Valore aree fabbricabili: i criteri tassativi per l'ICI

Una società ha richiesto il rimborso dell’ICI versata per terreni coinvolti in una procedura espropriativa non conclusa. La Corte di Cassazione ha stabilito che la determinazione del valore aree fabbricabili non può basarsi su una riduzione equitativa generica, ma deve seguire i criteri tassativi previsti dalla legge. Ha inoltre precisato che la tassabilità delle aree destinate a strade e verde pubblico richiede un’analisi concreta e non una mera inclusione nel calcolo della volumetria complessiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore aree fabbricabili: i criteri tassativi per il calcolo dell’ICI

La corretta determinazione del valore aree fabbricabili è un aspetto cruciale per il calcolo dell’ICI (oggi IMU) e fonte di frequenti contenziosi tra contribuenti e amministrazioni comunali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la valutazione non può essere arbitraria o basata su criteri “equitativi” generici, ma deve attenersi scrupolosamente ai parametri tassativamente indicati dalla legge.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguarda una società proprietaria di terreni inseriti in un vasto piano di sviluppo urbanistico. Tali terreni erano oggetto di una procedura espropriativa che prevedeva una cessione volontaria al Comune in cambio dell’attribuzione di diritti edificatori (cubatura) su altre aree. In attesa del perfezionamento dell’iter, che non si è mai concluso con la stipula della convenzione definitiva, il Comune ha richiesto il pagamento dell’ICI basandosi sul valore venale dell’intera superficie.

La società, ritenendo il valore eccessivo, ha chiesto il rimborso di una parte dell’imposta versata. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano accolto parzialmente le ragioni della società, applicando una riduzione forfettaria del 20% sul valore, ma confermando la tassabilità dell’intera area. Insoddisfatta, la società ha presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa a un’altra sezione della Corte di giustizia tributaria. I giudici hanno ritenuto fondate le critiche mosse dalla ricorrente, in particolare quelle relative alla motivazione insufficiente della decisione e all’errata inclusione di tutte le aree nella base imponibile senza una valutazione specifica.

Le Motivazioni: Il calcolo del valore aree fabbricabili

La Corte ha chiarito due punti essenziali.

In primo luogo, la motivazione della sentenza precedente è stata giudicata inidonea a spiegare i criteri utilizzati per la determinazione del valore. La legge (art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992) elenca parametri specifici e tassativi per calcolare il valore venale delle aree edificabili: la zona territoriale di ubicazione, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso, gli oneri di adattamento del terreno e i prezzi medi di mercato per aree simili. Una semplice riduzione “equitativa” del 20%, senza un ancoraggio a questi criteri, si traduce in una decisione arbitraria e illegittima. La mancata conclusione del procedimento amministrativo è un fattore che incide sul valore, ma la sua quantificazione deve essere motivata secondo i parametri di legge.

La Tassabilità delle Aree Destinate a Strade e Verde Pubblico

In secondo luogo, la Corte ha censurato la decisione di assoggettare a imposta l’intera superficie dei terreni, comprese le porzioni destinate a strade e verde pubblico, sulla base del fatto che concorressero al calcolo della volumetria totale. Secondo la Cassazione, questa affermazione è una petizione di principio. È necessario un accertamento in concreto: per le aree a verde, bisogna valutare le specifiche potenzialità edificatorie consentite; per le aree destinate a strade e infrastrutture, occorre verificare se siano a uso esclusivo dei lottizzanti o se costituiscano opere pubbliche a servizio della collettività. Solo nel primo caso possono essere considerate parte del valore imponibile del proprietario.

Le Conclusioni

Questa sentenza riafferma un principio di garanzia per il contribuente: la determinazione della base imponibile dei tributi locali non può essere lasciata a valutazioni sommarie o equitative da parte dei giudici. L’amministrazione finanziaria prima, e il giudice tributario poi, devono fondare le proprie decisioni su un’analisi rigorosa e documentata, basata sui criteri tassativamente previsti dalla normativa. Per i proprietari di terreni coinvolti in complessi procedimenti urbanistici, ciò significa che il valore imponibile deve riflettere fedelmente la situazione di fatto e di diritto, tenendo conto di vincoli, destinazioni d’uso e dello stato di avanzamento delle procedure amministrative. La tassazione deve colpire la reale capacità edificatoria e il valore di mercato, escludendo quelle porzioni di suolo che, di fatto, sono destinate a un uso pubblico e non a un vantaggio esclusivo del proprietario.

