Valore area edificabile: conta il potenziale reale

Un comune ha emesso un avviso di accertamento ICI basato su un alto valore teorico per un’area edificabile. Il contribuente ha contestato, sostenendo che l’assenza di piani attuativi approvati ne riduceva il valore effettivo. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che il valore area edificabile ai fini fiscali deve riflettere la sua concreta e immediata potenzialità edificatoria, non quella di terreni già dotati di tutte le autorizzazioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore Area Edificabile: la Cassazione stabilisce che conta il potenziale concreto

Determinare il corretto valore area edificabile ai fini del calcolo delle imposte, come l’ICI (oggi IMU), è una questione centrale nel diritto tributario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, sottolineando che la valutazione deve basarsi sulla reale e immediata potenzialità edificatoria e non su parametri teorici o comparazioni improprie. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dai giudici.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento ICI relativo all’anno 2009. Un Comune aveva richiesto a una contribuente il pagamento dell’imposta per un’area ritenuta edificabile, basando il calcolo su un valore di mercato elevato.

La contribuente si è opposta, sostenendo che il valore attribuito dal Comune fosse sproporzionato. Il motivo principale era che, per l’annualità in questione, il terreno non poteva essere concretamente edificato a causa della mancata approvazione dei relativi piani attuativi. Di conseguenza, la sua potenzialità edificatoria era solo teorica e non immediata.

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva accolto le ragioni della contribuente, riformando la decisione di primo grado. I giudici d’appello avevano ritenuto più convincente la consulenza tecnica di parte, che determinava il valore del terreno in € 22,50 al metro quadro, tenendo conto della sua ‘reale potenzialità edificatoria’ e non di un’ipotetica redditività commerciale futura.

Il Comune, non soddisfatto della decisione, ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando principalmente due aspetti: una presunta carenza di motivazione da parte della CTR nella scelta di preferire la perizia di parte e l’omessa valutazione di un atto di compravendita di un terreno vicino, che avrebbe indicato un valore di mercato ben più alto (€ 78,40 al mq).

La Valutazione del Valore Area Edificabile

Il cuore della questione risiede nel metodo di calcolo del valore area edificabile. Il Comune basava la sua pretesa su atti di compravendita relativi a terreni che, a differenza di quello della contribuente, avevano già ottenuto l’approvazione dei piani attuativi. Secondo la CTR, e successivamente confermato dalla Cassazione, questo tipo di comparazione è errata.

Un terreno la cui edificabilità è subordinata all’approvazione di futuri strumenti urbanistici ha un valore intrinsecamente inferiore rispetto a un’area dove è possibile iniziare a costruire immediatamente. La sentenza impugnata aveva correttamente evidenziato che il valore è diverso ‘se il bene è corredato delle autorizzazioni necessarie per consentire la realizzazione del programma edificatorio’.

Il Ruolo della Corte di Cassazione

La Cassazione ha respinto entrambi i motivi di ricorso del Comune, dichiarandoli inammissibili e infondati. I giudici supremi hanno ribadito un principio fondamentale: il giudizio di legittimità non è un ‘terzo grado di merito’. La Corte non può riesaminare le prove o sostituire la propria valutazione a quella dei giudici dei gradi precedenti. Il suo compito è verificare la correttezza giuridica e la coerenza logico-formale della motivazione della sentenza impugnata.

Le Motivazioni

Nel respingere il ricorso, la Corte di Cassazione ha offerto motivazioni chiare.

In primo luogo, ha affermato che la valutazione delle prove, inclusa la scelta tra diverse perizie, rientra nella discrezionalità del giudice di merito. In questo caso, la CTR aveva esposto in modo chiaro e logico le ragioni per cui aveva ritenuto più attendibile la perizia della contribuente, evidenziando come questa tenesse conto della ‘mera potenzialità edificatoria, non ancora espressa in una forma compiuta’. La motivazione non era quindi ‘apparente’, ma ben sviluppata e comprensibile.

