Valore aree edificabili: la Cassazione stabilisce i limiti

Una società agricola ha contestato la determinazione del valore aree edificabili ai fini IMU operata da un Comune. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 26073/2024, ha respinto il ricorso della società, confermando la valutazione del Comune. La Corte ha chiarito che non può riesaminare le prove, ma solo verificare che la motivazione della sentenza d’appello non sia meramente apparente o illogica, stabilendo così un importante principio sul sindacato di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore Aree Edificabili: la Cassazione chiarisce i limiti del ricorso

La corretta determinazione del valore aree edificabili ai fini del calcolo dell’IMU è una questione centrale nel contenzioso tributario. Con la recente ordinanza n. 26073/2024, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, non tanto per definire nuovi criteri di stima, quanto per ribadire i precisi confini del giudizio di legittimità. La decisione sottolinea che la Corte Suprema non può sostituirsi al giudice di merito nella valutazione delle prove, ma deve limitarsi a un controllo sulla logicità e coerenza della motivazione della sentenza impugnata. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti del Caso: La Disputa sul Valore Imponibile

Una società agricola si è vista notificare da un Comune un avviso di accertamento per il parziale omesso versamento dell’IMU relativa all’anno 2012. L’oggetto del contendere era il valore aree edificabili di proprietà della società. Quest’ultima aveva calcolato l’imposta sulla base di un valore di circa 9,4 milioni di euro, mentre il Comune, sulla base delle proprie stime, aveva accertato un valore imponibile ben superiore, pari a oltre 19,5 milioni di euro.

La società ha quindi impugnato l’atto impositivo, contestando sia la validità delle dichiarazioni ICI degli anni precedenti sia, soprattutto, la stima del valore operata dall’ente locale.

Il Percorso Giudiziario: Dalla Commissione Tributaria alla Cassazione

Il giudizio di primo grado, davanti alla Commissione Tributaria Provinciale (CTP), si è concluso a favore della società. La CTP ha infatti ritenuto congruo il valore dichiarato dal contribuente.

Di diverso avviso è stata la Commissione Tributaria Regionale (CTR) che, in accoglimento dell’appello del Comune, ha riformato la decisione di primo grado. La CTR ha confermato il valore accertato dal Comune, ritenendo che la stima della società fosse basata su perizie che utilizzavano, come termine di paragone, terreni non comparabili: uno destinato alla realizzazione di un’opera pubblica e un altro situato in un diverso comparto urbanistico e oggetto di una procedura esecutiva. Al contrario, la CTR ha ritenuto più attendibile la valutazione del Comune, corroborata anche da una perizia redatta per conto della stessa società in occasione di una trasformazione societaria, che indicava un valore del terreno di oltre 20 milioni di euro.

Contro questa decisione, la società ha proposto ricorso per cassazione, lamentando una motivazione contraddittoria e manifestamente illogica.

La Decisione della Cassazione sul valore aree edificabili

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, ritenendolo infondato. Il punto centrale della decisione non riguarda il merito della stima, ma i limiti del potere di controllo della Corte stessa.

Richiamando il consolidato orientamento delle Sezioni Unite (sent. n. 8053/2014), i giudici hanno ribadito che il vizio di motivazione denunciabile in Cassazione è solo quello che si traduce in una violazione di legge costituzionalmente rilevante. Questo si verifica solo in casi estremi, come la “mancanza assoluta di motivi”, la “motivazione apparente”, il “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” o la “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”.

Non è invece sufficiente un semplice difetto di “sufficienza” della motivazione. La Corte Suprema non può effettuare una nuova valutazione dei fatti o delle prove, ma deve solo verificare che il percorso logico-giuridico seguito dal giudice d’appello esista e sia comprensibile.

Le motivazioni

Nel caso specifico, la Cassazione ha ritenuto che la motivazione della CTR non presentasse alcuna di queste “anomalie”. La CTR aveva spiegato in modo chiaro e congruo perché riteneva inaffidabili i termini di paragone usati dalla società (aree non comparabili per destinazione e localizzazione) e perché, invece, considerava più solida la stima del Comune, supportata anche da una perizia prodotta dalla stessa contribuente.

