutivi della fattispecie a carattere tendenzialmRAGIONE_SOCIALE permanRAGIONE_SOCIALE» (cfr. Cass., 30 dicembre 2019, n. 34594; Cass., 19 gennaio 2018, n. 1300; Cass., 16 settembre 2011, n. 18923; v., altresì, in motivazione, Cass. Sez. U., 28 settembre 2006, n. 25506);
3.1. con il primo motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., «nullità della sRAGIONE_SOCIALEnza per omessa motivazione -motivazione apparRAGIONE_SOCIALE e contraddittoria» e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia fondato la decisione su una motivazione apparRAGIONE_SOCIALE non sufficiRAGIONE_SOCIALE a giustificare e motivare la reiezione dell’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE comunale avverso la sRAGIONE_SOCIALEnza di primo grado;

3 .2. con il secondo motivo l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione dell’articolo 5, comma 5 del d.lgs. 504/1992» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamRAGIONE_SOCIALE ritenuto l’inutilizzabilità del cd. «metodo di trasformazione» per la valorizzazione delle aree fabbricabili a fini ICI;

4.1. il primo motivo va disatteso;

4.2. per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. 26 giugno 2017, n. 15883; Cass. 7 aprile 2017, n. 9105; Cass. sez. unite 3 novembre 2016, n.22232; Cass. 6 giugno 2012, n. 9113; Cass. 27 luglio 2007, n. 16736), ricorre il vizio di omessa o apparRAGIONE_SOCIALE motivazione della sRAGIONE_SOCIALEnza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento;
4.3. nella fattispecie in esame la sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata esplicita in maniera sufficiRAGIONE_SOCIALE la ratio decidendi (avendo confermato l’annullamento del l’avviso di accertamento IMU in quanto basato sul valore venale dell’area fabbricabile calcolata con il cosiddetto metodo di trasformazione ), consRAGIONE_SOCIALEndo il controllo del percorso logico -giuridico che ha portato alla decisione, tant’è che, con il restante motivo, il Comune ha potuto censurare compiutamRAGIONE_SOCIALE gli errori di diritto che, secondo l’RAGIONE_SOCIALE impositore, giustificano comunque la richiesta cassazione dell’impugnata sRAGIONE_SOCIALEnza;
5.1. il secondo motivo va accolto, risultando errata la valutazione della Commissione tributaria regionale nella parte in cui ha reputato il valore di

trasformazione ( applicato dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE nell’atto impugnato) in contrasto con il dettato dell’art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504;

5.2. il d.lgs. n. 504, cit., art. 5, comma 5, con riferimento alla determinazione della base imponibile dell’imposta da applicare sulle aree edificabili, dispone che il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche»;
5.3. questa Corte ha, infatti, chiarito che «a detti fini, è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, parametri che, pertanto, devono considerarsi tassativi (cfr. Cass., ex plurimis , Cass., 30 maggio 2017, n. 13567; Cass., 15 giugno 2010, n. 14385)»;

5.4. la Corte ha, altresì, statuito che a detta disposizione, – che rinvia «ad una pluralità di elementi compositi, fondati su dati desumibili da atti amministrativi (ad esempio l’indice di edificabilità e la destinazione d’uso consentita) o da fonti esterne (prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche)» – può senz’altro ricondursi il metodo analitico-ricostruttivo denominato del valore di trasformazione, metodo, questo, incentrato sulla «determinazione del valore dell’area fabbricabile sulla base della differenza tra il ricavato (valore dell’edificato), “come si configurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabile per l’area presa in considerazione”, ed i costi necessari all’edificazione stessa (costi di trasformazione)» (così Cass., 20 ottobre 2017, n. 24872; v. altresì, in motivazione, Cass., 9 marzo 2018, n. 5763; Cass., 2 marzo 2018, n. 4953)»;
5.5. «la rilevanza, ai fini della determinazione del valore venale in comune commercio delle aree edificabili, dei parametri offerti dagli indici di edificabilità e dalla destinazione d’uso delle aree, dagli oneri di

adattamento del terreno e dalla stessa maggiore o minore attualità della potenzialità edificatoria dell’area (Cass. Sez. U., 28 settembre 2006, n. 25506), dà conto, per vero, del rilievo secondo il quale il criterio analitico -ricostruttivo in questione trova fondamento nello stesso dettato normativo, nel cui contesto la potenzialità edificatoria dell’area viene assunta nella sua concreta, ed obiettiva, dimensione, e non in quella che, in buona sostanza, viene rimessa alle scelte economiche (e di convenienza) del contribuRAGIONE_SOCIALE (secondo una valutazione cui allude la gravata sRAGIONE_SOCIALEnza nel rilevare che «nella realtà del mercato, i prezzi tengono anche conto del fatto che non tutti gli acquirenti sfruttano per intero le potenzialità edificatorie dei beni acquistati»); laddove – come sempre avviene nelle operazioni concettuali legate a complesse metodologie di valutazione – si tratta di verificare la correttezza della concreta applicazione del metodo di stima prescelto, avuto riguardo alla riscontrabilità dei dati fattuali postivi a fondamento ed al rigore del procedimento inferenziale sotteso all’utilizzazione del metodo di stima»;
5.6. «come, poi, la Corte ha ripetutamRAGIONE_SOCIALE rilevato, dalla natura del processo tributario – che non è annoverabile tra quelli di “impugnazione -annullamento”, ma tra i processi di “impugnazione-merito”, in quanto non è diretto alla sola eliminazione giuridica dell’atto impugnato, ma alla pronuncia di una decisione di merito sostitutiva sia della dichiarazione resa dal contribuRAGIONE_SOCIALE che dell’accertamento dell’ufficio – discende che ove il giudice tributario ritenga invalido l’avviso di accertamento per motivi non formali, ma di carattere sostanziale, non può limitarsi ad annullare l’atto impositivo, ma deve esaminare nel merito la pretesa tributaria e, operando una motivata valutazione sostitutiva, eventualmRAGIONE_SOCIALE ricondurla alla corretta misura, entro i limiti posti dalle domande di parte (v., ex plurimis, Cass., 30 ottobre 2018, n. 27574; Cass., 19 novembre 2014, n. 24611; Cass., 21 novembre 2013, n. 26157; Cass., 12 luglio 2006, n. 15825; Cass., 2 dicembre 1993, n. 11958; Cass., 4 maggio 1990, n. 3718; Cass., 18 giugno 1987, n. 5352)» (cfr. Cass. 12 luglio 2021, n. 19811);
6. sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va dunque accolto quanto al secondo motivo, respinto il primo motivo, con conseguRAGIONE_SOCIALE

cassazione dell’impugnata sRAGIONE_SOCIALEnza e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, perché applichi i principi di diritto dianzi illustrati

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo motivo; cassa la sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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