Valore area fabbricabile: Cassazione chiarisce i criteri

Un accertamento fiscale basato su una stima errata del valore di un’area fabbricabile è stato annullato. La Corte di Cassazione ha confermato che il valore di un terreno ai fini ICI deve tenere conto della sua edificabilità effettiva e immediata. L’assenza di piani attuativi approvati riduce significativamente il valore imponibile, rendendo illegittimo il confronto con terreni già pronti per la costruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore Area Fabbricabile: Come si Calcola per l’ICI senza Piani Attuativi?

La determinazione del corretto valore area fabbricabile ai fini dell’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) è una questione cruciale che spesso genera contenzioso tra contribuenti e amministrazioni comunali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il valore di un terreno non può essere determinato ignorando la sua concreta e immediata edificabilità. Se mancano i piani attuativi, la valutazione deve necessariamente tenerne conto. Analizziamo insieme questa importante pronuncia.

I Fatti del Caso: Una Controversia sulla Stima del Terreno

Un Comune aveva emesso un avviso di accertamento ICI nei confronti di due contribuenti, comproprietarie di un’area edificabile. L’ente locale aveva calcolato l’imposta basandosi su un valore venale del terreno che, secondo le contribuenti, era eccessivo. La ragione della contestazione risiedeva in un fatto cruciale: per l’annualità d’imposta in questione, il terreno non era ancora concretamente edificabile a causa della mancata approvazione dei relativi piani attuativi.

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva dato ragione alle contribuenti, riducendo il valore dell’immobile a quello indicato nella loro perizia di parte. La CTR aveva specificato che la stima del Comune era errata perché basata su atti di compravendita di terreni che, a differenza di quello in oggetto, avevano già ottenuto l’approvazione dei piani attuativi ed erano quindi immediatamente edificabili. Il Comune, non accettando la decisione, ha presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del Comune, confermando integralmente la sentenza della CTR. I giudici di legittimità hanno respinto entrambi i motivi di ricorso presentati dall’ente locale.

Il Primo Motivo: la presunta carenza di motivazione

Il Comune lamentava che la CTR avesse preferito la perizia di parte delle contribuenti senza una motivazione adeguata. La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile, ricordando che la valutazione delle prove è un compito esclusivo del giudice di merito. La Corte non può riesaminare i fatti, ma solo verificare la correttezza logico-giuridica del ragionamento. In questo caso, la CTR aveva chiaramente spiegato perché la perizia delle contribuenti fosse più convincente: teneva conto della “mera potenzialità edificatoria” del terreno, non ancora espressa in una forma che consentisse la commercializzazione e la costruzione.

Il Secondo Motivo: l’omesso esame di un fatto decisivo

Il Comune sosteneva che i giudici di secondo grado non avessero considerato un atto di compravendita di un terreno vicino, che avrebbe dimostrato un valore di mercato molto più alto. Anche questo motivo è stato respinto. La Cassazione ha evidenziato che la sentenza impugnata aveva, di fatto, esaminato e motivatamente scartato tale elemento. La ragione era sempre la stessa: il terreno usato per il confronto era in una condizione giuridica e fattuale diversa, essendo già dotato di piani attuativi approvati, una circostanza che ne aumentava significativamente il valore rispetto al terreno oggetto della causa.

Le Motivazioni: perché il valore area fabbricabile dipende dai piani attuativi

La Corte ha ribadito un principio consolidato: il valore area fabbricabile deve essere ancorato alla realtà. Non si può tassare una “ricchezza futura e incerta” come se fosse attuale e certa. L’approvazione dei piani attuativi è il passaggio che trasforma un terreno da potenzialmente edificabile a effettivamente edificabile. Questa trasformazione ha un impatto diretto e significativo sul suo valore di mercato.

La motivazione della sentenza impugnata, confermata dalla Cassazione, è stata ritenuta logica e completa. I giudici di merito hanno correttamente distinto tra il valore di un terreno che necessita ancora di autorizzazioni per la realizzazione di un programma edificatorio e quello di un terreno pronto per la costruzione. Ignorare questa distinzione porterebbe a una tassazione ingiusta, basata su un valore non rappresentativo della reale capacità contributiva del bene in quel determinato momento.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Contribuenti e Comuni

Questa ordinanza offre importanti spunti sia per i contribuenti che per le amministrazioni locali:
1. Per i Contribuenti: È fondamentale verificare che la valutazione di un’area fabbricabile ai fini fiscali tenga conto del suo stato urbanistico effettivo. In assenza di piani attuativi, è legittimo contestare un valore basato su terreni già urbanizzati, producendo, se necessario, una perizia tecnica che attesti il valore corretto in base alla sua mera potenzialità edificatoria.
2. Per i Comuni: Gli uffici tributari devono procedere con maggiore cautela nella determinazione del valore delle aree fabbricabili. L’utilizzo di atti di compravendita come metro di paragone è corretto solo se i beni confrontati sono omogenei non solo per posizione e dimensione, ma anche per stato urbanistico. Un accertamento basato su presupposti errati rischia di essere annullato in sede giudiziaria, con conseguente condanna alle spese legali.