Secondo la Corte, la società ricorrente non denunciava un vero vizio di motivazione, ma chiedeva, in sostanza, una nuova e diversa valutazione delle risultanze istruttorie, un’operazione che è preclusa in sede di legittimità. La CTR aveva esercitato correttamente il proprio potere di apprezzamento dei fatti e delle prove, giungendo a una conclusione logicamente argomentata.

Le conclusioni

Questa ordinanza è un’importante conferma del principio secondo cui il ricorso in Cassazione non rappresenta un terzo grado di giudizio sul merito della controversia. Per contestare efficacemente una sentenza d’appello sul valore aree edificabili, non basta sostenere che la valutazione del giudice sia errata o che altre prove sarebbero state più convincenti. È necessario dimostrare che la motivazione è talmente viziata da essere inesistente, apparente o del tutto incomprensibile. Per i contribuenti e i loro difensori, ciò significa che le battaglie sulla valutazione delle prove e sull’attendibilità delle perizie devono essere combattute e vinte nei gradi di merito, poiché lo spazio per rimettere in discussione tali aspetti davanti alla Cassazione è estremamente ridotto.

Quando la motivazione di una sentenza tributaria può essere contestata in Cassazione?
La motivazione può essere contestata in Cassazione solo se presenta un’anomalia tale da renderla inesistente o incomprensibile. Non è sufficiente che sia ritenuta semplicemente insufficiente o non condivisibile. I casi ammessi sono la mancanza assoluta di motivi, la motivazione meramente apparente, il contrasto insanabile tra affermazioni o una motivazione perplessa e oggettivamente incomprensibile.

Quali criteri si usano per determinare il valore aree edificabili ai fini IMU?
La sentenza ribadisce che il valore venale in comune commercio deve essere determinato sulla base dei parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. 504/1992. Questi includono la zona territoriale di ubicazione, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso, gli oneri di adattamento del terreno e i prezzi medi di mercato per aree con caratteristiche simili.

Cosa succede se il controricorso in Cassazione viene depositato in ritardo?
Come specificato nella sentenza, il controricorso depositato oltre il termine di quaranta giorni dalla notificazione del ricorso è considerato improcedibile. Di conseguenza, le argomentazioni e le difese in esso contenute non possono essere prese in considerazione dalla Corte ai fini della decisione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 26073 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 26073 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso 2696/2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Modena, al INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE), in persona del legale rappresentante NOME COGNOME, nato a Modena l’DATA_NASCITA (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale rilasciata su documento informatico separato, sottoscritto con firma digitale e congiunto al ricorso mediante strumenti informatici, dal Prof. AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO), con domicilio digitale presso il suddetto indirizzo EMAIL;
-ricorrente –

contro

Comune di Reggio Emilia;

-controricorrente con controricorso tardivamente depositato –

-avverso la sentenza n. 798/12/2022 emessa dalla CTR Emilia-Romagna

Proposta di definizione agevolata -Avviso parziale omesso versamento IMU aree edificabili

in data 28/06/2022 e non notificata; udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso n. 464/2012 notificatole il 3.4.2017 con il quale il Comune di Reggio Emilia le aveva contestato, per l’anno 2012, il parziale omesso versamento dell’Imu relativamente alle aree edificabili di proprietà site in località RAGIONE_SOCIALE, rientranti nel comparto AP8 -AP21, contestando sia l’asserita efficacia ultrattiva delle dichiarazioni Ici presentate per gli anni 2008 e 2009 che la stima di valore operata dal Comune.
La CTP di Reggio Emilia, con sentenza n. 42/2/2018, accoglieva il ricorso, escludendo l’efficacia ultrattiva delle dichiarazioni presentate per gli anni 2008 e 2009 ai fini Ici e ritenendo congruo il valore di € 9.415.042 utilizzato dalla società per il calcolo dell’imposta versata.