Come deve essere determinato il valore aree fabbricabili ai fini ICI/IMU?
Il valore deve essere determinato sulla base di criteri tassativi previsti dalla legge, quali la zona di ubicazione, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso, gli oneri per l’adattamento del terreno e i prezzi medi di mercato per aree simili. Non è ammessa una determinazione generica o basata su criteri equitativi non motivati.

Una riduzione del valore decisa dal giudice è legittima se non è motivata secondo i criteri di legge?
No. La sentenza chiarisce che una riduzione del valore, anche se volta a tenere conto di fattori come la mancata conclusione di un procedimento amministrativo, è illegittima se non spiega in base a quali dei criteri legali e in che misura questi fattori abbiano inciso sul valore venale del bene.

Le aree destinate a strade e verde pubblico all’interno di un lotto sono sempre soggette a imposta?
Non necessariamente. La Corte di Cassazione ha stabilito che è necessario un accertamento concreto. Se tali aree sono destinate a un uso pubblico e non a un utilizzo esclusivo del proprietario, la loro inclusione nella base imponibile non è automatica e deve essere attentamente valutata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1212 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 5 Num. 1212 Anno 2023

Presidente: CHINDEMI DOMENICO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2023

SENTENZA

A’ sul ricorso iscritto al n. 5627/2017 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e di dagli AVV_NOTAIO, NOME COGNOME e NOME COGNOME elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

Roma Capitale, in persona del commissario p.t., rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata presso gli uffici dell’Avvocatu Capitolina, in Roma, INDIRIZZO

– controricorrente –

avverso la sentenza della Commissione Regionale tributaria del Lazio, n. 4992/16 del 2016 depositata il 11 agosto 2016 Udita la relazione svolta nella udienza del 15 dicembre 2022 dal AVV_NOTAIO Letta la requisitoria del AVV_NOTAIO che ha conclus per l’accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

La ricorrente ha proposto quattro motivi di impugnazione avverso la sentenza in epigrafe riportata che, confermando la pronuncia di primo grado ha dichiarato legittimo il diniego di rimborso Ici per l’anno 2005 l’importo di C 200.961,48.

I terreni di causa erano stati oggetto di una procedura espropriativa sensi della I. 15 dicembre 1990, n. 396, denominata Sistema RAGIONE_SOCIALE Orientale, ed erano stati inseriti nel Comprensorio direzionale orient tiburtino. A seguito dell’approvazione del piano particolareggiato, ne stata prevista la cessione volontaria al Comune da parte dei proprietari quali sarebbe stata attribuita, in forza di una convenzione, su un’altra a parte della cubatura realizzabile.

Aveva fatto seguito l’atto d’obbligo da parte della ricorrente, cui, tut non era seguita la convenzione. In attesa del completamento della procedura amministrativa, veniva richiesto alla ricorrente il versamen dell’Ici sul valore venale dei terreni nella loro complessiva estensione.

La CTP ha ridotto del 20% il valore unitario delle aree disponendo che i comune provvedesse alla rideterminazione della somma dovuta, con il rimborso alla ricorrente di quanto versato in eccedenza.

La CTR, dopo avere riunito gli appelli proposti da entrambe le parti, respinto l’appello proposto dal comune, odierno controricorrente, ritenend che il giudice di primo grado avesse correttamente accertato che i terren pur avendo fruito di un aumento di valore per essere state inserite n Comprensorio, in realtà avevano ricevuto solo un parziale incremento derivante dalla riqualificazione urbanistica; il residuo incremento sare

stato realizzato solamente a seguito del perfezionamento della Convenzione.

