Valore aree fabbricabili: il metodo di trasformazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15613/2024, ha stabilito la legittimità del cosiddetto “metodo di trasformazione” per la determinazione del valore aree fabbricabili ai fini IMU. Il caso riguardava l’impugnazione di un avviso di accertamento con cui un Comune aveva calcolato l’imposta basandosi su tale metodo. Le commissioni tributarie di merito avevano annullato l’atto, ritenendo il metodo non conforme alla legge. La Suprema Corte ha ribaltato la decisione, affermando che il metodo di trasformazione, basato sulla differenza tra il valore dell’edificato e i costi di costruzione, è uno strumento valido per stimare il valore venale in comune commercio, purché applicato correttamente. La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato il caso al giudice di merito per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore Aree Fabbricabili e Metodo di Trasformazione: La Cassazione Fa Chiarezza

La determinazione del valore aree fabbricabili ai fini del calcolo delle imposte locali, come l’IMU, è da sempre un tema complesso e fonte di contenzioso. Con l’ordinanza n. 15613 del 4 giugno 2024, la Corte di Cassazione è intervenuta per chiarire la legittimità di uno specifico criterio di stima: il cosiddetto “metodo di trasformazione”. Questa pronuncia offre importanti indicazioni sia per gli enti impositori che per i contribuenti proprietari di aree edificabili.

I fatti del caso: la controversia sull’accertamento IMU

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2013, notificato da un Comune a una società immobiliare. L’ente locale aveva calcolato la base imponibile basandosi sul valore venale di un’area edificabile, determinato attraverso il “metodo di trasformazione”.

La società contribuente ha impugnato l’atto, ottenendo ragione sia in primo grado, presso la Commissione Tributaria Provinciale, sia in appello, davanti alla Commissione Tributaria Regionale. Entrambi i giudici di merito hanno ritenuto che il metodo utilizzato dal Comune non fosse legittimo, in quanto non espressamente previsto dalla normativa di riferimento (art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992), annullando di conseguenza l’avviso di accertamento. Il Comune ha quindi proposto ricorso per cassazione, contestando la decisione.

La decisione della Corte sul valore aree fabbricabili

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per un nuovo esame. La Suprema Corte ha affrontato e risolto diverse questioni giuridiche.

Le eccezioni preliminari respinte

Prima di entrare nel merito, la Corte ha respinto due eccezioni sollevate dalla società contribuente:
1. Inammissibilità per passaggio in giudicato: La società sosteneva che la sentenza fosse definitiva perché notificata via PEC al Comune. La Corte ha ritenuto la notifica nulla e, pertanto, inidonea a far decorrere il termine breve per l’impugnazione.
2. Giudicato esterno: Veniva invocata una precedente sentenza favorevole al contribuente per un’annualità precedente (2009). La Corte ha chiarito che il valore venale di un’area edificabile è un elemento variabile nel tempo e non un “fatto a carattere tendenzialmente permanente”. Di conseguenza, una decisione relativa a un anno d’imposta non vincola automaticamente il giudice per le annualità successive.

L’accoglimento del ricorso sul metodo di stima

Il cuore della decisione riguarda il secondo motivo di ricorso del Comune. I giudici di legittimità hanno affermato che la Commissione Tributaria Regionale ha errato nel considerare illegittimo il metodo di trasformazione. La valutazione del giudice di merito si era limitata a una motivazione apparente, senza entrare nel dettaglio del perché tale metodo fosse in contrasto con la legge.

Le motivazioni della Cassazione

La Corte ha ribadito che, secondo la costante giurisprudenza, il processo tributario è un “processo di impugnazione-merito”. Ciò significa che il giudice, se ritiene invalido un accertamento per motivi sostanziali (come un errore di valutazione), non può limitarsi ad annullarlo. Deve, invece, esaminare nel merito la pretesa fiscale e, se necessario, rideterminare l’imposta dovuta, operando una valutazione sostitutiva.

