Terreno pertinenziale: quando si paga IMU e ICI?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 13720/2024, ha respinto il ricorso di un contribuente che riteneva non tassabile una porzione di terreno frazionata e accorpata a un’altra particella. La Corte ha stabilito che un semplice frazionamento catastale non è sufficiente a creare un vincolo pertinenziale. È stato inoltre confermato il valore di un precedente giudicato che aveva già definito la natura edificabile del terreno, rendendo irrilevanti le successive modifiche catastali ai fini fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Terreno pertinenziale e IMU: il frazionamento non basta

L’annosa questione sulla tassabilità di un terreno pertinenziale ai fini IMU e ICI torna al centro del dibattito con l’ordinanza n. 13720/2024 della Corte di Cassazione. La decisione offre chiarimenti cruciali su quando un’area può essere considerata una pertinenza di un fabbricato e, di conseguenza, essere esclusa dalla tassazione come area edificabile. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: una semplice operazione di frazionamento catastale non è sufficiente a costituire un vincolo pertinenziale se non supportata da elementi fattuali concreti e, soprattutto, se esiste una precedente sentenza passata in giudicato che ha già definito la natura del terreno.

I fatti di causa

Un contribuente riceveva un avviso di accertamento per l’ICI 2011 e l’IMU 2012 relativo a una particella di terreno. Anni prima, il contribuente aveva provveduto a un frazionamento, separando una porzione di 648 mq dalla particella originaria e aggregandola catastalmente a un’altra particella su cui sorgeva un fabbricato, con l’intento di renderla una pertinenza. Il Comune, tuttavia, considerava tale operazione una mera variazione catastale, non idonea a creare un reale vincolo pertinenziale. L’ente impositore si basava su una precedente sentenza della Commissione Tributaria, passata in giudicato, che aveva già stabilito come del terreno originario solo una porzione molto più piccola (300 mq) potesse essere considerata pertinenziale. Di conseguenza, l’area rimanente veniva tassata come edificabile. Sia la Commissione Tributaria di primo che di secondo grado davano ragione al Comune, portando il contribuente a ricorrere in Cassazione.

L’analisi della Corte sul concetto di terreno pertinenziale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando le decisioni dei giudici di merito. Le motivazioni della Suprema Corte si articolano su tre punti principali.

In primo luogo, è stato respinto il motivo relativo alla presunta assenza di motivazione dell’avviso di accertamento. I giudici hanno chiarito che l’atto era sufficientemente dettagliato, in quanto richiamava esplicitamente la delibera comunale che suddivideva il territorio in zone e determinava i valori delle aree edificabili. Tentare di contestare questo aspetto in Cassazione è stato visto come un tentativo inammissibile di ottenere una nuova valutazione dei fatti.

In secondo luogo, e questo è il cuore della decisione, la Corte ha sottolineato la forza vincolante del giudicato formatosi sulla precedente sentenza del 2015. Quella decisione aveva accertato in modo definitivo che, dei 1341 mq originari, solo 300 mq potevano essere considerati pertinenza, in quanto la restante area non presentava le caratteristiche necessarie (opere o strutture stabili) per essere considerata a servizio durevole dell’immobile principale. Il successivo frazionamento di 648 mq non poteva superare questo accertamento, poiché il contribuente non aveva dimostrato alcuna modifica della situazione di fatto. Il terreno pertinenziale non nasce da una semplice annotazione catastale, ma da una destinazione funzionale effettiva e permanente.

Infine, è stato dichiarato inammissibile il terzo motivo, con cui il contribuente lamentava l’omesso esame di fatti decisivi come la presenza di una servitù di passaggio e l’irregolarità del terreno. La Corte ha applicato il principio della “doppia conforme”: poiché le due sentenze di merito erano giunte alla stessa conclusione, il ricorso per questo specifico vizio non era ammissibile. Inoltre, la Corte ha osservato che la servitù era stata creata dallo stesso proprietario per un migliore utilizzo del fondo e non costituiva, quindi, un vincolo reale idoneo a diminuirne la potenzialità edificatoria.