In relazione all’appello proposto dall’odierna ricorrente ha ritenuto correttamente la Ctp era intervenuta sul quantum dell’imposta che, ai fini della determinazione del valore unitario delle aree, avrebbe dovuto tener conto della mancata ultimazione del procedimento amministrativo;

il riferimento al criterio equitativo contenuto nella sentenza di primo g doveva essere solo interpretato come il riconoscimento dei presupposti per l’abbattimento dell’imposta corrispondente al minore valore delle aree;

il valore venale non può coincidere con l’indennità di esproprio, mentr invece, risulta corretto quello indicato dall’RAGIONE_SOCIALE, risp quale la ricorrente non ha spiegato argomentazioni per consentire una diversa valutazione;

infondata anche la censura relativa alla non utilizzabilità, ai fin determinazione del valore delle aree, di quella parte destinata a strade o verde; sul punto la Ctp ha affermato che tali parti “non possono ritenersi esenti dall’imposta, atteso che la superficie complessiva concorr indistintamente al calcolo della volumetria” ; su tale punto le contestazioni della ricorrente sono state ritenute generiche e, inoltre, irrilevante la p di parte nella quale è stata indicata l’ampiezza delle aree rispetto a qu complessiva.
Il comune controricorrente sì è costituito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 1 e 2 e 35 del d.lgs. dicembre 1992, n. 546 e degli artt. 113, 115 e 116 c.p.c. Contesta che l riduzione “equitativa” del 20% del valore unitario dell’area, non solo, priva di valida spiegazione, ma sia anche in violazione del generale obblig di determinazione dell’ammontare effettivo delle imposte e delle sanzion dovute. Non avendo provveduto al ricalcolo dell’imposta e delle sanzioni

giudice di secondo grado ha emesso una sentenza parziale in quanto vertente solo sull’an della pretesa e non sul quantum.

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, in via subordinata, ai sen dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 1 e 2 e d.lgs. n. 31 dicembre 1992, n. 546 e degli artt. 113, 115 e 116 c.p.c. duole che la sentenza impugnata abbia aderito pienamente alla stima effettuata dall’RAGIONE_SOCIALE del territorio, non tenendo conto della perizi stima allegata all’atto di appello, attestante che circa la metà dell’ superficie è adibita a verde e a strade.

Con il terzo motivo di impugnazione la ricorrente lamenta, ai sens dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione degli e 2 e 5 del d.l 504 del 1992. Contesta che la sentenza impugnata non abbia apprezzato la circostanza che l’assenza della convenzione ha inciso fortemente sul valore dell’area, finendo per accertare un valore delle aree eccessiv rispetto al valore di mercato.

Con il quarto motivo di impugnazione la ricorrente lamenta, ai sens dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 1, 2 e d.lgs. n. 504 del 1992. Contesta la riconduzione a tassazione dell’inte superficie, senza esclusione delle aree destinate alla viabilità e a verde

Il primo motivo e il quarto sono fondati per le ragioni di seguito espo e, stante la loro connessione che attiene ai criteri di determinazione valore dei terreni, possono essere trattati congiuntamente.

Nel caso in esame i terreni della ricorrente sono stati coinvolti n procedura espropriativa di cui alla I. n. 396 del 1990, Interventi per Roma, capitale della Repubblica, volta a realizzare il Sistema direzionale orientale e le connesse infrastrutture. Tale disciplina riconosce all’Amministrazio l’acquisizione mediante esproprio di tutti i terreni rientran comprensorio, al fine di procedere alla realizzazione degli interve previsti. Il soggetto espropriato può cedere gratuitament all’Amministrazione i propri terreni (art. 7, comma 2, I. cit.). I particolareggiato del comprensorio Tiburtino con le Norme tecniche di attuazione (d’ora in poi N.T.A.) ha previsto all’art. 9 la possibilit
privato di cedere gratuitamente le aree, in base ad un’apposit convenzione, ricevendo in cambio “parte della cubatura realizzabile nel piano particolareggiato in misura equivalente all’indennità espropriazione delle aree cedute”.

8.1. Nel caso in esame pacificamente la ricorrente ha aderito alla possibil della cessione gratuita in cambio dell’attribuzione di cubatura e, nelle m del perfezionamento dell’iter amministrativo, il comune ha richiesto versamento dell’Ici sulla base del valore venale dei terre complessivamente considerati.

La sentenza impugnata con riguardo alla determinazione del valore venale dei terreni oggetto di causa ha effettuato solo le seguenti considerazio correttamente la Ctp è intervenuta sul quantum dell’imposta che, ai fini della determinazione del valore unitario delle aree, avrebbe dovuto tenere conto della mancata ultimazione del procedimento amministrativo; il riferimento al criterio equitativo contenuto nella sentenza di primo gra doveva essere solo interpretato come il riconoscimento dei presupposti per l’abbattimento dell’imposta corrispondente al minore valore delle aree.
Tale motivazione è inidonea a rendere ragione dei criteri e dei parametr utilizzati ai fini della determinazione del valore dei terreni.