Sull’appello del Comune, la CTR dell’Emilia -Romagna accoglieva il gravame, escludendo anch’essa l’efficacia ultrattiva delle dichiarazioni Ici presentate dalla società per gli anni 2008 e 2009, ma confermando il valore imponibile di € 19.570.021,54 acce rtato dal Comune e la conseguente pretesa impositiva e sanzionatoria. A tal fine affermava che il valore imponibile del terreno di euro 9.415.042 cui era giunta la contribuente teneva in considerazione tre contratti preliminari presi a paragone dalla periz ia dell’ AVV_NOTAIO COGNOME, che giungeva ad un valore imponibile del terreno di euro 9.415.042, i quali, tuttavia, riguardavano aree non comparabili, e che la perizia dell’AVV_NOTAIO COGNOME datata 8/4/2016, utilizzata dalla contribuente per la trasformazione da società semplice a società di capitali, aveva stabilito il valore del terreno in euro 20.733.000, rispetto all’importo accertato dal Comune pari ad € 19.570.021,54.
Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico articolato motivo. Il Comune di Reggio Emilia ha resistito con controricorso.

Con proposta di definizione accelerata il consigliere designato, premesso che la motivazione della sentenza resa dalla CTR si poneva al di sopra del

cd. minimo costituzionale e che la ricorrente sollecitava, a ben vedere, una rivalutazione delle risultanze istruttorie preclusa in sede di legittimità, riteneva che il ricorso si profilasse manifestamente infondato. A seguito di tale proposta il contribuente ha proposto istanza di decisione.

In prossimità dell’adunanza camerale entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Considerato che

Preliminarmente, va evidenziato che, a fronte di una notificazione del ricorso per cassazione ricevuta in data 25.1.2023, l’intimat o ha depositato il proprio controricorso solo in data 14.3.2023.

Così come il controricorso notificato oltre i termini previsti dall’art. 370 c.p.c. era inammissibile (Cass., Sez. L, Sentenza n. 9396 del 21/04/2006; conf. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 9897 del 24/04/2007), alla stessa stregua, all’attualità, il controricor so depositato oltre il termine di quaranta giorni dalla notificazione del ricorso deve considerarsi improcedibile. Invero, benché l’art. 370 c.p.c. non preveda testualmente l’improcedibilità dell’atto depositato fuori termine, <> (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 9440 del 21/09/1998; conf. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 11368 del 11/10/1999 e Cass., Sez. 3, Sentenza n. 2805 del 10/03/2000; per Cass., Sez. 3, Sentenza n. 18091 del 12/09/2005 la sanzione della improcedibilità deriva dal sistema, che impone alla parte che intende portare tempestivamente a conoscenza del giudice e del ricorrente le proprie ragioni, presentando memorie prima dell’udienza di discussione, di sottostare all’onere processuale che le è imposto).
Mentre ante riforma la prefigurazione sanzionatoria di cui all’ultima parte del comma 1 dell’art. 370 c.p.c. (preclusione della possibilità di presentare memorie e possibilità solo di partecipare all’eventuale discussione orale) era specificamente correlata alla mancata notificazione del controricorso,

laddove nessuna sanzione era correlata dal comma 3 dello stesso articolo al mancato ovvero al tardivo deposito del controricorso (Cass., sez. II, sent. 23 ottobre 2014, n. 22582), l’attuale formulazione dell’art. 370 (applicabile ai giudizi instaurati, come il presente, con ricorsi notificati a decorrere dall’1.1.2023 , ex art. 35, comma 5, d.lgs. n. 149/2022) riconnette il divieto di presentare memorie (potendo, per l’effetto, soltanto partecipare all’eventuale discussione orale in pubblica udienza) proprio al mancato deposito del controricorso entro quaranta giorni dalla notificazione del ricorso (essendo venuto meno l’ulteriore onere di notificare il controricorso al ricorrente nel domicilio eletto entro venti giorni dalla scadenza del termine stabilito per il deposito del ricorso -che era parimenti di venti giorni decorrente dalla notifica del ricorso: Cass., Sez. Un., 18 marzo 2024, n. 7170; sez. III, 22 luglio 2024, n. 20170; sez. L, 9 settembre 2024, n. 24099).
Ne deriva che, da un lato, il controricorso deve considerarsi improcedibile e, dall’altro, non può prendersi in considerazione la memoria depositata nell’interesse della resistente, al pari dell’ atto di costituzione in giudizio dei nuovi difensori del Comune di Reggio Emilia.