In definitiva, la giustizia tributaria richiede un’analisi ancorata alla realtà fattuale e giuridica del bene, evitando stime astratte che non rispecchiano il suo effettivo valore di mercato al momento dell’imposizione.

Come si determina il valore di un’area fabbricabile ai fini ICI se mancano i piani attuativi?
Il valore deve riflettere la sua ‘mera potenzialità edificatoria’ e non la sua immediata edificabilità. Di conseguenza, il suo valore sarà inferiore a quello di un terreno per cui i piani attuativi sono già stati approvati, in quanto non è ancora possibile avviare un programma di costruzione e commercializzazione.

Il Comune può basare un avviso di accertamento su atti di compravendita di terreni vicini?
Sì, ma solo a condizione che i terreni utilizzati per il confronto siano omogenei a quello da valutare, non solo per ubicazione ma anche per stato urbanistico. Se i terreni di confronto hanno già i piani attuativi approvati e quello oggetto di accertamento no, il paragone non è valido e l’accertamento può essere considerato illegittimo.

Può la Corte di Cassazione riesaminare la valutazione delle prove fatta da un giudice tributario?
No, la Corte di Cassazione ha solo il compito di verificare la correttezza giuridica e la coerenza logico-formale della motivazione della sentenza impugnata. Non può entrare nel merito della vicenda e sostituire la propria valutazione delle prove (come perizie o atti di compravendita) a quella effettuata dai giudici dei gradi precedenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4483 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4483 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/02/2025

Oggetto: Ici

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1939/2023 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO;

-ricorrente –

Contro

NOME, NOME NOME, rappresentate e difese dall’AVV_NOTAIO;

-controricorrenti – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Puglia, n. 1743/2022 depositata il 22 giugno 2022;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15 novembre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La controversia ha ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento (n. 11347/09) con cui il comune di RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi ricorrente) aveva chiesto ad NOME, dante causa di NOME COGNOME e NOME COGNOME (d’ora in poi controricorrenti), il pagamento dell’Ici relativa all’anno 2009 , dovuta per un’area fabbricabile, in quanto comproprietaria nella misura di un terzo.

La CTP ha rigettato il ricorso e la CTR ha riformato parzialmente la pronuncia di primo grado sulla base delle seguenti ragioni:

-come riconosce anche l’ appellante, originaria ricorrente, le doglianze attengono alla determinazione del valore del bene e su tale aspetto viene limitato l’esame nel presente giudizio, collegandolo al motivo principale che ha inteso censurare la completezza della motivazione dell’atto impositivo;

-l’avviso di accertamento è completo, in quanto dà conto , dell’intestazione del terreno (pro quota) alla contribuente, della superficie, della consistenza, della destinazione urbanistica, della delibera comunale che ha fornito l’indicazione quantitativa, ponendo la contribuente nella condizione di difendersi;

-gli atti di compravendita addotti dal comune si riferiscono a terreni che hanno ottenuto l’approvazione dei piani attuativi e il calcolo è sviluppato in base al ricavo ipotetico degli immobili edificabili sul suolo;

-tali deduzioni, tuttavia, non tengono conto che il terreno oggetto di causa, almeno con riferimento all’annualità 2009, non poteva essere concretamente edificato per la mancata approvazione dei piani attuativi;

-il valore del terreno è diverso, infatti, se il bene è corredato delle autorizzazioni necessarie per consentire la realizzazione del programma edificatorio e, in tal senso, sono condivisibili le

deduzioni dell’appellante in ordine alla mera potenzialità edificatoria;

-il comune, del resto, non ha confutato la circostanza della mancata approvazione dei piani attuativi, nemmeno all’attualità, nonostante il lungo tempo trascorso dall’annualità di imposizione, confermando così la fondatezza della stima effettuata dal consulente dell’appellata ;

-il valore dell’immobile deve essere determinato , alla stregua delle indicazioni della consulenza tecnica di parte, in € 22,50 al mq.