L’art. 5, comma 5 del d.lgs. n. 504 del 1992 prevede che: “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio 10 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territorial di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso conse agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree ave analoghe caratteristiche”. Ritiene che questa Corte di confermare l’orientamento consolidato in forza del quale i criteri individuati norma sopra citata devono considerarsi tassativi (Cass. n. 13567 del 2017, (Rv. 651086 – 01, Sez. 5, n.14118/2017, Rv. 644421 – 01, Sez. 5, Sentenza n. 11445/2018, Rv. 648202 – 01).
La sentenza impugnata manca di qualsiasi riferimento ai parametri presi in considerazione ed è del tutto insufficiente il rinvio per relationem

effettuato alla sentenza di primo grado, della quale viene resa so un’interpretazione relativa al termine “equitativo” in essa utilizzato non chiariti i criteri per la determinazione del valore dei terreni.

La circostanza che i terreni siano stati oggetto di esproprio di c influisce sulla individuazione del valore dei beni, ai sensi della I. n. 3 1990, e i criteri di determinazione restano sempre quelli previsti.

Da tempo la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in tema di l’art. 1 del d.lgs. n. 504 del 1992, in nessun modo ricollega il presuppo dell’imposta all’idoneità del bene a produrre reddito o alla sua attitu ad incrementare il proprio valore o il reddito prodotto. Il v dell’immobile assume rilievo, ai sensi del successivo art. 5, infatti, a fini della determinazione della base imponibile e quindi della concre misura dell’imposta (Sez. 5, n. 12272/2017, Rv. 644137 – 02, Sez. 5, n. 19750/2004, Rv. 577494 – 01).
In relazione alle aree destinate a verde e a strade, comprese nei terre oggetto del giudizio, la sentenza impugnata si è limitata a richiamare condividere la motivazione della Ctp, secondo cui la superficie complessiva deve concorrere indistintamente al calcolo della volumetria realizzabile n suo complesso.

Tale affermazione non è supportata da specifiche ragioni e si risolve una petizione di principio, non solo, slegata dal necessario accertament in concreto cui è chiamato il giudice del merito in relazione determinazione del valore dei beni, ai fini della determinazio dell’imponibile, ma anche priva di alcun riferimento normativo.

Con riguardo alla parte dei terreni destinati a verde, si richiama quanto condivisa, la giurisprudenza di legittimità, secondo cui, in tema ICI, l’inclusione di un’area destinata dal piano regolatore generale a “ve attrezzato e spazio per lo sport” non esclude l’oggettivo caratt edificabile della stessa ai sensi dell’art. 2 del d.lgs. n. 504 del 19 incide solo sulla determinazione del valore venale del bene, da valutare concreto in base alle specifiche potenzialità edificatorie consentite d

destinazione impressa (Sez. 5, n. 21351 del 26/07/2021, Rv. 662006 01).

Con riferimento alla parte dei terreni adibiti a strade il Collegio si all’orientamento di legittimità, secondo cui ai fini dell’assoggettabilità delle infrastrutture quali le strade, le illuminazioni, i parcheggi, le occorre verificare anzitutto se tali opere siano state realizzate e s utilizzabili esclusivamente dagli assegnatari dei singoli lotti o siano realizzate dai consorzi tra enti territoriali, su terreno di loro es proprietà, essendo soggetto passivo, nel primo caso, gli assegnatari sui cui terreni sono state realizzate le infrastrutture, nel secondo cas consorzio (Cass., Sez. 5, n. 4649/2020, Rv. 657329 – 01).
La sentenza impugnata ha omesso di effettuare tali accertamenti in concreto disattendendo gli orientamenti di legittimità ora richiamati.

Il secondo e il terzo motivo restano assorbiti in relazi all’accoglimento del primo,

Segue l’accoglimento del primo e del quarto motivo del ricorso l’assorbimento del secondo e del terzo, la cassazione della sentenza impugnata ed il rinvio della causa alla Corte di giustizia tributa secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per l’esame dei motivi accolti.

Il giudice del rinvio provvederà anche alla liquidazione delle spese d presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte:

accoglie il ricorso;

cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 15 dicembre 2022 Il AVV_NOTAIOe est.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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