Le conclusioni: cosa insegna questa ordinanza

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale in materia tributaria e civile: la realtà fattuale prevale sulla forma catastale. Per qualificare un terreno pertinenziale e sottrarlo alla tassazione come area edificabile, non basta un atto formale come il frazionamento. È necessario dimostrare che l’area è oggettivamente e durevolmente destinata al servizio dell’immobile principale, ad esempio attraverso opere visibili e permanenti. Inoltre, la decisione evidenzia l’importanza cruciale del giudicato: una volta che un giudice ha accertato con sentenza definitiva una determinata situazione di fatto (come la consistenza di un’area pertinenziale), tale accertamento vincola le parti anche per le annualità d’imposta successive, a meno che non intervengano modifiche sostanziali della realtà.

Una semplice modifica catastale, come un frazionamento, è sufficiente per creare un terreno pertinenziale esente da IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un’operazione catastale non è di per sé sufficiente a creare un vincolo pertinenziale. È necessario che vi sia una destinazione effettiva, oggettiva e durevole dell’area a servizio dell’immobile principale, dimostrata da opere o strutture stabili.

Una sentenza precedente che definisce le caratteristiche di un terreno ha valore per le tasse degli anni successivi?
Sì. Una sentenza passata in giudicato, che accerta le caratteristiche di un bene (ad esempio, la superficie edificabile rispetto a quella pertinenziale), ha forza vincolante tra le parti anche per le future annualità d’imposta, a condizione che la situazione di fatto non sia sostanzialmente cambiata.

Cos’è il principio della “doppia conforme” e quando si applica?
È un principio processuale secondo cui, se le sentenze di primo e secondo grado giungono alla stessa conclusione basandosi sullo stesso percorso logico-fattuale, il ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto decisivo diventa inammissibile. L’appellante dovrebbe dimostrare che le motivazioni dei due giudici erano diverse, non solo che la conclusione era la stessa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 13720 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 13720 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11594/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COMUNE DI ALA (TN)

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB. di secondo grado di TRENTO n. 66/2020 depositata il 20/10/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La Commissione tributaria di secondo grado di Trento con la sentenza in epigrafe indicata ha rigettato l’appello del contribuente avverso la decisione di primo grado, per l’ICI del 2011 e IMU 2012, relative alla particella di terreno (p.f.) 1010, sita nel Comune di Ala; nell’avviso di accertamento impugnato il Comune evidenziava che il contribuente aveva provveduto al frazionamento (il 23 giugno 2005) della p.f. 1010 con la separazione di mq 648 aggregati alla p. 1350 (quale pertinenza). Per il Comune tale operazione non corrispondeva all’effettiva costituzione di una pertinenza, ma una semplice variazione catastale, come già riconosciuto dalla sentenza del 30 gennaio 2015, della Commissione tributaria di secondo grado di Trento, passata in giudicato. Per il Comune l’area era da considerare edificabile per complessivi mq 1.041 (originariamente mq 1341 meno 300 di pertinenza della p. 1350).
Il contribuente ricorre in cassazione con tre motivi di ricorso, illustrati anche dalla successiva memoria.

Il Comune è rimasto intimato.

Considerato che

Il ricorso è infondato e deve rigettarsi.

Con il primo motivo di ricorso (violazione di legge, art. 7, l. 17 luglio 2000, n. 212, e 3, l. 241/1990) il ricorrente ripropone la questione dell’assenza di motivazione dell’avviso di accertamento. Il ricorrente omette di riportare il contenuto dell’avviso di accertamento e, quindi, il motivo si presenta generico, non specifico, inammissibile. Nella sentenza impugnata, inoltre, si evidenzia che l’avviso era specifico e dettagliato laddove chiariva il percorso logico giuridico seguito per la determinazione del valore del terreno. Invero, l’avviso di accertamento esplicitamente richiamava la delibera del consiglio comunale del 29 marzo 2011, n. 3 che aveva diviso il territorio comunale ai fini del valore Ici in 4 zone; nell’avviso si specificava che il valore del terreno era stato determinato in
relazione alla delibera del consiglio comunale in euro 291,60 euro al mq.