Il ricorrente propone ricorso, fondato su due motivi e deposita memoria; le controricorrenti si costituiscono con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di impugnazione il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per carenza di motivazione sulle ragioni per le quali ha ritenuto preferibile la perizia di parte.

1.1. Il motivo è inammissibile nella parte in cui tende a rimettere in discussione una valutazione probatoria effettuata dal giudice del merito, interdetta in sede di legittimità. È difatti preclusa nella presente sede ogni verifica sull’utilizzo degli elementi probatori effettuata nei gradi di merito, pena il riconoscimento del giudizio di legittimità come il terzo grado di un giudizio di merito, non previsto dal nostro ordinamento.

Nel caso di specie i giudici di secondo grado hanno fondato il proprio convincimento su una pluralità di elementi probatori e hanno esposto in modo chiaro e logico le ragioni della decisione, come riepilogato nella parte in fatto della presente ordinanza.

Giova, sul punto, ricordare che in tema di scrutinio di legittimità del ragionamento sulle prove adottato del giudice di merito, la

valutazione del materiale probatorio – in quanto destinata a risolversi nella scelta di uno (o più) tra i possibili contenuti informativi che il singolo mezzo di prova è, per sua natura, in grado di offrire all’osservazione e alla valutazione del giudicante – costituisce espressione della discrezionalità valutativa del giudice di merito ed è estranea ai compiti istituzionali della RAGIONE_SOCIALE. (con la conseguenza che, a seguito della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non è denunciabile col ricorso per cassazione come vizio della decisione di merito), restando totalmente interdetta alle parti la possibilità di discutere, in sede di legittimità, del modo attraverso il quale, nei gradi di merito, sono state compiute le predette valutazioni discrezionali (Cass. Sez. 3, n. 37382/2022, Rv. 666679 -05).
Già da tempo è stato affermato che la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità, non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, ma la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico – formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge. Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento
del giudice di merito, ipotesi da escludere nel caso di specie, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico – giuridico posto a base della decisione (Cass., Sez. 5, n. 19547/2017, Rv. 645292 -01, Sez. 6 – 5, n. 29404/2017, Rv. 646976 – 01).
Si rileva un ulteriore profilo di inammissibilità legato alla natura del giudizio reso dal giudice tributario. Si afferma da tempo che la valutazione del giudice tributario non è riconducibile ad una decisione della causa secondo la cosiddetta equità sostitutiva, che, consentita nei soli casi previsti dalla legge, attiene al piano delle regole sostanziali utilizzabili in funzione della pronuncia ed attribuisce al giudice il potere di prescindere nella fattispecie dal diritto positivo.

Si tratta, invece, di una valutazione di tipo estimativo in relazione alla quale non è, pertanto, ipotizzabile la violazione dell’art. 113, secondo comma, cod. proc. civ. e, rientrando il suddetto apprezzamento nei generali poteri conferiti al giudice dagli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., la relativa pronuncia, rimessa alla sua prudente discrezionalità, è suscettibile di controllo, in sede di legittimità, soltanto sotto il profilo della carenza od inadeguatezza della corrispondente motivazione (Cass., 3 aprile 2024, n. 8839; Sez. 5, n. 12021/2020, Rv. 657933 – 01; Sez. 65, n. 25707/2015, Rv. 638078 – 01; Cass., Sez. 5, n. 4442/2010, Rv. 611651 – 01; Sez. 5, n. 24520/2005, Rv. 585565 – 01).
1.2. Il motivo è, inoltre infondato, in quanto, come sopra esposto anche nella parte in fatto della presente sentenza, i giudici del

merito hanno ben esplicitato le ragioni per le quali hanno ritenuto di condividere gli esiti della consulenza tecnica di parte.

È da escludere, dunque, che nel caso concreto vi sia stata una motivazione apparente . Quest’ultima, infatti, ricorre quando, pur se graficamente esistente, non consenta alcun controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio, così da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111 comma 6 Cost., ipotesi che si verifica quando il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’effettiva disamin a logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (tra le molte, Cass. Sez. 6 – 5, n. 9105/2017, Rv. 643793 -01, Sez. L, n. 3819 del 14/02/2020, Rv. 656925 -02, Sez. 1, n. 13248/2020, Rv. 658088 – 01). Nella specie, invece, la sentenza ha reso sul punto una motivazione ben sviluppata, chiara ed esente da vizi logici, come risulta da quanto riportato nella parte relativa ai Fatti di causa.
Con il secondo motivo di impugnazione il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. Si duole che i giudici di merito non abbiano tenuto conto che la perizia di parte era fondata sul presupposto non provato che il prezzo medio di mercato fosse di € 32 al mq, quando, invece, nell’atto di compravendita, dallo stesso ricorrente addotto, era stato fissato in € 78,40 al mq.