Nel caso specifico, la Suprema Corte ha chiarito che il valore aree fabbricabili, come definito dall’art. 5 del D.Lgs. 504/1992, deve corrispondere al “valore venale in comune commercio”. Per determinarlo, la legge indica una serie di parametri (zona, indice di edificabilità, destinazione d’uso, prezzi di mercato), ma non impone un unico e tassativo metodo di calcolo.

Il metodo analitico-ricostruttivo, noto come “metodo di trasformazione”, è uno strumento di stima che si basa sulla differenza tra il ricavato potenziale della vendita dell’edificio realizzabile sull’area e i costi necessari per la sua costruzione. Secondo la Cassazione, questo metodo è pienamente riconducibile ai criteri normativi, poiché tiene conto della concreta e oggettiva potenzialità edificatoria dell’area. Pertanto, è un criterio legittimo che l’ente impositore può utilizzare. L’eventuale contestazione non può riguardare la legittimità del metodo in sé, ma la correttezza della sua applicazione concreta, la riscontrabilità dei dati utilizzati e il rigore del procedimento logico seguito.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un importante principio in materia di tributi locali. Stabilisce che il metodo di trasformazione è uno strumento valido e legittimo per la stima del valore aree fabbricabili ai fini IMU. Di conseguenza, i giudici di merito non possono rigettare un accertamento solo perché basato su tale criterio. Essi sono tenuti a verificare la corretta applicazione del metodo nel caso specifico e, qualora riscontrino errori, devono procedere a una nuova determinazione del valore e dell’imposta, senza limitarsi al mero annullamento dell’atto. Questa decisione fornisce maggiore certezza giuridica agli enti locali nella loro attività di accertamento e orienta i contribuenti sulle corrette modalità di contestazione.

È legittimo utilizzare il “metodo di trasformazione” per calcolare il valore delle aree fabbricabili ai fini IMU?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che il metodo di trasformazione (o analitico-ricostruttivo) è un criterio di stima legittimo per determinare il valore venale in comune commercio di un’area edificabile, in quanto riconducibile ai parametri indicati dalla normativa.

Una precedente sentenza sul valore di un’area fabbricabile per un’annualità d’imposta precedente crea un giudicato esterno per gli anni successivi?
No, la Corte ha specificato che il valore venale di un’area edificabile è un elemento variabile nel tempo, non un fatto a carattere permanente. Pertanto, una decisione su un’annualità non preclude un nuovo e diverso accertamento per gli anni successivi, che dovrà tenere conto delle mutate condizioni di mercato.

Cosa deve fare un giudice tributario se ritiene invalido un avviso di accertamento per un errore nella valutazione della base imponibile?
Il giudice non può limitarsi ad annullare l’atto impositivo. Essendo il processo tributario un “processo di impugnazione-merito”, deve esaminare la pretesa nel merito e, se necessario, operare una valutazione sostitutiva per determinare la corretta base imponibile e l’imposta dovuta, nei limiti delle domande delle parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15613 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15613 Anno 2024

PresidRAGIONE_SOCIALE: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 13955-2021 R.G. proposto da:

NOME , in persona del Sindaco pro tempore, elettivamRAGIONE_SOCIALE domiciliata in Roma, presso gli uffici dell’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale in calce al ricorso

-ricorrRAGIONE_SOCIALE–

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamRAGIONE_SOCIALE domiciliata in Roma, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO

NOME COGNOME che la rappresenta e difende giusta procura allegata al controricorso

-controricorrRAGIONE_SOCIALE–

avverso la sRAGIONE_SOCIALEnza n. 3674/2020 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata il 24/11/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 16/5/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

Roma Capitale propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sRAGIONE_SOCIALEnza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sRAGIONE_SOCIALEnza n. 14484/2018 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Roma in accoglimento del ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso avviso di accertamento IMU 2013;

la società contribuRAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso

CONSIDERATO CHE

1.1. va preliminarmRAGIONE_SOCIALE respinta l’eccezione, sollevata dalla controricorrRAGIONE_SOCIALE, di inammissibilità del ricorso per intervenuto passaggio in giudicato della sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata, notificata all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ad indirizzo P.E.C. tratto dal registro IPA in data 14.1.2021;

