Valore area edificabile: calcolo IMU in ristrutturazione

La Corte di Cassazione interviene sul calcolo dell’IMU per un immobile in ristrutturazione. Viene confermato che la base imponibile è il valore area edificabile e non il valore catastale del fabbricato. Tuttavia, la precedente sentenza è annullata con rinvio perché, pur avendo individuato il corretto principio, il giudice di merito non ha poi determinato in concreto tale valore, lasciando l’imposta non quantificata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valore Area Edificabile: La Cassazione Chiarisce il Calcolo IMU in Caso di Ristrutturazione

Quando un immobile è oggetto di importanti lavori di ristrutturazione, sorge una domanda fondamentale per i proprietari: come si calcola l’IMU? La base imponibile resta quella catastale del fabbricato o si deve considerare il valore area edificabile? Con l’ordinanza n. 13721/2024, la Corte di Cassazione torna su questo tema cruciale, fornendo chiarimenti essenziali sia per i contribuenti che per gli enti locali.

I Fatti del Caso

Una società proprietaria di un complesso immobiliare aveva avviato importanti lavori di recupero edilizio. Il Comune competente emetteva un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2013, calcolandola secondo i criteri ordinari. La società impugnava l’atto, sostenendo che, a causa dei lavori, l’imposta dovesse essere ricalcolata.

La Commissione Tributaria Regionale accoglieva l’appello della società, annullando l’avviso di accertamento. Insoddisfatto della decisione, il Comune proponeva ricorso per cassazione, lamentando una violazione di legge e una carenza di motivazione da parte del giudice di secondo grado.

La Questione Giuridica: il calcolo dell’IMU sul valore area edificabile

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 5, comma 6, del D.Lgs. 504/1992. Questa norma stabilisce che, in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, demolizione di fabbricato o interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore area edificabile. Il valore del fabbricato in corso d’opera non viene considerato fino all’ultimazione dei lavori o all’effettivo utilizzo.

Il Comune sosteneva che la norma non fosse applicabile e che, in ogni caso, la società non avesse mai dichiarato il valore dell’area. La Cassazione, tuttavia, ha dovuto bilanciare il principio normativo con la sua concreta applicazione da parte del giudice di merito.

La Differenza con la Riduzione per Inagibilità

Un altro punto sollevato dal Comune riguardava l’errata applicazione di una riduzione del 50% per inagibilità. La Corte chiarisce che si tratta di due istituti completamente diversi: l’art. 8 del D.Lgs. 504/1992 prevede una riduzione dell’imposta per immobili inagibili, mentre l’art. 5, comma 6, non offre una riduzione, ma definisce una diversa e specifica base imponibile: il valore dell’area.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha ritenuto parzialmente fondato il ricorso del Comune. I giudici hanno confermato che la Commissione Tributaria Regionale aveva correttamente individuato la norma applicabile. La ratio dell’art. 5, comma 6, è chiara: poiché durante una ristrutturazione pesante l’immobile non produce benefici per il proprietario, l’imposta deve essere parametrata non al valore catastale del fabbricato (che è in trasformazione), ma al valore venale dell’area su cui sorge.

L’errore del giudice di secondo grado, tuttavia, è stato fatale. Pur avendo stabilito il principio corretto, la sentenza impugnata non ha compiuto il passo successivo e necessario: determinare in concreto quale fosse il valore area edificabile su cui calcolare l’imposta dovuta. La sentenza si è limitata ad annullare l’accertamento senza fornire una base imponibile alternativa, lasciando la pretesa tributaria indefinita.

Di conseguenza, la Cassazione ha cassato la sentenza con rinvio. Il caso torna alla Corte di giustizia di secondo grado della Campania, in diversa composizione, con un compito preciso: determinare il valore dell’area edificabile per l’anno d’imposta in questione e liquidare l’importo dovuto.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale per la tassazione immobiliare: durante interventi di recupero edilizio significativi, l’IMU si paga, ma la base di calcolo cambia. I proprietari non possono semplicemente considerare l’immobile esente, ma devono fare riferimento al valore di mercato dell’area.

L’aspetto più rilevante della decisione è però di natura processuale: non è sufficiente per un giudice affermare un principio di diritto; è necessario che la decisione sia completa e applicabile, determinando in concreto gli importi dovuti. Per i contribuenti, ciò significa che in sede contenziosa è fondamentale non solo eccepire l’errata base imponibile, ma anche fornire elementi utili alla determinazione del corretto valore dell’area, per evitare che il giudizio si prolunghi con rinvii e ulteriori accertamenti.

Quando un immobile è in ristrutturazione, come si calcola la base imponibile per l’IMU?
In caso di interventi di recupero edilizio significativi, come demolizione o ristrutturazione pesante, la base imponibile per l’IMU è costituita dal valore venale dell’area edificabile, e non dal valore catastale dell’immobile.

La legge prevede una riduzione dell’IMU per lavori di ristrutturazione?
La normativa specifica (art. 5, comma 6, d.lgs. 504/1992) non prevede una riduzione, ma una diversa base imponibile: il valore dell’area. Questo è un regime diverso dalla riduzione del 50% per inagibilità (art. 8), che non è stata applicata in questo caso.

