Valore aree fabbricabili: la Cassazione decide

Un Comune ha accertato un maggior valore ICI per un’area ritenendola pienamente edificabile. La Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la decisione di merito che riduceva il valore dell’area fabbricabile. Il motivo? La mancanza di piani attuativi approvati, che ne limitava la concreta potenzialità edificatoria. Il giudice di merito può legittimamente preferire la perizia del contribuente se questa tiene conto della reale situazione urbanistica del terreno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore aree fabbricabili: conta la potenzialità edificatoria reale

La determinazione del corretto valore aree fabbricabili ai fini del calcolo delle imposte comunali (come l’ICI, ora IMU) è una questione centrale nel diritto tributario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il valore deve basarsi sulla concreta e attuale potenzialità edificatoria del terreno, non su stime basate su comparazioni con aree già pronte per la costruzione.

I Fatti di Causa: La Controversia sul Valore del Terreno

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento con cui un Comune richiedeva a una contribuente il pagamento di una maggiore ICI per l’anno 2009, relativa a un’area ritenuta fabbricabile. L’ente locale aveva determinato il valore del terreno basandosi su atti di compravendita di altri lotti nella stessa zona.

Tuttavia, la contribuente si opponeva, sostenendo che la valutazione del Comune non teneva conto di un fattore decisivo: per il suo terreno non erano ancora stati approvati i piani attuativi necessari per poter concretamente avviare la costruzione. Di conseguenza, la sua “potenzialità edificatoria” era solo teorica e non immediata.

La Commissione Tributaria Regionale accoglieva la tesi della contribuente, rideterminando il valore del terreno sulla base di una consulenza tecnica di parte che considerava la reale situazione urbanistica dell’immobile. Il valore veniva così fissato in € 22,50 al mq, una cifra notevolmente inferiore a quella pretesa dal Comune.

Il Ricorso in Cassazione del Comune e il valore delle aree fabbricabili

Il Comune, non accettando la decisione, presentava ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali:

1. Carenza di motivazione: Secondo l’ente, i giudici di appello non avevano spiegato adeguatamente le ragioni per cui avevano preferito la perizia della contribuente rispetto alle prove documentali (atti di compravendita) fornite dal Comune stesso.
2. Omesso esame di un fatto decisivo: Il Comune lamentava che la sentenza non avesse considerato un atto di compravendita di un terreno vicino, il cui prezzo era stato fissato a € 78,40 al mq, a riprova della correttezza della propria valutazione.

Con questi argomenti, il Comune cercava di dimostrare che la stima del valore aree fabbricabili effettuata dalla Commissione Tributaria Regionale fosse errata e ingiustificata.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del Comune, confermando la sentenza di appello e condannando l’ente al pagamento delle spese legali. La decisione della Suprema Corte si fonda su principi consolidati in materia di valutazione delle prove e dei limiti del giudizio di legittimità.

Le Motivazioni della Sentenza: il ruolo del giudice di merito

La Corte ha chiarito che il ricorso del Comune era inammissibile perché, di fatto, chiedeva alla Cassazione una nuova valutazione delle prove, un compito che spetta esclusivamente ai giudici di merito (primo e secondo grado). Il giudizio di Cassazione, infatti, è un “giudizio di legittimità”: non si riesaminano i fatti, ma si controlla che la legge sia stata applicata correttamente e che la motivazione della sentenza sia logica e non contraddittoria.

Nel caso specifico, i giudici di appello avevano fornito una motivazione chiara e coerente. Avevano spiegato perché la perizia della contribuente fosse più attendibile: essa teneva conto della circostanza cruciale che il terreno non era immediatamente edificabile a causa della mancanza dei piani attuativi. Gli atti di vendita portati dal Comune, invece, si riferivano a terreni che avevano già ottenuto tali approvazioni e che quindi avevano un valore di mercato superiore. La comparazione, pertanto, era impropria.