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art. 36, comma 2, n. 4), d.lgs. n. 546/92 e la nullità della sentenza d’appello per motivazione contraddittoria e manifestamente illogica sulle ragioni che hanno indotto la CTR a confermare la stima di valore dei terreni edificabili operata dal Comune (in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.). 2.1. Il motivo è infondato.

Invero, le Sezioni Unite (sentenza n. 8053 del 2014) hanno fornito una chiave di lettura della riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito in legge 7 agosto 2012, n. 134, nel senso di una riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione, con conseguente denunciabilità in cassazione della sola “anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché
il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella ‘mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico’, nella ‘motivazione apparente’, nel ‘contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili’ e nella ‘motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile’, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di ‘sufficienza’ della motivazione.

E’ stato altresì precisato (in termini, Cass. n. 2876/2017) che il vizio di motivazione meramente apparente della sentenza ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost., art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, sesto comma, n. 4, c.p.c. (in materia di processo civile ordinario) e dell’omologo d.lgs. n. 546 del 1992, art. 36, comma 2, n. 4, (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’ iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, e cioè di chiarire su quali prove ha fondato il proprio convincimento e sulla base di quali argomentazioni è pervenuto alla propria determinazione, in tal modo consentendo anche di verificare se abbia effettivamente giudicato iuxta alligata et probata (cfr. Cass. nn. 2876/2017 e 1461/2018).
Orbene, ferma restando l’incensurabilità della sola illogicità ed insufficienza della motivazione della sentenza impugnata, quest’ultima non si pone senz’altro al di sotto del minimo costituzionale, se solo si considera che, anche a voler considerare irrilevante il terzo atto menzionato in termini comparativi (siccome inesistente o, comunque, sovrapponibile al secondo), la CTR, con argomentazioni congrue sul piano logico, ha, da un lato, ritenuto che il valore imponibile del terreno di euro 9.415.042 a cui era giunto il contribuente teneva in considerazione tre ( recte , due) contratti preliminari (presi a paragone dalla perizia dell’ AVV_NOTAIO) che riguardavano aree non comparabili (atteso che l’atto di cessione del 16/12/2013 aveva ad oggetto aree sulle quali era prevista la realizzazione dell’impianto di trattamento dei rifiuti – opera di interesse pubblico – che la parte acquirente si era
impegnata ad eseguire non potendosi, per l’effetto, utilizzare il valore di un’area destinata alla realizzazione di opera pubblica per valutare, invece, un’area destinata alla realizzazione di edifici commerciali -, laddove il secondo atto faceva riferimento ad una area edificabile oggetto di procedura esecutiva, compresa nel comparto Ap7 -anziché in quello Ap8 -Ap21 nel quale si collocavano le aree accertate – e per giunta separata da quest’ultimo dall’asse autostradale) e, dall’altro lato, posto in ril ievo che il calcolo del Comune era avallato dalla perizia utilizzata dalla stessa contribuente per la trasformazione da società semplice a società di capitali (che, per quanto fosse stata redatta quattro anni dopo rispetto agli accertamenti 2012, aveva stabilito il valore del terreno in euro 20.733.000, rispetto all’importo accertato dal Comune pari ad € 19.570.021,54).
In tema di IMU, ai fini della determinazione del valore imponibile è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 504, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche; pertanto, poiché tali criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi, il giudice di merito, investito della questione del valore attribuito ad un’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, tenuto conto dell’anno di imposizione, ai predetti parametri, con una valutazione incensurabile in sede di legittimità, qualora congruamente motivata (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 14385 del 15/06/2010; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 13567 del 30/05/2017).
In quest’ottica, ai fini della determinazione del valore imponibile, il giudice di merito, investito della questione, non può esimersi dal verificare che la misura del valore venale in comune commercio, attribuito ad un’area fabbricabile, sia ricavata in base ai parametri vincolanti tassativamente previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, che, per le aree

fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, tenuto conto dell’anno di imposizione (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 9529 del 07/04/2023).