1.2. questa Corte ha chiarito (cfr. Cass. 14/12/2021, n. 23445, pagg. 5 e seguenti, per una completa ricostruzione della successione normativa nel tempo) che con la modifica normativa apportata all’art. 28, comma 1, lettera c), d.l. n. 76 del 2020, come convertito dalla legge n. 120 del 2020, è stato stabilito quanto segue: «…fermo restando quanto previsto dal regio decreto 30 ottobre 1933, n. 1611, in materia di rappresentanza e difesa in giudizio dello Stato, in caso di mancata indicazione nell’elenco di cui all’articolo 16, comma 12 , la notificazione alle pubbliche amministrazioni degli atti in materia civile, penale, amministrativa, contabile e stragiudiziale è validamRAGIONE_SOCIALE effettuata, a tutti gli effetti, al domicilio digitale indicato nell’elenco previsto dall’articolo 6-ter del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82 , e, ove nel predetto elenco risultino
indicati, per la stessa RAGIONE_SOCIALE pubblica, più domicili digitali, la notificazione è effettuata presso l’indirizzo di posta elettronica certificata primario NUMERO_DOCUMENTO indicato, secondo le previsioni delle Linee guida di AgID, nella sezione RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE pubblica destinataria. Nel caso in cui sussista l’obbligo di notifica degli atti introduttivi di giudizio in relazione a specifiche materie presso organi o articolazioni, anche territoriali, delle pubbliche amministrazioni, la notificazione può essere eseguita all’indirizzo di posta elettronica certificata espressamRAGIONE_SOCIALE indicato nell’elenco di cui all’articolo 6-ter del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, per detti organi o articolazioni»;
1.3. tale modificazione è però applicabile alle notificazioni che siano, come nella fattispecie, successive alla sua introduzione;

1.4. con le modifiche apportate dal D.L. 76/2020 è dunque legittimo fare riferimento al registro IPA nel caso in cui la PA interessata non abbia comunicato il proprio indirizzo PEC nell’elenco previsto dall’art. 16, comma 12, del D.L. 179/2012 (registro PP.AA.);

1.5. la controricorrRAGIONE_SOCIALE ha tuttavia del tutto omesso di allegare e provare tale circostanza, in particolare anche attestando di avere

1.6. trattandosi di notifica nulla, va pertanto escluso il passaggio in giudicato della sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata nella presRAGIONE_SOCIALE sede, atteso che in mancanza di regolarità della notificazione della sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata il termine breve per impugnare non decorre;

2.1. a seguire va parimenti disattesa l’eccezione pregiudiziale di giudicato esterno correlata alla pronuncia resa dalla Commissione tributaria regionale del Lazio (sRAGIONE_SOCIALEnza n. 5299 del 19 settembre 2017);

2.2. come già affermato da questa Corte con la pronuncia n.19811/2021 tra le stesse parti, con riferimento all’efficacia ultrattiva della sRAGIONE_SOCIALEnza, «qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano riferimento al medesimo rapporto giuridico, ed uno di essi sia stato definito con sRAGIONE_SOCIALEnza passata in giudicato, l’accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto

relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe la cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sRAGIONE_SOCIALEnza, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il “petitum” del primo» e detta efficacia, riguardante anche i rapporti di durata, «non trova ostacolo, in materia tributaria, nel principio dell’autonomia dei periodi d’imposta, in quanto l’indifferenza della fattispecie costitutiva dell’obbligazione relativa ad un determinato periodo rispetto ai fatti che si siano verificati al di fuori dello stesso, oltre a riguardare soltanto le imposte sui redditi ed a trovare significative deroghe sul piano normativo, si giustifica soltanto in relazione ai fatti non aventi caratteristica di durata e comunque variabili da periodo a periodo (ad esempio, la capacità contributiva, le spese deducibili), e non anche rispetto agli elementi costitutivi della fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di periodi d’imposta (ad esempio, le qualificazioni giuridiche preliminari all’applicazione di una specifica disciplina tributaria), assumono carattere tendenzialmRAGIONE_SOCIALE permanRAGIONE_SOCIALE» (così Cass. Sez. U., 16 giugno 2006, n. 13916 cui adde , ex plurimis, Cass., 16 maggio 2019, n. 13152; Cass., 3 gennaio 2019, n. 37; Cass., 1 luglio 2015, n. 13498; Cass., 30 ottobre 2013, n. 24433; Cass., 29 luglio 2011, n. 16675; Cass., 22 aprile 2009, n. 9512; cfr. altresì, in tema di ICI, Cass., 19 gennaio 2018, n. 1300; Cass., 16 settembre 2011, n. 18923; Cass., 29 luglio 2011, n. 16675);
2.3. nella fattispecie, la pronuncia in questione ha statuito su di un accertamento di valore che ex se è stato ritenuto inidoneo a dar conto della base imponibile dell’imposta liquidata (per il periodo di imposta 2009), e, come questa Corte ha già avuto modo di rilevare, il valore venale in comune commercio delle aree edificabili (D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5), quale elemento variabile con riferimento ai diversi periodi di imposta, non può ascriversi «a quei fatti che appaiano elementi costitutivi della fattispecie a carattere tendenzialmRAGIONE_SOCIALE permanRAGIONE_SOCIALE» (cfr. Cass., 30 dicembre 2019, n. 34594; Cass., 19 gennaio 2018, n. 1300; Cass., 16
settembre 2011, n. 18923; v., altresì, in motivazione, Cass. Sez. U., 28 settembre 2006, n. 25506);

3.1. con il primo motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., «nullità della sRAGIONE_SOCIALEnza per omessa motivazione -motivazione apparRAGIONE_SOCIALE e contraddittoria» e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia fondato la decisione su una motivazione apparRAGIONE_SOCIALE non sufficiRAGIONE_SOCIALE a giustificare e motivare la reiezione dell’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE comunale avverso la sRAGIONE_SOCIALEnza di primo grado;

3 .2. con il secondo motivo l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione dell’articolo 5, comma 5 del d.lgs. 504/1992» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamRAGIONE_SOCIALE ritenuto l’inutilizzabilità del cd. «metodo di trasformazione» per la valorizzazione delle aree fabbricabili a fini ICI;

4.1. il primo motivo va disatteso;

4.2. per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. 26 giugno 2017, n. 15883; Cass. 7 aprile 2017, n. 9105; Cass. sez. unite 3 novembre 2016, n.22232; Cass. 6 giugno 2012, n. 9113; Cass. 27 luglio 2007, n. 16736), ricorre il vizio di omessa o apparRAGIONE_SOCIALE motivazione della sRAGIONE_SOCIALEnza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento;
4.3. nella fattispecie in esame la sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata esplicita in maniera sufficiRAGIONE_SOCIALE la ratio decidendi (avendo confermato l’annullamento del l’avviso di accertamento IMU in quanto basato sul valore venale dell’area fabbricabile calcolata con il cosiddetto metodo di trasformazione ), consRAGIONE_SOCIALEndo il controllo del percorso logico -giuridico che ha portato alla decisione, tant’è che, con il restante motivo, il Comune ha potuto censurare compiutamRAGIONE_SOCIALE gli errori di diritto che, secondo l’RAGIONE_SOCIALE impositore, giustificano comunque la richiesta cassazione dell’impugnata sRAGIONE_SOCIALEnza;
5.1. il secondo motivo va accolto, risultando errata la valutazione della Commissione tributaria regionale nella parte in cui ha reputato il valore di trasformazione ( applicato dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE nell’atto impugnato) in contrasto con il dettato dell’art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504;

5.2. il d.lgs. n. 504, cit., art. 5, comma 5, con riferimento alla determinazione della base imponibile dell’imposta da applicare sulle aree edificabili, dispone che il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche»;
5.3. questa Corte ha, infatti, chiarito che «a detti fini, è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, parametri che, pertanto, devono considerarsi tassativi (cfr. Cass., ex plurimis , Cass., 30 maggio 2017, n. 13567; Cass., 15 giugno 2010, n. 14385)»;