In secondo luogo, riguardo all’atto di compravendita non considerato, la Corte ha sottolineato che il Comune non aveva dimostrato la ‘decisività’ di tale documento. Anzi, la sentenza della CTR aveva implicitamente spiegato perché quel confronto non fosse pertinente: si riferiva a terreni con uno status urbanistico differente, ovvero con piani attuativi già approvati. La decisione di basare il valore sulla reale condizione del terreno della contribuente era quindi corretta e ben fondata.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un importante principio in materia di imposte sugli immobili: il valore area edificabile deve essere ancorato alla realtà fattuale e giuridica del bene in un dato momento. La semplice classificazione di un’area come ‘edificabile’ nel piano regolatore non è sufficiente a giustificare l’applicazione di valori di mercato massimi se mancano gli strumenti attuativi che ne consentono lo sfruttamento concreto e immediato. Per i contribuenti, questa decisione rafforza la possibilità di contestare accertamenti basati su valutazioni astratte, potendo far valere, tramite perizie tecniche, le limitazioni che incidono sul valore effettivo dei propri terreni.

Come si determina il valore di un’area edificabile ai fini fiscali?
Secondo la Corte di Cassazione, il valore deve basarsi sulla sua concreta e immediata potenzialità edificatoria. Si deve tener conto di tutti i fattori che ne influenzano il valore di mercato, inclusa la presenza o l’assenza delle necessarie autorizzazioni e dei piani attuativi per la costruzione.

La mancanza dei piani attuativi incide sul valore di un terreno ai fini ICI/IMU?
Sì, in modo significativo. La sentenza chiarisce che un terreno per cui non sono ancora stati approvati i piani attuativi ha un valore inferiore rispetto a un terreno dove l’edificazione è immediatamente possibile. Pertanto, questa circostanza deve essere considerata nella determinazione della base imponibile.

Un giudice può basare la sua decisione sulla consulenza tecnica di una delle parti?
Sì. La valutazione delle prove, comprese le consulenze tecniche di parte, rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Se il giudice ritiene una perizia più convincente e logica, può fondare su di essa la propria decisione, a patto di motivare in modo adeguato le ragioni della sua scelta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4477 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4477 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/02/2025

Oggetto: Ici

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1913/2023 R.G. proposto da Comune di Grottaglie, in persona del sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

-ricorrente –

Contro

COGNOME NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME -controricorrente – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Puglia, n. 1551/2022 depositata il 6 giugno 2022;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15 novembre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La controversia ha ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento (n. 11249/09) con cui il comune di Grottaglie (d’ora in poi ricorrente) aveva chiesto a NOME (d’ora in poi intimata) il pagamento dell’Ici relativa all’anno 2009 , dovuta per aree fabbricabili.

La CTP ha rigettato il ricorso e la CTR ha riformato la pronuncia di primo grado sulla base delle seguenti ragioni:

-come riconosce anche il comune appellante, le doglianze della ricorrente attengono alla determinazione del valore del bene e su tale aspetto viene limitato l’esame nel presente giudizio, collegandolo al motivo principale che ha inteso censurare la completezza della motivazione dell’atto impositivo;

-l’avviso di accertamento è completo, in quanto dà conto , dell’intestazione del terreno (pro quota) alla contribuente, della superficie, della consistenza, della destinazione urbanistica, della delibera comunale che ha fornito l’indicazione quantitativa, ponendo la contribuente nella condizione di difendersi;

-gli atti di compravendita addotti dal comune si riferiscono a terreni che hanno ottenuto l’approvazione dei piani attuativi e il calcolo è sviluppato in base al ricavo ipotetico degli immobili edificabili sul suolo;

-tali deduzioni, tuttavia, non tengono conto che il terreno oggetto di causa, almeno con riferimento all’annualità 2009, n on poteva essere concretamente edificato per la mancata approvazione dei piani attuativi;

-il valore del terreno è diverso, infatti, se il bene è corredato delle autorizzazioni necessarie per consentire la realizzazione del programma edificatorio e, in tal senso, è condivisibile la

consulenza tecnica di parte, la quale ha tenuto conto della reale potenzialità edificatoria;

-il comune, del resto, non ha confutato la circostanza della mancata approvazione dei piani attuativi, nemmeno all’attualità, nonostante il lungo tempo trascorso dall’annualità di imposizione, confermando così la fondatezza della stima effettuata dal consulente di parte;

-il valore dell’immobile deve essere determinato in € 22,50 al mq , alla stregua delle indicazioni della consulenza tecnica di parte.

Il ricorrente propone ricorso, fondato su due motivi e deposita memoria; la controricorrente ha depositato controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di impugnazione il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per carenza di motivazione sulle ragioni per le quali ha ritenuto preferibile la perizia di parte.