Cosa succede se il giudice d’appello, pur riconoscendo il principio, non determina il valore dell’area edificabile?
Come stabilito dalla Corte di Cassazione in questo caso, la sentenza è incompleta e deve essere annullata con rinvio. Il giudice del rinvio avrà il compito specifico di determinare concretamente il valore dell’area su cui calcolare l’imposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13721 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13721 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23975/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 1814/2021 depositata il 01/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La Commissione tributaria regionale della Campania con la sentenza in epigrafe indicata ha riformato la decisione di primo grado e, in accoglimento dell’appello della contribuente, ha annullato l’avviso di accertamento per IMU per l’anno di imposta 2013 di un complesso immobiliare sito nel Comune di Pozzuoli. Ricorre in cassazione il Comune di Pozzuoli con tre motivi di ricorso. La società RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

Considerato che

Il ricorso è fondato limitatamente alla mancata determinazione del valore dell’area sul quale applicare l’imposta, infondato nel resto.

Con il primo motivo il Comune rappresenta una violazione di legge (art. 112 e 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.), per carenza motivazionale della sentenza impugnata sull’applicazione dell’art. 5, comma 6, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504.

Il motivo è infondato.

La sentenza, infatti, adeguatamente motiva sulla sussistenza dell’ipotesi di cui al comma 6 dell’art. 5, citato, evidenziando la sussistenza di un recupero edilizio ai sensi dell’art. 3, lettera c) , d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Conseguentemente non sussiste nessuna omessa pronuncia.

Con il secondo motivo il Comune denuncia violazione di legge (art. 5, comma 6 , d.lgs. 504 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.). Per il Comune ricorrente l’iscrizione nel catasto non contestata sarebbe sufficiente per escludere l’applicazione della norma. Inoltre, la società contribuente non avrebbe mai presentato al Comune la dichiarazione di valore dell’area edificabile per la re lativa tassazione. Solo in sede contenziosa veniva comunicato il valore dell’area edificab ile.
Inoltre, per un anno di imposta diverso, nel giudizio tra le stesse parti e stesso oggetto, la Corte di Cassazione con la decisione n.

20375/2020 rigettava il ricorso della società contribuente confermando l’accertamento del Comune.

La sentenza impugnata, contrariamente a quanto ritenuto dal ricorrente, compie accertamenti di merito e applica correttamente la norma in questione, l’art. 5, comma 6, citato: «In caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art. 31 la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera , fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato».
La ratio della norma è chiara, sia per la costruzione (o demolizione) sia per gli interventi di recupero, a norma dell’art. 3, d.P.R. 380/2001 (testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), la base imponibile per l’IMU non è il valore catastale degli immobili, ma il valore dell’area edificabile .

Infatti, mentre l’immobile viene costruito o recuperato con ristrutturazione pesante non può produrre benefici per il proprietario, quindi l’imposta è parametrata al valore dell’area edificabile.

Nel caso in giudizio, la sentenza impugnata con accertamento di merito -insindacabile in questa sede, peraltro nemmeno contestato dal Comune ricorrente -ha evidenziato «che le opere in questione, inclusive fra l’altro di demolizione di tramezzi, nuova realizzazione di impianti ed altro testualmente riconducibili alle previsioni di cui all’art. 3, lettera c), del d.P.R. 380/2001 ben erano e sono sussumibili nel concetto tecnico di recupero e non piuttosto a quello riduttivo di manutenzione straordinaria».
La precedente decisione della Cassazione citata dal ricorrente (ord. n. 20375/2020 ) non ha deciso sull’applicazione al caso dell’art. 5, comma 6, citato, in quanto la Corte rileva l’assenza di proposizione

della relativa questione al giudice d’appello (« la sentenza impugnata non fa cenno alcuno alla questione relativa alla dedotta applicazione dell’articolo 5, comma 6, d.lgs. 504 del 1992. Il silenzio osservato su questa tematica imponeva alla ricorrente di allegare la relativa deduzione avanti al giudice di merito e di indicare, in ossequio al principio di specificità del motivo, in quale atto tale deduzione fosse avvenuta»).

Con il terzo motivo il ricorrente prospetta la violazione di legge (art. 8, comma 1, d.lgs. 504/1992) per aver ritenuto la sentenza una riduzione del 50 % dell’imposta per inagibilità o inabilità dell’immobile per lavori di conservazione e di restauro.

Il motivo è inammissibile in quanto la sentenza non richiama mai la norma ritenuta violata ma applica, invece, l’altra disposizione -art. 5, comma 6, -che ha una ratio diversa da quella dell’art. 8, d.lgs. 504/1992. Mentre quest’ultima disposizione prevede una riduzione dell’imposta , l’art. 5, al comma 6, prevede una diversa base imponibile: il valore dell’area.

Il ricorso, invece, risulta fondato, in parte, in quanto la CTR non specifica sia nel dispositivo sia nella motivazione che, comunque, l’imposta deve essere versata sul valore di mercato dell’area edificabile; infatti, il Comune ricorrente rappresenta c he il valore dell’area è stato indicato dalla contribuente solo in sede contenziosa, in «euro 76,86 -quale presunto e non dimostrato valore dell’area fabbricabile ». In conseguenza resta non accertata la base impositiva per la determinazione dell’imposta , individuata correttamente dalla sentenza nel valore venale dell’area, ma senza affrontare in concreto la determinazione del valore della stessa. Su questo punto, quindi, la sentenza deve annullarsi con rinvio -alla Corte di giustizia di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del grado di legittimità per la determinazione del valore dell’area edificabile sul quale calcolare l’importo.

P.Q.M.

Cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, cui demanda anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, limitatamente alla determinazione del valore dell’area sul quale applicare l’imposta; rigetta nel resto il ricorso .

Così deciso in Roma, il 27/02/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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