La Corte ha sottolineato che il giudice di merito ha il potere di scegliere, tra le diverse prove disponibili, quelle che ritiene più convincenti per fondare la sua decisione, purché dia conto del suo ragionamento. Non vi era quindi né una “motivazione apparente”, né l’omissione di un fatto decisivo. Il fatto (l’atto di vendita) era stato implicitamente valutato e ritenuto non pertinente a causa delle diverse caratteristiche dei terreni confrontati.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

L’ordinanza della Cassazione rafforza un principio di equità e realismo fiscale con importanti implicazioni pratiche:

1. Il valore si basa sulla realtà: La determinazione del valore aree fabbricabili ai fini fiscali deve ancorarsi alla situazione urbanistica reale e attuale del bene. La mera classificazione di un’area come “fabbricabile” nel piano regolatore non è sufficiente a giustificare un valore elevato se mancano gli strumenti attuativi che ne consentano l’effettivo sfruttamento edilizio.
2. Importanza della prova: Per i contribuenti, diventa fondamentale produrre in giudizio perizie tecniche dettagliate che analizzino non solo il valore di mercato, ma anche tutti i vincoli e le condizioni che possono limitare la potenzialità edificatoria immediata del terreno.
3. Limiti del giudizio di Cassazione: La sentenza conferma che la Corte di Cassazione non è un “terzo grado di giudizio” dove poter ridiscutere i fatti. Le valutazioni probatorie fatte dai giudici di merito, se sorrette da una motivazione logica e sufficiente, sono insindacabili in sede di legittimità.

Come si determina il valore imponibile di un’area fabbricabile ai fini delle imposte comunali?
Il valore deve essere determinato in base alla sua concreta e reale potenzialità edificatoria al momento dell’imposizione. Se mancano i piani attuativi necessari per costruire, questo fattore deve essere considerato per una corretta valutazione, che sarà inferiore a quella di un’area già pronta per l’edificazione.

La mancanza di piani attuativi approvati ha un impatto sul valore fiscale di un terreno?
Sì, ha un impatto decisivo. La Corte ha confermato che l’assenza di piani attuativi limita la concreta sfruttabilità del terreno e, di conseguenza, ne giustifica un valore venale e fiscale inferiore rispetto a terreni con piani già approvati.

In una controversia tributaria, il giudice può dare più credito alla perizia del contribuente piuttosto che ai dati del Comune?
Sì. Il giudice di merito ha il potere di valutare liberamente tutte le prove presentate, inclusi gli atti di compravendita forniti dall’ente e le consulenze tecniche di parte. Può ritenere più convincente la perizia del contribuente se questa è fondata su elementi oggettivi e rilevanti, come la reale situazione urbanistica del bene, e deve motivare la sua scelta in modo logico e coerente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4470 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4470 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/02/2025

Oggetto: Ici

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1889/2023 R.G. proposto da Comune di Grottaglie, in persona del sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

-ricorrente –

Contro

COGNOME NOME , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME

-controricorrente – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Puglia, n. 1549/2022 depositata il 6 giugno 2022;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15 novembre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La controversia ha ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento (n. 11384/09) con cui il comune di Grottaglie (d’ora in poi ricorrente) aveva chiesto a NOME COGNOME (d’ora in poi controricorrente) il pagamento dell’Ici relativa all’anno 2009 , dovuta per aree fabbricabili.

La CTP ha rigettato il ricorso e la CTR ha riformato la pronuncia di primo grado sulla base delle seguenti ragioni:

-come riconosce anche il comune appellante, le doglianze della ricorrente attengono alla determinazione del valore del bene e su tale aspetto viene limitato l’esame nel presente giudizio, collegandolo al motivo principale che ha inteso censurare la completezza della motivazione dell’atto impositivo;

-l’avviso di accertamento è completo, in quanto dà conto , dell’intestazione del terreno (pro quota) alla contribuente, della superficie, della consistenza, della destinazione urbanistica, della delibera comunale che ha fornito l’indicazione quantitativa, ponendo la contribuente nella condizione di difendersi;

-gli atti di compravendita addotti dal comune si riferiscono a terreni che hanno ottenuto l’approvazione dei piani attuativi e il calcolo è sviluppato in base al ricavo ipotetico degli immobili edificabili sul suolo;

-tali deduzioni, tuttavia, non tengono conto che il terreno oggetto di causa, almeno con riferimento all’annualità 2009, non poteva essere concretamente edificato per la mancata approvazione dei piani attuativi;

-il valore del terreno è diverso, infatti, se il bene è corredato delle autorizzazioni necessarie per consentire la realizzazione del programma edificatorio e, in tal senso, è condivisibile la

consulenza tecnica di parte, la quale ha tenuto conto della reale potenzialità edificatoria;

-il comune, del resto, non ha confutato la circostanza della mancata approvazione dei piani attuativi, nemmeno all’attualità, nonostante il lungo tempo trascorso dall’annualità di imposizione, confermando così la fondatezza della stima effettuata dal consulente di parte;

-il valore dell’immobile deve essere determinato , alla stregua delle indicazioni della consulenza tecnica di parte, in € 22,50 al mq.