1.1. Il motivo è inammissibile nella parte in cui tende a rimettere in discussione una valutazione probatoria effettuata dal giudice del merito, interdetta in sede di legittimità. È, difatti, preclusa nella presente sede ogni verifica sull’utilizzo degli elementi probatori effettuata nei gradi di merito, pena il riconoscimento del giudizio di legittimità come il terzo grado di un giudizio di merito, non previsto dal nostro ordinamento.

Nel caso di specie i giudici di secondo grado hanno fondato il proprio convincimento su una pluralità di elementi probatori e hanno esposto in modo chiaro e logico le ragioni della decisione, come riepilogato nella parte in fatto della presente ordinanza.

Giova, sul punto, ricordare che in tema di scrutinio di legittimità del ragionamento sulle prove adottato del giudice di merito, la valutazione del materiale probatorio – in quanto destinata a

risolversi nella scelta di uno (o più) tra i possibili contenuti informativi che il singolo mezzo di prova è, per sua natura, in grado di offrire all’osservazione e alla valutazione del giudicante – costituisce espressione della discrezionalità valutativa del giudice di merito ed è estranea ai compiti istituzionali della S.C. (con la conseguenza che, a seguito della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non è denunciabile col ricorso per cassazione come vizio della decisione di merito), restando totalmente interdetta alle parti la possibilità di discutere, in sede di legittimità, del modo attraverso il quale, nei gradi di merito, sono state compiute le predette valutazioni discrezionali (Cass. Sez. 3, n. 37382/2022, Rv. 666679 -05).
Già da tempo è stato affermato che la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità, non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, ma la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico – formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge. Ne consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, ipotesi da escludere nel caso di specie, sia
rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico – giuridico posto a base della decisione (Cass., Sez. 5, n. 19547/2017, Rv. 645292 -01, Sez. 6 – 5, n. 29404/2017, Rv. 646976 – 01).

Si rileva un ulteriore profilo di inammissibilità del motivo, legato alla natura del giudizio reso dal giudice tributario. Si afferma da tempo che la valutazione del giudice tributario non è riconducibile ad una decisione della causa secondo la cosiddetta equità sostitutiva, che, consentita nei soli casi previsti dalla legge, attiene al piano delle regole sostanziali utilizzabili in funzione della pronuncia ed attribuisce al giudice il potere di prescindere nella fattispecie dal diritto positivo.
Si tratta, invece, di una valutazione di tipo estimativo in relazione alla quale non è, pertanto, ipotizzabile la violazione dell’art. 113, secondo comma, cod. proc. civ. e, rientrando il suddetto apprezzamento nei generali poteri conferiti al giudice dagli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., la relativa pronuncia, rimessa alla sua prudente discrezionalità, è suscettibile di controllo, in sede di legittimità, soltanto sotto il profilo della carenza od inadeguatezza della corrispondente motivazione (Cass., 3 aprile 2024, n. 8839; Sez. 5, n. 12021/2020, Rv. 657933 – 01; Sez. 65, n. 25707/2015, Rv. 638078 – 01; Cass., Sez. 5, n. 4442/2010, Rv. 611651 – 01; Sez. 5, n. 24520/2005, Rv. 585565 – 01).
1.2. Il motivo è, inoltre, infondato, in quanto, come sopra esposto anche nella parte in fatto della presente sentenza, i giudici del merito hanno ben esplicitato le ragioni per le quali hanno ritenuto di condividere gli esiti della consulenza tecnica di parte.

È da escludere, dunque, che nel caso concreto vi sia stata una motivazione apparente . Quest’ultima, infatti, ricorre quando, pur se graficamente esistente, non consenta alcun controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio, così da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., ipotesi che si verifica quando il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’effettiva d isamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (tra le molte, Cass. Sez. 6 – 5, n. 9105/2017, Rv. 643793 -01, Sez. L, n. 3819 del 14/02/2020, Rv. 656925 -02, Sez. 1, n. 13248/2020, Rv. 658088 – 01). Nella specie, invece, la sentenza ha reso sul punto una motivazione ben sviluppata, chiara ed esente da vizi logici, come risulta da quanto riportato nella parte relativa ai Fatti di causa.
Con il secondo motivo di impugnazione il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. Si duole che i giudici di merito non abbiano tenuto conto che la perizia di parte era fondata sul presupposto non provato che il prezzo medio di mercato fosse di e 32 al mq, quando, invece, nell’atto di compravendita, dallo stesso ricorrente addotto, era stato fissato in € 78,40 al mq.