5.4. la Corte ha, altresì, statuito che a detta disposizione, – che rinvia «ad una pluralità di elementi compositi, fondati su dati desumibili da atti amministrativi (ad esempio l’indice di edificabilità e la destinazione d’uso consentita) o da fonti esterne (prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche)» – può senz’altro ricondursi il metodo analitico-ricostruttivo denominato del valore di trasformazione, metodo, questo, incentrato sulla «determinazione del valore dell’area fabbricabile sulla base della differenza tra il ricavato (valore dell’edificato), “come si configurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabile per l’area presa in considerazione”, ed i costi necessari all’edificazione stessa (costi di trasformazione)» (così Cass., 20 ottobre 2017, n. 24872; v. altresì, in motivazione, Cass., 9 marzo 2018, n. 5763; Cass., 2 marzo 2018, n. 4953)»;
5.5. «la rilevanza, ai fini della determinazione del valore venale in comune commercio delle aree edificabili, dei parametri offerti dagli indici di edificabilità e dalla destinazione d’uso delle aree, dagli oneri di adattamento del terreno e dalla stessa maggiore o minore attualità della potenzialità edificatoria dell’area (Cass. Sez. U., 28 settembre 2006, n. 25506), dà conto, per vero, del rilievo secondo il quale il criterio analitico -ricostruttivo in questione trova fondamento nello stesso dettato normativo, nel cui contesto la potenzialità edificatoria dell’area viene assunta nella sua concreta, ed obiettiva, dimensione, e non in quella che, in buona sostanza, viene rimessa alle scelte economiche (e di convenienza) del contribuRAGIONE_SOCIALE (secondo una valutazione cui allude la gravata sRAGIONE_SOCIALEnza nel rilevare che «nella realtà del mercato, i prezzi tengono anche conto del fatto che non tutti gli acquirenti sfruttano per intero le potenzialità edificatorie dei beni acquistati»); laddove – come sempre avviene nelle operazioni concettuali legate a complesse metodologie di valutazione – si tratta di verificare la correttezza della concreta applicazione del metodo di stima prescelto, avuto riguardo alla riscontrabilità dei dati fattuali postivi a fondamento ed al rigore del procedimento inferenziale sotteso all’utilizzazione del metodo di stima»;
5.6. «come, poi, la Corte ha ripetutamRAGIONE_SOCIALE rilevato, dalla natura del processo tributario – che non è annoverabile tra quelli di “impugnazione -annullamento”, ma tra i processi di “impugnazione-merito”, in quanto non è diretto alla sola eliminazione giuridica dell’atto impugnato, ma alla pronuncia di una decisione di merito sostitutiva sia della dichiarazione resa dal contribuRAGIONE_SOCIALE che dell’accertamento dell’ufficio – discende che ove il giudice tributario ritenga invalido l’avviso di accertamento per motivi non formali, ma di carattere sostanziale, non può limitarsi ad annullare l’atto impositivo, ma deve esaminare nel merito la pretesa tributaria e, operando una motivata valutazione sostitutiva, eventualmRAGIONE_SOCIALE ricondurla alla corretta misura, entro i limiti posti dalle domande di parte (v., ex plurimis, Cass., 30 ottobre 2018, n. 27574; Cass., 19 novembre 2014, n. 24611; Cass., 21 novembre 2013, n. 26157; Cass., 12 luglio 2006, n. 15825;
Cass., 2 dicembre 1993, n. 11958; Cass., 4 maggio 1990, n. 3718; Cass., 18 giugno 1987, n. 5352)» (cfr. Cass. 12 luglio 2021, n. 19811);

6. sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va dunque accolto quanto al secondo motivo, respinto il primo motivo, con conseguRAGIONE_SOCIALE cassazione dell’impugnata sRAGIONE_SOCIALEnza e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, perché applichi i principi di diritto dianzi illustrati

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo motivo; cassa la sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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