Il ricorrente propone ricorso, fondato su due motivi, e deposita memoria; la controricorrente si è costituita con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di impugnazione il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per carenza di motivazione sulle ragioni per le quali ha ritenuto preferibile la perizia di parte.

Il motivo è in parte inammissibile e, in parte, infondato.

1.1. Il motivo è inammissibile nella parte in cui tende a rimettere in discussione una valutazione probatoria effettuata dal giudice del merito, preclusa in sede di legittimità. È, difatti, preclusa nella presente sede ogni verifica sull’utilizzo degli elementi probatori effettuata nei gradi di merito, pena il riconoscimento del giudizio di legittimità come il terzo grado di un giudizio di merito, non previsto dal nostro ordinamento.

Nel caso di specie i giudici di secondo grado hanno fondato il proprio convincimento su una pluralità di elementi probatori e hanno esposto in modo chiaro e logico le ragioni della decisione, come riepilogato nella parte in fatto della presente ordinanza.

Giova, sul punto, ricordare che in tema di scrutinio di legittimità del ragionamento sulle prove adottato del giudice di merito, la valutazione del materiale probatorio – in quanto destinata a risolversi nella scelta di uno (o più) tra i possibili contenuti informativi che il singolo mezzo di prova è, per sua natura, in grado di offrire all’osservazione e alla valutazione del giudicante – costituisce espressione della discrezionalità valutativa del giudice di merito ed è estranea ai compiti istituzionali della S.C. (con la conseguenza che, a seguito della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non è denunciabile col ricorso per cassazione come vizio della decisione di merito), restando totalmente interdetta alle parti la possibilità di discutere, in sede di legittimità, del modo attraverso il quale, nei gradi di merito, sono state compiute le predette valutazioni discrezionali (Cass. Sez. 3, n. 37382/2022, Rv. 666679 -05).
Già da tempo è stato affermato che la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità, non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, ma la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico – formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge. Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione,
insufficienza, contraddittorietà della medesima, può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, ipotesi da escludere nel caso di specie, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico – giuridico posto a base della decisione (Cass., Sez. 5, n. 19547/2017, Rv. 645292 -01, Sez. 6 – 5, n. 29404/2017, Rv. 646976 – 01).
Si rileva un ulteriore profilo di inammissibilità legato alla natura del giudizio reso dal giudice tributario. Si afferma da tempo che la valutazione del giudice tributario non è riconducibile ad una decisione della causa secondo la cosiddetta equità sostitutiva, la quale, consentita nei soli casi previsti dalla legge, attiene al piano delle regole sostanziali utilizzabili in funzione della pronuncia ed attribuisce al giudice il potere di prescindere nella fattispecie dal diritto positivo.

Si tratta, invece, di una valutazione di tipo estimativo in relazione alla quale non è, pertanto, ipotizzabile la violazione dell’art. 113, secondo comma, cod. proc. civ. e, rientrando il suddetto apprezzamento nei generali poteri conferiti al giudice dagli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., la relativa pronuncia, rimessa alla sua prudente discrezionalità, è suscettibile di controllo, in sede di legittimità, soltanto sotto il profilo della carenza od inadeguatezza della corrispondente motivazione (Cass., 3 aprile 2024, n. 8839; Sez. 5, n. 12021/2020, Rv. 657933 – 01; Sez. 65, n. 25707/2015, Rv. 638078 – 01; Cass., Sez. 5, n. 4442/2010, Rv. 611651 – 01; Sez. 5, n. 24520/2005, Rv. 585565 – 01).
1.2. Il motivo è, inoltre, infondato, in quanto, come sopra esposto anche nella parte in fatto della presente sentenza, i giudici del merito hanno ben esplicitato le ragioni per le quali hanno ritenuto di condividere gli esiti della consulenza tecnica di parte.

È da escludere, dunque, che nel caso concreto vi sia stata una motivazione apparente . Quest’ultima, infatti, ricorre quando, pur se graficamente esistente, non consenta alcun controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio, così da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., ipotesi che si verifica quando il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’effettiva d isamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (tra le molte, Cass. Sez. 6 – 5, n. 9105/2017, Rv. 643793 -01, Sez. L, n. 3819 del 14/02/2020, Rv. 656925 -02, Sez. 1, n. 13248/2020, Rv. 658088 – 01). Nella specie, invece, la sentenza ha reso sul punto una motivazione ben sviluppata, chiara ed esente da vizi logici.
Con il secondo motivo di impugnazione il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. Si duole che i giudici di merito non abbiano tenuto conto che la perizia di parte era fondata sul presupposto non provato che il prezzo medio di mercato fosse di € 32 al mq, quando, invece, nell’atto di compravendita, dallo stesso ricorrente addotto, era stato fissato in € 78,40 al mq.