Ebbene, anche a voler prescindere dalla violazione del principio di autosufficienza (non avendo la contribuente trascritto, almeno nei loro passaggi essenziali, i contratti preliminari di compravendita ritenuti dalla CTR aventi ad oggetto aree non comparab ili con quelle oggetto dell’avviso di accertamento impugnato), la odierna ricorrente non ha sostenuto l’avvenuta violazione di uno dei parametri di cui all’art. 5 menzionato, bensì ha invocato un differente scrutinio degli elementi valorizzati, dapprima, dal Comune e, poi, dalla RAGIONE_SOCIALE.
La ricorrente, pertanto, sollecita, a ben vedere, una rivalutazione delle risultanze istruttorie preclusa nella presente sede.

Senza tralasciare che, avuto riguardo all’atto di cessione del 16.12.2013, la ricorrente, anche quanto a ll’affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, che comunque le parti contraenti erano a conoscenza, già all’epoca della stipula del preliminare, della destinazione delle aree promesse in vendita alla realizzazione di un impianto di trattamento dei rifiuti (con conseguente minor valore rispetto ad aree che, invece, erano destinate alla realizzazione di edifici commerciali-residenziali), ha sostenuto che, in caso di espropriazione di un’area edificabile, la relativa indennità è determinata nella misura pari al valore venale, senza considerare che l’area, sì come evidenziato dalla CTR, era stata ceduta sulla base di un accordo bonario (anziché di una procedura espropriativa). A tacer del fatto che, con riferimento all’area edificabile oggetto di procedura esecutiva, la ricorrente ha sostenuto, dapprima, che l’area comparata non rientrava nel comparto AP7 e poi che quest’ultimo avrebbe un valore pari a qu ello dei comparti AP8 e AP21 interessati e che è la stessa contribuente ad ammettere che l’area, estesa 97.074 mq., era stata stimata da un perito nominato dal Tribunale
di Reggio Emilia (in quanto oggetto di procedura esecutiva n. 464/15) e che quest’ultimo aveva stimato un valore di 60 €/mq., poi ridotto a 48 €/mq. solo in ragione dell’esistenza della procedura.

Da ultimo, sulla premessa che il compendio immobiliare in esame, sulla scorta delle varie stime, risultava valere euro 20.614.240,00 alla data del 01/07/2003 ed euro 20.733.000,00 alla data del 08/04/2016 e che tra i due rilievi si collocava il valore attribuito ai fini ICI/IMU dalla società con propria dichiarazione per l’anno 2008, valore mai modificato e ritenuto valido dal Comune anche per l’anno 2012 per un valore di euro 19.570.021,54 (in applicazione dei valori medi orientativi di mercato delle aree edificabili vigenti negli anni di riferimento), dai valori suddetti la CTR ha desunto, con giudizio congruo sul piano logico, una sostanziale costanza del valore di mercato del compendio immobiliare in questione. Valore dal quale si discosta, invece, in mo do sensibile la valutazione dell’ AVV_NOTAIO COGNOME, relativamente all’anno d’imposta 2012.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, la proposta di definizione accelerata merita di essere confermata.

Nessuna pronuncia va adottata in ordine alle spese del presente giudizio, essendo, come si è visto, il controricorso improcedibile.

Considerato che la trattazione del ricorso è stata chiesta ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c. a seguito di proposta di manifesta infondatezza a firma del DottAVV_NOTAIO, la Corte, avendo definito il giudizio in conformità della proposta, deve applicare l’art. 96, comma 4, c.p.c., come previsto dal citato art. 380-bis c.p.c. (in termini, Cass., Sez. Un., 13 ottobre 2023, n. 28540). Sulla scorta di quanto esposto, ed in assenza di indici che possano far propendere per una diversa applicazione della norma, la parte ricorrente va condannata al pagamento della somma di euro 2.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente, ai sensi dell’art. 96, quarto comma, c.p.c., al pagamento della somma di euro 2.000,00 in favore della Cassa delle ammende;

ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente, ove dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 17.9.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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