2.1. Il motivo è inammissibile per diversi ordini di motivi. Il ricorrente, in primo luogo, non ha dedotto la ragione per la quale l’ omessa valutazione di tale atto, tenuto conto della pluralità degli elementi istruttori presi in considerazione dalla sentenza impugnata, sarebbe decisiva per la definizione del giudizio in senso a lui favorevole.

In secondo luogo, contrariamente a quanto sostenuto in ricorso, dalla sentenza si evince chiaramente per quale ragione è stata

ritenuta più convincente la consulenza di parte in rapporto agli atti di compravendita addotti dal comune, odierno ricorrente, a supporto della propria pretesa. È da escludere, pertanto, che vi sia stata un’omessa decisione su un fatto oggetto di discussio ne tra le parti.

Con tale motivo il ricorrente sottopone al Collegio una rivisitazione degli elementi probatori non consentita in sede di legittimità. Nel giudizio di cassazione è precluso, come già chiarito al punto 1 della presente ordinanza, l’accertamento dei fatti ovvero la loro valutazione a fini istruttori, tanto più a seguito della modifica dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., operata dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. in l. n. 134 del 2012, che consente il sindacato sulla motivazione limitatamente alla rilevazione dell’omesso esame di un “fatto” decisivo e discusso dalle parti’ (Cass. n. 21439 del 2015, Rv. 637497 – 01).
La valutazione degli elementi probatori è attività istituzionalmente riservata al giudice di merito, non sindacabile in cassazione se non sotto il profilo della congruità della motivazione del relativo apprezzamento (Cass., Sez. 2, n. 23286 del 2005, Rv. 585444 -01, Sez. 6-5, n. 1414 del 2015, Rv. 634358 -01).

Nel giudizio di impugnazione di avvisi di accertamento, peraltro, in base ad un condiviso e consolidato orientamento di legittimità, il giudice del merito non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali, né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averli vagliati nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito, implicitamente
disattendendo gli argomenti morfologicamente incompatibili con la decisione adottata, come nel caso di mere allegazioni difensive quali sono le osservazioni contenute nella perizia stragiudiziale (Cass., Sez. 5, n. 16650/2011, Rv. 619080 -01, Sez. 5, n. 3104/2021, Rv. 660644 -02).

2.2. Nel caso in esame, secondo la sentenza impugnata, la consulenza di parte risultava maggiormente concludente perché teneva «conto della mera potenzialità edificatoria, non ancora espressa in una forma compiuta che potesse dare sfogo a una redditiva commercializzazione, e quindi a una valutazione allineata alla realizzabilità di un costruito».

Il motivo di ricorso non dà conto della decisività del contratto di vendita prodotto per comparazione con riferimento alla condizione del bene e, dunque, alla sua suscettibilità edificatoria più o meno immediata, senza la necessità di un piano attuativo. Il ricorrente si limita a rilevare che il rogito del 2008 aveva ad «oggetto un fondo vicino (foglio 38, partt. 977, 978) a quello oggetto di causa (foglio 38, part. 287), rientra nella stessa zona urbanistica (vedasi doc. nn. 9 a e 9 b allegati al ricorso) ed è stato stipulato un anno prima rispetto a quello per il quale è stato emesso l’avviso di accertamento impugnato (2009) ».
Con il motivo di ricorso in esame, dunque, ai fini della verifica della decisività, il ricorrente, al di là della dimostrazione che a volere prendere come base di calcolo quella ricavabile dall’atto a rogito notaio COGNOME COGNOME il valore sarebbe stato più alto, non si confronta con la motivazione della sentenza nella parte in cui si afferma che il valore venale determinato dal Comune ricorrente è stato ricostruito sulla base di atti di compravendita riferiti a terreni che hanno ottenuto l’approvazione de i piani attuativi,
circostanza che non ricorre per il terreno per cui è causa. Ne consegue l’inammissibilità del motivo.

Da quanto esposto consegue il rigetto del ricorso; le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente a pagare in favore della controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida nell’importo di € 1.400,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi , rimborso forfettario nella misura del 15%, e accessori di legge, con distrazione in favore dell’avvocato NOME COGNOME

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso il 15 novembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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