La sentenza impugnata evidenziava, anche, che il valore doveva ritenersi congruo in considerazione dell’assenza di contestazioni sul punto da parte del contribuente.

Nel ricorso in cassazione solo apparentemente si prospetta una violazione di legge, ma, invece, si deduce una questione di mero fatto: «È inammissibile il ricorso per cassazione con cui si deduca, apparentemente, una violazione di norme di legge mirando, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito. (Principio affermato dalla S.C. con riferimento ad un motivo di ricorso che, pur prospettando una violazione degli artt. 1988 c.c. e 2697 c.c., in realtà tendeva ad una nuova interpretazione di questioni di mero fatto, quali l’avvenuta estinzione dei crediti azionati, già esclusa dal giudice d’appello alla luce dei rapporti commerciali di fornitura intercorsi tra le parti e dei pagamenti effettuati tramite cambiali ed altri titoli di crediti riferibili a precedenti fatture non oggetto di causa)» (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017, Rv. 643690 – 01)
Con il secondo motivo si denuncia la violazione di legge (art. 324 cod. proc. civ., 2909 e 817 cod. civ.; art. 1 e ss. del d.lgs. 504/1992) per un errata valutazione del giudicato della sentenza del 30 gennaio 2015 della CT di secondo grado di Trento, I.M.U.P. 1999, e di errata valutazione della sussistenza di una servitù di passaggio sul terreno oggetto di accertamento.

La sentenza impugnata evidenzia il passaggio in giudicato della precedente decisione e la sua forza di giudicato anche nel presente giudizio in quanto l’accertamento della sentenza riguardava la consistenza del terreno e della pertinenza (solo 300 mq). La sentenza specifica che non si tratta di un dato variabile anno per

anno ma di un dato relativo all’operazione di scorporamento di una parte del terreno destinata a pertinenza della particella oggi oggetto di valutazione. Il ricorso non si confronta con tale ratio della decisione, ma reitera acriticamente il motivo di appello. La sentenza, infatti, aveva stabilito -con efficacia di giudicato -che dei 1341 mq della p. f. 1010/1 solamente 300 mq potevano essere ritenuti pertinenza della p. ed. 1350 in quanto l’area di 648 mq scorporata ed aggregata alla p. ed. 1350 «non aveva le caratteristiche della pertinenza -non erano stati realizzati su di essa lavori o creato strutture stabili tali da poterle attribuire la natura di pertinenza -».
Nessuna modificazione di fatto ha allegato nel giudizio, di merito, il contribuente per ritenere superato il giudicato della decisione del 30 gennaio 2015 della CT di secondo grado di Trento.

2.1. Relativamente alla servitù di passaggio la sentenza impugnata (in doppia conforme con la decisione di primo grado), con accertamento di merito, ha evidenziato come il passaggio è stato realizzato dal ricorrente proprietario e tale operazione non può costituire una servitù (costruzione di opere per la migliore utilizzazione del proprio terreno). Il terreno, conseguentemente, rimane pienamente edificabile come ritenuto dalle due decisioni di merito.

Con il terzo motivo si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo (art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ.), relativamente alla servitù di passaggio e alla irregolarità del terreno che ne diminuisce la potenzialità edificatoria. In presenza di una doppia conforme di merito risulta inammissibile il ricorso ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.: «Nell’ipotesi di doppia conforme, prevista dall’art. 348ter , quinto comma, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di
rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse» (Sez. 3 – , Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023, Rv. 667202 – 01).

Il motivo è, anche, infondato in quanto la sentenza analizza la questione della servitù di passaggio e, con accertamento in fatto insindacabile in sede di legittimità, evidenzia come il passaggio è stato creato dal proprietario per un migliore utilizzo del fondo, e non può, conseguentemente, ritenersi una servitù.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 , comma 1quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 , della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 27/02/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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