2.1. Il motivo è inammissibile per diversi ordini di motivi. Il ricorrente, in primo luogo, non ha dedotto la ragione per la quale tale omessa valutazione di tale atto, tenuto conto della pluralità degli elementi presi in considerazione dalla sentenza impugnata, sarebbe decisiva per la definizione del giudizio in senso a lui favorevole.

In secondo luogo, contrariamente a quanto sostenuto in ricorso, dalla sentenza si evince chiaramente per quale ragione è stata ritenuta più convincente la consulenza di parte in rapporto agli atti di compravendita addotti dal comune, odierno ricorrente, a supporto della propria pretesa. È da escludere, pertanto, che vi sia stata un’omessa decisione su un fatto oggetto di discussione tra le parti.

Con tale motivo il ricorrente sottopone al Collegio una rivisitazione degli elementi probatori preclusa in sede di legittimità. Nel giudizio di cassazione è precluso, infatti, l’accertamento dei fatti ovvero la loro valutazione a fini istruttori, tanto più a seguito della modifica dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., operata dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. in l. n. 134 del 2012, che consente il sindacato sulla motivazione limitatamente alla rilevazione dell’omesso esame di un “fatto” decisivo e discusso dalle parti’ (Cass. n. 21439 del 2015, Rv. 637497 – 01).
La valutazione degli elementi probatori è attività istituzionalmente riservata al giudice di merito, non sindacabile in cassazione se non sotto il profilo della congruità della motivazione del relativo apprezzamento (Cass., Sez. 2, n. 23286 del 2005, Rv. 585444 -01, Sez. 6-5, n. 1414 del 2015, Rv. 634358 -01).

Nel giudizio di impugnazione di avvisi di accertamento, peraltro, in base ad un condiviso e consolidato orientamento di legittimità, il giudice del merito non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali, né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averli vagliati nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo

convincimento e l’ iter logico seguito, implicitamente disattendendo gli argomenti morfologicamente incompatibili con la decisione adottata, come nel caso di mere allegazioni difensive quali sono le osservazioni contenute nella perizia stragiudiziale (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 16650 del 29/07/2011, Rv. 619080 -01, Sez. 5, n. 3104/2021, Rv. 660644 -02).

2.2. Nel caso in esame secondo la sentenza impugnata, la consulenza di parte risultava maggiormente concludente perché teneva «conto della mera potenzialità edificatoria, non ancora espressa in una forma compiuta che potesse dare sfogo a una redditiva commercializzazione, e quindi a una valutazione allineata alla realizzabilità di un costruito».

Il motivo di ricorso non dà conto della decisività del contratto di vendita prodotto per comparazione con riferimento alla condizione del bene e, dunque, alla sua suscettibilità edificatoria più o meno immediata (senza necessità di un piano attuativo).

Il ricorrente si limita a rilevare che il rogito del 2008 aveva ad «oggetto un fondo vicino (foglio 38, partt. 977, 978) a quello oggetto di causa (foglio 38, part. 287), rientra nella stessa zona urbanistica (vedasi doc. nn. 10 e 11 allegati al ricorso) ed è stato stipulato un anno prima rispetto a quello per il quale è stato emesso l’avviso di accertamento impugnato (2009) ».

Con il motivo di ricorso in esame, dunque, ai fini della verifica della decisività, il ricorrente, al di là della dimostrazione che a volere prendere come base di calcolo quella ricavabile dall’atto a rogito AVV_NOTAIO, il valore sarebbe stato più alto, non si confronta con la motivazione della sentenza nella parte in cui si afferma che il valore venale determinato dal RAGIONE_SOCIALE ricorrente è stato ricostruito sulla base di atti di compravendita riferiti a terreni che hanno ottenuto l’approvazione de i piani attuativi,
circostanza che non ricorre per il terreno per cui è causa. Ne consegue l’inammissibilità del motivo.

Da quanto esposto consegue il rigetto del ricorso; le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente a pagare in favore delle controricorrenti le spese del presente giudizio, che liquida nell’importo di € 1.400,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi , rimborso forfettario nella misura del 15% e accessori di legge, con distrazione in favore dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso il 15 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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