2.1. Il motivo è inammissibile per diversi ordini di motivi. Il ricorrente, in primo luogo, non ha dedotto la ragione per la quale tale omessa valutazione di tale atto, tenuto conto della pluralità degli elementi istruttori presi in considerazione dalla sentenza

impugnata, sarebbe decisiva per la definizione del giudizio in senso a lui favorevole.

In secondo luogo, contrariamente a quanto sostenuto in ricorso, dalla sentenza si evince chiaramente per quale ragione è stata ritenuta più convincente la consulenza di parte in rapporto agli atti di compravendita addotti dal comune, odierno ricorrente, a supporto della propria pretesa. È da escludere, pertanto, che vi sia stata un’omessa decisione su un fatto oggetto di discussione tra le parti.

Con tale motivo il ricorrente sottopone al Collegio una rivisitazione degli elementi probatori non consentita in sede di legittimità. Nel giudizio di cassazione è precluso, come già chiarito al punto 1 della presente ordinanza, l’accertamento dei fatti ovvero la loro valutazione a fini istruttori, tanto più a seguito della modifica dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., operata dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. in l. n. 134 del 2012, che consente il sindacato sulla motivazione limitatamente alla rilevazione dell’omesso esame di un “fatto” decisivo e discusso dalle parti’ (Cass. n. 21439 del 2015, Rv. 637497 – 01).
La valutazione degli elementi probatori è attività istituzionalmente riservata al giudice di merito, non sindacabile in cassazione se non sotto il profilo della congruità della motivazione del relativo apprezzamento (Cass., Sez. 2, n. 23286 del 2005, Rv. 585444 -01, Sez. 6-5, n. 1414 del 2015, Rv. 634358 -01).

Nel giudizio di impugnazione di avvisi di accertamento, peraltro, in base ad un condiviso e consolidato orientamento di legittimità, il giudice del merito non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali, né a

confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averli vagliati nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito, implicitamente disattendendo gli argomenti morfologicamente incompatibili con la decisione adottata, come nel caso di mere allegazioni difensive quali sono le osservazioni contenute nella perizia stragiudiziale (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 16650 del 29/07/2011, Rv. 619080 -01, Sez. 5, n. 3104/2021, Rv. 660644 -02).
2.2. Nel caso in esame, secondo la sentenza impugnata, la consulenza di parte risultava maggiormente concludente perché teneva «conto della mera potenzialità edificatoria, non ancora espressa in una forma compiuta che potesse dare sfogo a una redditiva commercializzazione, e quindi a una valutazione allineata alla realizzabilità di un costruito».

Il motivo di ricorso non dà conto della decisività del contratto di vendita prodotto per comparazione con riferimento alla condizione del bene e, dunque, alla sua suscettibilità edificatoria più o meno immediata, senza la necessità di un piano attuativo. Il ricorrente si limita a rilevare che il rogito del 2008 aveva ad «oggetto un fondo vicino (foglio 38, partt. 977, 978) a quello oggetto di causa (foglio 38, part. 287), rientra nella stessa zona urbanistica (vedasi docc. 10 e 11 allegati alla memoria del 23/02/2021, che si riproducono come doc. 9) ed è stato stipulato un anno prima rispetto a quello per il quale è stato emesso l’avviso di accertamento impugnato (2009) ».
Con il motivo di ricorso in esame, dunque, ai fini della verifica della decisività, il ricorrente, al di là della dimostrazione che a volere prendere come base di calcolo quella ricavabile dall’atto a rogito notaio COGNOME il valore sarebbe stato più alto, non

si confronta con la motivazione della sentenza nella parte in cui si afferma che il valore venale determinato dal Comune ricorrente è stato ricostruito sulla base di atti di compravendita riferiti a terreni che hanno ottenuto l’approvazione dei piani attuativi , circostanza che non ricorre per il terreno per cui è causa. Ne consegue l’inammissibilità del motivo.

Da quanto esposto consegue il rigetto del ricorso; le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo , del d.P.R. n. 115

unificato di cui all’art. 13, comma 1quater del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente a pagare in favore della controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida nell’importo di € 1.400,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi , rimborso forfettario nella misura del 15%, e accessori di legge, con distrazione in favore dell’avvocato NOME COGNOME

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso il 15 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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